從Zillow看美國互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)信息服務(wù)

白林　李濤

Zillow是美國房地產(chǎn)信息查詢網(wǎng)站，創(chuàng)建于2005年，2006年正式上線。Zillow作為美國最大的房屋信息搜索網(wǎng)站，建立了龐大的信息數(shù)據(jù)庫，將房屋各方面的信息進(jìn)行整合并自動生成對房屋的預(yù)估值，通過互聯(lián)網(wǎng)為客戶提供不動產(chǎn)買賣、管理決策的信息支持。Zillow目前的信息數(shù)據(jù)庫包含美國超過1.1億在售、待租以及非市場交易的房源信息，不斷增加的房屋信息也使得Zillow對房屋的估值更加精確。

Zillow的信息平臺優(yōu)勢

依托強(qiáng)大的數(shù)據(jù)庫向用戶提供全面的房產(chǎn)信息。Zillow不僅取得了“美國多地區(qū)MLS（Multiple Listing System）”房地產(chǎn)中介業(yè)者公用的買賣數(shù)據(jù)庫使用資格，還自行開發(fā)了一套名為“Zestimate”的計算機(jī)評估系統(tǒng)，依照各個MLS數(shù)據(jù)庫中的歷史交易價格，去推估不動產(chǎn)目前的市價。

Zillow的數(shù)據(jù)庫也被稱為“活著的數(shù)據(jù)庫”，憑借其自有的計算系統(tǒng)和第三方數(shù)據(jù)整合來持續(xù)更新數(shù)據(jù)庫信息，并通過Zillow網(wǎng)上社區(qū)論壇來獲取信息，完善這些數(shù)據(jù)。Zillow的數(shù)據(jù)庫是其向客戶、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、抵押貸款公司、房地產(chǎn)從業(yè)人員提供價值的關(guān)鍵所在。目前，該數(shù)據(jù)庫已包括了超過1億美國房屋的詳細(xì)信息。用戶可以通過便捷的用戶界面去搜索這些數(shù)據(jù)，從而分析和比較不同的房屋信息。

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)中介業(yè)中，房主或者買主都很難了解自己擁有或者想要購買房屋的實際價值，中介公司則利用買賣雙方不知情的情況從中抽取很多傭金，但Zillow所推出的房屋價值評估業(yè)務(wù)卻顛覆了傳統(tǒng)的中介業(yè)，它將知情權(quán)徹底交給了客戶。

房產(chǎn)擁有者都想以一個滿意的價格將其房屋出售或者出租，他們就可以利用Zillow上的評估系統(tǒng)（Zestimate或Rent Zestimate）來了解其房屋目前的市場價值以及未來升值空間。而對于買家來說，他們則希望借助Zillow上所提供的信息，以低廉的價格買到或者租到滿意的房屋，避免花冤枉錢。

Zillow憑借自行開發(fā)的運算系統(tǒng)已經(jīng)建立起一套行業(yè)領(lǐng)先的自動房屋估值模型。該公司運用這些模型為超過1.1億個美國房屋提供房屋估值（英文名稱為Zestimate），以及為超過1億棟美國房屋（包括公寓、單戶住宅以及連棟房屋）提供目前市場出租價格的評估（英文名稱為Rent Zestimate）。華爾街日報曾對美國1000個房屋的實際售價與Zillow的估價進(jìn)行比較，結(jié)果顯示兩者的中值偏差為7.8%，接近于Zillow自己估算的7.2%。

除此之外， Zillow還創(chuàng)建了自己的房屋價值指數(shù)（按周邊房屋、郵政編碼、城市、國家分類編制）。這一指數(shù)已經(jīng)被一些政府機(jī)構(gòu)（如聯(lián)邦儲蓄銀行、國會監(jiān)督小組）、大學(xué)研究機(jī)構(gòu)以及其他知名國家級刊物所引用。用戶借助Zillow房屋價值指數(shù)可以對房屋及周圍房屋進(jìn)行評估，從而做出理性的決定。

在Zillow網(wǎng)站上專門設(shè)立了一個叫Zillow advice的論壇，用戶在房屋買賣或者租賃時如果遇到問題可以將其發(fā)布到這個論壇上尋求其他用戶或者專業(yè)房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人士的幫助。同時，Zillow網(wǎng)站還向用戶提供了對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行評價的工具Review an agent。用戶可按四個標(biāo)準(zhǔn)（本地化知識、專業(yè)知識、客戶需求回應(yīng)和談判技能）來對某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行打分。這些評價有助于用戶對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人作出比較全面的了解，從而選擇一家自己認(rèn)為安全、可靠的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。

啟 示

Zillow、Trulia和Realtor是目前美國位列前三的大房地產(chǎn)在線網(wǎng)站，Zillow和Trulia分別在納斯達(dá)克證券交易所和紐約證券交易所上市。這三家網(wǎng)站業(yè)務(wù)相近，都是為房屋交易、租賃提供在線服務(wù)；但從內(nèi)容上看，Zillow則是在物業(yè)租、售價格方面有很強(qiáng)的后臺數(shù)據(jù)庫支持，擁有1億多條房屋租售信息，并且運用其模型為1億個美國房屋進(jìn)行了房屋估值。Zillow目前的用戶訪問量是Trulia和Realtor總和的兩倍。通過互聯(lián)網(wǎng)，Zillow為用戶提供免費服務(wù)，為用戶服務(wù)后得到的反饋信息，如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和抵押貸款機(jī)構(gòu)的評級、線上論壇等數(shù)據(jù)，而這些又成為Zillow改進(jìn)完善他們服務(wù)的重要資源，以此反復(fù)，Zillow可以不斷提升他們對客戶的服務(wù)質(zhì)量以及客戶滿意度，并能夠更有針對性地挑選服務(wù)供應(yīng)商，更好滿足客戶的個性化需求。

Zillow提供的信息服務(wù)重點在于“連接與溝通交流”，是互聯(lián)網(wǎng)精髓的體現(xiàn)。通過互聯(lián)網(wǎng)，Zillow將房屋買賣、租賃雙方以及貸款借貸雙方直接連接起來，構(gòu)建無障礙的直接信息交流平臺，并且通過對溝通交流內(nèi)容的挖掘，來發(fā)現(xiàn)用戶的需求，提供不斷完善、全面的信息服務(wù)來滿足用戶需求。（作者單位：萬通控股研究中心）endprint