淺析房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)及防范措施

摘 要：隨著我國房地產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展，房地產(chǎn)抵押貸款越來越多，但是由于房地產(chǎn)市場具有周期性以及投資者的經(jīng)營不善等，使得房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)也越來越大。銀行如何防范風(fēng)險(xiǎn)，已成為各銀行首要解決的問題。本文從分析房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的種類著手，闡述了來此各風(fēng)險(xiǎn)的原因，最后提出了防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的措施，對促進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)健康有序地發(fā)展具有十分重要的意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)抵押；貸款風(fēng)險(xiǎn)；防范措施

1.房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)含義

房地產(chǎn)抵押貸款是指房地產(chǎn)所有人將其房地產(chǎn)作為自己償還貸款或履行合同的擔(dān)保而進(jìn)行借貸的形式。所謂的房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)， 是指當(dāng)?shù)盅簷?quán)人由于各種原因， 需要通過處分抵押房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)其債權(quán)（ 包括主債權(quán)、利息、違約金及賠償金） 時(shí)， 處分抵押房地產(chǎn)所得的金額在支付實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用如訴訟費(fèi)、評估費(fèi)、拍賣費(fèi)等后， 余額不足清償?shù)盅簷?quán)人的債權(quán)。

房地產(chǎn)抵押貸款，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保，從抵押權(quán)人那里獲得一定數(shù)量的貸款的行為。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)有許多含義，但從房地產(chǎn)抵押貸款的角度來說，可以定義為在房地產(chǎn)抵押期限界滿抵押權(quán)人獲取貸款本息和的可能性大小。

2.房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)及原因分析

2.1估價(jià)機(jī)構(gòu)帶來的風(fēng)險(xiǎn)

以房地產(chǎn)作為抵押物時(shí)，銀行在放款前一般應(yīng)請專門的評估機(jī)構(gòu)對抵押物進(jìn)行評估。估價(jià)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)抵押貸款評估活動中處于中介的位置，是房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值評估的直接參與者，因此估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員的技術(shù)水平和執(zhí)業(yè)素質(zhì)與道德是房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險(xiǎn)的直接誘因。

隨著房地產(chǎn)評估行業(yè)逐漸繁榮，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)越來越多，競爭越來越激烈，因此，有些評估公司為了承接業(yè)務(wù)通常以高估抵押物為誘惑來吸引抵押人，這樣直接影響到銀行放款的依據(jù)，因此估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的執(zhí)業(yè)道德和素質(zhì)也直接影響房地產(chǎn)價(jià)值的高低。

2.2借款人帶來的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)抵押貸款中借款人一般包括個(gè)人住房借款人和房地產(chǎn)開發(fā)商大戶借款人。個(gè)人住房借款人可能因失業(yè)、重病、離婚、意外傷害等原因失去還款能力與還款意愿；房地產(chǎn)開發(fā)商大戶借款人，在追求利潤的情況下，除進(jìn)行正常抵押貸款外，有時(shí)還會重復(fù)抵押或虛假按揭等以獲取更多資金，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營不善或房價(jià)下跌時(shí)，企業(yè)就會陷入困境，無能力償還銀行貸款，給銀行帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)。

2.3抵押權(quán)人帶來的風(fēng)險(xiǎn)

銀行作為放款人，有時(shí)為了吸取業(yè)務(wù)，通常會出現(xiàn)不仔細(xì)審核抵押人的還款能力，不公開選擇評估機(jī)構(gòu)，沒專業(yè)人員審核評估機(jī)構(gòu)及評估人員評估的抵押房地產(chǎn)價(jià)值，過高發(fā)放貸款比例等現(xiàn)象，這些因素都會引起房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。

3.房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范措施

3.1銀行提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力

銀行自身要樹立正確的經(jīng)營理念，制定嚴(yán)格的規(guī)章制度，建立并堅(jiān)決執(zhí)行問責(zé)制，建立科學(xué)的抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系和預(yù)警系統(tǒng)。具體為：

1.完善房地產(chǎn)按揭貸款制度

銀行應(yīng)該按銀監(jiān)會的要求，建立一套有效的可行的貸款發(fā)放制度。如要完善內(nèi)部操作流程和監(jiān)督機(jī)制。

2.規(guī)范信貸操作，實(shí)行跟蹤服務(wù)，落實(shí)調(diào)查責(zé)任，加強(qiáng)貸后檢查

銀行在發(fā)放貸款時(shí)，按照規(guī)定的要求和程序發(fā)放貸款，做到三看：一看借款人信用是否良好，二看房屋產(chǎn)權(quán)證等各類證件是否真實(shí)，三看評估價(jià)格是否合理。

3.建立違法違規(guī)通報(bào)機(jī)制

各商業(yè)銀行要在日常業(yè)務(wù)中累積客戶資料，如果發(fā)現(xiàn)虛假貸款行為，立即對借款人的其他業(yè)務(wù)進(jìn)行復(fù)查，采取相應(yīng)的措施，并終止與他的合作關(guān)系，并將其列入黑名單，并在本行系統(tǒng)內(nèi)進(jìn)行通報(bào)，實(shí)現(xiàn)信息共享。

4.加強(qiáng)信貸人員培訓(xùn)，增強(qiáng)識別虛假材料的能力

通過實(shí)地調(diào)查和講座的形式對信貸員進(jìn)行培訓(xùn)，提高信貸員和審核人員的專業(yè)能力，減少上當(dāng)受騙。

3.2建立健全估價(jià)制度，提高估價(jià)人員素質(zhì)和技術(shù)水平

中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會要經(jīng)常舉辦房地產(chǎn)估價(jià)師教育培訓(xùn)班，對在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不能完成學(xué)時(shí)的房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)采取吊銷其注冊房地產(chǎn)估價(jià)師證書的舉措。一個(gè)好的估價(jià)師不但要不斷的學(xué)習(xí)最新最近的房地產(chǎn)估價(jià)理論知識，也要參加過足夠多的估價(jià)實(shí)踐。因此，對房地產(chǎn)估價(jià)師的繼續(xù)教育顯得尤為重要。要提高估價(jià)人員的技術(shù)水平和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，唯有通過不斷地學(xué)習(xí)才能克服解決。

房地產(chǎn)管理部門要建立和完善房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師信用檔案。定期對房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行抽檢，對以迎合高估要求、給予“回扣”、惡意壓低收費(fèi)等不正當(dāng)方式承攬房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師，要依法嚴(yán)肅查處，并記入其信用檔案，向社會公示。以便提高估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員的執(zhí)業(yè)素質(zhì)。

3.3加強(qiáng)對已抵押房地產(chǎn)市場價(jià)格變化的監(jiān)測，及時(shí)掌握抵押價(jià)值變化情況。

對以房地產(chǎn)作抵押發(fā)放抵押貸款時(shí)，在發(fā)放貸款前，信貸人員要親自到實(shí)地進(jìn)行調(diào)查，主要調(diào)查抵押物的坐落位置、產(chǎn)權(quán)、面積及變現(xiàn)的可能性等。在貸款后，信貸人要隨時(shí)跟蹤已辦理抵押的房地產(chǎn)的狀況及市場價(jià)值變化情況，對故意破壞抵押房地產(chǎn)的抵押人，嚴(yán)格制止其行為，以降低變現(xiàn)時(shí)抵押物價(jià)值減損而造成的損失。

4.小結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)有來自估價(jià)機(jī)構(gòu)方面，還有來自銀行自身及借款人方面。但這些風(fēng)險(xiǎn)有些是可以控制的，只要估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員和銀行加強(qiáng)自律，提高自身的執(zhí)業(yè)道德和技術(shù)水平，制止房地產(chǎn)抵押貸款行業(yè)的不正之風(fēng)。采取有效的防范措施，房地產(chǎn)抵押貸款行業(yè)會穩(wěn)定健康有序的發(fā)展。

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作者簡介：柯小霞（1981.6.18—），女，碩士，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)營與管理。endprint