房地產(chǎn)業(yè)的春天才剛剛開始

潘國堯++++宋志嬌++彭亞麗

最近，有關(guān)房地產(chǎn)“倒春寒”一詞出現(xiàn)的頻率很高，成為媒體報(bào)道的關(guān)鍵詞。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢整體下行、房地產(chǎn)企業(yè)融資成本上升的現(xiàn)實(shí)面前，指望樓市門庭若市的光景再現(xiàn)是不可能的。那么中國的房地產(chǎn)真的迎來拐點(diǎn)了嗎？或者像有人預(yù)測的那樣，中國樓市就要崩盤了嗎？帶著這些疑慮，《祖國》雜志記者（以下簡稱“祖國”）日前專訪了陽光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖先生。

祖國：作為全國百強(qiáng)房企的高級管理人員，您應(yīng)該對行業(yè)了如指掌，您認(rèn)為當(dāng)前樓市的“倒春寒”是否存在？

范小沖：所謂的“倒春寒”現(xiàn)象是跟中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在的整體下行和轉(zhuǎn)型發(fā)展密切相關(guān)的，同時(shí)也與中國現(xiàn)在城市化發(fā)展進(jìn)程中出現(xiàn)的一些變化相關(guān)的。過去我們每一次房地產(chǎn)市場的價(jià)格震蕩，都是與宏觀調(diào)控相關(guān)的，是由政策引起的。而這次樓市出現(xiàn)的寒流實(shí)際上沒有政策的影子，完全是一種市場行為，當(dāng)然與金融收緊是有關(guān)的，但是金融機(jī)構(gòu)的作為本身也是一種市場行為。站在行業(yè)的角度，我認(rèn)為對樓市做出“倒春寒來了”的判斷是錯(cuò)誤的。

祖國：那您對另一種關(guān)于樓市崩盤的說法又怎么看？

范小沖：這個(gè)觀點(diǎn)就更離譜了。中國樓市離崩盤的距離還很遠(yuǎn)。你可以看到，前一段時(shí)間，一線城市的買地者還是非常瘋狂的。只是現(xiàn)在很多城市的土地供量大了，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有選擇余地，不同區(qū)域的供需結(jié)構(gòu)不同，也就是說，有些地方供量很大，但是客戶并不多，有些地方實(shí)際上客戶需求很大， 但是開發(fā)商的供地量又不大。這只是一個(gè)結(jié)構(gòu)性的問題，并不是整個(gè)行業(yè)要出現(xiàn)崩盤的問題。

但是為什么大家感覺到有很多的困難呢？就是因?yàn)楣┝亢艽罅?，客戶不一定買你家的房子了。市場開始出現(xiàn)了分化，有的人手上有庫存，就感覺到市場有壓力，他就會選擇在這個(gè)時(shí)候急于出手。

加上現(xiàn)在開發(fā)商融資成本也很高，開發(fā)商擔(dān)心房子賣不掉，回款的壓力就很大，所以出現(xiàn)了一些開發(fā)商的跑路現(xiàn)象，但這只是一些個(gè)別現(xiàn)象，還沒到面臨崩潰的程度。

祖國：那您覺得現(xiàn)在真實(shí)的市場情況是怎樣的？

范小沖：實(shí)際上今天的房地產(chǎn)市場還是在歷史的最高點(diǎn)上，至少從需求的角度看是這樣。我們不能因?yàn)椴糠值胤降臉鞘谐霈F(xiàn)價(jià)格松動(dòng)，就說市場沒有了，而只能說，客戶他不一定買你的房子了。過去的情況是大家還擔(dān)心房子會漲價(jià)，一些人就恐慌性地購房?，F(xiàn)在即使是房價(jià)降10到20個(gè)點(diǎn)，從價(jià)位上看，還是歷史上的最高點(diǎn)。

中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過了十幾年的快速增長，到現(xiàn)在市場的供應(yīng)開始趨于平衡了，過去是嚴(yán)重的供不應(yīng)求，現(xiàn)在供需開始平衡。但平衡是個(gè)大概念，在局部地方肯定會出現(xiàn)嚴(yán)重的供過于求的情況。比如說杭州那樣的城市，前些年過度開發(fā)房產(chǎn)，把樓市炒熱了，現(xiàn)在需求量下降，價(jià)格當(dāng)然會受到影響。加上受整體經(jīng)濟(jì)不景氣的影響，產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度跟不上，人口和家庭結(jié)構(gòu)短時(shí)間內(nèi)也不會發(fā)生大的變化，樓市的市場化調(diào)整會維持一個(gè)平穩(wěn)的現(xiàn)狀。

祖國：新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略對樓市會產(chǎn)生什么影響？

范小沖：前些年，不少房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)到二三線城市發(fā)展，延續(xù)了原來的一線城市開發(fā)思路，到郊區(qū)圈地。比如當(dāng)年的廣州，郊區(qū)圈地的人都發(fā)財(cái)了。 為什么呢？因?yàn)槌鞘薪ㄔO(shè)攤大餅，樓市越炒越熱。一些城市的周邊，原先是農(nóng)村，現(xiàn)在變成了城中村。現(xiàn)在一線城市已經(jīng)從城市化戰(zhàn)略走向郊區(qū)化戰(zhàn)略了，但二三線城市不一樣，他們的城市化才剛剛起步，人口還在不斷地向城市核心區(qū)聚集。

舉個(gè)例子，在二三十年前，當(dāng)時(shí)上海人說：“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”，那還是大上海呢，但是今天這種觀念已經(jīng)全部改變了，上海人都大量地搬到周邊郊縣區(qū)了。這個(gè)觀念的改變過程經(jīng)過了二三十年。那么在一些中小城市也一樣，隔條馬路或者是隔那么幾公里，他寧可在市中心都不愿意搬出去，因?yàn)樽粲X得配套設(shè)施跟不上，不方便。

我們應(yīng)該對新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略有所期待，畢竟這是涉及到幾億農(nóng)民切身利益的大事，這也是與房地產(chǎn)市場的變化息息相關(guān)的。

祖國：您覺得今后房地產(chǎn)市場的最大變化會體現(xiàn)在哪個(gè)方面？

范小沖：我覺得技術(shù)創(chuàng)新和市場的個(gè)性化需求會對房地產(chǎn)業(yè)的影響很大。我們回顧一下家電行業(yè)和通訊行業(yè)的變化，很多產(chǎn)品都因?yàn)榧夹g(shù)革命退出了市場。手機(jī)從模擬機(jī)到數(shù)字機(jī)是一個(gè)革命，電視機(jī)從玻璃屏到液晶屏，DVD就更不用說了。

那么房地產(chǎn)市場會不會出現(xiàn)這種情況呢？我想應(yīng)該也會，只是不會出現(xiàn)這樣顛覆性的革命?？蛻魧Ψ康禺a(chǎn)的需求現(xiàn)在已經(jīng)慢慢開始分歧了，不同階層的人對住房會有不同的要求。現(xiàn)在，大家都還在面積和位置上糾結(jié)，以后，可能會對住房的結(jié)構(gòu)，性能，功能等會有不同的需求。只要是對住戶合適的房子，可能都會有市場，房地產(chǎn)的個(gè)性化時(shí)代一定會到來。

單純的住宅市場現(xiàn)在已經(jīng)在走下坡路，供和需開始逐漸接近了。中國第一輪城市化是因?yàn)榇罅糠浅鞘腥丝诘倪M(jìn)入，那時(shí)主要解決的是住宅問題。第二輪城市化實(shí)際上是為了城市的繁榮，這個(gè)對商業(yè)地產(chǎn)的需求是巨大的，從這個(gè)角度看，房地產(chǎn)的春天才剛剛開始，根本不存在樓市‘倒春寒的問題”。

祖國：您怎么看當(dāng)前的房地產(chǎn)政策？

范小沖：過去中央政府一直在對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行政策調(diào)控，本屆政府有意強(qiáng)調(diào)市場配置資源的作用，對于廣大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，我們認(rèn)為這是一種好的環(huán)境。在過去，房價(jià)還在暴漲的時(shí)候，誰也不敢放手，一放就會井噴，大家都在瘋狂地開發(fā)，因?yàn)榇蠹蚁嘈耪咦詈筮€是會拯救樓市的?，F(xiàn)在，在市場面不好的情況下，政府并沒有出手救市，房地產(chǎn)企業(yè)是歡迎的，因?yàn)檫@樣可以慢慢把那些扭曲了的、行政化的東西一點(diǎn)點(diǎn)地釋放，到最后完全回歸到真實(shí)的市場狀況。趁著這樣的機(jī)會，把原來那些歷史問題消化掉，這是好事。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，過去騎虎難下的那些事，現(xiàn)在正好可以從虎背上下來。關(guān)于市場的波動(dòng)，慢慢地，大家都會習(xí)慣，這個(gè)是大勢所趨。

本屆政府站在更高的高度，對房地產(chǎn)市場有更深刻的認(rèn)識。過去就盯著房價(jià)，就盯著民生，房價(jià)你越打壓它越高，如果不真正認(rèn)識到房地產(chǎn)市場的本質(zhì)，做那種宏觀調(diào)控的活是很累的，也是沒有價(jià)值的。

中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型發(fā)展與中國的房地產(chǎn)市場是脫不了干系的， 無論是過去還是將來，如果總是處在“上有政策，下有對策“的狀態(tài)中，這個(gè)市場就一定要亂。以前的做法等于是在市場中修了個(gè)水壩，政府和開發(fā)商一起不斷地把壩往上筑，水越積越多，壩越修越高，但是壩是不可能無限制地增高的，如果不對市場進(jìn)行疏導(dǎo)，總有一天這個(gè)水壩就會垮塌，到那時(shí)就是美國次貸危機(jī)這種結(jié)果了，甚至?xí)绊懙饺蚪?jīng)濟(jì)了，更不用說是我們中國老百姓自己的資產(chǎn)縮水問題了。

所以，從政府、開發(fā)商、房地產(chǎn)投資者等角度全面看，對今天的房地產(chǎn)市場，我們切不可草木皆兵，也不能高枕無憂，各方都要有自己的定力，因?yàn)?，我們始終要牢記，中國是世界上人口最多的國家，中國的人口紅利遠(yuǎn)沒有完全釋放，只要保持正確的市場策略，房地產(chǎn)市場的春天還是會到來的！endprint