我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房政策存在的問(wèn)題

李呈琛

（漢中職業(yè)技術(shù)學(xué)院，陜西漢中723000）

我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房政策存在的問(wèn)題

李呈琛

（漢中職業(yè)技術(shù)學(xué)院，陜西漢中723000）

我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房政策存在一定的問(wèn)題，為此，應(yīng)完善我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房政策以期使我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房政策更加有效。具體做法是：準(zhǔn)確界定購(gòu)買(mǎi)對(duì)象；改進(jìn)經(jīng)適房的土地出讓政策；建立有效的退出機(jī)制；正確定位經(jīng)濟(jì)適用房。

經(jīng)濟(jì)適用房；政策；建議

一、我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)生

我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房是伴隨著我國(guó)房改應(yīng)運(yùn)而生的，是為了完善我國(guó)住宅發(fā)展計(jì)劃建立的，為了解決中低收入家庭住房困難，于1998年推出的具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)體系，是城鎮(zhèn)住房制度改革的7項(xiàng)基本內(nèi)容之一。

二、我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房政策存在的問(wèn)題

首先，經(jīng)濟(jì)適用房銷售對(duì)象界定困難。家庭收入難以精確計(jì)算，家庭結(jié)構(gòu)復(fù)雜，住房面積難以統(tǒng)計(jì)，購(gòu)房對(duì)象資格難以確定。因此出現(xiàn)購(gòu)房失控的問(wèn)題，沒(méi)有將有限的資源落實(shí)到真正需要的人群當(dāng)中，有些地區(qū)甚至出現(xiàn)開(kāi)著名牌轎車購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房的現(xiàn)象。

其次，我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房政策無(wú)法充分實(shí)現(xiàn)社會(huì)保障功能。我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房雖然是由政府統(tǒng)一規(guī)劃的，但由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)建設(shè)和銷售。政府的目標(biāo)是追求社會(huì)福利最大化，作為獨(dú)立的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體的開(kāi)發(fā)商的目的是追求利潤(rùn)最大化為目標(biāo)，兩者的利益無(wú)法達(dá)成一致。因此部分開(kāi)發(fā)商為降低成本在建設(shè)中可能會(huì)偷工減料，或使用低級(jí)原材料，存在安全隱患。在銷售經(jīng)適房的過(guò)程中也是由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)的，他們并不會(huì)組織人力，財(cái)力去審查申購(gòu)對(duì)象，許多城市和地區(qū)在銷售經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)都會(huì)出現(xiàn)場(chǎng)面混亂，分配不公的現(xiàn)象出現(xiàn)。再者，經(jīng)濟(jì)適用房的售價(jià)不包括土地成本，并實(shí)行了稅費(fèi)減免等優(yōu)惠政策，其價(jià)格本應(yīng)該比同時(shí)期、同等地段的普通商品房?jī)r(jià)格低，但事實(shí)并非如此，一些省市地區(qū)經(jīng)適房的價(jià)格和普通商品房相差無(wú)幾，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了中等以下收入家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力。

第三，政府的監(jiān)督成本過(guò)高，存在違規(guī)操作。我國(guó)是由政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的立項(xiàng)、土地劃撥、配套設(shè)施建設(shè)、銷售定價(jià)等各個(gè)環(huán)節(jié)加以管理和監(jiān)督，監(jiān)管環(huán)節(jié)過(guò)多，監(jiān)督成本過(guò)高，因而容易出現(xiàn)失控的現(xiàn)象。在經(jīng)適房的運(yùn)行中容易出現(xiàn)尋租行為，由于行政劃撥的透明度不高，在由政府劃撥建設(shè)用地建造經(jīng)濟(jì)適用房的情況下，許多開(kāi)發(fā)商拉攏腐蝕政府官員為自身謀取利益。另外，一些政府官員運(yùn)用手中的權(quán)利貪污腐敗，與開(kāi)發(fā)商一起牟取個(gè)人經(jīng)濟(jì)利益。

三、完善經(jīng)濟(jì)適用房政策的幾點(diǎn)建議

（一）準(zhǔn)確界定經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象

由于我國(guó)缺乏完備的個(gè)人住房和收入情況記錄，個(gè)人收入不透明，存在灰色收入成分，因此不能僅根據(jù)居民的收入水平來(lái)確定購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的資格，應(yīng)設(shè)立除政府以外的組織機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)調(diào)查審核申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的居民的實(shí)際收入和生活水平、人口結(jié)構(gòu)、住房面積等，將中等偏高和中等收入家庭嚴(yán)格排除在外，同時(shí)發(fā)動(dòng)群眾進(jìn)行監(jiān)督杜絕高收入者購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房。

（二）改進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房的土地出讓政策

目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)用房都是由政府直接劃撥土地，其目的是為了降低房?jī)r(jià)。然而，由此導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)不完整，土地使用權(quán)市場(chǎng)混亂等問(wèn)題。因此政府應(yīng)改變劃撥經(jīng)濟(jì)適用房土地的政策而是與其它商品房一樣實(shí)行土地有限有償出讓，只是在土地出讓金方面做適當(dāng)?shù)慕档?，這樣即可以降低經(jīng)濟(jì)適用房的房?jī)r(jià)也可以避免由于土地使用權(quán)不同而帶來(lái)的權(quán)屬糾紛和利益爭(zhēng)奪問(wèn)題。

（三）建立有效的經(jīng)濟(jì)適用房退出機(jī)制

住房保障是有階段性，經(jīng)濟(jì)適用房政策的適用對(duì)象是中低收入家庭，居民及其家庭的收入狀況、人口結(jié)構(gòu)等都是處于不斷發(fā)展變化中，所以當(dāng)原先的中低收入家庭經(jīng)濟(jì)狀況得到改善并不再屬于中低收入家庭后，就需要有健全的機(jī)制促進(jìn)并保障其退出經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)。同時(shí)，對(duì)退出的條件、退出的方式以及退出后的事項(xiàng)政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)各階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民的可支配收入、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、住房需求結(jié)構(gòu)分別進(jìn)行規(guī)定，更好地體現(xiàn)了社會(huì)的公平和公正。

（四）正確定位經(jīng)濟(jì)適用房

經(jīng)濟(jì)適用房既具有市場(chǎng)的性質(zhì)又具有社會(huì)保障功能，容易造成經(jīng)濟(jì)適用房的概念不清，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行準(zhǔn)確的定位。政府近年來(lái)干預(yù)房?jī)r(jià)上漲，將經(jīng)濟(jì)適用房作為平衡房?jī)r(jià)指數(shù)的一個(gè)籌碼。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快時(shí)，就加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，使整個(gè)城市的房?jī)r(jià)下降一定的幅度。從而造成房產(chǎn)市場(chǎng)上相同質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品的不公平競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)法宏觀調(diào)控的局面。上至政府政策制定者，下至普通平民百姓，都將商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等本應(yīng)該屬于保障性住房的問(wèn)題混為一談，使之成為房地產(chǎn)提速、房?jī)r(jià)提速的推力。所以，從某種意義上說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房也為普通商品房市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了負(fù)面影響。

通過(guò)以上分析可以看出我國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房政策還存在很多‘不經(jīng)濟(jì)’的問(wèn)題，因此需要設(shè)立合理的經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)入及退出機(jī)制，不斷改進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展模式，完善政策體制，加強(qiáng)監(jiān)督，使經(jīng)濟(jì)適用房能更加有效地解決我國(guó)中的收入家庭的住房問(wèn)題。

[1] 張 愈.經(jīng)濟(jì)適用房縱橫談[M].西安：陜西人民出版社，2002.

[2]白 麗，吳 彥.我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房政策的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析[J].經(jīng)濟(jì)研究，2008.

［責(zé)任編輯：汪 莉］

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A

1005-913X（2015）07-0040-01

2015-05-01

李呈琛(1985-)，女，陜西漢中人，助教，碩士，研究方向：區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)。