業(yè)主代表大會法律實踐問題探索

業(yè)主代表大會法律實踐問題探索

龐先偉

西南財經(jīng)大學，四川成都611130

摘要:現(xiàn)階段我國正處在全面改革的深化階段，在這一重要發(fā)展時期，各個領(lǐng)域的發(fā)展都如火如荼的進行，在業(yè)主代表大會的法律實踐問題層面也要能得到充分重視。本文主要就業(yè)主代表大會的類型及法律地位加以簡要闡述，對業(yè)主大會的內(nèi)外部法律關(guān)系及法律實踐問題詳細分析，最后就業(yè)主代表大會法律實踐問題成因及完善策略深化探究，希望此次理論研究對業(yè)主代表大會的法律實踐現(xiàn)狀能起到一些改善作用。

關(guān)鍵詞:業(yè)主代表大會;法律實踐;問題

中圖分類號:D922．181文獻標識碼: A

作者簡介:龐先偉(1978－)，男，四川成都人，西南財經(jīng)大學教師，研究方向:經(jīng)濟法、計算機信息技術(shù)。

一、引言

業(yè)主的組織化對現(xiàn)代住宅小區(qū)有效治理及和諧穩(wěn)定有著積極意義，而對業(yè)主大規(guī)模的集體行動及組織化實現(xiàn)就存在著諸多的困境。業(yè)主大會代表主要就是通過物業(yè)管理小區(qū)全體業(yè)主及業(yè)主代表所組成的自治組織，這可以說是物業(yè)管理小區(qū)全體業(yè)主的最高權(quán)力機構(gòu)，加強對業(yè)主代表大會的法律實踐問題的理論研究，對業(yè)主代表大會的健康長久發(fā)展就有著實質(zhì)性意義。

二、業(yè)主代表大會的類型及法律地位分析

(一)業(yè)主代表大會的類型分析

業(yè)主大會主要就是全體業(yè)主實行的自治組織，從理論上來說業(yè)主代表大會是全體業(yè)主參與的大會，在實際的情況上還存在著一定的不同，一些規(guī)模大以及業(yè)主多的物業(yè)小區(qū)，全體業(yè)主大會的召開就有著其困難性。業(yè)主代表大會的類型是多樣的，主要能夠分成定期會議以及首次會議和臨時會議這幾種類型，其中在首次會議層面是業(yè)主創(chuàng)立大會，首次大會召開主要是對物業(yè)小區(qū)入住率達到了一定比例或是雖沒有達到相應比例，但在房屋出售經(jīng)過了一段時期進行召開的會議［1］。另外就是定期會議，這主要就是在一定時期內(nèi)所召開的業(yè)主大會;而臨時會議則主要是在特殊原因下為對緊急事務的處理所召開的臨時會議。

(二)業(yè)主代表大會的法律地位分析

業(yè)主代表大會從法律地位上來看，理論上還存有相應的爭議，主要有幾種說法，首先就是業(yè)主大會非法人團體說，這一說法認為不宜賦予業(yè)主代表大會合法人人格。其主要的理由就是對作為法人管理團體而言，能夠以自己名義對外為法律行為，沒有具備法人資格管理團體就不能夠以自己名義以業(yè)主之名對外為法律行為。管理團體因為具有法人資格會比較容易獲取金融機構(gòu)的融資，在這一方面似乎比較缺乏依據(jù)。還有是業(yè)主代表大會法人團體說，這一說法認為要賦予其業(yè)主代表大會獨立人格，從而讓其能夠具有法人性，從而有著諸多實益。這就體現(xiàn)在業(yè)主大會有著法人人格在自身就能夠成為權(quán)利義務歸屬點，能夠以自己名義對外為法律行為，還有是業(yè)主大會會因有法人資格就較為容易獲取金融機構(gòu)融資等［2］。除此之外，還有就是業(yè)主代表大會不具有民事主體資格說，這一說法主要是認為業(yè)主代表大會是對物業(yè)實施自治管理的群眾性組織，從物業(yè)管理法律關(guān)系當中只有業(yè)主具有民事主體資格，業(yè)主代表大會及業(yè)主委員會是不具備的。

三、業(yè)主代表大會內(nèi)外部法律關(guān)系及實踐問題分析

(一)業(yè)主代表大會內(nèi)外部法律關(guān)系分析

從我國的物業(yè)管理涉及到的市場主體的情況來看相對較多，業(yè)主代表大會的內(nèi)外部法律的關(guān)系層面，在內(nèi)部法律關(guān)系上業(yè)主大會和物業(yè)使用人的關(guān)系上，業(yè)主是房屋所有權(quán)人，這對特定區(qū)域內(nèi)物業(yè)進行管理就要能夠依靠各業(yè)主自治機構(gòu)，從我國的物權(quán)法的規(guī)定當中就能夠獲悉，業(yè)主是能夠進行設立業(yè)主大會以及選取業(yè)主委員會的，還有規(guī)定是業(yè)主大會以及業(yè)主委員會的決定對業(yè)主有著約束力，所以不只對業(yè)主大會產(chǎn)生了作用，同時也有著反作用。從我國的發(fā)展情況來看，業(yè)主大會及業(yè)主委員會成員只是所有權(quán)人，除此之外其他非所有權(quán)人就不能夠參與到業(yè)主代表大會中來，并且對物業(yè)的管理事務也沒有表決權(quán)［3］。從業(yè)主委員會和業(yè)主代表大會的關(guān)系層面來看，首先業(yè)主委員會不是法人也不是獨立非法人團體，其只是民事主體是大會執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主代表大會有著民事權(quán)利能力是物業(yè)管理區(qū)域最高意識機構(gòu)。

另外，從業(yè)主代表大會的外部法律關(guān)系層面來說，業(yè)主大會和物業(yè)服務企業(yè)間的關(guān)系上，物業(yè)服務企業(yè)是對物業(yè)實施的企業(yè)化及專業(yè)化的管理，根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定能夠看出，業(yè)主能夠進行對建筑物及附屬設施自行管理，也能夠委托物業(yè)服務企業(yè)等進行管理。物業(yè)服務和業(yè)主代表大會間有著雇傭者和被雇傭者的關(guān)系，所不同的是被雇傭者還有著一定的權(quán)力來約束雇傭者。業(yè)主代表大會和物業(yè)管理行政部門間的關(guān)系上來看，在我國的物權(quán)法以及物業(yè)管理條例上都有著相關(guān)規(guī)定，業(yè)主代表大會是群眾性自治組織并非基層政府組織，這和政府部門并沒有相應聯(lián)系，只在業(yè)務上行政指導監(jiān)督關(guān)系有著具備。

(二)業(yè)主代表大會法律實踐問題分析

我國的業(yè)主代表大會的法律實踐方面還存在著諸多問題有待加強完善，從立法層面來看主要就是立法的模式存在著缺陷，例如:在立法法中有一條規(guī)定，“基層群眾自治制度、民事基本制度只能制定法律，制定法律的權(quán)限歸全國人

大及其常委會?！钡珡奈覈F(xiàn)有的業(yè)主代表大會組織體系來看，還是在二零零三年所頒布的物業(yè)管理條例中的規(guī)定，而物業(yè)管理條例是行政法規(guī)，主要就是規(guī)定業(yè)主代表大會這一基層群眾自治性的組織制度，物權(quán)法在業(yè)主代表大會上有著相應的制定但在具體的條款表述上還比較模糊［4］。

再有就是地方上的立法相對比較混亂，自治性原則沒有充分突出，業(yè)主代表大會以及業(yè)主委員會的法律地位沒有得到明確化，在矛盾上也愈來愈激化，主要是體現(xiàn)在業(yè)主代表大會不能夠以自己名義對外實施法律行為，在市場主體上不能得到有效確立。再有就是業(yè)主自治組織權(quán)威不能得到有效實現(xiàn)，業(yè)主自治組織的運作比較缺乏有效約束等。再有就是業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會的關(guān)系沒有得到明確，互相間沒有形成完整管理和制約機制，這就造成職權(quán)不能有效明確等。業(yè)主委員會的權(quán)力過大，以及在監(jiān)督制約機制層面的缺乏等，最終就會造成業(yè)主委員會和普通業(yè)主間容易產(chǎn)生利益沖突。

四、業(yè)主代表大會法律實踐問題成因及完善措施探究

(一)業(yè)主代表大會法律實踐問題成因分析

從業(yè)主代表大會的法律實踐問題成因來看，主要是基層民主自治立法指導思想上的直接民主制，這樣在法律規(guī)范上就不能容納制度化的業(yè)主代表大會。還有是三大基層社會性自治制度當中對業(yè)主自治法定要求的嚴格成因，主要就是社區(qū)居民自治和村民自治以及業(yè)主自治作為最為典型的自治類型，和當前所推行的村民委員會組織等自治規(guī)則相比較而言，在物權(quán)法以及業(yè)主大會及業(yè)主委員會指導規(guī)則上的業(yè)主自治規(guī)則表現(xiàn)出的要比較嚴苛一些。

另外，就是業(yè)主自身的局限，主要體現(xiàn)在業(yè)主的參與積極性不夠，受到福利觀念的影響等。業(yè)主的自治能力還需要進一步提升，再有就是在合理的運作機制層面相對比較缺乏，缺乏有效的監(jiān)督機制，群體性的業(yè)主無法有具體監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，在業(yè)主代表大會層面也并非是常設置機關(guān)，行政管理機關(guān)也沒有足夠人員對眾多業(yè)主委員會實施監(jiān)督［5］。

(二)業(yè)主代表大會法律實踐完善措施探究

第一，對業(yè)主代表大會的法律實踐完善措施的實施首先要能對業(yè)主代表大會的民事主體資格得以確立，對民事主體地位明確后就要對內(nèi)部機構(gòu)間關(guān)系得以理順，這就需要明確業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，在法律地位及權(quán)利都來源于業(yè)主大會。從立法上要對業(yè)主代表大會非法人組織地位進行明確，充分考慮其成立的目的，主要就是為改善人民群眾的生活及工作環(huán)境的，進行維護業(yè)主合法權(quán)益。還要能夠?qū)I(yè)主代表大會的職責加以明確化，主要就是代表業(yè)主雇傭及解聘物業(yè)服務單位，再有是倘發(fā)生訴訟就根據(jù)業(yè)主委托，業(yè)主代表大所有業(yè)主參與訴訟。從這一層面來看，把業(yè)主代表大會定位于非法人組織就能夠滿足所設立的目的。

第二，業(yè)主代表大會的監(jiān)督體系的構(gòu)建方面比較重要，要進一步強化業(yè)主和業(yè)主代表大會對業(yè)主委員會的有效監(jiān)督，我國的住宅小區(qū)將會向著大型化的方向進行發(fā)展，而業(yè)主普遍參與自治管理的意識上不強，這就要充分發(fā)揚民主來實現(xiàn)業(yè)主的自我管理及服務。對業(yè)主代表大會召開和表決機制的改革要能夠得到進一步強化，降低業(yè)主大會召開人數(shù)及表決人數(shù)比例要求，這樣就能將業(yè)主的參與度得到有效提升［6］。同時也要能夠設立獨立的監(jiān)督委員會，主要負責監(jiān)督業(yè)主大會及業(yè)主代表大會的決議和執(zhí)行等，通過權(quán)力分立來形成業(yè)主大會管理模式。

第三，對業(yè)主代表大會的組織機構(gòu)要能夠進一步得到完善，這是業(yè)主大會發(fā)揮自身作用的組織基礎(chǔ)，從決策機構(gòu)的建立上主要保障區(qū)分所有權(quán)業(yè)主成員權(quán)行使，業(yè)主代表大會的會議通過決議來對全體業(yè)主進行約束，業(yè)主大會會議是形成業(yè)主決議的制度保障。對行政主管部門的職責要能夠得以有效明確，可在行政主管部門內(nèi)設立專門的住宅小區(qū)事務委員會，并聘請專業(yè)人員來從事業(yè)主管理相關(guān)法律法規(guī)和宣傳工作。在監(jiān)督的職能上主要就是監(jiān)督業(yè)主委員會及業(yè)主代表大會，對違反法律及法規(guī)決定的，事務委員會就要進行對決定撤銷或者是改正［7］。

第四，對業(yè)主代表大會的運作機制要進一步得到完善，在決策上的高效率要能夠得到有效體現(xiàn)，從投票權(quán)方面要能完善對其計算。在組織化的監(jiān)督層面作為是新設立的監(jiān)督機構(gòu)，能夠區(qū)分業(yè)主監(jiān)事委員會和其它機構(gòu)的不同，業(yè)主監(jiān)視會對本物業(yè)區(qū)域物業(yè)管理監(jiān)督工作的具體計算方法等都要能夠具備決策權(quán)以及實施權(quán)［8］。在監(jiān)督的方式上也要能夠得到有效明確，業(yè)主委員會的工作匯報及對業(yè)主委員會的檢查情況要及時的公布給全體業(yè)主，對監(jiān)事組織的設立最為主要的目標就是讓業(yè)主委員會在工作透明公開中進行。

五、結(jié)語

總而言之，針對當前我國的業(yè)主代表大會的法律實踐問題，在具體的解決上要能夠從多方面進行實施，通過多樣化的手段來加強業(yè)主代表大會的科學完整性，使其自身的作用得到充分發(fā)揮。業(yè)主代表大會作為小區(qū)物業(yè)管理的核心，這也是民主自治意愿表達的重要載體，在具體的自治管理過程中，要對管理的程序完整的體現(xiàn)，在方法上要能夠科學化的實施，這樣才能推動整體業(yè)主代表大會的健康發(fā)展。

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