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    淺談房地產(chǎn)預(yù)售制度

    2014-09-04 19:58:57陳成
    2014年21期
    關(guān)鍵詞:風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)市場(chǎng)準(zhǔn)入信息披露

    作者簡(jiǎn)介:陳成(1992.10-),男漢族,江蘇蘇州人?,F(xiàn)為四川大學(xué)法學(xué)學(xué)院11級(jí)法學(xué)專業(yè)的本科生。

    摘要:前段時(shí)間,中國社會(huì)科學(xué)院在京發(fā)布《住房綠皮書》及中國住房發(fā)展報(bào)告(2012-2013)。綠皮書中明確提出,建議取消期房預(yù)售制度。而在住建部的記者招待會(huì)上,住建部部長(zhǎng)姜偉新表示,商品房預(yù)售制度短期內(nèi)不會(huì)取消。此舉無疑讓房地產(chǎn)商暫時(shí)松了一口氣。其實(shí),商品房預(yù)售制度自實(shí)施以來,一直廣受爭(zhēng)議,這些年來,更是受到越來越多的質(zhì)疑。那么,是否應(yīng)該將預(yù)售制度取締呢?本文通過分析取締預(yù)售制度將帶來的影響,認(rèn)為單純?nèi)【啿⒉皇且粍┝妓?。進(jìn)而提出完善措施,以期使預(yù)售制度更好地發(fā)揮作用。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);商品房預(yù)售;市場(chǎng)準(zhǔn)入;信息披露 風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)

    商品房預(yù)售,是商品房開發(fā)商與購房者約定,在商品房建造完成之前,由購房者支付一定預(yù)付款或者定金,在將來一定的日期完成房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移的交易行為。[1]商品房預(yù)售制度法院自香港,傳入我國內(nèi)地的房地產(chǎn)業(yè)較晚。經(jīng)過近些年的飛速發(fā)展,以及市場(chǎng)需求的大大增加,加上國家宏觀調(diào)控對(duì)房屋買賣的加強(qiáng),越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商選擇預(yù)售方式,這也成為我國各大城市最主要的房屋銷售模式。

    雖然預(yù)售制度在我國發(fā)展的時(shí)間并不長(zhǎng),但也出現(xiàn)了各種問題。一些房地產(chǎn)開發(fā)商無視法律法規(guī),在取得《商品房預(yù)售許可證》之前,暗地從事商品房認(rèn)購或變相預(yù)售等違規(guī)行為;也有的房地產(chǎn)開發(fā)商惡意規(guī)避商品房預(yù)售監(jiān)管有關(guān)規(guī)定,在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下,巧立名目,變相向購房者收取定金或房款;有的房地產(chǎn)開發(fā)商雖然取得了《商品房預(yù)售許可證》,但也存在著各式各樣的違規(guī)銷售行為……

    就筆者而言,對(duì)待商品房預(yù)售制度,借用住建部部長(zhǎng)姜偉新的發(fā)言,在改革房產(chǎn)制度中,不應(yīng)采取過激手段。預(yù)售制度的確存在諸多弊病,但其在發(fā)展中也呈現(xiàn)了諸多的優(yōu)勢(shì)。商品房預(yù)售將來之發(fā)展無疑存在極大變數(shù),但就近期而言,其仍有存在必要性。試分析如下:

    一,房地產(chǎn)市場(chǎng)融資體制的限制。除了銀行信貸,我國目前房地產(chǎn)融資方式主要為上市融資、債券融資和信托投資。[2]上市融資涉及到公眾資金安全,為此政府采設(shè)立了嚴(yán)格的審批和監(jiān)管制度,許多房地產(chǎn)企業(yè)難以符合要求。而債券融資的主體,局限于國有獨(dú)資企業(yè)、上市公司、兩個(gè)國有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司,并且,對(duì)于企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金等,有一整套的標(biāo)準(zhǔn),其中,還需要證券公司的介入。符合要求的房地產(chǎn)企業(yè)很少。信托投資一度被認(rèn)為是房地產(chǎn)融資的新希望,但是值得注意的是,《資本信托管理辦法》對(duì)資金信托規(guī)模有200份的限制,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資數(shù)額巨大,往往需要的資金上億,鑒于200份的上限要求,單筆金額同樣巨大,導(dǎo)致融資難度頗大,信托投資方式的采用因而受限。[3]房地產(chǎn)融資市場(chǎng)看似廣闊,實(shí)則渠道單一,只能依靠銀行貸款。一旦取締房地產(chǎn)預(yù)售制度,會(huì)對(duì)中小型的房地產(chǎn)開發(fā)商造成重大打擊,不僅會(huì)加劇房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依賴,也會(huì)加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷。

    二,預(yù)售制度給相關(guān)制度帶來的影響。預(yù)售制度在中國已經(jīng)適用了幾十年,一旦取締,會(huì)帶來一系列連鎖反應(yīng)。中國的絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè),都采用預(yù)售制度,在此基礎(chǔ)上,安排資金。一旦預(yù)售制度被取締,在短期內(nèi),大量房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈會(huì)斷裂,繼而出現(xiàn)工程停工和樓盤爛尾,許多小企業(yè)會(huì)因此倒閉,消費(fèi)者的利益也會(huì)連帶受損。同時(shí),絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都負(fù)有銀行貸款,而且數(shù)額巨大,一旦企業(yè)倒閉,無力償還貸款,銀行難免會(huì)受到極大的沖擊。這一系列后果,只會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)高漲。

    有鑒于此,暫時(shí)不取締商品房預(yù)售制度,應(yīng)是明智之舉。但是,其帶來的諸多弊端,不應(yīng)視若無睹,而應(yīng)完善相應(yīng)制度,試淺析如下:

    一,健全市場(chǎng)的準(zhǔn)入及懲罰機(jī)制

    商品預(yù)售制度的諸多弊端,歸納分析,大多數(shù)是由房地產(chǎn)企業(yè)故意違法違規(guī)造成。政府應(yīng)對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)進(jìn)行相關(guān)的信用評(píng)級(jí)管理,對(duì)信用等級(jí)較高信譽(yù)好的房地產(chǎn)銷售開發(fā)商開放房屋預(yù)售市場(chǎng),允許其參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),而對(duì)于信用等級(jí)較低,不滿足相關(guān)要求的企業(yè),責(zé)令整改,待其滿足相應(yīng)條件后再開放預(yù)售市場(chǎng)。

    對(duì)房地產(chǎn)這些關(guān)乎國家民生的產(chǎn)業(yè),更應(yīng)充分重視守法成本高,違法成本低的問題,當(dāng)商品房出現(xiàn)瑕疵或者相關(guān)合同承諾無法實(shí)現(xiàn)時(shí),當(dāng)有必要時(shí),不應(yīng)受限于有限責(zé)任的束縛,而應(yīng)破除法人承擔(dān)責(zé)任的限制,追究實(shí)際投資人、控制人的法律責(zé)任,對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)厲懲處。

    二,建立健全商品房預(yù)售的信息披露制度

    在發(fā)展成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下,交易信息透明,交易雙方應(yīng)該都對(duì)交易的信息十分清楚。為了減小市場(chǎng)中的信息不對(duì)稱,應(yīng)建立網(wǎng)上信息系統(tǒng),對(duì)商品房預(yù)售行為進(jìn)行網(wǎng)上登記。這種信息披露應(yīng)該為三方服務(wù),讓消費(fèi)者充分了解房產(chǎn)信息,也為銀行更好地把握房地產(chǎn)商預(yù)售市場(chǎng)的情況,做出安全有效的放貸決策,降低金融放貸風(fēng)險(xiǎn),同時(shí),政府職能部門通過對(duì)信息的充分了解,加強(qiáng)對(duì)預(yù)售的相應(yīng)監(jiān)管。通過信息系統(tǒng),相關(guān)的政策、政府機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、商品房的真實(shí)信息可以及時(shí)傳達(dá)給公眾。統(tǒng)一的信息披露管理平臺(tái),將商品房開發(fā)商的所有信息統(tǒng)一起來,整合了消費(fèi)者需要的有效信息,也幫助政府管理部門更好地實(shí)施監(jiān)督與管理。為了保證相關(guān)信息的及時(shí)性、全面性和真實(shí)性,可以設(shè)立相應(yīng)監(jiān)督部門,如果房地產(chǎn)商沒及時(shí)全面提供真實(shí)的房產(chǎn)信息,則進(jìn)行嚴(yán)肅懲處。

    三,建立完善風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制

    當(dāng)前的商品房預(yù)售制度,由消費(fèi)者承擔(dān)幾乎所有的風(fēng)險(xiǎn),屬于顯失公平。政府應(yīng)該發(fā)揮作用,重新對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分配,設(shè)立商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)擔(dān)保基金,建立并完善相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制。實(shí)施的辦法,可以參考公積金的方式,預(yù)先從商品房項(xiàng)目中提取利潤(rùn),充實(shí)基金。如果在預(yù)售過程中,出現(xiàn)問題,調(diào)用基金先行賠付,履行風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的責(zé)任。倘若房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)商業(yè)信譽(yù)或者經(jīng)營(yíng)危機(jī),銀行也隨之受到影響。設(shè)立預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保基金,應(yīng)該充分平衡三方的利益,在具體確定賠付次序以及比例時(shí),側(cè)重照顧作為弱勢(shì)者的消費(fèi)者的利益,平衡企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn),兼顧銀行利益。

    四,加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管

    盡管已經(jīng)有法律規(guī)定,商品房的預(yù)售資金必須用于相關(guān)工程建設(shè)。但是,遺憾的是,沒有法律明確指定監(jiān)管機(jī)關(guān),筆者以為,不妨讓工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行共同對(duì)商品房預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管,可以充分利用雙方的資質(zhì)。工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)具備建筑的專業(yè)知識(shí),對(duì)企業(yè)的施工可以起到有效的監(jiān)督,把握工程的進(jìn)度;商業(yè)銀行具備金融的專業(yè)知識(shí),可以監(jiān)管企業(yè)的融資行為,通過一定的金融行為進(jìn)入到房屋買賣關(guān)系中。如果存在監(jiān)管不力的情況,監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。如果預(yù)售資金出現(xiàn)了問題,導(dǎo)致消費(fèi)者的利益受損,在追求房地產(chǎn)企業(yè)責(zé)任的同時(shí),監(jiān)管機(jī)構(gòu)必須承擔(dān)連帶賠償責(zé)任,在必要的時(shí)候,應(yīng)追究主要責(zé)任人的相應(yīng)責(zé)任。(作者單位:四川大學(xué)法學(xué)院)

    參考文獻(xiàn)

    [1]孟祥娜:《我國商品房預(yù)售監(jiān)管制度的法律問題》,《法制與社會(huì)》,2013年1月下,法制園地

    [2]孫瑞娟:《對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)融資問題研究》,中國海洋大學(xué)碩士論文,2009年,第10頁

    [3]同上揭,第22頁

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