房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理及其應(yīng)用探討

陶磊

【摘要】房地產(chǎn)開發(fā)具有投資數(shù)額大、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)大、綜合性強(qiáng)的特點(diǎn)，每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)都是一個(gè)系統(tǒng)工程，具有很強(qiáng)的綜合性。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商作為管理主體，是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目決策到工程竣工驗(yàn)收交付使用的組織者，對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目要負(fù)總責(zé)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)其工程建設(shè)的項(xiàng)目管理顯得尤其重要。本文就房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理及其應(yīng)用進(jìn)行了簡單的分析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目管理；應(yīng)用

1引言

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的目的是高效率的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)，項(xiàng)目管理是以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，在開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過程，按照其運(yùn)行的規(guī)律，建立有效的計(jì)劃、協(xié)調(diào)、組織和控制的管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理是一套復(fù)雜的管理體系，是以房地產(chǎn)企業(yè)、監(jiān)理公司為主，各參建單位參與的管理系統(tǒng)，融合了項(xiàng)目管理的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，系統(tǒng)的項(xiàng)目管理理論又為建設(shè)工程的項(xiàng)目管理提供了理論工具，使建設(shè)工程的項(xiàng)目管理日益科學(xué)化和系統(tǒng)化。

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理包括工程項(xiàng)目質(zhì)量管理、項(xiàng)目進(jìn)度管理、成本管理和工程合同、資料、安全、市政配套等多項(xiàng)管理。項(xiàng)目質(zhì)量、項(xiàng)目進(jìn)度和項(xiàng)目成本是整個(gè)項(xiàng)目管理的核心內(nèi)容，也是工程項(xiàng)目管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)。要把三者的關(guān)系進(jìn)行很好的處理，難度很大，需要各方面人才的共同配合與合作，對(duì)整個(gè)的過程進(jìn)行全面的設(shè)計(jì)、協(xié)調(diào)和控制，才能把項(xiàng)目做好，滿足客戶的需求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的盈利目標(biāo)。

2 項(xiàng)目質(zhì)量管理

建筑工程質(zhì)量是開發(fā)商樹立品牌的重要保證，與開發(fā)商企業(yè)的聲譽(yù)息息相關(guān)，關(guān)系到企業(yè)的長期發(fā)展。房地產(chǎn)作為特殊的商品，工程的質(zhì)量直接影響到產(chǎn)品的銷售或者是租賃，因此可以說，一個(gè)項(xiàng)目的工程質(zhì)量就是工程項(xiàng)目的生命，工程質(zhì)量一旦出現(xiàn)問題，會(huì)對(duì)工期造成嚴(yán)重的影響或者是對(duì)產(chǎn)品的聲譽(yù)造成影響，從而影響到投資成本和商品的使用收益。在項(xiàng)目的建設(shè)過程中，一定要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的控制，防止質(zhì)量問題的出現(xiàn)。加強(qiáng)項(xiàng)目的質(zhì)量管理，主要可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行。

2.1設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化

設(shè)計(jì)人員要嚴(yán)格的按照開發(fā)企業(yè)的要求和對(duì)產(chǎn)品的定位進(jìn)行設(shè)計(jì)，在建設(shè)之初，對(duì)圖紙進(jìn)行仔細(xì)的審核，看是否存在錯(cuò)誤。設(shè)計(jì)的錯(cuò)誤或者是變更會(huì)給工程的實(shí)施帶來很大的影響，因此在設(shè)計(jì)執(zhí)行時(shí)，要做好設(shè)計(jì)的檢查和優(yōu)化工作，確保設(shè)計(jì)的科學(xué)、合理、可行。

2.2施工單位的選擇和施工人員素質(zhì)的保證

施工單位是施工質(zhì)量的直接保障者，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和信譽(yù)好的施工單位，可以為施工質(zhì)量打下良好的基礎(chǔ)，提供基礎(chǔ)的保障。對(duì)施工人員的素質(zhì)也要進(jìn)行嚴(yán)格的控制，從施工的管理人員、技術(shù)人員到基層的建筑工人，都要具有相應(yīng)的資格和較高的素質(zhì)。可以采用進(jìn)行人員培訓(xùn)和引入人才的方式來提高施工單位的整體素質(zhì)，對(duì)工程的實(shí)施質(zhì)量進(jìn)行保證。

2.3施工材料

建筑工程的實(shí)施中，材料的質(zhì)量直接決定著產(chǎn)品的質(zhì)量，建筑過程中，一定要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，杜絕不合格的材料進(jìn)入施工現(xiàn)場。對(duì)工程應(yīng)用的半成品、構(gòu)配件、永久性設(shè)備等進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量檢測后再使用。

2.4對(duì)施工機(jī)械和設(shè)備的管理

施工機(jī)械和設(shè)備是施工進(jìn)度的重要保證，性能好的設(shè)備和機(jī)械才能保證工程的順利實(shí)施和工期的按時(shí)完成，因此，在工程的項(xiàng)目管理中，要對(duì)機(jī)械和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量的控制。

2.5 施工方案、施工方法與施工技術(shù)

施工方案和方法的科學(xué)、合理，能夠有效地促進(jìn)工程的實(shí)施，方案和方法的變更會(huì)對(duì)工程的進(jìn)度產(chǎn)生影響，施工技術(shù)又是項(xiàng)目質(zhì)量的關(guān)鍵因素。因此，加強(qiáng)對(duì)施工方案、方法和技術(shù)的控制也是保證施工質(zhì)量的必要的措施。

2.6 做好質(zhì)量監(jiān)督工作

相關(guān)的部門要做好施工過程的跟蹤監(jiān)控、指導(dǎo)和檢驗(yàn)工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)過程實(shí)施中的問題并加以解決，充分發(fā)揮監(jiān)理的作用對(duì)工程的質(zhì)量進(jìn)行保證。

在工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理中，最重要的是做好預(yù)防性的控制，對(duì)可能出現(xiàn)問題的各個(gè)環(huán)節(jié)的影響因素進(jìn)行控制，從根本上杜絕問題的產(chǎn)生。做好防范性的工作，制定問題的解決方案，一旦出現(xiàn)問題，馬上進(jìn)行處理。在平時(shí)的管理中，也要對(duì)質(zhì)量問題進(jìn)行嚴(yán)格的控制，即便是小的問題，也要進(jìn)行嚴(yán)格的管理，以免釀成大的質(zhì)量隱患。

3 項(xiàng)目進(jìn)度管理

工程項(xiàng)目能否在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)交付使用，直接關(guān)系到項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。項(xiàng)目進(jìn)度對(duì)開發(fā)企業(yè)的重要性不言而喻，做好施工項(xiàng)目的進(jìn)度管理，保證施工的進(jìn)度也就成了一項(xiàng)重要的工作。對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度管理貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的總過程。

（1）制定進(jìn)度計(jì)劃。在工程的設(shè)計(jì)之初，做好項(xiàng)目的總進(jìn)度計(jì)劃，確定工期的總目標(biāo)，在對(duì)現(xiàn)場進(jìn)行調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，將各個(gè)階段的工作進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)劃，對(duì)施工進(jìn)行指導(dǎo)。

（2） 保證進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施。在施工過程中，要保證進(jìn)度計(jì)劃的嚴(yán)格施行，將審批后的進(jìn)度計(jì)劃布置到各個(gè)部門，將責(zé)任落實(shí)到人，確保物品、人員和資金到位以后進(jìn)行施工。對(duì)施工中存在的影響進(jìn)度和質(zhì)量的問題，要及時(shí)進(jìn)行處理，采用適當(dāng)?shù)拇胧┖图夹g(shù)保證施工進(jìn)度的順利進(jìn)行。

項(xiàng)目的進(jìn)度管理是項(xiàng)目管理中的難點(diǎn)，影響因素較多，實(shí)施起來具有一定的難度。在進(jìn)度的管理工作中，要對(duì)這些因素進(jìn)行詳細(xì)的分析，列出各個(gè)環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的問題，進(jìn)行預(yù)防性的控制，以保證施工的進(jìn)度不受影響。工程項(xiàng)目中影響進(jìn)度的主要因素有人的因素、材料、技術(shù)、設(shè)備、機(jī)械、自然環(huán)境和社會(huì)環(huán)境等各個(gè)方面的因素。其中以人的因素最多，不僅涉及到開發(fā)商、涉及單位、施工單位、供貨單位和監(jiān)理單位等直接參與的單位，還與政府部門、建設(shè)主觀部門、有關(guān)的協(xié)作單位和其他的相關(guān)單位具有很大的關(guān)系，在項(xiàng)目工程的進(jìn)度管理中，做好人的因素管理，對(duì)其他各種因素進(jìn)行分析研究，是做好進(jìn)度管理的基本要求。

4 項(xiàng)目成本管理

項(xiàng)目的成本關(guān)系到企業(yè)的利益，對(duì)成本進(jìn)行合理的控制，是保證開發(fā)商經(jīng)濟(jì)利益的重要措施。

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)大規(guī)模的生產(chǎn)活動(dòng)，資金對(duì)每個(gè)開發(fā)企業(yè)都很重要，做好成本的管理和控制是非常必要的。開發(fā)成本主要包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)用等幾個(gè)大的方面。

項(xiàng)目成本的管理分為策劃、設(shè)計(jì)階段的成本管理和包發(fā)、施工階段的成本管理。從國內(nèi)外的很多資料來看，對(duì)成本影響較大的是策劃、設(shè)計(jì)階段的成本管理，成本管理的關(guān)鍵也要以第一階段的管理為重點(diǎn)。但目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)將第二階段作為成本管理的重點(diǎn)，雖然具有一定的意義，但對(duì)成本控制的成效卻不佳。因此，要加強(qiáng)對(duì)第一階段的成本控制，知識(shí)方案的選擇。做好投資的估算，從項(xiàng)目的設(shè)計(jì)之初就做好工程項(xiàng)目的成本管理和控制。

結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理重點(diǎn)和難點(diǎn)包括項(xiàng)目的質(zhì)量控制、進(jìn)度控制和成本控制三個(gè)大的方面，在實(shí)際的項(xiàng)目管理中，要根據(jù)各個(gè)管理的特點(diǎn)進(jìn)行科學(xué)、合理的管理，保證項(xiàng)目工程的實(shí)施。

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