南京市住宅價(jià)格波動(dòng)趨勢(shì)研究

夏貝貝

摘要：近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，住宅價(jià)格不斷攀升，而在中國這種特殊的國情下，房地產(chǎn)的調(diào)控政策對(duì)住宅市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)存在極大的影響，可以說國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度決定其未來的發(fā)展態(tài)勢(shì)。本文正是基于政策調(diào)控的視角來分析南京市住宅價(jià)格未來的波動(dòng)趨勢(shì)，并運(yùn)用ARIMA模型預(yù)測(cè)南京市2014住宅價(jià)格的走勢(shì)，從而為本文的理論分析提供現(xiàn)實(shí)依據(jù)。

關(guān)鍵詞：住宅價(jià)格；政策調(diào)控；ARIMA模型

一、 引言

自20世紀(jì)70年代末我國土地相關(guān)法規(guī)進(jìn)行調(diào)整起，房地產(chǎn)業(yè)伴隨著改革開放的浪潮開始蓬勃發(fā)展，直到近幾年，我國房地產(chǎn)投資過熱，房價(jià)的快速上漲已經(jīng)影響到人們生活水平的提高和國家金融的安全。房價(jià)上漲過快不僅關(guān)系到一個(gè)城市的發(fā)展和金融的安全，更關(guān)系到普通老百姓的生活成本。衣食住行乃是百姓生存之根本，而過快的房價(jià)上漲使得很多人在城市中沒有棲身之地，人們對(duì)于房價(jià)走勢(shì)的關(guān)注越來越熱，而在中國這種特殊的國情下，土地的國有化以及政府的過度干預(yù)，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然不是一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，而是一個(gè)以政策為主導(dǎo)的政府市場(chǎng)，政府的調(diào)控政策決定著房地產(chǎn)市場(chǎng)的生死存亡。

南京市的住宅市場(chǎng)發(fā)展歷程受我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響，幾乎與我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展同步，也是經(jīng)歷了四個(gè)發(fā)展階段。1998年以前經(jīng)歷的三個(gè)階段基本上都是在不斷的完善房地產(chǎn)市場(chǎng)，住房制度不斷改革，迎來了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的新時(shí)期。1998年以后為第四個(gè)階段， 1998年7月3日，國務(wù)院頒布了《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，文件要求，1998年下半年開始停止住房實(shí)物分配，這一年對(duì)于南京樓市來說是一個(gè)從福利房向商品房過渡的階段，我國取消福利分房，政府啟動(dòng)擴(kuò)大內(nèi)需，刺激消費(fèi)，堅(jiān)持拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長發(fā)展的方針，住宅由福利分房向商品房過度，從而使得房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要的地位，這為南京市住宅市場(chǎng)的投資和消費(fèi)帶來了一個(gè)絕好的發(fā)展契機(jī)。2001年10月28日，南京確立了“一城三區(qū)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，這一戰(zhàn)略的實(shí)施拓展了南京市的發(fā)展空間，并為南京的樓市迎來了又一個(gè)春天。2005年被稱為“房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控之年”，國家連續(xù)出臺(tái)兩個(gè)“國八條”、房貸優(yōu)惠政策取消、房地產(chǎn)稅改革深入、提高住房貸款利率等，這些政策無疑給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了一定的沖擊，當(dāng)時(shí)，南京市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在較短時(shí)間內(nèi)就爆發(fā)了“降價(jià)潮”，這一年的調(diào)控政策猶如給南京市火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)潑了一盆冷水。2006年“國六條”出臺(tái)、建設(shè)部出臺(tái)171號(hào)“外資限炒令”、108號(hào)文強(qiáng)制征收二手房轉(zhuǎn)讓所得稅等進(jìn)一步打擊了投機(jī)性房地產(chǎn)，使得南京市的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走向穩(wěn)定，市場(chǎng)運(yùn)行較為穩(wěn)健，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為更為規(guī)范理性。2008年初，南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)一片火熱，各大企業(yè)的房地產(chǎn)營銷廣告拼的頭破血流，不斷出現(xiàn)跳水價(jià)、一口價(jià)、特價(jià)房等價(jià)格攻勢(shì)，但是2008上半年在宏觀調(diào)控的作用下南京市的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始理性回歸，而下半年受全球金融危機(jī)的影響，中國樓市一片“蕭索”。政府緊接著出臺(tái)了一些救市政策，2008年9月，降低貸款利息0.27個(gè)百分點(diǎn)，金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)。10月，財(cái)政部《繼續(xù)加大保障民生投入力度切實(shí)解決低收入群眾基本生活》——降低真實(shí)購房需求的置業(yè)門檻，降貸款利息0.27個(gè)百分點(diǎn)，降準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，這些政策宣告著政府由“控制”向“救市”的態(tài)度轉(zhuǎn)變。在救市政策出臺(tái)以后，2009年，南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)開始復(fù)蘇，并且隨著南京市外延的擴(kuò)展，南京市在“一城三區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上提出了“一主城三副城八大新城”的開發(fā)戰(zhàn)略，在此帶動(dòng)下，拉開了新一輪的城市建設(shè)高潮，為南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了新的空間。2011年，“新國八條”出臺(tái)，首套房限購，二手房貸首付提至60%，在各種限購、限價(jià)、限漲的調(diào)控政策下，2011年的樓市顯得異常的慘淡，南京市成交量較上年下降26%，這一年對(duì)南京的樓市來說可謂是血雨腥風(fēng)。2013年，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)限購，2月，“新國五”條出臺(tái)，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)，11月，針對(duì)南京樓市的調(diào)控“寧八條”正式發(fā)布，政策提出加大普通住宅用地供應(yīng)、二套房貸款首付比例將由之前的6成提至7成，這一政策與國家出臺(tái)的“新國五”條遙相呼應(yīng)，在政策的疊加作用下，2013年下半年的成交量明顯低于上半年，但是房價(jià)并沒有出現(xiàn)大面積下跌的情況。

從上面的分析中我們可以看出，國家出臺(tái)的針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策無時(shí)無刻不在主導(dǎo)著房地產(chǎn)市場(chǎng)的命運(yùn)，因此，想要準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)未來住宅價(jià)格的走勢(shì)情況，必須從最基本的宏觀調(diào)控政策入手，剖析政策背后真正的導(dǎo)向，同時(shí)也要考慮到政策的滯后性以及住宅建設(shè)的周期性問題，只有這樣才能準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)南京市未來的住宅價(jià)格走勢(shì)。

二、 文獻(xiàn)回顧

關(guān)于住宅價(jià)格波動(dòng)趨勢(shì)研究的文獻(xiàn)數(shù)不勝數(shù)，早在2001年張紅、李文誕（2001）運(yùn)用住宅價(jià)格回歸模型和二次曲線趨勢(shì)模型對(duì)北京市商品住宅價(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì)及影響因素進(jìn)行了實(shí)證分析，并指出影響住宅的主要因素是住宅的建設(shè)成本和國內(nèi)生產(chǎn)總值，由此得出北京市商品住宅價(jià)格走勢(shì)上升的結(jié)論。里娟（2005）利用我國31個(gè)省自治區(qū)直轄市1998年到2003年6年間住宅價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)變量的面板數(shù)據(jù)，分析得出人均收入和每平米建筑成本的變動(dòng)是影響我國住宅價(jià)格變動(dòng)的兩大主要因素。這一階段的研究者更偏向于認(rèn)為住宅價(jià)格的波動(dòng)是由住宅的建設(shè)成本、宏觀經(jīng)濟(jì)等因素造成的，而對(duì)于政府的調(diào)控政策卻只字未提，這對(duì)于一個(gè)由政策來主導(dǎo)的政府型的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說顯然不妥。

近年來，隨著計(jì)量模型的快速發(fā)展，越來越多的學(xué)者們開始采用復(fù)雜的數(shù)學(xué)模型來預(yù)測(cè)未來住宅價(jià)格的走勢(shì)。楊東朗、王戰(zhàn)宏、張婷（2006）運(yùn)用多因素預(yù)測(cè)模型結(jié)合西安市的城市住宅價(jià)格以及相關(guān)數(shù)據(jù)構(gòu)建了西安市城市住宅價(jià)格預(yù)測(cè)模型，并對(duì)西安市未來城市住宅價(jià)格進(jìn)行了模擬預(yù)測(cè)。徐琳（2006）利用ARIMA和ARCH類模型估計(jì)預(yù)測(cè)上海市房價(jià)的波動(dòng)趨勢(shì)，通過建立房價(jià)走勢(shì)的ARIMA模型說明上海房價(jià)序列存在時(shí)序相關(guān)性、記憶性，并根據(jù)這些特點(diǎn)運(yùn)用ARCH模型預(yù)測(cè)了上海市未來房價(jià)走勢(shì)。李佼瑞、謝冬梅（2012）運(yùn)用Markov機(jī)制轉(zhuǎn)換模型來研究我國房價(jià)的波動(dòng)情況，并指出現(xiàn)階段我國整體上房價(jià)還是處于上升的狀態(tài)。以上這些研究文獻(xiàn)大量的引用了計(jì)量模型來分析住宅價(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì)，卻忽略了宏觀調(diào)控政策變化以及由其引起的基本因素的變化對(duì)房價(jià)的影響，缺少宏觀調(diào)控政策的變動(dòng)對(duì)房價(jià)走勢(shì)影響的分析。

然而，還是有很多學(xué)者認(rèn)識(shí)到了政府的調(diào)控政策對(duì)房價(jià)波動(dòng)影響的重要性。曹錦花（2004）認(rèn)為商品房價(jià)格波動(dòng)的主要因素有經(jīng)濟(jì)因素、政策因素和心里預(yù)期，并在此基礎(chǔ)上建立了供需平衡框架，通過該框架分析各因素對(duì)價(jià)格作用的渠道和方向，由此總結(jié)出各因素作用相互滲透并對(duì)價(jià)格波動(dòng)共同產(chǎn)生影響的結(jié)論。崔光燦（2006）分析了宏觀調(diào)控政策對(duì)住宅價(jià)格波動(dòng)的影響，它指出宏觀調(diào)控政策可以通過影響基本因素的變化，例如利率、土地供應(yīng)、人口等來影響房價(jià)的波動(dòng)?？仔小⒅螄?、李國平、于渤（2009）分析發(fā)現(xiàn)1998年以來中國的房價(jià)一直處于上升的周期，但是增長快慢的程度經(jīng)常會(huì)發(fā)生改變，他們認(rèn)為是宏觀調(diào)控政策在起著重要的作用，并指出由于政策的滯后性、著力點(diǎn)不當(dāng)?shù)仍蚴沟谜卟]有達(dá)到預(yù)期的結(jié)果。以上的文獻(xiàn)肯定了宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的重要影響，但缺少了數(shù)據(jù)分析的依據(jù)。

區(qū)別于以往的文獻(xiàn)，本文在第三部分試圖先從理論分析入手，逐條分析2013年宏觀調(diào)控政策對(duì)下一年南京市住宅價(jià)格波動(dòng)的影響，在文章的第四部分加入實(shí)證分析，運(yùn)用ARIMA計(jì)量模型預(yù)測(cè)2014年南京市住宅價(jià)格走勢(shì)，從而進(jìn)一步驗(yàn)證本文在第三部分理論分析的結(jié)果。

三、 理論分析

對(duì)于南京住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，2013年的宏觀調(diào)控政策是左右其近兩年走勢(shì)的重要因素，在引言部分我們提到，2013年主要有兩大宏觀調(diào)控政策會(huì)對(duì)南京的住宅市場(chǎng)產(chǎn)生重大的影響。2013年2月“新國五條”的出臺(tái)，拉開了本年宏觀調(diào)控的序幕，該政策主要包括以下幾個(gè)要點(diǎn)：（一）：完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制。（二）：堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房，對(duì)房價(jià)上漲過快的城市，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。（三）：增加普通商品住房及用地供應(yīng)。（四）：加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。（五）：加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和預(yù)期管理。

從上面的五條細(xì)則我們可以看出“新國五條”的政策力度大大提高，進(jìn)一步擠壓投資性需求，明確支持自住性住房需求。在政策落腳點(diǎn)方面，“新國五條”致力于抑制投機(jī)性購房需求，支持首套置業(yè)需求，增加供給，壓縮需求，這是從根本上解決房價(jià)過快增長的著手點(diǎn)。下面將從三個(gè)基本點(diǎn)入手來解讀“新國五條”對(duì)南京樓市的影響。

第一：此次細(xì)則指出，針對(duì)房價(jià)上漲過快的城市，進(jìn)一步提高第二套住房貸款比例和貸款利率，南京毋庸置疑是在此范圍內(nèi)的，必定會(huì)受到該政策的波及，2013年11月，人民銀行南京分行發(fā)出通知，明確將二套房貸款的首付比例由原來的最低六成提高到最低七成，這正是對(duì)此次調(diào)控政策的回應(yīng)和落實(shí)，眾所周知，信貸是影響住宅成交量主要的因素，此次銀行收緊房貸將在一定程度上影響未來樓市的成交量，使需求緊縮，進(jìn)一步會(huì)抑制房價(jià)的大幅上漲。

第二：“新國五條”明確指示要增加普通商品住房及用地供應(yīng)，并優(yōu)先支持普通商品住房的開發(fā)貸款需求，一直以來高需求低供給是造成房價(jià)過快增長的根本原因，此次調(diào)控從根本原因入手，增加商品房及用地供給，從根本上改善了供求狀況。但是，由于房地產(chǎn)建設(shè)周期長，一般需要一到兩年的時(shí)間才能投入建設(shè)開始預(yù)售，所以此項(xiàng)政策在短期內(nèi)不會(huì)改變供給量，但是隨著時(shí)間的推移，此項(xiàng)政策的效果將會(huì)逐漸顯現(xiàn)出來。

第三：調(diào)控政策指出對(duì)于出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅并按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征，此前市場(chǎng)普遍按照總房款的1%計(jì)二手房所得稅，我們可以舉個(gè)例子簡(jiǎn)單計(jì)算一下這項(xiàng)政策所帶來的差別，例如：一套價(jià)值100萬的房子，3年之后漲到150萬，如果按總房款1%交稅，則為1.5萬，如果按照房產(chǎn)交易盈利部分的20% 交則為10萬，這意味著二手房市場(chǎng)交易成本增加，交易稅費(fèi)的上升預(yù)計(jì)將在短期內(nèi)明顯削弱二手房置業(yè)需求，對(duì)投資性需求打擊較大，二手房市場(chǎng)成交量將會(huì)有顯著回落。

從以上三點(diǎn)的分析來看，此次調(diào)控政策將從根本上改變供需結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步擠出投資性需求，并且購房者將陷入觀望情緒，使得交易量大幅回落，這會(huì)極大的減少需求，同時(shí)商品房及供地量的的增加將會(huì)增加市場(chǎng)供給，這些政策雖然在短期內(nèi)影響不大，但隨著時(shí)間的推移，2014年的房價(jià)必定會(huì)受到此次調(diào)控政策的影響，逐漸趨于穩(wěn)定狀態(tài)。

“新國五條”出臺(tái)后，國務(wù)院要求各地方政府要深入貫徹，并提出進(jìn)一步落實(shí)細(xì)則的措施，同時(shí)住建部將南京放入部分房價(jià)上漲過快的一、二線城市的行列中。為響應(yīng)中央的號(hào)召，落實(shí)“新國五條”細(xì)則，南京市政府于2013年11月底出臺(tái)了“寧八條”，主要內(nèi)容包括以下幾點(diǎn)：（一）：確保完成今年房價(jià)控制目標(biāo)。（二）：繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購等政策。（三）：加大中低價(jià)位住房供應(yīng)力度。（四）：增加普通商品住房用地供應(yīng)。（五）：加快保障性安居工程建設(shè)。（六）：強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。（七）：完善商品房價(jià)格管理制度。（八）：要加強(qiáng)調(diào)控聯(lián)席工作機(jī)制建設(shè)。

分析“寧八條”的幾大細(xì)則我們可以看出，“寧八條”的出臺(tái)除了進(jìn)一步強(qiáng)化了“新國五條”的實(shí)施效應(yīng)，其還增加了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控細(xì)則，這表明南京市政府調(diào)控房價(jià)的決心勢(shì)在必得，此次調(diào)控的目的無疑是對(duì)“新國五條”調(diào)控政策的延伸和加強(qiáng)，進(jìn)一步穩(wěn)定房價(jià)，使南京市的房地產(chǎn)市場(chǎng)走向常態(tài)化。

綜上所述，南京市住宅價(jià)格在以上政策調(diào)控的作用下將改變持續(xù)高漲的局面，逐漸走向穩(wěn)定狀態(tài)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)獨(dú)有的特性即建設(shè)周期長，這會(huì)使得政策的實(shí)施效果具有一定的滯后性，所以政策公布實(shí)施后我們并不能看到立竿見影的效果，而是需要一到兩年的周期，政策的效果才會(huì)逐漸顯現(xiàn)出來，因此，2013年的宏觀調(diào)控政策的效果將會(huì)在2014年逐漸顯現(xiàn)出來，所以本文經(jīng)過政策解讀后預(yù)測(cè)2014年住宅價(jià)格將會(huì)有所回落并逐漸趨于穩(wěn)定狀態(tài)。

四、 實(shí)證研究

在這一部分我們運(yùn)用南京市2004年——2013年住宅平均價(jià)格的季度數(shù)據(jù)建立ARIMA（p，d，q）模型，并對(duì)2014年的住宅均價(jià)做出預(yù)測(cè)，從而來進(jìn)一步證實(shí)我們的理論分析結(jié)果。ARIMA模型是單變量時(shí)間序列在同方差情況下進(jìn)行線性建模的最常用的方法，是依據(jù)變量自身的變化規(guī)律，利用外推機(jī)制描述時(shí)間序列的變化，住宅均價(jià)在宏觀調(diào)控政策的作用下上下浮動(dòng)，有自身的變化規(guī)律，符合該模型的建模條件。所有數(shù)據(jù)來源于歷年《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫》，為了消除價(jià)格的影響，將數(shù)據(jù)調(diào)整至2004年基期，將此時(shí)間序列記作Xt，同時(shí)為了避免數(shù)據(jù)大幅度的波動(dòng)，我們對(duì)住宅均價(jià)取自然對(duì)數(shù)，記作Yt。

首先，我們需要對(duì)Yt序列進(jìn)行平穩(wěn)性分析，在EViews里面常常運(yùn)用單位根檢驗(yàn)法來檢驗(yàn)序列的平穩(wěn)性，單位根檢驗(yàn)是指檢驗(yàn)序列中是否存在單位根，因?yàn)榇嬖趩挝桓褪欠瞧椒€(wěn)時(shí)間序列了，序列中存在單位根過程就不平穩(wěn)，會(huì)使回歸分析中存在偽回歸。表1顯示的是Yt序列的平穩(wěn)性檢驗(yàn)結(jié)果，由P值可知，該序列是非平穩(wěn)序列。

表2為Yt經(jīng)過一階差分后的平穩(wěn)性檢驗(yàn)結(jié)果，在此將Yt的一階差分記作Zt，由P值我們可以知道Zt為平穩(wěn)性序列，由此可以得出ARIMA（p，d，q）中模型中的階數(shù)d=1。

表2Zt序列的平穩(wěn)性檢驗(yàn)結(jié)果

ARIMA（p，d，q）模型中的p和q取決于對(duì)差分運(yùn)算后序列的自相關(guān)與偏相關(guān)函數(shù)的分析，下面運(yùn)用EViews對(duì)Zt進(jìn)行自相關(guān)和偏相關(guān)分析，圖1表示Zt的自相關(guān)和偏相關(guān)分析圖，由圖可知，Zt的自相關(guān)函數(shù)是1階截尾，偏自相關(guān)函數(shù)也是1階截尾，因此建立的ARIMA（p，1，q）模型可以初步定為ARIMA（1，1，1）模型。

圖1Zt序列的自相關(guān)函數(shù)和偏自相關(guān)函數(shù)圖

接下來運(yùn)用Eviews對(duì)已經(jīng)確定的模型進(jìn)行估計(jì)，模型估計(jì)結(jié)果如表3所示，從表3中可以看出該模型的各個(gè)系數(shù)在5%的顯著水平下均可以通過檢驗(yàn)，模型初步成立。

表3模型估計(jì)結(jié)果

為了進(jìn)一步確定模型的準(zhǔn)確性，需要對(duì)上述結(jié)果的殘差項(xiàng)進(jìn)行白噪聲檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果如圖3所示，殘差對(duì)應(yīng)的自相關(guān)和偏相關(guān)函數(shù)均在置信區(qū)間內(nèi)，所以認(rèn)為該殘差為一個(gè)白噪聲序列，即殘差項(xiàng)無自相關(guān)，滿足要求。

圖3模型的殘差圖相關(guān)圖

最終確定估計(jì)模型的表達(dá)式為：Zt=0.037611+0.344873Zt-1-0.949462∈t-1

根據(jù)上面所建立的模型，我們預(yù)測(cè)了2014年第一個(gè)季度的住宅均價(jià)為13610.12元/平方米，環(huán)比下降3.31%，從數(shù)字上來看，2014年房價(jià)較去年最后一個(gè)季度數(shù)據(jù)有所下降，說明宏觀政策的調(diào)控逐漸在起著作用，由于政策的滯后性使得宏觀調(diào)控政策并不能迅速的冷卻房價(jià)，但是宏觀政策的公示會(huì)給人們心里上的暗示，很多人會(huì)認(rèn)為房價(jià)將會(huì)在宏觀調(diào)控的作用下下調(diào)，導(dǎo)致想要購房的人處于觀望的狀態(tài)，認(rèn)購量減少，這會(huì)在一定程度上阻止房價(jià)的持續(xù)上漲，使其暫時(shí)處于穩(wěn)定的狀態(tài)。據(jù)365地產(chǎn)家居網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入2014年以來，南京市的住宅成交套數(shù)基本上處于不斷下滑的狀態(tài)，這剛好認(rèn)證了我們?cè)诶碚摵蛯?shí)證部分的分析結(jié)果，這說明2013年的“新國五條”以及年底的“寧八條”等宏觀調(diào)控政策正在對(duì)住宅市場(chǎng)起著牽制性的作用，其效果將隨著時(shí)間的推移越來越明顯。

五、 結(jié)論

本文通過解讀2013年兩大宏觀調(diào)控政策來分析2014年南京市住宅價(jià)格走勢(shì)，認(rèn)為2014年南京市住宅均價(jià)將有所回落并逐漸趨于穩(wěn)定狀態(tài)。同時(shí)，本文還運(yùn)用ARIMA模型對(duì)南京市2004年——2013年住宅均價(jià)的季度數(shù)據(jù)進(jìn)行建模，并運(yùn)用該模型對(duì)2014年南京市第一季度的住宅均價(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)，得出2014年第一個(gè)季度的住宅均價(jià)較去年最后一季度有所回落，這與本文的理論分析部分遙相呼應(yīng)，說明宏觀調(diào)控政策的效應(yīng)正在逐漸的顯現(xiàn)，并隨著時(shí)間的推移，其作用越來越明顯，最終使得南京市房價(jià)趨于穩(wěn)定狀態(tài)，告別快速高漲的局勢(shì)。（作者單位：南京財(cái)經(jīng)大學(xué)）

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