11月樓市 火力全開

劉上

11月，全國樓市火力全開，趕超“銀十”。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，本月其監(jiān)測的主要城市累計成交面積在上月基數(shù)較高的情況下環(huán)比繼續(xù)上漲3.7%，同比則下降3.37%。今年前11個月，主要城市累計成交總量雖低于去年同期14%，但仍高于2012年2%。

分城市來看，一線城市成交面積環(huán)比上月繼續(xù)增長，幅度為12%，同比亦回升12%，其中北京環(huán)比漲幅最大為28.44%，同比漲幅亦最大，達到53.96%。二線代表城市成交面積環(huán)比上漲3%，較上月增幅有所縮窄，同比則下降3%，廈門漲幅最多，福州居次，杭州亦有超過70%的增幅。三線代表城市成交面積基本與上月持平，環(huán)比增長0.6%，同比下降15%，其中丹東環(huán)比下降幅度最為明顯，下降45.29%。

繼“9·30”房貸政策之后，央行11月再度出臺利好政策，兩年半以來首次降息。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，托市政策陸續(xù)出臺提振購房者信心，這是導(dǎo)致11月全國樓市成交量繼續(xù)回升，并且再創(chuàng)2014年單月銷量新高的主要原因。

與此同時，中國指數(shù)研究院分析報告提醒稱，目前雖然市場行情現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象，但年內(nèi)大部分城市高庫存的現(xiàn)狀仍未改變，未來“去庫存”仍是樓市主旋律。12月收官之戰(zhàn)，各大房企蓄勢待發(fā)，年底沖量使得12月樓市量增價穩(wěn)幾成定局。

北京?一線城市領(lǐng)跑者

11月原本不是樓市成交的旺季，但是受貨幣政策疊加效應(yīng)的推動作用，北京樓市表現(xiàn)搶眼。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月北京新房成交12279套，突破今年來單月紀錄，成交面積120.98萬平方米，環(huán)比上漲28.44%，同比大幅上升53.97%。無論是環(huán)比漲幅，還是同比漲幅，在一線城市樓市中均屬領(lǐng)先。

從11月北京樓市成交特征來看，戶型中一居與三居的成交占比有所回升，其中一居室成交占比11%，環(huán)比增加兩個百分點，三居室成交占比38%，環(huán)比增加7個百分點;而從成交價格來看，11月單價20000-30000元/平方米的中低端產(chǎn)品占比由10月的30%上升至40%，成為市場回暖的“生力軍”。

在多位業(yè)內(nèi)人士看來，北京樓市的需求一直存在，只是由于今年樓市調(diào)整期帶來了觀望情緒，造成今年市場動力不足，量價齊跌。但隨著近期房貸新政、降息等利好的刺激，價格在上個月已趨于穩(wěn)定，同時不乏觀望客群有入市抄底的打算。

“松動的信貸政策會使得部分剛需者不再淡定，至少難以期待房價下調(diào)?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，接連利好的作用正逐漸在樓市顯現(xiàn)，市場重拾信心，再加上開發(fā)商在價格上做出讓步，促使剛需和改善型購房者率先出手。

上海?三政齊發(fā)

繼“銀十”滬上新房成月度成交量年內(nèi)首次破百之后，11月滬上新房市場再度發(fā)力，成交量再破百萬平方米，位居年內(nèi)新房成交月度季軍。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2014年11月，全市商品住宅的成交量為104萬平方米，雖較10月減少4%，但以月度計已是年內(nèi)第二高，成交主力主要為三、四房較大型單位。

與此同時，供過于求的態(tài)勢持續(xù)，讓樓市庫存居高不下。11月上海商品住宅可售面積達1288.09萬平方米，較上月環(huán)比增加1.63%，再次突破2010年以來最高水平。

“這既表明了上海樓市庫存仍在持續(xù)上升，也表明了開發(fā)商的出貨意愿同樣強烈?！睒I(yè)內(nèi)人士分析稱，臨近年底，央行及上海本地連續(xù)出臺多項政策：先是11月13日，千呼萬喚的上海商品普通住宅標準宣布調(diào)整，被譽為“今年樓市最給力政策”，僅在放寬10天內(nèi)，全市新房成交就環(huán)比大漲5成以上。接著，11月21日央行降息這一重磅利好接踵而至，上海公積金利率也隨之宣布下調(diào)。三項新政形成疊加效應(yīng)，市場興奮度再度提升，樓市預(yù)期再現(xiàn)博弈，價格主動權(quán)開始傾向于賣方?！皩τ诜科蠖裕欢〞プ≌呃?，加速去庫存，預(yù)計在接下來的一段時間內(nèi)，成交量維持高位的可能性較大?！?/p>

深圳?房價創(chuàng)新高

“9·30新政”以來，受多重政策利好刺激，深圳樓市回暖。深圳市規(guī)劃國土委公布數(shù)據(jù)顯示：11月全市一手住宅成交面積環(huán)比增長28%，成交套數(shù)達5787套，環(huán)比增長21%。這是新房成交連續(xù)四個月環(huán)比上漲后，年內(nèi)首次突破5000套大關(guān)，也是2010年調(diào)控以來僅低于去年1月的次高水平。

價格方面，11月深圳全市一手住宅成交均價為26536元/平方米，創(chuàng)下歷史新高，環(huán)比上漲19.5%。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，這是由于11月深圳40000元/平方米以上豪宅成交的比例大幅增加，套數(shù)占比大增5%，大幅拉高全市均價。

深圳樓市火爆已成不爭事實，一個單盤開盤吸引數(shù)千名置業(yè)者、當日銷售額數(shù)十億，這種現(xiàn)象在11月多次出現(xiàn)。58同城的數(shù)據(jù)顯示，僅11月下半月就有5個新盤開盤“日光”，11月新盤開盤平均去化率達到八成，為今年最高水平。

“深圳位列國際大城市前100位，再加上市政府在資源、環(huán)境、配套等方面持續(xù)投入，從長遠趨勢看，深圳房價仍將保持增長勢頭，房子仍值得購買?！痹ㄔO(shè)部政策研究中心主任、中國社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟系主任陳淮繼續(xù)看好深圳樓市。

12月預(yù)計深圳將接連推25個樓盤，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計此段熱銷會延續(xù)到春節(jié)前夕。