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    農(nóng)用地定級與基準(zhǔn)地價(jià)評估技術(shù)特點(diǎn)分析

    2014-11-10 10:53:58杜文星
    科技資訊 2014年13期
    關(guān)鍵詞:可操作性實(shí)用性

    杜文星

    摘 要:《農(nóng)用地定級規(guī)程》和《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》中對農(nóng)用地定級與基準(zhǔn)地價(jià)評估的工作內(nèi)容及其他各方面都有統(tǒng)一規(guī)定,但在實(shí)際工作過程中會(huì)因?yàn)楦鞯刈匀?、?jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境的不同遇到適用性和可操作性問題,本文從實(shí)用性和可操作性角度對新疆農(nóng)用地定級與基準(zhǔn)地價(jià)評估工作做技術(shù)總結(jié),用以指導(dǎo)農(nóng)用地定級與基準(zhǔn)地價(jià)評估工作的開展。

    關(guān)鍵詞:農(nóng)用地定級 基準(zhǔn)地價(jià)評估 實(shí)用性 可操作性

    中圖分類號:D912.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A 文章編號:1672-3791(2014)05(a)-0047-02

    農(nóng)用地定級和基準(zhǔn)地價(jià)評估工作是根據(jù)農(nóng)用地的自然屬性、經(jīng)濟(jì)屬性和區(qū)位屬性,對農(nóng)用地的質(zhì)量優(yōu)劣進(jìn)行綜合評定,劃分級別,同時(shí),根據(jù)土地的投入—產(chǎn)出效果等進(jìn)行農(nóng)用地的價(jià)格評估[1],其工作過程分為內(nèi)外業(yè)兩個(gè)階段,每個(gè)階段都表現(xiàn)出各自不同的技術(shù)特點(diǎn)。

    1 外業(yè)調(diào)查工作中的技術(shù)特點(diǎn)

    (1)確定調(diào)查作物。將種植面積超過10%的作物定為主要調(diào)查作物。

    (2)定級因素因子由《規(guī)程》中的49個(gè)根據(jù)新疆的自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)狀況選擇篩選出其中的18個(gè)作為新疆維吾爾自治區(qū)農(nóng)用地定級影響因素因子。

    (3)縣(市)域內(nèi)、村域內(nèi)農(nóng)用地級別特爾菲初步劃分方法。組織分管農(nóng)業(yè)的縣(市)長、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))長、村委會(huì)主任、村支書和其他對村內(nèi)土地綜合質(zhì)量比較熟悉的農(nóng)經(jīng)站工作人員或村民,對縣(市)域內(nèi)、村域內(nèi)農(nóng)用地定級與估價(jià)對象根據(jù)各因素因子的綜合影響,初步進(jìn)行鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村級別排序。

    (4)定級單元控制面積閾值。單元面積大小以既方便操作、方便應(yīng)用,又不影響單元特性為標(biāo)準(zhǔn)。定級單元面積大致閾值為1公頃~70公頃,項(xiàng)目承擔(dān)單位在具體開展工作時(shí)也可根據(jù)縣(市)農(nóng)用地實(shí)際情況適當(dāng)調(diào)整。

    (5)定級單元編號。單元編號為15位阿拉伯?dāng)?shù)字,“兩位省級代碼+兩位地級市代碼+兩位縣(市)代碼+三位鄉(xiāng)鎮(zhèn)代碼+三位村代碼+三位單元流水號”,縣(市)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村代碼按照民政局的行政代碼表填寫。村內(nèi)單元流水號編制按照由上向下、由左向右的順序。

    (6)定級單元圖的編制。單元界線以2 ~4 mm紅色(或黑色)醒目實(shí)線表示,單元必須封閉。

    2 內(nèi)業(yè)分析計(jì)算中的技術(shù)特點(diǎn)

    第一,對不同因素因子分別確定其相應(yīng)的量化方法[2]。

    根據(jù)定級因素因子對農(nóng)用地級別的影響方式,可分為面狀因素、線狀因素和點(diǎn)狀因素,對不同因素因子分別確定其量化方法。

    (1)面狀因素是指該定級因素因子指標(biāo)的優(yōu)劣僅對具備此指標(biāo)的地塊有影響,不對其他農(nóng)用地的級別發(fā)生影響,它具有非擴(kuò)散性,如土壤質(zhì)地、有機(jī)質(zhì)含量等。

    其中,定性說明的面狀因素,如土壤質(zhì)地等,可以直接按照各區(qū)域因素因子情況賦予一定的分值,但是對于末一級的指標(biāo)的分值一般不按照零來考慮,而是根據(jù)土地質(zhì)量的衰減程度由經(jīng)驗(yàn)法確定。

    對于可以定量表示的面狀因素,如有效土層厚度、有機(jī)質(zhì)含量等因素,其指標(biāo)值可以直接進(jìn)行最大、最小值極差標(biāo)準(zhǔn)化處理。極差標(biāo)準(zhǔn)化公式為:

    同樣的,對于可以定量表示的面狀因素,其末一級的指標(biāo)的分值不按照零來考慮,而是根據(jù)土地質(zhì)量的衰減程度由經(jīng)驗(yàn)法確定。

    在實(shí)際工作中根據(jù)農(nóng)業(yè)地理中的有關(guān)理論確定土壤有機(jī)質(zhì)含量因素的最低分值,并根據(jù)水利部的有關(guān)規(guī)程和規(guī)定確定灌溉保證率和排水條件因素的最低分值。

    所有面狀因素因子的分值體系采用(0,100)的半封閉區(qū)間。

    (2)線狀因素是指定級因素因子指標(biāo)的優(yōu)劣不僅對具備此指標(biāo)的地塊有影響,還對其相臨的平行于該定級因素因子中心帶的農(nóng)用地的級別產(chǎn)生相同的影響,如交通條件、道路通達(dá)度。其是平行擴(kuò)散性因素,隨著距離的增加,其影響強(qiáng)度按一定規(guī)律衰減,量化方法采用直線衰減法或指數(shù)衰減法。

    (3)點(diǎn)狀因素是指定級因素因子指標(biāo)的優(yōu)劣不僅對具備此指標(biāo)的地塊有影響,還對其周圍農(nóng)用地的級別產(chǎn)生影響,如農(nóng)貿(mào)中心、中心城市影響度等。其是同心圓擴(kuò)散性因素,量化方法采用直線衰減法或指數(shù)衰減法。

    部分定級因素因子有交叉影響,如農(nóng)貿(mào)中心、道路的影響,需要進(jìn)行復(fù)合計(jì)算。這些因素的影響又是連續(xù)的,為了便于計(jì)算,可以根據(jù)定級單元的平均半徑或網(wǎng)格邊長,對這些因素的影響域進(jìn)行離散化,劃分出等值帶。

    具體工作開展過程中,提出以下定級因素因子指標(biāo)量化思路,供項(xiàng)目承擔(dān)單位計(jì)算參考①。

    擴(kuò)散性因素因子如中心城鎮(zhèn)影響度、農(nóng)貿(mào)中心影響度、道路通達(dá)度,由于都是隨著距離的增加,其作用分值逐漸衰減,所以,著重推薦使用直線衰減法計(jì)算因素因子分值。

    直線衰減法的計(jì)算公式為:

    其中:為因素在某個(gè)相對距離上對于土地的作用分值;為某個(gè)因素個(gè)體第級規(guī)模指數(shù);;為地塊相對距離;為實(shí)際距離;為因素影響半徑。

    其中:為第級擴(kuò)散源的作用分值;為第級擴(kuò)散源的作用指數(shù),依據(jù)各級擴(kuò)散源的類型、規(guī)模、功能等條件確定。

    擴(kuò)散性因素作用分值

    其中:為某空間擴(kuò)散因素作用分值;為某空間擴(kuò)散因子作用分值。

    ①道路通達(dá)度中由于縣與鄉(xiāng)道路在工作底圖(1∶10000萬鄉(xiāng)級土地利用現(xiàn)狀圖)中無法區(qū)分開,所以,一種方法是選擇量測距公路(最大影響半徑推薦為10 km)與鄉(xiāng)村道路(最大影響半徑推薦為10 km)的距離,且公路與鄉(xiāng)村道路兩級規(guī)模指數(shù)分別為0.5和0.5,以此計(jì)算道路通達(dá)度影響因子的作用分值;另一種方法是量測距離最近柏油馬路的距離,級別規(guī)模指數(shù)為1,最大影響半徑為10 km。

    ②中心城鎮(zhèn)影響度計(jì)算中,使用的是量測距離縣中心距離(最大影響半徑為35公里)、距離鄉(xiāng)中心距離(最大影響半徑為8公里)、距離村中心的距離(最大影響半徑時(shí)3公里),且縣、鄉(xiāng)、村三級規(guī)模指數(shù)分別為0.5、0.30和0.20,以此計(jì)算中心影響度因子作用分值。endprint

    ③對由①②計(jì)算出的道路通達(dá)度和中心城市影響度因子作用分值進(jìn)行最大、最小值極差標(biāo)準(zhǔn)化處理,得出分值計(jì)算定級指數(shù)。

    第二,在實(shí)際工作中根據(jù)農(nóng)業(yè)地理中的有關(guān)理論確定有關(guān)土壤有機(jī)質(zhì)含量因素的最低分值,并根據(jù)水利部的有關(guān)規(guī)程和規(guī)定確定灌溉保證率和排水條件因素的最低分值。

    第三,充分應(yīng)用excel和spss的強(qiáng)大統(tǒng)計(jì)運(yùn)算功能。在繪制定級指數(shù)頻率直方圖時(shí),創(chuàng)造性地運(yùn)用了spss的統(tǒng)計(jì)制圖功能,計(jì)算更加精準(zhǔn),圖件修飾得更好。

    3 結(jié)論和相關(guān)建議

    3.1 縮小定級影響因子選擇范圍

    《農(nóng)用地定級規(guī)程》中定級影響因素因子中對外交通便利度、利用集約度、利用方式等49項(xiàng)[2],根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際,對反映自然、經(jīng)濟(jì)和區(qū)位因子選取其中具有代表性的因子即可,數(shù)量可以控制在18個(gè)左右,見表1。

    3.2 根據(jù)實(shí)際情況確定定性數(shù)據(jù)的最小分值

    《規(guī)程》中對于定性數(shù)據(jù)的規(guī)定是“對于末一級指標(biāo)得分值不按零考慮,而是根據(jù)土地質(zhì)量的衰減程度由經(jīng)驗(yàn)法確定”,在實(shí)際工作中,土壤有機(jī)質(zhì)含量根據(jù)農(nóng)業(yè)地理有關(guān)規(guī)定最低分值可定為50,根據(jù)水利部的有關(guān)規(guī)定可以確定灌溉保證率為30。

    3.3 不同量綱數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)化處理

    最大、最小值級差標(biāo)準(zhǔn)化處理的目的有兩個(gè)方面:一是消除不同量綱之間的不可比性,使數(shù)據(jù)落在(0,100)區(qū)間內(nèi);二是減弱數(shù)值的劇烈波動(dòng)。對于面狀因子中的定性數(shù)據(jù),在(0,100)間賦分,經(jīng)過經(jīng)驗(yàn)確定最末一級指標(biāo)值后,這兩個(gè)目的都已經(jīng)達(dá)到,這時(shí)不再需要對不同量綱數(shù)據(jù)進(jìn)行最大、最小值級差標(biāo)準(zhǔn)化處理。

    3.4 中心城市影響度因子分值計(jì)算

    在中心城市影響度因子分值的計(jì)算中[3],還有一種計(jì)算方法是:距離縣級中心的距離,量測出最大值、最小值,用內(nèi)插法等分為5等份,距離最近的賦分100,依此類推80、60、40、20;距離鄉(xiāng)級和村級的賦分方法和縣級相同??h、鄉(xiāng)、村的權(quán)重分別為0.2、0.3、0.5。這種方法綜合了面狀因子賦分方法和線性因子衰減雙重含義,更加科學(xué)。

    總之,從技術(shù)層面總結(jié)農(nóng)用地定級與基準(zhǔn)地價(jià)評估工作,能進(jìn)一步提高土地使用效率,大力發(fā)展農(nóng)業(yè),為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,提供重要依據(jù)和支持,在十八屆三次會(huì)議大力推行城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的今天,基于《規(guī)程》結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際,提高農(nóng)用地定級與基準(zhǔn)地價(jià)評估工作的實(shí)用性和可操作性,對于更好滿足對農(nóng)用地這一稀缺土地資源的需求有著重大的意義。

    參考文獻(xiàn)

    [1] 劉潔,李宏,高敏華.農(nóng)用地定級與基準(zhǔn)地價(jià)評估研究—以吐魯番市為例[J].中國農(nóng)業(yè)資源與區(qū)劃,2011(2).

    [2] 雷少剛,黃繼輝,陳津浦,等.農(nóng)用地定級中區(qū)位因素定量化存在的問題及其改進(jìn)[J].國土資源科技管理,2006(1).

    [3] 馬仁會(huì),李小波,李強(qiáng),等.農(nóng)用地定級因素法與修正法比較分析[J].農(nóng)業(yè)工程學(xué)報(bào),2004(6).

    注釋

    ①此處僅提供直線衰減法的量化思路,具體工作當(dāng)中也可以參照指數(shù)衰減法對道路通達(dá)度因子進(jìn)行量化。endprint

    ③對由①②計(jì)算出的道路通達(dá)度和中心城市影響度因子作用分值進(jìn)行最大、最小值極差標(biāo)準(zhǔn)化處理,得出分值計(jì)算定級指數(shù)。

    第二,在實(shí)際工作中根據(jù)農(nóng)業(yè)地理中的有關(guān)理論確定有關(guān)土壤有機(jī)質(zhì)含量因素的最低分值,并根據(jù)水利部的有關(guān)規(guī)程和規(guī)定確定灌溉保證率和排水條件因素的最低分值。

    第三,充分應(yīng)用excel和spss的強(qiáng)大統(tǒng)計(jì)運(yùn)算功能。在繪制定級指數(shù)頻率直方圖時(shí),創(chuàng)造性地運(yùn)用了spss的統(tǒng)計(jì)制圖功能,計(jì)算更加精準(zhǔn),圖件修飾得更好。

    3 結(jié)論和相關(guān)建議

    3.1 縮小定級影響因子選擇范圍

    《農(nóng)用地定級規(guī)程》中定級影響因素因子中對外交通便利度、利用集約度、利用方式等49項(xiàng)[2],根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際,對反映自然、經(jīng)濟(jì)和區(qū)位因子選取其中具有代表性的因子即可,數(shù)量可以控制在18個(gè)左右,見表1。

    3.2 根據(jù)實(shí)際情況確定定性數(shù)據(jù)的最小分值

    《規(guī)程》中對于定性數(shù)據(jù)的規(guī)定是“對于末一級指標(biāo)得分值不按零考慮,而是根據(jù)土地質(zhì)量的衰減程度由經(jīng)驗(yàn)法確定”,在實(shí)際工作中,土壤有機(jī)質(zhì)含量根據(jù)農(nóng)業(yè)地理有關(guān)規(guī)定最低分值可定為50,根據(jù)水利部的有關(guān)規(guī)定可以確定灌溉保證率為30。

    3.3 不同量綱數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)化處理

    最大、最小值級差標(biāo)準(zhǔn)化處理的目的有兩個(gè)方面:一是消除不同量綱之間的不可比性,使數(shù)據(jù)落在(0,100)區(qū)間內(nèi);二是減弱數(shù)值的劇烈波動(dòng)。對于面狀因子中的定性數(shù)據(jù),在(0,100)間賦分,經(jīng)過經(jīng)驗(yàn)確定最末一級指標(biāo)值后,這兩個(gè)目的都已經(jīng)達(dá)到,這時(shí)不再需要對不同量綱數(shù)據(jù)進(jìn)行最大、最小值級差標(biāo)準(zhǔn)化處理。

    3.4 中心城市影響度因子分值計(jì)算

    在中心城市影響度因子分值的計(jì)算中[3],還有一種計(jì)算方法是:距離縣級中心的距離,量測出最大值、最小值,用內(nèi)插法等分為5等份,距離最近的賦分100,依此類推80、60、40、20;距離鄉(xiāng)級和村級的賦分方法和縣級相同??h、鄉(xiāng)、村的權(quán)重分別為0.2、0.3、0.5。這種方法綜合了面狀因子賦分方法和線性因子衰減雙重含義,更加科學(xué)。

    總之,從技術(shù)層面總結(jié)農(nóng)用地定級與基準(zhǔn)地價(jià)評估工作,能進(jìn)一步提高土地使用效率,大力發(fā)展農(nóng)業(yè),為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,提供重要依據(jù)和支持,在十八屆三次會(huì)議大力推行城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的今天,基于《規(guī)程》結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際,提高農(nóng)用地定級與基準(zhǔn)地價(jià)評估工作的實(shí)用性和可操作性,對于更好滿足對農(nóng)用地這一稀缺土地資源的需求有著重大的意義。

    參考文獻(xiàn)

    [1] 劉潔,李宏,高敏華.農(nóng)用地定級與基準(zhǔn)地價(jià)評估研究—以吐魯番市為例[J].中國農(nóng)業(yè)資源與區(qū)劃,2011(2).

    [2] 雷少剛,黃繼輝,陳津浦,等.農(nóng)用地定級中區(qū)位因素定量化存在的問題及其改進(jìn)[J].國土資源科技管理,2006(1).

    [3] 馬仁會(huì),李小波,李強(qiáng),等.農(nóng)用地定級因素法與修正法比較分析[J].農(nóng)業(yè)工程學(xué)報(bào),2004(6).

    注釋

    ①此處僅提供直線衰減法的量化思路,具體工作當(dāng)中也可以參照指數(shù)衰減法對道路通達(dá)度因子進(jìn)行量化。endprint

    ③對由①②計(jì)算出的道路通達(dá)度和中心城市影響度因子作用分值進(jìn)行最大、最小值極差標(biāo)準(zhǔn)化處理,得出分值計(jì)算定級指數(shù)。

    第二,在實(shí)際工作中根據(jù)農(nóng)業(yè)地理中的有關(guān)理論確定有關(guān)土壤有機(jī)質(zhì)含量因素的最低分值,并根據(jù)水利部的有關(guān)規(guī)程和規(guī)定確定灌溉保證率和排水條件因素的最低分值。

    第三,充分應(yīng)用excel和spss的強(qiáng)大統(tǒng)計(jì)運(yùn)算功能。在繪制定級指數(shù)頻率直方圖時(shí),創(chuàng)造性地運(yùn)用了spss的統(tǒng)計(jì)制圖功能,計(jì)算更加精準(zhǔn),圖件修飾得更好。

    3 結(jié)論和相關(guān)建議

    3.1 縮小定級影響因子選擇范圍

    《農(nóng)用地定級規(guī)程》中定級影響因素因子中對外交通便利度、利用集約度、利用方式等49項(xiàng)[2],根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際,對反映自然、經(jīng)濟(jì)和區(qū)位因子選取其中具有代表性的因子即可,數(shù)量可以控制在18個(gè)左右,見表1。

    3.2 根據(jù)實(shí)際情況確定定性數(shù)據(jù)的最小分值

    《規(guī)程》中對于定性數(shù)據(jù)的規(guī)定是“對于末一級指標(biāo)得分值不按零考慮,而是根據(jù)土地質(zhì)量的衰減程度由經(jīng)驗(yàn)法確定”,在實(shí)際工作中,土壤有機(jī)質(zhì)含量根據(jù)農(nóng)業(yè)地理有關(guān)規(guī)定最低分值可定為50,根據(jù)水利部的有關(guān)規(guī)定可以確定灌溉保證率為30。

    3.3 不同量綱數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)化處理

    最大、最小值級差標(biāo)準(zhǔn)化處理的目的有兩個(gè)方面:一是消除不同量綱之間的不可比性,使數(shù)據(jù)落在(0,100)區(qū)間內(nèi);二是減弱數(shù)值的劇烈波動(dòng)。對于面狀因子中的定性數(shù)據(jù),在(0,100)間賦分,經(jīng)過經(jīng)驗(yàn)確定最末一級指標(biāo)值后,這兩個(gè)目的都已經(jīng)達(dá)到,這時(shí)不再需要對不同量綱數(shù)據(jù)進(jìn)行最大、最小值級差標(biāo)準(zhǔn)化處理。

    3.4 中心城市影響度因子分值計(jì)算

    在中心城市影響度因子分值的計(jì)算中[3],還有一種計(jì)算方法是:距離縣級中心的距離,量測出最大值、最小值,用內(nèi)插法等分為5等份,距離最近的賦分100,依此類推80、60、40、20;距離鄉(xiāng)級和村級的賦分方法和縣級相同??h、鄉(xiāng)、村的權(quán)重分別為0.2、0.3、0.5。這種方法綜合了面狀因子賦分方法和線性因子衰減雙重含義,更加科學(xué)。

    總之,從技術(shù)層面總結(jié)農(nóng)用地定級與基準(zhǔn)地價(jià)評估工作,能進(jìn)一步提高土地使用效率,大力發(fā)展農(nóng)業(yè),為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,提供重要依據(jù)和支持,在十八屆三次會(huì)議大力推行城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的今天,基于《規(guī)程》結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際,提高農(nóng)用地定級與基準(zhǔn)地價(jià)評估工作的實(shí)用性和可操作性,對于更好滿足對農(nóng)用地這一稀缺土地資源的需求有著重大的意義。

    參考文獻(xiàn)

    [1] 劉潔,李宏,高敏華.農(nóng)用地定級與基準(zhǔn)地價(jià)評估研究—以吐魯番市為例[J].中國農(nóng)業(yè)資源與區(qū)劃,2011(2).

    [2] 雷少剛,黃繼輝,陳津浦,等.農(nóng)用地定級中區(qū)位因素定量化存在的問題及其改進(jìn)[J].國土資源科技管理,2006(1).

    [3] 馬仁會(huì),李小波,李強(qiáng),等.農(nóng)用地定級因素法與修正法比較分析[J].農(nóng)業(yè)工程學(xué)報(bào),2004(6).

    注釋

    ①此處僅提供直線衰減法的量化思路,具體工作當(dāng)中也可以參照指數(shù)衰減法對道路通達(dá)度因子進(jìn)行量化。endprint

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