如何喚醒“沉睡”的住宅專項維修資金

單素敏

假如你有一筆專門用于應對某件專事的錢托付他人代管，待你需要時卻發(fā)現(xiàn)這筆錢使用起來很難，或者被托管方交不出來，又或者資金嚴重縮水，你會怎么做？

中國絕大多數(shù)的房東和業(yè)主，對這樣的事情幾乎無計可施。他們在購房時交付的住宅專項維修資金，被比喻為房屋的“養(yǎng)老金”、“醫(yī)療保險金”?，F(xiàn)在，大量的房屋到了年老“看病”需要錢的時候，支取難、錢不夠用、賬目不清晰等問題開始凸顯。

更嚴重的是，這筆資金因為疏于管理，不斷貶值，即便是被用于投資，也不乏違法案例：超出法律規(guī)定的投資范圍，增值部分進了代管機構或個人的“小金庫”。

已經(jīng)見諸報端的違法案件有：南京江寧區(qū)住建局將恒安嘉園1097萬元維修資金轉(zhuǎn)為一年期定存，卻只付給業(yè)主活期利息共計35萬元，住建局獲利300萬元；北京住房資金管理中心礦務局分中心主任范子林挪用400萬元炒股；寧波住房資金管理中心將2億元委托證券公司炒股等。

從使用情況、安全性的質(zhì)疑，到資金如何保值增值的探討，再到制度本身的改革呼吁，巨額的住宅維修資金逐漸成為熱點。

一筆糊涂賬

中國住宅專項維修資金制度開始于1999年。為貫徹落實“國發(fā)[1998]23號”住房制度改革方案，原建設部、財政部于1998年12月16日發(fā)布了《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（以下簡稱《辦法》）。

2008年，《辦法》更名為《住宅專項維修資金管理辦法》。商品住宅維修資金的交存比例從“購房款的2%”改為“當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%”。

北京理工大學房地產(chǎn)研究所所長周畢文告訴《瞭望東方周刊》，截至2014年，這筆專項資金已經(jīng)收了近16年。然而，目前總額多少、每年使用和留存了多少、保值增值情況怎樣，卻“沒有人能說得清楚”。

中國物業(yè)管理協(xié)會物業(yè)維修資金研究專業(yè)委員會發(fā)布的一個不完全統(tǒng)計顯示，目前我國收繳的住宅專項維修資金在5000億元左右，這一數(shù)據(jù)被媒體廣泛引用。也有機構推算，目前這項資金額度超過1萬億元。

在北京大學房地產(chǎn)發(fā)展研究基金中心副主任杜猛看來，住宅維修資金“和社?；鹣嗨疲欠浅：媒y(tǒng)計的?！边@項統(tǒng)計和發(fā)布工作理應由職能部門來做，但作為制度的制定者、收錢的一方，主管部門卻對此避而不談，“這不正?！?。

周畢文則認為，住宅專項維修資金不屬于大的統(tǒng)計范圍，各個省、區(qū)、市建委或房管局管理的數(shù)據(jù)比較明確，全國的統(tǒng)計只能是一個估算。

根據(jù)《辦法》的要求，住宅專項維修資金由業(yè)主大會管理，業(yè)委會沒有成立前，由物業(yè)所在地的政府建設或房地產(chǎn)主管部門代管。資金管理人應當委托本地一家商業(yè)銀行作為專戶管理銀行，并設立專項維修資金賬戶。

《辦法》第三十條規(guī)定，資金管理機構應每年至少一次與專戶銀行核對賬目，并向業(yè)主公布資金交存、使用、增值收益和結存的總額、發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況等。而專戶銀行則需要每年至少一次向資金管理部門發(fā)送對賬單，并建立住宅專項維修資金的查詢制度。

但是，多年以來，這些規(guī)定只是一紙空文。大成（上海）律師事務所合伙人吳明對本刊記者說，《辦法》明確規(guī)定了住宅專項維修資金的監(jiān)督管理、法律責任和處罰辦法，但并沒有執(zhí)行落地?！百Y金管理方本身就可能是監(jiān)督方，銀行又缺乏做這件事的自覺性，對其又沒什么處罰”，“淪為軟性執(zhí)行的規(guī)范有了很多扯皮空間”，和沒有嚴格統(tǒng)計和公布的住宅專項維修資金一起，成了一筆糊涂賬。

如何增值

巨額住宅維修資金的管理者，在杜猛看來，同樣應當承擔投資、理財?shù)呢熑?，確?！跋冉粋溆谩钡倪@筆錢“不貶值、不縮水”。

他說，國外的維修基金是通過理財增值持續(xù)補充滾存使用，“資金沉睡”這類詞不恰當，在通貨膨脹率攀高的現(xiàn)實面前，資金沒有增值就是縮水，“等到房子維修需要錢的時候發(fā)現(xiàn)錢不夠用，這么多年你管理機構是怎么管的？”他建議，應該對此問責。

但是，保證資金增值，尤其是公共基金的增值談何容易？吳明說，國內(nèi)不單是住宅專項維修資金存在跑不贏通脹的問題，更大金額的基金如養(yǎng)老金、住房公積金等等，所有的基金都跑不贏通脹。

制度唯一要考慮的是資金的安全?！掇k法》規(guī)定專項資金只能存銀行活期或定期、購買國債，“禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔保行為”。

這樣的規(guī)定本身就“影響了住宅專項維修資金的保值增值”，中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛向《瞭望東方周刊》表示，這項制度要改革，可以把住宅專項維修資金從商業(yè)銀行拿出來，加快推進政府自己組建的住宅銀行，通過住宅銀行保管維修資金，在專家評估通過的前提下進行金融產(chǎn)品的投資，確保回報率。

吳明則認為，中國的大環(huán)境至少在目前不適合像發(fā)達國家比如美國那樣“把基金交給專業(yè)的管理人員，政府作為有限合伙人”的投資方式?！皣庥蟹浅３墒斓氖袌?，有的投資管理團隊可以查到過去30年的成績，選擇管理人的時候通過看他的履歷基本可以斷定可靠不可靠，中國連股市都還不成熟”。

住宅專項維修資金關乎民生，抗風險能力最弱，假如在金融政策、信用系統(tǒng)不完善的情況下，貿(mào)然與基金管理公司簽下“盈虧自負”的合作協(xié)議，有可能會被對方以合法方式吃掉這筆資金?！斑@將比非法挪用更可怕?！眳敲髡f。

究竟如何使住宅專項維修資金保值增值？作為中國房地產(chǎn)研究會房地產(chǎn)法規(guī)政策委員會主任委員的胡志剛向本刊記者表示：“不好判斷?！?/p>

業(yè)委會在哪里

按照住建部原副部長仇保興“中國建筑平均壽命25年到30年”的言論推斷，即使從房屋維修基金制度開始施行的1999年算起，目前已經(jīng)有大量的房屋進入中、大維修期。

“有些樓宇的電梯老化需要維修，一般樓房外立面、樓頂防水要重做和整修等等，都需要動用專項維修資金?！敝墚呂慕榻B，這筆資金使用程序繁瑣，耗時太長，會逼得業(yè)主不得不放棄。

《辦法》規(guī)定了嚴格的“雙2/3原則”，即“住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議”。對分散的業(yè)主來講，每支取一筆所有權屬于自己的錢，要完成這么復雜的工作，非常困難，這對房屋的順利維修是個巨大障礙。

造成這種尷尬情況的原因，在吳明看來，更關鍵的問題是業(yè)主大會的缺失。有數(shù)據(jù)顯示，我國各大城市平均超過七成的小區(qū)沒有業(yè)委會。“政府習慣去包辦民眾事務，代替小區(qū)民眾的自治”，吳明說，這種包辦的效果并不會太好，“既增加了政府的工作量，又不能真正反映業(yè)主的訴求。”

在他看來，在住宅維修資金管理的問題上，政府應該遵循中央對于“簡政放權”的要求，積極推進和引導業(yè)委會的成立，去培育和訓練業(yè)主民主自治的觀念和能力，這樣既可以使政府騰出精力去做更重要的事，又能確保公眾權利的真實表達和實現(xiàn)。endprint