房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風險分析及管理措施

鄧子華

摘 要：在我國過去十多年中，房地產(chǎn)業(yè)的高速成長推動了我國城鎮(zhèn)化發(fā)展和經(jīng)濟的增長。但隨著我國經(jīng)濟增長向平穩(wěn)發(fā)展過渡，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨新的機遇與挑戰(zhàn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風險的把控已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)關注的熱點問題，而如何有效控制房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險也成為眾企業(yè)亟待解決的難題。如何提高企業(yè)防范經(jīng)營風險的能力，成為經(jīng)營風險分析與管理需要達到的重要目標。

關鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)營風險；管理措施

引言：隨著我國經(jīng)濟的全面發(fā)展，各行業(yè)都出現(xiàn)了新的增長，其中房地產(chǎn)行業(yè)的進步顯得尤為明顯。房地產(chǎn)經(jīng)營風險是房地產(chǎn)企業(yè)首先關注的問題，這主要是因為房地產(chǎn)企業(yè)是高風險行業(yè)，雖然高收益，但也有著高風險。房地產(chǎn)企業(yè)如果無法做好企業(yè)經(jīng)營風險的管理，則會為企業(yè)經(jīng)營發(fā)展埋下巨大隱患，同時嚴重時甚至會影響到國家經(jīng)濟的發(fā)展，因此房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風險的分析與管理便成為了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中的重點。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險分析

（一）房地產(chǎn)項目選擇階段面臨的經(jīng)營風險。房地產(chǎn)企業(yè)進行地產(chǎn)項目的選擇是房地產(chǎn)企業(yè)進行項目開發(fā)過程中具有不確定性最強、風險最大的階段，如果房地產(chǎn)企業(yè)項目選擇出現(xiàn)問題，那么將會造成很嚴重的后果：企業(yè)資金鏈斷裂、企業(yè)無法獲得預期利潤甚至虧本；房地產(chǎn)項目區(qū)位選擇出現(xiàn)問題，房屋最后出售出現(xiàn)困難等。因此，企業(yè)在項目選擇確定前，進行周密的項目可行性研究，出具可行性研究報告，通過詳細了解投資項目所處區(qū)位環(huán)境，預估房地產(chǎn)未來售賣能力；通過對公司現(xiàn)有資金狀況及未來可能的融資渠道及融資金額，科學合理預測資金流入流出，防止出現(xiàn)資金鏈斷裂；通過現(xiàn)有企業(yè)財務會計數(shù)據(jù)預估企業(yè)在該項目的財務杠桿等數(shù)據(jù)，預判投資該項目存在的收益等。例如，HD房地產(chǎn)開發(fā)公司試圖打造HS市最大的商業(yè)購物休閑中心，該項目選址在人流量大，地段成熟的老城區(qū)，但是項目開盤后2個月內(nèi)，原租戶都退租關門。后分析原因：該地段雖然人流量大，且地段成熟，但是該地區(qū)主要居住人群消費水平較低，沒有較強的購買力。該處房地產(chǎn)的開發(fā)最終失敗，對企業(yè)造成了巨大的財務壓力，投資幾乎完全沒有收回。

（二）房地產(chǎn)項目建設階段面臨的經(jīng)營風險。房地產(chǎn)項目選址確定后，經(jīng)過繁雜的前期準備工作，便進入了房地產(chǎn)項目的建設施工階段。此時，房地產(chǎn)企業(yè)仍然面臨著較大的經(jīng)營風險，如資金鏈條斷裂風險；原材料采購質(zhì)量不合格風險；工程質(zhì)量把關不嚴風險；工程進度停滯不前風險等等。

（三）房地產(chǎn)項目租售階段面臨的經(jīng)營風險。當房地產(chǎn)企業(yè)的項目建設完工后，經(jīng)過驗收交付即進入房地產(chǎn)項目的租售階段。在房地產(chǎn)租售階段，房地產(chǎn)企業(yè)仍然存在著一定的經(jīng)營風險。此時，房地產(chǎn)商的目的是實現(xiàn)房地產(chǎn)的商品轉(zhuǎn)化，盡快收回投資獲得企業(yè)利潤。如果已經(jīng)建造完工的房地產(chǎn)項目因為各種原因而無法租售，則會導致企業(yè)完成的房地產(chǎn)項目中的房產(chǎn)積壓，造成企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，出現(xiàn)財務危機。此時，市場對房地產(chǎn)項目的影響極大，如果市場上需求者持續(xù)處于觀望態(tài)度，則房地產(chǎn)企業(yè)將面臨很大的資金風險，如果貿(mào)然降價將帶來巨大的財務損失，但如果持價待售，企業(yè)的財務壓力也將越來越大，很容易造成企業(yè)資金鏈斷裂。

二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風險的管理措施

（一）房地產(chǎn)項目選擇階段的經(jīng)營風險管理。（1）注重對房地產(chǎn)所處外部環(huán)境進行分析了解。隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)與外部環(huán)境的聯(lián)系也越來越緊密，企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境也會從多方面影響企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目選擇前，需要完整把握房地產(chǎn)企業(yè)所處的外部環(huán)境，減小投資失敗的風險。企業(yè)管理者需要將企業(yè)作為一個開放的系統(tǒng)，將內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境結(jié)合起來，制定適合本企業(yè)持續(xù)有效發(fā)展的目標及方式，針對每一個項目均應認真進行可行性研究，出具可行性報告，適應外部環(huán)境的變化，提高房地產(chǎn)項目投資成功率。（2）運用變通的開發(fā)組合理論。俗語“不要把所有雞蛋放在一個籃子里”，企業(yè)在進行經(jīng)營投資時也需要注意這樣一個開發(fā)組合理論。房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目投資時，可通過選擇處于不同區(qū)位、不同開發(fā)類型、不同租售組合的項目來降低企業(yè)面臨的風險，達到分散風險、提高企業(yè)經(jīng)濟收益的目的，防止因為某類項目的失敗造成企業(yè)無法繼續(xù)經(jīng)營的情況出現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)的管理者在綜合考察多個投資項目時，可最終選擇符合本企業(yè)基本生產(chǎn)條件，但是與其他在建項目共性較弱的項目進行投資。

（二）房地產(chǎn)項目建設階段的經(jīng)營風險管理。（1）聘請具有良好資質(zhì)及信譽的監(jiān)理公司及專業(yè)人士對項目質(zhì)量進行監(jiān)管，確保資金順暢。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其主要進行的就是房地產(chǎn)的建設開發(fā)，而對于這種事關民眾人身安全的商品，民眾也比較關注其安全性。因此房地產(chǎn)企業(yè)如果想要獲得長久的發(fā)展，需要在進行開發(fā)時需嚴格把控房產(chǎn)質(zhì)量。同時，由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設具有極強的專業(yè)性和實踐性，因此需要聘請專業(yè)的、有資質(zhì)的工程監(jiān)理對項目進行監(jiān)管，減小項目發(fā)生質(zhì)量問題的概率。同時公司財務必須按資金預算籌集和使用資金，嚴格按照監(jiān)理公司等專業(yè)部門核定的產(chǎn)值支付工程進度款，嚴格按合同及資金預算支付各項款項，防止資金鏈斷裂。（2）根據(jù)市場行情與銷售狀況決定開發(fā)進度與銷售策略。鑒于目前房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷與國家宏觀政策導向，各地的房地產(chǎn)市場都出現(xiàn)了價量齊跌的普遍狀況。雖然目前大多數(shù)地區(qū)取消了“限貸”等相關政策，國家也對首套房的優(yōu)惠政策做出了調(diào)整，但大多數(shù)購房者還處于觀望心態(tài)。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，必須根據(jù)本地市場行情，作出合適的開發(fā)進度決策與合理的銷售策略判斷。如當前情況下，對于項目的進度可以考慮穩(wěn)健性，確保交房即可，用不著提前或趕工期，增大資金支出，占用大量資金，同時保證足夠的銷售費用預算，加大對銷售廣告費效比的考核，但必須考慮投入與產(chǎn)出比例，總體提高企業(yè)利潤。

（三）房地產(chǎn)項目租售階段的經(jīng)營風險管理。（1）選擇業(yè)務管理水平較高的物業(yè)公司。對于現(xiàn)代購房或者租房者而言，考慮的不僅僅是房屋面積、房屋版型等硬性條件，還會認真考慮物業(yè)管理水平等軟條件。一個優(yōu)秀的房地產(chǎn)項目只有配備了高質(zhì)量的物業(yè)管理，才算是完整的成熟的房地產(chǎn)項目。而同時，良好的物業(yè)管理能力也會提高房產(chǎn)的競爭力，增大對于該房產(chǎn)項目的需求。當外部環(huán)境對房地產(chǎn)項目的租售并不有利時，房地產(chǎn)項目的內(nèi)部條件優(yōu)化將明顯促進企業(yè)租售實現(xiàn)，提高企業(yè)資金周轉(zhuǎn)速度、減小企業(yè)財務壓力，增強企業(yè)內(nèi)部控制能力，同時也會促進企業(yè)的形象提升，在同行業(yè)競爭中保持優(yōu)勢地位。（2）加強銷售控制，減少壞賬損失。由于房地產(chǎn)項目的租售是資金回籠階段，此時如果出現(xiàn)久欠房款或租金的情況，將會大大增加企業(yè)的財務風險。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，需要加強銷售控制，減少壞賬的出現(xiàn)概率，防止出現(xiàn)財務惡化等狀況。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，需要嚴格把控購房者首付比例及余款支付期限，租房者支付押金數(shù)額及租金繳納期限。當購房者財務信用情況較差時，需要考慮提高其首付款額度，不能只盲目考慮銷售，如果后期按揭辦不下來將會導致長期未達賬項。因此，只有通過合理有效的銷售控制管理，才能將企業(yè)面臨的經(jīng)營風險降低到最小。

結(jié)論：近些年來我國房地產(chǎn)業(yè)保持著發(fā)展的態(tài)勢，同時房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展事關國計民生。房地產(chǎn)業(yè)實質(zhì)上屬于典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，企業(yè)在投資房產(chǎn)項目時需要占用較大規(guī)模的資金，同時由于項目建設周期較長，因此資金周轉(zhuǎn)期也較長，如何有效把握房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險便成為了房地產(chǎn)業(yè)日常經(jīng)營管理中的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營風險大小將直接影響到企業(yè)未來的生存及發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風險的分析現(xiàn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)減小風險、制定發(fā)展目標的重要舉措。因此，為確保房地產(chǎn)企業(yè)可以在激烈的市場競爭中占有優(yōu)勢地位，必須首先分析各項目經(jīng)營風險及采取必要的應對措施。

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