溫泉旅游經(jīng)濟(jì)與城郊房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展研究

李文艷

內(nèi)容摘要：溫泉旅游區(qū)大多地處郊區(qū)地帶，在這一區(qū)域發(fā)展溫泉旅游經(jīng)濟(jì)，必須以綜合開發(fā)為主導(dǎo)，推動城郊房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)，以發(fā)揮溫泉旅游對房地產(chǎn)的拉動作用，形成房地產(chǎn)對溫泉旅游的推動效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)二者協(xié)調(diào)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：溫泉旅游經(jīng)濟(jì) 城郊房地產(chǎn) 協(xié)調(diào)發(fā)展

溫泉地素有宿城的說法（王艷平、孫巧耘、傅軼，2007），溫泉旅游是商家集中之地，為了滿足旅游需求，一般會大規(guī)模的興建各種娛樂設(shè)施、服務(wù)設(shè)施。有研究表明，無論是城市中心的溫泉還是遠(yuǎn)郊的溫泉都會吸引洗浴、住宿、餐飲等消費(fèi)（王艷平，2009），這就表明溫泉旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開房地產(chǎn)的支持，但大量的溫泉分布在城郊地區(qū)，這些地方區(qū)位優(yōu)勢不明顯，房地產(chǎn)發(fā)展面臨一定的挑戰(zhàn)，如何推動溫泉旅游經(jīng)濟(jì)與城郊房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展便成為一個值得探討的課題。

溫泉旅游經(jīng)濟(jì)對城郊房地產(chǎn)發(fā)展的影響

（一）溫泉旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展有利于帶動房地產(chǎn)行業(yè)投資

溫泉旅游地具有重要的經(jīng)濟(jì)價值已經(jīng)為世人所認(rèn)識，“中國溫泉之城”——廣東省清遠(yuǎn)市2012年旅游總收入達(dá)到178.71億元，有29家企業(yè)主要依托溫泉資源運(yùn)營，這些企業(yè)接待游客總數(shù)達(dá)到686.57萬人次，清遠(yuǎn)市溫泉旅游總收入達(dá)到59.57億元，溫泉旅游帶來的人流、物質(zhì)流勢必形成吸引大量的外部資金匯聚，包括房地產(chǎn)行業(yè)投資，從而為城郊房地產(chǎn)的發(fā)展提供資金支持。以首屆中國旅游投資洽談會溫泉項(xiàng)目招商情況來看，投資額度最大的項(xiàng)目達(dá)到30億元（北京國際體育運(yùn)動培訓(xùn)、溫泉度假休閑中心），投資上十億的項(xiàng)目包括天津東麗湖溫泉度假區(qū)、重慶南溫泉核心景區(qū)等項(xiàng)目，由此可見，溫泉旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對外部資本吸引力較大，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供支持（溫尚錕、閆弘文、趙志英，2013）。

（二）溫泉旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展有利于提升房地產(chǎn)價值

溫泉旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅本身會成為一個重要的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，而且會帶來土地、房產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施等要素的普遍升值，這主要是由于溫泉不僅會成為一個重要的消費(fèi)項(xiàng)目，而且溫泉會成為一張“名片”，成為宣傳地方特色，提升地方形象的重要渠道，從而拉動房地產(chǎn)價值增值，我國香港便是靠“商”成為國際大都市的典范。以海南萬寧釣魚臺山水溫泉度假區(qū)為例，截止到2014年3月，該地區(qū)在售住宅項(xiàng)目達(dá)29個，其均價為9600元/平米，但度假區(qū)的房價卻達(dá)到18000元/平米左右，溫泉旅游帶來的房地產(chǎn)價值增值由此可見一斑。實(shí)際上，由于溫泉旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不僅會帶來大量的人流、物流，從而增加了人們對房價上升的預(yù)期，同時，部分社會公眾特別是有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的社會公眾期望享受溫泉帶來的便利，因而會增加房地產(chǎn)的需求，這將有效地拉動房地產(chǎn)價值增值。這一過程中，郊區(qū)房地產(chǎn)的非理性消費(fèi)將發(fā)生重要的作用，即由于消費(fèi)者甚至于政府部門、企業(yè)等主體市場信息的不充分，不能全面、客觀地確定溫泉旅游區(qū)域房產(chǎn)價格，從而有可能進(jìn)一步推動房地產(chǎn)價格上漲（劉鐵軍，2007）。

（三）溫泉旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展有利于促進(jìn)房地產(chǎn)銷售

房地產(chǎn)行業(yè)特別是城郊房地產(chǎn)如何提高周轉(zhuǎn)率，加快產(chǎn)品銷售是一個重要的課題，特別是，當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷深入調(diào)整期，房地產(chǎn)庫存大，銷售壓力大。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至 2013 年 11 月，一線城市、二線城市、三線城市可售面積平均出清周期分別為9個月、10個月和37個月，可見二、三線城市、城郊的房地產(chǎn)銷售不容樂觀（梁倩、齊健，2014）。而溫泉旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不僅會帶來大量的游客并吸引部分有購房需求游客，而且游客會將溫泉旅游所在地的房產(chǎn)信息傳遞給周邊的人，并進(jìn)而激發(fā)市場需求，促進(jìn)房地產(chǎn)銷售。特別是，對于非剛性需求主體即房地產(chǎn)投資主體而言，如果其預(yù)期溫泉旅游發(fā)展?jié)摿Υ?，未來該郊區(qū)房地產(chǎn)前景看好，則會通過團(tuán)購等方式投資于該地，進(jìn)而拉動房地產(chǎn)銷售（劉鐵軍，2007）。

城郊房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對溫泉旅游經(jīng)濟(jì)的作用

溫泉旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與繁榮需要眾多的條件，包括商業(yè)、住宅、工業(yè)地產(chǎn)的支持，特別是，現(xiàn)代溫泉旅游經(jīng)濟(jì)多以度假村（區(qū)）的形勢出現(xiàn)，這一區(qū)域內(nèi)部生產(chǎn)生活設(shè)施要配套，要能夠滿足游客吃、住、玩等方面的需求，只有這樣才能吸引游客、留住游客，才能真正達(dá)到發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)，而這無不需要發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)。此外，由于房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)度大，拉動作用明顯，因而會促進(jìn)旅游經(jīng)濟(jì)的繁榮。

（一）溫泉旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要商業(yè)地產(chǎn)支撐

溫泉旅游經(jīng)濟(jì)需要各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的商業(yè)地產(chǎn)的支持，研究表明，旅游核心區(qū)已呈現(xiàn)嚴(yán)重旅游商業(yè)化的現(xiàn)象，旅游購物設(shè)施（地產(chǎn)）中，越是核心區(qū)域商業(yè)越豐富，支持購物的地產(chǎn)也越多，餐飲和住宿反而偏少，而在核心區(qū)域的外圍則會大量布局餐飲、住宿等商業(yè)地產(chǎn)（徐靜，2013），從這種研究來看，溫泉旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對商業(yè)地產(chǎn)的需求表現(xiàn)在兩個方面：一方面是溫泉消費(fèi)本身的需求，如溫泉休閑等，這類地產(chǎn)為消費(fèi)提供了場所，特別是當(dāng)前一些能夠提供綜合性服務(wù)的溫泉酒店，其規(guī)模龐大，需要大房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行配套。另一方面是溫泉旅游相關(guān)的需求，包括購物等帶來需求，這類地產(chǎn)是必不可少的。實(shí)際上，在溫泉旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，這類地產(chǎn)是增值速度最快、市場前景最為廣闊的地產(chǎn)，并且這種地產(chǎn)一般以“購物一條街”等形式存在，需要大量的投資才能建設(shè)開發(fā)完畢，因而需要經(jīng)過政府部門的嚴(yán)格審批并規(guī)劃才能開工建設(shè)，但盈利空間也較大。

（二）溫泉旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要住宅地產(chǎn)支撐

溫泉旅游相比較于其他旅游具有一定的特殊性，表現(xiàn)在溫泉旅游不僅要讓游客看到溫泉，體驗(yàn)溫泉的文化，同時還要親身體驗(yàn)溫泉水，享受溫泉所帶來的健身等享受，并且這是一種長期性的活動，不能簡單的一次性的享受就終止，因而會形成強(qiáng)大的住宅地產(chǎn)需求。特別是，隨著溫泉旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，旅游區(qū)域會產(chǎn)生大量的就業(yè)崗位，大量勞動力進(jìn)入并長期性的停留在這一區(qū)域，UNWTO的研究結(jié)果表明，旅游業(yè)每增加1個就業(yè)崗位，就可帶動相關(guān)行業(yè)增加4.2個就業(yè)機(jī)會，因此，溫泉旅游將帶動大量的勞動力就業(yè)，這些人員會產(chǎn)生住宿等方面的需求，這就需要有住宅地產(chǎn)來支撐。按照北京大學(xué)發(fā)布的《中國民生發(fā)展報告2013》標(biāo)準(zhǔn)，全國家庭平均住房面積、人均住房面積分別為100、30平米，因此，每增加1個就業(yè)崗位就相當(dāng)于共有5.2個人就業(yè)，會產(chǎn)生156平米的住房需求。由此可見，如果溫泉旅游經(jīng)濟(jì)繁榮，則必然會帶來相當(dāng)?shù)淖≌枨?。endprint

（三）溫泉旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要工業(yè)地產(chǎn)支撐

溫泉旅游發(fā)展到一定階段后將面臨提質(zhì)的需要，化學(xué)制品、香料、精油等工業(yè)品將會被廣泛地應(yīng)用，奶浴、茶浴、葡萄酒浴甚至咖喱浴等產(chǎn)品也將更為流行，這些產(chǎn)品需求的增大將吸引相關(guān)企業(yè)的入駐，如果規(guī)劃科學(xué)合理，本地資源優(yōu)勢明顯，甚至可能在某一細(xì)分領(lǐng)域形成完善的產(chǎn)業(yè)鏈條，這就需要大量工業(yè)地產(chǎn)的支持。特別是，由于這些工業(yè)產(chǎn)品并不需要大規(guī)模的廠房，更多的是對科學(xué)研究等的需求，因而政府部門可以利用城郊土地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化廠房，并以出租等方式提供給相關(guān)的企業(yè)。

（四）城郊房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的其他作用

溫泉旅游經(jīng)濟(jì)是一個綜合體系，必須有相互聯(lián)系的行業(yè)作為支撐，特別是，各地在發(fā)展溫泉旅游的過程中還會依托地方資源積極開拓其他的旅游產(chǎn)品，如宗教旅游、文化休閑旅游等項(xiàng)目，以此提升旅游品質(zhì)，如山東省夏津生態(tài)旅游區(qū)就以溫泉旅游為主導(dǎo)，配套打造了以休閑旅游與宗教信仰為內(nèi)容的文化旅游項(xiàng)目，以椹文化為內(nèi)容的（生產(chǎn)類）主題旅游項(xiàng)目，形成了較為完善的產(chǎn)業(yè)鏈條。而這種產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都必須有房地產(chǎn)業(yè)的支持，此外，房地產(chǎn)行業(yè)作為一個與其他行業(yè)關(guān)聯(lián)度大、牽涉面廣的產(chǎn)業(yè)，與旅游相關(guān)的包括房地產(chǎn)布局、房地產(chǎn)項(xiàng)目勘察與設(shè)計(jì)，此外，還包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體運(yùn)營，特別是溫泉旅游相關(guān)產(chǎn)品展示、批發(fā)經(jīng)營等，這都表明溫泉旅游經(jīng)濟(jì)要發(fā)展必須有房地產(chǎn)作為支撐。

推動溫泉旅游經(jīng)濟(jì)與城郊房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展的思考

《山東溫泉旅游消費(fèi)體驗(yàn)活動調(diào)查報告》資料顯示，我國溫泉旅游地產(chǎn)建設(shè)中存在較大的問題，表現(xiàn)在溫泉地產(chǎn)開發(fā)前期為占據(jù)先機(jī)，特別是為占據(jù)溫泉旅游核心板塊，大量的房地產(chǎn)企業(yè)一哄而上“圈地”，盡可能多地?fù)屨纪恋?，而這一過程由于溫泉多處于相對偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，地方政府為吸引投資商掀起建設(shè)熱潮，往往采取寬容甚至支持的態(tài)度對待這種行為。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在規(guī)劃設(shè)計(jì)不科學(xué)等問題，部分地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理，如殘疾人設(shè)施不健全等，交通等配套設(shè)施不健全。房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后則存在后續(xù)開發(fā)利用不足等問題，如物業(yè)管理配套不完善等，因此，推動溫泉旅游經(jīng)濟(jì)與城郊地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展需要有針對性地破除這些問題。

（一）樹立正確的溫泉旅游地產(chǎn)理念

要堅(jiān)決破除在溫泉旅游區(qū)建設(shè)房地產(chǎn)就是溫泉旅游地產(chǎn)的思想，而要從溫泉旅游文化出發(fā)，融旅游、休閑、度假、居住為一體，這種房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)在于溫泉、旅游、房地產(chǎn)三者緊密結(jié)合，基于此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的選址上要突出溫泉這一主題，雖然可以與溫泉所在地有一定的距離，但是不能過于遙遠(yuǎn)，要能夠感受到溫泉的氣息，在溫泉的輻射范圍內(nèi)；在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中要包含溫泉元素，如在房地產(chǎn)外觀上能夠讓人聯(lián)想到溫泉，在房地產(chǎn)項(xiàng)目文化、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營中能夠與溫泉旅游保持密切的聯(lián)系，只有這樣才能真正做到溫泉旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)聯(lián)度大。

（二）明確目標(biāo)對象科學(xué)確定不同開發(fā)項(xiàng)目

溫泉地產(chǎn)項(xiàng)目可以分為不同的類型，因此，在開發(fā)過程中必須明確目標(biāo)對象，如果以商戶為目標(biāo)則開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，如果以住宅為主則開發(fā)商品房，如果以工業(yè)品加工為主則開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)，通過明確這種細(xì)分目標(biāo)確定房地產(chǎn)開發(fā)模式。在這一過程中，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)者要做好三大工作，即做好市場調(diào)研，充分了解溫泉所在地房地產(chǎn)供給和需求情況，了解各類房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、布局情況，在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上明確哪一類市場還有較大的市場容量，還具有較大的市場空間；結(jié)合自身的優(yōu)勢合理選擇開發(fā)項(xiàng)目，一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)本身在工業(yè)地產(chǎn)、住宅項(xiàng)目、商業(yè)地產(chǎn)方面各有所長，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身的優(yōu)勢明確開發(fā)模式，控制項(xiàng)目風(fēng)險。

（三）科學(xué)規(guī)劃并推動郊區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)

作為城郊的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其開發(fā)將面臨資金等方面的壓力，即使利用溫泉旅游等概念來吸引外部投資，也必須通過科學(xué)的規(guī)劃才能達(dá)到開發(fā)的目標(biāo)（封季媛、王寧，2013）。在實(shí)際操作中，要搞好房地產(chǎn)項(xiàng)目空間布局，要針對工業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)以及商業(yè)地產(chǎn)對溫泉旅游的需求不同，以及城郊所處區(qū)域的道路規(guī)劃科學(xué)的布局房地產(chǎn)項(xiàng)目，達(dá)到既方便又集約的目標(biāo)，集約即要推動同一類型用地特別是工業(yè)用地相對集中，對于溫泉核心區(qū)域要提高投入強(qiáng)度保障土地得到充分開發(fā)；要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目配套規(guī)劃，包括交通規(guī)劃、綠化規(guī)劃、生活配套規(guī)劃，通過這些配套設(shè)施的完善提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的價值，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售（黃翔、代鶴鋒、袁凈，2011）。

（四）注重后期經(jīng)營開發(fā)

提高持續(xù)經(jīng)營能力。溫泉旅游地產(chǎn)更重要的在于后續(xù)的開發(fā)與經(jīng)營，而不能“賺了錢就走”，因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中，要選擇合適的物業(yè)等管理單位，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營管理水平。此外，在運(yùn)行過程中，要根據(jù)市場發(fā)展的需要，不斷提供新的服務(wù)，如針對殘疾人的需求改進(jìn)一些基礎(chǔ)設(shè)施，針對療養(yǎng)需求建設(shè)一些公寓型住宅等。

參考文獻(xiàn)：

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