住房公積金貸款面臨的風險及防范措施探討

李憲典

住房公積金貸款面臨的風險及防范措施探討

李憲典

近年來，住房公積金的使用規(guī)模逐年擴大,住房公積金制度的建立促進了我國住房建設的發(fā)展，為職工住房提供了穩(wěn)定的信貸資金，在社會生活中發(fā)揮著重要的作用。如何規(guī)避住房公積金貸款風險、提高住房公積金管理水平成為當前重點研究課題。本文分析了住房公積金貸款存在的主要風險及原因，并提出了有效的防范策略。

住房公積金貸款；風險；防范

隨著住房公積金貸款在支持職工住房消費方面的作用越來越重要、在個人住房貸款中所占比例越來越高，現(xiàn)已開始逐漸進入風險暴露期，提高住房公積金貸款風險管理水平已迫在眉睫。

一、住房公積金貸款面臨的主要風險及成因分析

住房公積金貸款屬政策性住房貸款，其發(fā)放對象基本上是有固定收入且按時繳存住房公積金的繳存職工，其風險相對于商業(yè)銀行個人住房貸款較小。住房公積金管理機構一般面臨的貸款風險分兩類，即系統(tǒng)性風險和非系統(tǒng)性風險。系統(tǒng)性風險主要有市場風險、制度風險與政策風險。非系統(tǒng)性風險主要有信用風險、抵押物風險和操作風險。

（一）市場風險

房地產(chǎn)業(yè)是最典型的資金密集型行業(yè)。沒有金融的支持，也就沒有房地產(chǎn)的發(fā)展；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又為金融發(fā)展和創(chuàng)新提供了廣闊的空間。但是，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也決定了金融業(yè)的冷暖安危。房地產(chǎn)市場的大起大落也直接影響了住房公積金貸款的安全，如果住房公積金管理機構不注意防范房地產(chǎn)貸款中的風險，不按照風險防范的有關規(guī)定執(zhí)行，放松貸款標準，過度發(fā)放個人按揭貸款，假使房地產(chǎn)市場因過度投機行為導致房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，進而引發(fā)頻繁的買賣交易，造成市場虛假繁榮，就有可能催生房地產(chǎn)泡沫或放大泡沫，泡沫的破裂，首先危及的是住房公積金管理機構的貸款安全，往往造成住房公積金管理機構將面臨無法正?；厥召J款，或通過處置抵押房產(chǎn)無法收回貸款本金，對住房公積金的發(fā)展將產(chǎn)生很大的影響。

（二）制度風險

制度風險是由住房公積金相關制度因素而引起的貸款風險，制度性風險主要來源于住房公積金的委托運作模式?！蹲》抗e金管理條例》規(guī)定，住房公積金管理機構應當按住房公積金管理委員會指定的銀行辦理住房公積金貸款、結算等金融業(yè)務。住房公積金貸款只能以委托方式委托商業(yè)銀行辦理，而風險則由住房公積金管理機構承擔。由于住房公積金貸款的委托方與受托方是兩個不同的利益主體，特別是銀行是以利潤最大化為目標的經(jīng)濟實體，雖定有委托協(xié)議，仍難以解決各自因不同利益驅使而在運作過程中產(chǎn)生的目標和利益沖突。這種沖突的存在，一是表現(xiàn)為銀行在自營業(yè)務與委托業(yè)務之間進行“權衡”，對委托業(yè)務不夠重視，辦理業(yè)務相對不夠謹慎，加大了住房公積金的貸款風險。二是由于銀行不承擔公積金個人住房貸款的風險，基于節(jié)約成本考慮，對貸款的回收力度不夠。

（三）政策風險

政策風險主要有兩個方面。一是抵押房屋處置在司法解釋方面的風險。最高人民法院于2005年11月發(fā)布了《最高人民法關于人民法院執(zhí)行設定抵押的房屋的規(guī)定》的司法解釋，對設定抵押房屋的處置做出了規(guī)定。但此司法解釋的第六條規(guī)定“被執(zhí)行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應強制遷出”。依照此司法解釋，住房公積金管理機構對于抵押物處置存在障礙。二是住房公積金政策的特殊性形成的風險。住房公積金的政策性特征決定了住房公積金貸款應向廣大的中低收入家庭傾斜，其中一部分職工收入不穩(wěn)定，償債能力不強，影響了貸款的安全性。另外住房公積金作為一種“封閉運作”的政策性住房資金，雖然有力地推進了住房公積金制度的發(fā)展，但由于住房公積金貸款的期限長，最長可達30年，一旦在貸款期限內(nèi)遇國家利率調(diào)整，存貸差發(fā)生變化，住房公積金管理機構難以保證預期的利息收入，甚至因此而發(fā)生虧損。住房公積金業(yè)務的單一性使它缺乏通過多項業(yè)務組合分散風險的機制，更加劇了其風險性。

（四）信用風險

信用風險又稱違約風險，來源對象一般指借款人個人，其產(chǎn)生源于三個方面因素。一是借款人的履約能力出現(xiàn)了問題。具體表現(xiàn)為：借款人婚姻狀況變化風險、借款人刑事風險。借款人失業(yè)、喪失勞動能力導致收入下降、失去收入來源；或是借款人死亡、喪失行為能力，借款人的繼承人放棄所購房屋、不愿還款，都會給住房公積金管理機構造成損失。二是借款人的履約意愿出現(xiàn)了問題。這主要是借款人的品格決定的。借款人品格是指借款人不僅要有償還債務的意愿，而且具備在負債期間能夠主動承擔各種義務的責任感。這就要求借款人必須是誠實可信的。不過，借款人品格是難以用科學方法加以計量的，一般只能根據(jù)過去的一記錄和經(jīng)驗對借款人進行評價。如果存在完備的信用檔案，那么借款人在過去時間里違約的次數(shù)基本上可以反映出借款人的品格。三是信息的高度不對稱。信息不對稱主要體現(xiàn)在住房公積金管理機構不能全面掌握借款人所提供的貸款資料的真實性、抵押物價值評估準確性及個人信用狀況。

（五）抵押物風險

抵押物風險主要包括房地產(chǎn)價格風險和房地產(chǎn)法律風險。住房公積金個人住房抵押貸款款區(qū)別于其他貸款的主要特征之一，就是大部分貸款以房地產(chǎn)作抵押，以抵押為預防信貸風險的主要屏障，主要有以下幾個方面。一是房地產(chǎn)價格風險是在抵押貸款期間，由于市場上房價下跌，或因某種自然災害造成房產(chǎn)的毀壞和貶值，使得抵押物現(xiàn)有市場價值低于借款人未償還貸款余額，從而造成的信貸風險。二是房地產(chǎn)法律風險是指房地產(chǎn)產(chǎn)權和房地產(chǎn)交易過程中法律糾紛帶來的信貸風險。主要表現(xiàn)為：房屋權屬不清晰造成的風險、房屋重復抵押的風險、抵押房屋未經(jīng)登記的風險、期房風險、抵押物滅失的風險。

（六）操作風險

操作風險是指因操作流程不完善、人為過失、系統(tǒng)故障或失誤等外部事件造成損失的風險。就住房公積金管理機構內(nèi)部來說主要表現(xiàn)在以下方面：一是人員因素引起的操作風險。主要是人員結構與人員素質(zhì)參差不齊，崗位設置不合理，金融、會計等專業(yè)人員缺乏，人情貸款時有發(fā)生。如對不具備貸款資格的親朋好友審批發(fā)放貸款、不顧借款者的還款能力超額放貸、審貸過程把關不嚴、甚至弄虛作假、欺上瞞下，埋下風險隱患。二是流程因素引發(fā)的操作風險，如流程設計不合理、流程執(zhí)行不嚴格等。

二、住房公積金貸款的風險防范措施探討

住房公積金貸款風險防范除需要加強產(chǎn)業(yè)研究、洞察政策變化、提高前瞻判斷、遵循審慎原則、規(guī)范市場競爭外，還要采取如下的措施：

（一）建立貸前審查制度

住房公積金管理機構收到借款人的申請及相關材料后，要對借款人和抵押物進行全面的審查和分析。這是保證貸款安全的重要環(huán)節(jié)。一要在住房公積金管理機構內(nèi)部建立信貸人員責任制度。信貸人員要對自己審批的貸款項目負責到底，一旦出現(xiàn)風險，要追究相應的責任。而且要把信貸人員的工作長期化，以保證信貸工作的長期性、連續(xù)性和穩(wěn)定性。二要加強貸前審查的深度和廣度。既要審查貸款申請人的資信和其所提交的相關材料，又要加強對抵押物的審查。要與借款人進行面談，了解其貸款的意圖，利用個人征信系統(tǒng)對借款人資信進行審查，對于抵押物的審查要著眼于易于保值，易于變現(xiàn)，易于抵押以及易于估價的房地產(chǎn)。三要對委托銀行建立考核機制。根據(jù)財政部要求，住房公積金管理機構應按一定的標準向委托銀行支付貸款手續(xù)費，因此，住房公積金管理機構對委托銀行要將貸款手續(xù)費與貸款工作質(zhì)量掛鉤，根據(jù)考核情況支付手續(xù)費。

建立貸款責任終身追究制度，對信貸人員經(jīng)常進行業(yè)務培訓，不斷提高信貸人員的工作責任心和業(yè)務素質(zhì)。加強貸前審查的深度和廣度，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其所開發(fā)的樓盤項目進行貸前調(diào)查，在登記備案后進行準入，防止開發(fā)企業(yè)資金斷裂，所開發(fā)的樓盤形成“爛尾”，確保抵押物的真實性與合法性。與委托銀行定期簽訂委托貸款協(xié)議，制定配套的考核辦法，根據(jù)考核情況支付手續(xù)費，最大大程度提高委托銀行的責任心。

（二）嚴格貸中審查

在貸款審查中引入人民銀行的信用評價體系，實現(xiàn)住房公積金管理機構與商業(yè)銀行的資源共享。通過人民銀行的信用評價系統(tǒng)，對商業(yè)貸款和信用卡使用過程中有不良記錄的住房公積金繳存人，在其申請住房公積金貸款時，通過降低貸款額度、增加保證人等方式，應對可能出現(xiàn)的信用風險。

（三）加強貸后管理

貸后管理是從貸款發(fā)放之日起到貸款本息收回之日止的貸款管理。一筆貸款業(yè)務經(jīng)過審批之后，開始進入還款階段，這個階段對于住房公積金管理機構來講也很關鍵。在漫長的還款期內(nèi)，由于各種不確定因素的存在而使住房公積金貸款存在各種風險的可能。要加強貸后管理，首先，要建立住房公積金貸款業(yè)務檔案，該檔案要從借款人申請貸款時開始將借款人的相關資料一一記錄在案，以備今后檢查之用。其次，建立信息化風險預警體系。對借款人貸后的信用信息要認真收集，如借款人依合同約定歸還貸款本息情況；借款人品行、職業(yè)、收入和住所等影響還款能力的因素變化情況；保證人保證資格和保證能力變化情況；抵押物保管及其價值變化情況；有關合同及相關資料的完整性與有效性，有無與法律法規(guī)相抵觸需要變更、修改和補充之處，貸款資產(chǎn)風險程度、變化情況及趨勢；其他關系到債權實現(xiàn)和保障的內(nèi)容等。而且要細分不良貸款的具體成因，對有不良個人信用行為的居民，通過該系統(tǒng)設置不同規(guī)模和方向的條件，不僅在公積金管理機構的監(jiān)控預警機制上會對其做出反映，而且在個人信用記錄方面也會有負面評價。最后，根據(jù)住房公積金貸款業(yè)務檔案，將住房抵押貸款劃分風險等級，風險越大，檢查的頻率越高，并對檢查的結果提出相應的解決方案。

（四）強化住房公積金管理機構貸款管理的主體地位，達到風險控制與風險承擔主體的統(tǒng)一

即住房公積金貸款均由住房公積金管理機構自行審批，受托銀行負責辦理放款及回收貸款的業(yè)務。

總之，隨著我國住房公積金資金規(guī)模越來越大，住房公積金貸款在支持職工住房消費方面的作用越來越重要，貸款余額在個人住房消費貸款中所占比例越來越高，貸款風險也日益加大，關注并合理防范住房公積金貸款的風險已不容忽視。住房公積金管理機構要以預防為主，以自身制度完善，合理控制為基礎，不斷強化貸款風險管理，從源頭上防范貸款風險產(chǎn)生。如何防范貸款風險，管住、管好住房公積金，從而維護社會安定、和諧，是值得我們深入研究的問題。

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李憲典，海南瓊海人，廈門大學經(jīng)濟學院2012級在職碩士研究生，現(xiàn)供職于海南省住房公積金管理局，研究方向：金融理論與實踐。

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1008-4428（2015）01-107-02