城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響實(shí)證分析

劉娟 姜怡悅

摘 要：

城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)會(huì)增加人們對(duì)房地產(chǎn)的需求，現(xiàn)階段，在房地產(chǎn)發(fā)展滯后城鎮(zhèn)化發(fā)展的情況下，城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生一定的影響。利用1995-2011年的城鎮(zhèn)化率和房地產(chǎn)價(jià)格的年度數(shù)據(jù)，在考慮通貨膨脹的情況下建立向量自回歸模型，分析兩者之間的關(guān)系并進(jìn)行實(shí)證分析，最后得出城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有長(zhǎng)期的正向影響，并針對(duì)此結(jié)論提出可行性的政策建議。

關(guān)鍵詞：

城鎮(zhèn)化;房地產(chǎn)價(jià)格;實(shí)證分析

中圖分類(lèi)號(hào)：

F27

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：16723198（2014）23007302

1 引言

近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)大量的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力開(kāi)始轉(zhuǎn)向城鎮(zhèn)地區(qū)，城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)迅猛，2011年我國(guó)城鎮(zhèn)人口首次超過(guò)農(nóng)村人口，城鎮(zhèn)化率突破50%。城鎮(zhèn)化程度是衡量一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的重要標(biāo)志，但城鎮(zhèn)人口的大量聚集導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)也會(huì)引發(fā)一系列社會(huì)問(wèn)題，如住房供需不平衡，人口擁堵，競(jìng)爭(zhēng)壓力大等，城市人口的增加相應(yīng)的增加了人們對(duì)住房的需求，房地產(chǎn)發(fā)展跟不上城鎮(zhèn)化發(fā)展的速度使得供需矛盾日益嚴(yán)重，房屋價(jià)格上升，據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格從1995年的每平方米1509元增加到2011年的4993元，17年增加了三倍多。研究顯示城市住房?jī)r(jià)格居高不下是許多因素綜合作用的結(jié)果，本文主要從城鎮(zhèn)化的視角分析房地產(chǎn)價(jià)格。

本文借鑒前人的研究，從城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系出發(fā)分析城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，針對(duì)中國(guó)1995-2011年的城鎮(zhèn)化率和房地產(chǎn)價(jià)格的年度數(shù)據(jù)，運(yùn)用向量自回歸模型分析變量之間的關(guān)系，通過(guò)脈沖響應(yīng)分析沖擊情況并用方差分解分析各個(gè)變量的貢獻(xiàn)率。并針對(duì)此提出相關(guān)政策建議。

2 數(shù)據(jù)來(lái)源及實(shí)證分析

2.1 數(shù)據(jù)來(lái)源

本文所選數(shù)據(jù)來(lái)源于1996-2012年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，城鎮(zhèn)化率是城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎兀胾r表示。通貨膨脹率采用消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)，用cpi表示。房地產(chǎn)價(jià)格選取商品房中住宅的平均銷(xiāo)售價(jià)格，用p表示。

2.2 實(shí)證分析

本文采用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)中的檢驗(yàn)方法對(duì)城鎮(zhèn)化率和房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系進(jìn)行分析，主要的方法和步驟包括：時(shí)間序列的平穩(wěn)性檢驗(yàn)，向量自回歸模型的建立，刻畫(huà)沖擊效應(yīng)的脈沖響應(yīng)函數(shù)和描述變量貢獻(xiàn)度的方差分解分析。全部分析借助于Eviews6.0完成。

2.2.1 平穩(wěn)性檢驗(yàn)

檢驗(yàn)時(shí)間序列平穩(wěn)性的方法有：利用散點(diǎn)圖進(jìn)行平穩(wěn)性判斷、利用樣本自相關(guān)函數(shù)進(jìn)行平穩(wěn)性判斷、單位根檢驗(yàn)等多種。本文采用較常用的ADF檢驗(yàn)（Augmented Dickey-Fuller Test）來(lái)分析各個(gè)變量數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性，檢驗(yàn)結(jié)果如表1所示。

由表1可以看出，ADF檢驗(yàn)中，每個(gè)變量原序列的值都比1%水平下的臨界值大，所以各時(shí)間序列數(shù)據(jù)本身在1%的顯著性水平下都是非平穩(wěn)的，因此需要對(duì)其進(jìn)行一階差分，其相應(yīng)的一階差分序列的ADF檢驗(yàn)值都比10%水平下的臨界值小，所以在10%的顯著性水平下差分序列都是平穩(wěn)的，由此可得出房地產(chǎn)價(jià)格，通貨膨脹率和城鎮(zhèn)化率都是I（1）序列，它們之間可能存在協(xié)整關(guān)系，即長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。

2.2.2 向量自回歸模型

向量自回歸是基于數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)性質(zhì)建立模型，var模型把系統(tǒng)中每一個(gè)內(nèi)生變量作為系統(tǒng)中所有內(nèi)生變量的滯后值的函數(shù)來(lái)構(gòu)造模型，預(yù)測(cè)相互聯(lián)系的時(shí)間序列系統(tǒng)及分析隨之?dāng)_動(dòng)對(duì)變量系統(tǒng)的動(dòng)態(tài)沖擊，從而解釋各種經(jīng)濟(jì)沖擊對(duì)經(jīng)濟(jì)變量形成的影響。根據(jù)AIC和SC取值最小原則和擬合優(yōu)度對(duì)比，確定將變量房地產(chǎn)價(jià)格、城鎮(zhèn)化率和通貨膨脹率滯后1～3期的值作為內(nèi)生變量，擬合三個(gè)變量的當(dāng)期值，結(jié)果顯示模型擬合優(yōu)度達(dá)到99.8%，擬合效果非常好。其具體回歸結(jié)果如下：

P=19.06+0.13P-1+0.16P-2+0.65P-3+5.68CPI-1-59.68CPI-2+54.94CPI-3-1619.5UR-1+

1619.88UR-2+72.35UR-3

CPI=69.25-0.002P-1-0.0046P-2+0.003P-3+0.45CPI-1-0.73CPI-2+0.45CPI-3+4.25UR-1-

14.27UR-2+10.88UR-3

UR=5.35-0.0004P-1+0.0003P-2+0.0003P-3-0.027CPI-1+0.006CPI-2+0.002CPI-3+

0.65UR-1-0.41UR-2+0.73UR-3

2.2.3 脈沖響應(yīng)函數(shù)

本文在建立起的向量自回歸模型VAR基礎(chǔ)上，構(gòu)造城鎮(zhèn)化率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的響應(yīng)，從脈沖響應(yīng)結(jié)果中可以得出給城鎮(zhèn)化率一個(gè)正的沖擊會(huì)給房地產(chǎn)價(jià)格帶來(lái)正面的影響，一開(kāi)始震蕩較強(qiáng)烈，隨著滯后期的增加逐漸穩(wěn)定，并出現(xiàn)正的效應(yīng)，可見(jiàn)城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響具有較長(zhǎng)的持續(xù)效應(yīng)，但是沖擊幅度相對(duì)來(lái)說(shuō)不是很大，這可能與政府的調(diào)控政策有一定的關(guān)系。

3 結(jié)論及對(duì)策

通過(guò)對(duì)中國(guó)1995-2011年的城鎮(zhèn)化率和房地產(chǎn)價(jià)格的分析，我們發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)化率的提高會(huì)引起房地產(chǎn)供需失衡，房地產(chǎn)價(jià)格上升，兩者之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，城鎮(zhèn)化率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有一定的貢獻(xiàn)率，基于此，提出以下幾點(diǎn)對(duì)策，解決好城鎮(zhèn)化的有序推進(jìn)和房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定。

（1）控制好城鎮(zhèn)化的速度，防止過(guò)多人口涌入城市。目前大城市房?jī)r(jià)居高不下與中小城市發(fā)展不足有關(guān)，一線城市供需結(jié)構(gòu)不合理，供不應(yīng)求，價(jià)格上升，而中小城市需求卻不足，我們可以采取就地城鎮(zhèn)化的措施，防止大城市人口過(guò)度集中，城鎮(zhèn)化速度過(guò)快。鑒于此，我們應(yīng)該著手發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)，推動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，擴(kuò)大非農(nóng)就業(yè)機(jī)會(huì)，以農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)集中帶動(dòng)農(nóng)民就地城鎮(zhèn)化，而非轉(zhuǎn)移到城市地區(qū)，同時(shí)加大城市的生活成本，阻礙更多的人口進(jìn)入城市，尤其是在我國(guó)城市人口過(guò)度擁堵的地區(qū)。

（2）從城鎮(zhèn)化角度控制房地產(chǎn)價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格的上升一部分原因在于城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，我們應(yīng)該控制好城鎮(zhèn)化的速度，從而使房地產(chǎn)價(jià)格控制在可接受的范圍內(nèi)。同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格也給即將進(jìn)入城市的人一個(gè)信號(hào)，高額的房地產(chǎn)價(jià)格使得其在城市居住成本加大，流動(dòng)人口需要權(quán)衡好利弊再做決策，禁止盲目追求市民化，向城市轉(zhuǎn)移。

（3）運(yùn)用行政手段與經(jīng)濟(jì)手段控制房地產(chǎn)價(jià)格。政府應(yīng)該完善住房保障制度，建立更多的廉租房，經(jīng)濟(jì)適用房。同時(shí)控制一戶多宅的現(xiàn)象，嚴(yán)格執(zhí)行一戶一宅制度?？刂品课萁Y(jié)構(gòu)，改變長(zhǎng)期以來(lái)房屋結(jié)構(gòu)不合理，亂建亂占的現(xiàn)象，建設(shè)更多的小區(qū)滿足人們對(duì)住房的需求，保證人們正常生活的需要，提高人們的生活質(zhì)量。

（4）穩(wěn)定房貸市場(chǎng)。城鎮(zhèn)化的發(fā)展引起城市房貸市場(chǎng)相對(duì)較為活躍，美國(guó)的次貸危機(jī)使我們意識(shí)到金融信用的作用，我國(guó)應(yīng)該借鑒其經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，房地產(chǎn)房貸時(shí)應(yīng)該小心謹(jǐn)慎，不能僅圖眼前利益，放松對(duì)信貸門(mén)檻和個(gè)人信用的審核，規(guī)范房貸市場(chǎng)秩序，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序健康發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

參考文獻(xiàn)

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