淺談儲(chǔ)備土地成本核算

○丁潔

（陜西省西咸新區(qū)灃東新城土地儲(chǔ)備中心 陜西 西安 710086）

一、引言

一般來說，儲(chǔ)備土地成本主要包括收儲(chǔ)資金、融資費(fèi)用、前期開發(fā)費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用、土地平整費(fèi)用、房屋拆遷費(fèi)用等幾個(gè)方面。在實(shí)際操作過程中，財(cái)政部門一般是作為儲(chǔ)備土地成本核算的主管機(jī)關(guān)，市土地儲(chǔ)備中心主要負(fù)責(zé)組織指導(dǎo)實(shí)施儲(chǔ)備土地成本核算工作，而各土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)則具體實(shí)施儲(chǔ)備土地項(xiàng)目的成本核算工作。儲(chǔ)備土地成本核算工作主要包含以下幾個(gè)方面的內(nèi)容。首先是日常核算階段，各土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格按照宗地范圍和成本核算的內(nèi)容，根據(jù)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)項(xiàng)目日常實(shí)際發(fā)生的成本進(jìn)行核算。在日常核算中，各土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照土地儲(chǔ)備項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)賬，并在土地儲(chǔ)備項(xiàng)目下設(shè)置明細(xì)科目進(jìn)行明細(xì)核算。其次是土地供應(yīng)階段，對已完成儲(chǔ)備工作的擬供地項(xiàng)目，成本依據(jù)項(xiàng)目辦結(jié)審計(jì)確定的成本進(jìn)行核算；對未完成儲(chǔ)備工作的擬供地項(xiàng)目，成本核算應(yīng)遵循謹(jǐn)慎性原則，按預(yù)估成本進(jìn)行核算，項(xiàng)目辦結(jié)審計(jì)報(bào)告確定的實(shí)際成本與預(yù)估成本的差額通過財(cái)政下達(dá)的年度決算批復(fù)進(jìn)行調(diào)整。最后是土地決算階段，土地儲(chǔ)備項(xiàng)目儲(chǔ)備工作實(shí)施完成后，各土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)要向財(cái)政部門報(bào)送土地儲(chǔ)備項(xiàng)目決算，并詳細(xì)提供宗地支出明細(xì)情況。土地儲(chǔ)備項(xiàng)目決算由財(cái)政部門負(fù)責(zé)審核或有良好信譽(yù)、執(zhí)業(yè)質(zhì)量高的會(huì)計(jì)師事務(wù)所等相關(guān)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核。對于項(xiàng)目決算確定的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目實(shí)際成本與已入賬成本的差額，經(jīng)財(cái)政部門批準(zhǔn)后進(jìn)行調(diào)整。

二、當(dāng)前我國在儲(chǔ)備土地成本核算進(jìn)程中存在的問題

1、儲(chǔ)備土地成本核算工作系統(tǒng)性不強(qiáng)

應(yīng)該說，儲(chǔ)備土地成本核算工作貫穿于儲(chǔ)備土地的全過程，必須要各個(gè)部門充分配合和各個(gè)環(huán)節(jié)有效銜接才能完成最終的成本核算目標(biāo)。然而，當(dāng)前我國的儲(chǔ)備土地成本核算工作缺乏一定的系統(tǒng)性，使得成本核算結(jié)果難以真實(shí)地反映出儲(chǔ)備土地的實(shí)際成本。比如，某土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在對儲(chǔ)備地塊進(jìn)行儲(chǔ)備核算時(shí)，各類直接支付的規(guī)定費(fèi)用直接根據(jù)報(bào)批費(fèi)用按照實(shí)際發(fā)生的數(shù)額進(jìn)行相關(guān)核算工作，但是對于其他環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、貸款利息等成本則未進(jìn)行系統(tǒng)的考慮，這顯然是不符合實(shí)際情況的。另外，由于儲(chǔ)備土地在各個(gè)流轉(zhuǎn)和利用環(huán)節(jié)的資料不全，相關(guān)會(huì)計(jì)信息沒有及時(shí)準(zhǔn)確地記錄，使得成本核算操作過程中很容易出現(xiàn)溝通不順暢和核算不準(zhǔn)確的問題，嚴(yán)重影響了最終儲(chǔ)備土地成本核算工作的質(zhì)量。

2、儲(chǔ)備土地成本核算缺乏明細(xì)科目

在儲(chǔ)備土地核算的日常核算階段，各土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照土地儲(chǔ)備項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)賬，并在土地儲(chǔ)備項(xiàng)目下設(shè)置“征地和拆遷補(bǔ)償支出”、“土地開發(fā)支出”、“其他直接支出”、“待攤支出轉(zhuǎn)入”、“交付成本”等明細(xì)科目進(jìn)行明細(xì)核算。其中，各種支出明細(xì)的設(shè)置和落實(shí)是有效確保核算工作順利開展的關(guān)鍵。當(dāng)前我國有些部門和機(jī)構(gòu)在土地出讓金的明細(xì)科目設(shè)置上缺乏足夠的科學(xué)性和完備性。由于在支出和收入兩個(gè)方面明細(xì)科目的缺乏，按照現(xiàn)行的會(huì)計(jì)處理流程來說，就很難準(zhǔn)確地反映出各宗地塊的實(shí)際收支情況。另外，在實(shí)際操作過程中，對于土地出讓金一般是采取收付實(shí)現(xiàn)制來進(jìn)行核算的，但是受分期繳納因素的影響，所涉及的土地出讓金往往不能夠嚴(yán)格按期繳納，使得那些未繳納的土地出讓金就不能得到及時(shí)有效地處理，給土地出讓金的核算與管理工作造成了不小的漏洞和隱患。

3、儲(chǔ)備土地成本核算人才缺乏

儲(chǔ)備土地成本核算人才缺乏在我國目前的社會(huì)發(fā)展階段下表現(xiàn)得比較突出，這主要是由于相關(guān)部門長期不重視儲(chǔ)備土地管理工作，造成了人才匱乏的局面。首先是沒有積極引進(jìn)專業(yè)化的儲(chǔ)備土地成本核算人才，現(xiàn)在很多部門和機(jī)構(gòu)的成本核算崗位人員都是由普通的會(huì)計(jì)工作人才過渡而來，缺乏專業(yè)化的理論知識(shí)和實(shí)踐技能作支撐，對于很多先進(jìn)的核查理論與管理方法都不夠了解，使得事先制定的成本核算工作制度得不到很好的落實(shí)。其次是對于成本核算與管理人員的再教育和再培訓(xùn)工作做得不夠到位，沒有結(jié)合市場經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的變化，及時(shí)組織相關(guān)崗位人員學(xué)習(xí)最新的成本核算方法，更新成本控制管理理念，使得從業(yè)人員始終以一種傳統(tǒng)的思維模式來考慮問題，沒有在實(shí)際工作中及時(shí)貫徹和體現(xiàn)最新的管理要求和控制目標(biāo)。

三、強(qiáng)化儲(chǔ)備土地成本核算工作的措施

1、進(jìn)一步著力完善儲(chǔ)備土地成本核算系統(tǒng)

通過較為完備的成本核算系統(tǒng)來有效地確保我國儲(chǔ)備土地核算工作的整體質(zhì)量，這已經(jīng)得到了全社會(huì)的廣泛共識(shí)。完善儲(chǔ)備土地成本核算系統(tǒng)主要涉及到以下兩個(gè)方面的工作。首先是成本核算系統(tǒng)本身的建立和健全。結(jié)合當(dāng)前我國社會(huì)發(fā)展實(shí)際，在操作過程中，可以按照先片區(qū)再分?jǐn)偟某杀竞怂惴椒?，即先對涉及到的整個(gè)儲(chǔ)備土地片區(qū)進(jìn)行整體核算，然后再將核算的結(jié)果分?jǐn)偢髯趦?chǔ)備土地單元上。需要注意的是，這種核算方法的前提是要準(zhǔn)確地把握和界定土地出讓成本的范圍，從而能夠在整體上明確需要核算的儲(chǔ)備土地成本總量，為后續(xù)工作的順利開展創(chuàng)造一定的條件。其次是要對儲(chǔ)備土地成本核算各個(gè)執(zhí)行部門和機(jī)構(gòu)的操作行為進(jìn)行合理化規(guī)范，提高成本核算工作本身的質(zhì)量。在這個(gè)問題上，首先要通過相應(yīng)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來對各個(gè)部門的土地成本進(jìn)行匯總和整理，以便得出土地出讓的總體成本數(shù)額。而對于國土資源局來說，則要通過“?？钪С觥杀局С觥睂Α俺鲎尩貕K”和“劃撥地塊”進(jìn)行核算，并且應(yīng)根據(jù)各宗地的批次對占補(bǔ)平衡指標(biāo)費(fèi)、耕地開墾費(fèi)等進(jìn)行核算。在進(jìn)行儲(chǔ)備土地收入核算方面，要對各宗土地分別核算土地儲(chǔ)備和土地溢價(jià)兩個(gè)方面，而成本支出核算則主要是根據(jù)政府所制定的各類具體明細(xì)賬目來實(shí)施。在土地成本的結(jié)轉(zhuǎn)方面，依照“補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障支出”、“土地開發(fā)支出”、“土地業(yè)務(wù)費(fèi)支出”、“征地和拆遷補(bǔ)償支出”來設(shè)置各自的明細(xì)科目，然后根據(jù)當(dāng)年項(xiàng)目在完成收儲(chǔ)后交付的進(jìn)行成本歸集并結(jié)轉(zhuǎn)。

2、全面提升儲(chǔ)備土地成本核算工作信息化水平

儲(chǔ)備土地成本核算是一項(xiàng)復(fù)雜度很高的系統(tǒng)工程，涉及到方方面面的部門和機(jī)構(gòu)，同時(shí)也受到來自各方面要素的制約和影響。為了對成本核算工作的各個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)施精確管控，確保各核算數(shù)據(jù)采集和處理的準(zhǔn)確性和可靠性，必須結(jié)合當(dāng)前信息化時(shí)代的鮮明特點(diǎn)，全面提升儲(chǔ)備土地成本核算工作的信息化程度，從而最終確保我國儲(chǔ)備土地成本核算工作取得長足的發(fā)展和進(jìn)步。一是要加大相關(guān)設(shè)備投入和平臺(tái)建設(shè)，各級部門和機(jī)構(gòu)要將儲(chǔ)備土地成本核算信息化建設(shè)放到影響全局的高度來加以重視，立足現(xiàn)在、著眼長遠(yuǎn)，逐步加大相關(guān)人力、物力和財(cái)力投入，在實(shí)際成本核算工作開展過程中，有意識(shí)地推進(jìn)和應(yīng)用各種信息化平臺(tái)，通過網(wǎng)絡(luò)技術(shù)來將各個(gè)點(diǎn)的成本核算工作聯(lián)系起來，提高工作上的協(xié)調(diào)性和監(jiān)督上的便捷性，利用先進(jìn)的數(shù)據(jù)處理軟件來深入挖掘和分析來自各方面的成本核算數(shù)據(jù)，提高數(shù)據(jù)處理的準(zhǔn)確性和核算結(jié)果的可靠性。二是要加緊做好相關(guān)理論研究和技術(shù)實(shí)踐，信息化的前提是要有成熟的成本核算系統(tǒng)和算法，而成熟的成本核算系統(tǒng)和算法又是基于科學(xué)的成本核算理論，只有將最簡單、有效的成本核算理論“告知”計(jì)算機(jī)，才能夠?yàn)樾畔⒒膶?shí)現(xiàn)打下基礎(chǔ)。為此，必須要進(jìn)一步發(fā)展和完善當(dāng)前的儲(chǔ)備土地成本核算理論，并在實(shí)際操作過程中不斷完善，從而最終實(shí)現(xiàn)將人從繁重的核算工作中解放出來，并全面提升儲(chǔ)備土地成本核算工作質(zhì)量的目的。

3、培養(yǎng)和造就一大批儲(chǔ)備土地成本核算人才隊(duì)伍

儲(chǔ)備土地成本核算工作是一項(xiàng)知識(shí)水平和技術(shù)含量較高的工作，可以說人才質(zhì)量的提升是強(qiáng)化當(dāng)前我國儲(chǔ)備土地成本核算工作質(zhì)量最有效、最現(xiàn)實(shí)的舉措之一。在這個(gè)問題上，各級部門和機(jī)構(gòu)都要積極加大在成本核算方面的投入，積極引進(jìn)一批專業(yè)化的人才隊(duì)伍，以此為基點(diǎn)來逐步營造和優(yōu)化全社會(huì)儲(chǔ)備土地成本核算的良好環(huán)境，保證成本核算工作的科學(xué)性和正規(guī)性，防止由于個(gè)人思想認(rèn)識(shí)上的偏差帶來決策上的失誤，并引發(fā)工作上的盲目性。通過從業(yè)人員豐富的專業(yè)知識(shí)背景來科學(xué)地分析當(dāng)前我國在儲(chǔ)備土地成本核算方面所面臨的各種問題，并積極尋找相應(yīng)的突破口，力爭在較短時(shí)間內(nèi)提升儲(chǔ)備土地成本核算工作的整體質(zhì)量。同時(shí)，各級部門和機(jī)構(gòu)要積極做好相關(guān)崗位從業(yè)人員的再教育和再培訓(xùn)工作，鼓勵(lì)他們學(xué)習(xí)最新的成本核算方法，掌握最新的操作技能，并在實(shí)際工作中得到應(yīng)用和落實(shí)。要結(jié)合社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，督促相關(guān)人員及時(shí)更新思想觀念，抓住成本核算的重點(diǎn)和難點(diǎn)，提高工作的針對性。要嚴(yán)格做好評價(jià)與考核工作，定期對相關(guān)崗位人員進(jìn)行考核，對他們的工作業(yè)績和業(yè)務(wù)能力做出評價(jià)，對于那些不能滿足和適應(yīng)儲(chǔ)備土地成本核算工作要求的人員要及時(shí)調(diào)離相關(guān)崗位，切實(shí)避免因?yàn)閭€(gè)人的原因影響儲(chǔ)備土地成本核算工作的整體水平。

四、結(jié)論

需要說明的是，儲(chǔ)備土地成本核算是一項(xiàng)關(guān)系國計(jì)民生的大事，對于我國社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)建設(shè)具有十分重要的作用和意義。尤其是在當(dāng)前我國正處在改革開放關(guān)鍵時(shí)期的大背景下，土地收入關(guān)系到各級地方政府的財(cái)政收入，又面臨著當(dāng)前房地產(chǎn)市場持續(xù)下行的實(shí)際情況。各級部門和機(jī)構(gòu)必須要全面提升思想認(rèn)識(shí)，以高度負(fù)責(zé)的態(tài)度來做好各項(xiàng)儲(chǔ)備土地成本核算工作。在實(shí)踐過程中，要積極學(xué)習(xí)先進(jìn)的成本核算理論和方法，不斷發(fā)現(xiàn)問題和解決問題，要結(jié)合本地國民經(jīng)濟(jì)基本情況，最終探索出一套行之有效的儲(chǔ)備土地成本核算方法，用于指導(dǎo)實(shí)際工作的開展。

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