不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，究竟為了什么

蔡衛(wèi)華

當(dāng)下，作為輿論熱點(diǎn)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記被一些人解讀為降房?jī)r(jià)、反腐敗的奇藥良方。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，究竟為了什么？

黨的十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《決定》）提出，“健全自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度和用途管制制度”“對(duì)水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然生態(tài)空間進(jìn)行統(tǒng)一確權(quán)登記，形成歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、監(jiān)管有效的自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度”。2013年11月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議正式?jīng)Q定將分散在多個(gè)部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由國(guó)土資源部一個(gè)部門(mén)承擔(dān)。

隨之而來(lái)的是滿天飛的相關(guān)報(bào)道，都認(rèn)為是為了降房?jī)r(jià)、反腐敗。其實(shí)，國(guó)家有關(guān)部門(mén)為了反腐查詢土地與房屋登記資料不存在任何障礙。單純只是為了反腐，不需要統(tǒng)一登記，維持各個(gè)部門(mén)分散登記的現(xiàn)狀即可，但是不可否認(rèn)，統(tǒng)一登記之后，特別是全國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息聯(lián)網(wǎng)之后，更有利于反腐。那么，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和降房?jī)r(jià)有關(guān)系嗎？

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和降房?jī)r(jià)有關(guān)系嗎

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和降房?jī)r(jià)沒(méi)有直接的關(guān)系。特別需要注意的是，統(tǒng)一登記的直接目的不是為了降房?jī)r(jià)。但不可否認(rèn)的是，統(tǒng)一登記之后，特別是全國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息聯(lián)網(wǎng)之后，更有利于國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。

有關(guān)報(bào)道之所以認(rèn)為統(tǒng)一登記有降房?jī)r(jià)的“奇效”，只是關(guān)注了房屋登記甚至只是關(guān)注了房屋登記信息的聯(lián)網(wǎng)，好像不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記就僅僅只是局限于此。這樣理解的話，國(guó)家就沒(méi)有必要實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度了，因?yàn)橹灰獙⑷珖?guó)的房屋登記信息聯(lián)網(wǎng)就可以達(dá)到這些媒體所報(bào)道的目的。

其實(shí)，房屋登記信息聯(lián)網(wǎng)只是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中很小的一部分。首先，從統(tǒng)一的對(duì)象來(lái)說(shuō)，依照《決定》，統(tǒng)一確權(quán)登記的不僅包括房屋和土地，而且還包括林地、草原和海域，將對(duì)象擴(kuò)大到所有的自然資源；其次，從統(tǒng)一的內(nèi)容來(lái)說(shuō)，統(tǒng)一的不僅是機(jī)構(gòu)，還有登記的表冊(cè)卡簿、法律依據(jù)、權(quán)利證書(shū)以及信息平臺(tái)等各個(gè)方面；此外，僅就信息聯(lián)網(wǎng)而言，此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出要建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部門(mén)間依法依規(guī)互通共享，消除“信息孤島”，其內(nèi)涵也遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于目前有關(guān)媒體所報(bào)道的。

統(tǒng)一登記究竟為了什么

整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案的重要內(nèi)容，也是完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制、建設(shè)現(xiàn)代市場(chǎng)體系的必然要求。筆者認(rèn)為，統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記首先遵循的是不動(dòng)產(chǎn)的自然規(guī)律和國(guó)際通行做法，除此之外，其主要目的是為了克服現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)分散登記的弊端，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，提高政府治理效率和水平，保證交易安全，尤其是方便企業(yè)、方便群眾。

遵循了不動(dòng)產(chǎn)的自然規(guī)律和國(guó)際通行做法。房屋和土地、林草與土地本來(lái)就是一體的，是不可分的，世界上絕大多數(shù)國(guó)家實(shí)行的是統(tǒng)一登記。習(xí)近平總書(shū)記在關(guān)于《決定》的說(shuō)明中指出，“山水林田湖是一個(gè)生命共同體……由一個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)領(lǐng)土范圍內(nèi)所有國(guó)土空間用途管制職責(zé)……”。為此，《決定》要求在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)上，“對(duì)水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然生態(tài)空間進(jìn)行統(tǒng)一確權(quán)登記，形成歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、監(jiān)管有效的自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度”。

為了更好地保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。古語(yǔ)云“有恒產(chǎn)者有恒心”，登記的本質(zhì)目的就是確定不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利歸屬，并在登記簿上進(jìn)行記載公示，從而達(dá)到保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的目的。以前由不同的部門(mén)管理和登記，導(dǎo)致不同不動(dòng)產(chǎn)之間的權(quán)屬界線不清、權(quán)利歸屬不明，引發(fā)眾多矛盾和糾紛。另外，由于各部門(mén)的登記方法、技術(shù)規(guī)程等不一致，很容易導(dǎo)致重登、漏登現(xiàn)象發(fā)生，造成了大量登記錯(cuò)誤。統(tǒng)一登記后，可以減少甚至杜絕類(lèi)似問(wèn)題發(fā)生，更好地理清當(dāng)事人之間的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利界限、減少權(quán)屬糾紛、提高登記的準(zhǔn)確性和權(quán)威性，更好地維護(hù)當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。

提高政府治理效率和水平。多個(gè)部門(mén)都在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，各個(gè)部門(mén)都配備了一套專(zhuān)門(mén)的人員、機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所以及設(shè)施設(shè)備等等，國(guó)家不僅為此多支付很多人力物力成本，而且各部門(mén)之間的職能交叉容易導(dǎo)致部門(mén)間的爭(zhēng)權(quán)奪利或者扯皮推諉，降低行政辦事效率，甚至嚴(yán)重影響政府的形象。國(guó)家實(shí)行統(tǒng)一登記，將房屋、林地、草原、土地以及海域登記的職責(zé)整合由一個(gè)部門(mén)承擔(dān)，可以減少部門(mén)職責(zé)交叉和分散，從而大大減少政府行政成本，提高辦事效率，提高政府的公信力。

方便企業(yè)、方便群眾，減輕當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)。分散登記時(shí)，在農(nóng)村，當(dāng)事人要分別到4個(gè)不同的部門(mén)辦理4個(gè)不同的證件：住房要到建設(shè)部門(mén)辦理房屋所有權(quán)證，宅基地要到國(guó)土部門(mén)辦理集體土地使用證，承包的土地要到農(nóng)業(yè)部門(mén)辦理耕地承包證，栽種的樹(shù)木要到林業(yè)部門(mén)辦理集體林權(quán)證。城市居民和企業(yè)則最少要辦兩個(gè)證：到住建部門(mén)辦理房屋所有權(quán)證，到國(guó)土資源管理部門(mén)辦理國(guó)有土地使用證。各種證書(shū)滿天飛，不僅增加了人民群眾辦證的不便，而且增加了其時(shí)間和資金成本。統(tǒng)一登記之后，將分散在多個(gè)部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個(gè)部門(mén)承擔(dān)，可以大大減輕當(dāng)事人負(fù)擔(dān)。

保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，維護(hù)正常的市場(chǎng)交易秩序。原來(lái)由于房地分別登記，導(dǎo)致房屋和土地分離的現(xiàn)象十分嚴(yán)重，不僅權(quán)利人辦理登記不方便，而且交易相對(duì)人查詢登記資料不容易，了解交易標(biāo)的權(quán)利狀況很困難。在房地產(chǎn)抵押時(shí)，要分別到住建部門(mén)和國(guó)土資源管理部門(mén)辦理房屋抵押登記和土地抵押登記。實(shí)踐中利用房屋和土地分別抵押騙取銀行貸款的案例時(shí)有發(fā)生。統(tǒng)一登記之后，建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息依法公開(kāi)查詢系統(tǒng)，將有效保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的正常交易秩序。 （普榮節(jié)選自中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)，略有改動(dòng)，作者單位：中國(guó)土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心）