從物業(yè)產(chǎn)權(quán)角度分析物業(yè)管理服務(wù)

郭 穎

（遼河石油勘探局振興公用事業(yè)公司,遼寧 盤錦 124010）

產(chǎn)權(quán)是人與人在對(duì)稀缺物品進(jìn)行交易和使用的過程中所衍生出來關(guān)于所屬性方面的表達(dá)方式。在對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行討論的過程中，首先應(yīng)確定產(chǎn)權(quán)的所屬者應(yīng)該獲得的相應(yīng)權(quán)利，其次應(yīng)說明產(chǎn)權(quán)在個(gè)體活動(dòng)過程中的作用。因此，基于對(duì)產(chǎn)權(quán)的描述，就能確定人與物品之間的關(guān)系。物業(yè)產(chǎn)權(quán)指的則是特定經(jīng)濟(jì)產(chǎn)物的所屬權(quán)利，其中主要是住宅房屋所有權(quán)等。

1 物業(yè)產(chǎn)權(quán)的形態(tài)

自從我國(guó)住房制度改革以來，產(chǎn)權(quán)就成為了現(xiàn)代人關(guān)心的熱門話題，且根據(jù)時(shí)代的不同，我國(guó)的產(chǎn)權(quán)業(yè)出現(xiàn)了不同的形式。在較早時(shí)期，我國(guó)還沒有明確私人產(chǎn)權(quán)的概念，房屋也均是由國(guó)家承擔(dān)建設(shè)，分配國(guó)有企業(yè)職工入住，因此，當(dāng)時(shí)的房屋被稱為公有住房，并沒有私人產(chǎn)權(quán)。而隨著房改制度的逐漸發(fā)展，國(guó)家允許人們通過購(gòu)買的方式變更產(chǎn)權(quán)的所有屬性，因此也就出現(xiàn)了部分產(chǎn)權(quán)住房和全部產(chǎn)權(quán)住房。如今，我國(guó)絕大部分住宅已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)私有化，并為房屋購(gòu)買者制訂了相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)合同和房屋產(chǎn)權(quán)證明，但還有部分房屋仍然是公有住房和部分產(chǎn)權(quán)住房。在實(shí)際生活中，產(chǎn)權(quán)的所有者并不單單是一個(gè)人，也可能是多人，這樣就衍生出了產(chǎn)權(quán)的3類形態(tài)，分別是個(gè)體所有形態(tài)、共有形態(tài)及公共擁有形態(tài)。其中個(gè)體所有指的就是個(gè)人對(duì)房屋擁有產(chǎn)權(quán)，這類產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，容易研究；而共有形態(tài)則是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)；公共擁有形態(tài)則指的是住在小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施，包括綠地、公共電力系統(tǒng)、排水系統(tǒng)等，后兩種產(chǎn)權(quán)形態(tài)結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，在物業(yè)管理服務(wù)過程中影響較大。

2 物業(yè)管理服務(wù)的產(chǎn)權(quán)界定

物業(yè)管理服務(wù)工作主要是針對(duì)商品房產(chǎn)權(quán)的擁有對(duì)象，其主要服務(wù)內(nèi)容包括定期的維護(hù)和管理小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施，維護(hù)和管理建筑內(nèi)的公共輸水管道、電梯等設(shè)備，管理綠化地，清理建筑內(nèi)外的垃圾，在小區(qū)內(nèi)開展治安保衛(wèi)服務(wù)，安全保護(hù)地下停車庫(kù)內(nèi)存放的車輛，根據(jù)房屋用戶的要求應(yīng)急維修房屋內(nèi)的相關(guān)設(shè)備，整理和管理整個(gè)小區(qū)內(nèi)的住戶檔案。在實(shí)際工作開展階段，物業(yè)企業(yè)服務(wù)的對(duì)象是房屋產(chǎn)權(quán)的所屬人，但又不是全部所屬人，其中由于業(yè)主個(gè)人原因?qū)е路课莓a(chǎn)權(quán)所屬與房屋使用所屬結(jié)構(gòu)之間發(fā)生較大變化，致使房屋產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，使物業(yè)服務(wù)發(fā)生了轉(zhuǎn)變。根據(jù)服務(wù)內(nèi)容的不同，可以將物業(yè)服務(wù)分為兩大類，包括公共性服務(wù)和特約性服務(wù)，其中公共性服務(wù)主要考慮的是對(duì)小區(qū)內(nèi)全部產(chǎn)權(quán)所屬人及其相關(guān)人員進(jìn)行的服務(wù)，不需要考慮到產(chǎn)權(quán)的結(jié)構(gòu)復(fù)雜性；而特約性服務(wù)需考慮產(chǎn)權(quán)的結(jié)構(gòu)性服務(wù)，這也是物業(yè)服務(wù)管理工作要面對(duì)的難題之一。

3 物業(yè)管理服務(wù)的供給方式

目前，在現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)管理模式中，應(yīng)用最為廣泛的一種是利用業(yè)主委員會(huì)的委托模式，其主要是利用業(yè)主組成的業(yè)主委員會(huì)選出的代表與物業(yè)公司商討相關(guān)服務(wù)項(xiàng)目和費(fèi)用收取情況。但這一模式的開展必須滿足兩個(gè)前提，首先，物業(yè)公司必須是該小區(qū)內(nèi)唯一在控制價(jià)格內(nèi)進(jìn)行服務(wù)的服務(wù)者；其次，業(yè)主委員會(huì)也是小區(qū)內(nèi)唯一一個(gè)合法的民意代表，并需要全權(quán)負(fù)責(zé)與物業(yè)交涉的委托者。但是從產(chǎn)權(quán)的角度上來看，這兩個(gè)前提都有一定的不足之處。

從實(shí)際出發(fā)，物業(yè)公司是以營(yíng)利為目的的企業(yè)，其并沒有免費(fèi)提供公共服務(wù)的義務(wù)，因此必須要在一定的收費(fèi)前提下為業(yè)主提供相關(guān)服務(wù)。而從物業(yè)公司本身發(fā)展的角度來看，其可能會(huì)為了節(jié)約成本而降低服務(wù)質(zhì)量，使得相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)目標(biāo)難以達(dá)到。從產(chǎn)權(quán)所有者角度出發(fā)，由于產(chǎn)權(quán)所有者本身的收入情況和偏好存在著一定的差異，因此其對(duì)物業(yè)公司所提供服務(wù)的要求不同，從而會(huì)對(duì)物業(yè)公司收取的物業(yè)費(fèi)抱有不同的看法。當(dāng)費(fèi)用收取超過了產(chǎn)權(quán)所有者的承受范圍，其就會(huì)認(rèn)為費(fèi)用收取不合理，放棄物業(yè)服務(wù)的所有權(quán)，而同時(shí)對(duì)于公共區(qū)域的維護(hù)和清理是物業(yè)必須要進(jìn)行的，物業(yè)公司沒有強(qiáng)制收取費(fèi)用的權(quán)利，因此當(dāng)產(chǎn)權(quán)所有者拒絕繳納物業(yè)費(fèi)用時(shí)，物業(yè)公司就顯得非常無奈。為了改變這一情況，政府定期為物業(yè)公司提供一定的補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策，并明確了物業(yè)公司在服務(wù)過程中不需要承擔(dān)的服務(wù)項(xiàng)目，進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)市場(chǎng)化的發(fā)展。

在開展實(shí)際工作的過程中，物業(yè)公司還要解決公共服務(wù)的供給對(duì)象問題，因?yàn)槲飿I(yè)公司提供的公共服務(wù)不僅是對(duì)產(chǎn)權(quán)所有者的，同時(shí)也是對(duì)來訪者的，這就給物業(yè)公司造成了一定的損失。此時(shí)需要政府介入相關(guān)管理制度，可利用基層政府組織服務(wù)非產(chǎn)權(quán)所有者，節(jié)省物業(yè)不必要的開支，增加服務(wù)工作的預(yù)算，進(jìn)一步提升物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量。

4 結(jié) 語(yǔ)

物業(yè)服務(wù)是現(xiàn)代住宅小區(qū)服務(wù)的主要模式，物業(yè)公司在為產(chǎn)權(quán)所有者進(jìn)行服務(wù)的過程中一定要明確服務(wù)對(duì)象，及時(shí)整理小區(qū)內(nèi)的業(yè)主檔案。同時(shí)，相關(guān)政府部門也應(yīng)給予物業(yè)公司一定的支持，通過補(bǔ)貼的方式幫助物業(yè)公司提高服務(wù)質(zhì)量，進(jìn)一步推動(dòng)我國(guó)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化的發(fā)展。

［1］郭俊斌.物業(yè)管理的服務(wù)創(chuàng)新［J］.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2010(13).

［2］黃啟雄.解析房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的物業(yè)管理與服務(wù)［J］.經(jīng)營(yíng)管理,2012(8).

［3］劉圣歡.物業(yè)管理服務(wù):從物業(yè)產(chǎn)權(quán)角度的分析［J］.經(jīng)濟(jì)問題,2011(2).