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    房地產(chǎn)市場松綁限購或者限貸會不會成為上海樓市的“救命稻草”

    2014-09-03 06:20:20孫華良
    新民周刊 2014年34期
    關(guān)鍵詞:限貸樓市房價

    孫華良

    以客觀而論,樓市限購確實是扼殺房地產(chǎn)市場過度交易的“殺手锏”,其結(jié)果是導致了今年全國房地產(chǎn)市場交易量整體下滑,并逼近樓市“僵死”的冰點。樓市限購的發(fā)酵作用終于威猛顯現(xiàn),今年全國房價猛漲的勢頭終于得到遏制。

    不管樓市限購的過程,是開發(fā)商和營銷商倍受煎熬,還是政府和老百姓享受快樂,現(xiàn)在再作樓市是不是要實行“限購”政策的評論已毫無意義,業(yè)內(nèi)外人士關(guān)注的是,樓市限購取消會對市場起到什么作用?上海何時會取消或松綁樓市限購限貸?

    去年底至今年上半年,我一直是一個市場悲觀看多者,時至今日,我堅定自己是一個市場謹慎看多者。我認為,大多數(shù)“樓市限購”城市取消或松綁限購政策,至少表明是一種政策“托底”的標志,全國房地產(chǎn)市場不會有更壞的趨勢。至于會好到什么程度?仍然會受到各種因素的制約,目前依然不能對樓市的發(fā)展趨勢盲目樂觀。而對于上海的限購政策是否會取消,我認為肯定會取消,只是一個時間的猜測懸念。而最讓人擔憂,或者抱有幻想的是,上?!皹鞘邢拶彙比∠暗姆績r底部會出現(xiàn)在何時?上?!皹鞘邢拶彙比∠笊虾7績r會出現(xiàn)多大的漲幅?

    猜測?懸念?預判?各種巨大的問號,艱難地左右搖曳著上海樓市今年的走勢。

    出乎意料!全國取消“樓市限購”的大多數(shù)城市仍然沒有很大起色,是否會“松綁限貸”,將對全國房地產(chǎn)市場的復蘇起到至關(guān)重要的作用

    截至8月16日的今年約四個月的時限里,全國原來實行“樓市限購”的47個城市,已有38個城市或明或暗出現(xiàn)不同程度的“限購松綁”,即全部取消“樓市限購”和部分取消“樓市限購”。目前,尚在服役“樓市限購”的城市是北京、上海、廣州、南京等。我估計站崗“限購”到最后的是北京、上海、深圳、廣州,其余城市應該馬上會解放“限購”政策。

    全國大范圍地取消“樓市限購”政策,但除個別城市之外,“松綁樓市限購”效果有限。

    有關(guān)數(shù)據(jù)顯示,今年7月份全國40個重點城市新建住宅合計成交1690萬平方米,雖然環(huán)比上升7%,但同比降幅仍達到13%,而較去年月度成交均值更是大幅下降近兩成。

    而在全國“樓市限購”逐步取消之時,70個大中城市房價跌幅擴大,其取消限購無助房價反彈的結(jié)論顯而易見。8月18日,從國家統(tǒng)計局發(fā)布了7月70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)來看,價格出現(xiàn)下跌的城市數(shù)量較6月明顯增多,跌幅也出現(xiàn)了進一步擴大。

    于是乎,業(yè)內(nèi)不少人認為,取消或松綁“樓市限購”不是救市的底牌。甚至有人認為,松綁限購不是核武器,松綁限貸才是核武器。

    我認為,“限購限貸”形成封殺樓市交易量的雙劍合刃之力,而“限貸”之劍足以封喉。其理由之一,今年的銀根仍處于偏緊狀態(tài),市場現(xiàn)金流是有限的。但我國居民貸款購房的貸款總額并不高,仍是一個合理的范圍。放寬居民購房貸款,不僅有理論依據(jù),同時,也存在實際的市場需求。

    其理由之二,據(jù)統(tǒng)計,上海乃至全國庫存的新建商品房超過60%是140平方米以上的“大戶型”,這種戶型的市場購買需求一般都是兩套房貸款的對象,他們只能貸款總房價的40%(上海是30%)。而今年絕大多數(shù)銀行“趁火打劫”提高了兩套房貸款利率。這不僅提高了銀行貸款的門檻,也提高了貸款購房者的購房成本,極大地挫傷了購房者的購房積極性。同時,也扼殺了“大戶型”的市場交易量。因此,要實現(xiàn)樓市“去庫存”的政策目標,銀行應該“松綁限貸”和降低貸款的利率。

    其理由之三,目前受“樓市限貸”之苦最深的是兩套房貸款,而兩套房購買都是改善型需求。所謂“改善型”購買需求是一種健康的購買需求,是人們安居樂業(yè)實現(xiàn)“中國夢”的基本標準。而且,從專業(yè)角度而論,改善型購房需求者基本上是社會的中堅力量,有穩(wěn)定的職業(yè)和穩(wěn)定的收入,本身就是銀行的優(yōu)質(zhì)客戶資源,而這一群體也并非是國家政策遏制投機和投資的購房行為。松綁兩套房限貸不僅有利于市場經(jīng)濟的發(fā)展,更有利于社會的穩(wěn)定發(fā)展。

    我的分析理由肯定是具有理論和市場基礎(chǔ)的,但銀行是否敢挑戰(zhàn)銀監(jiān)會的限貸底線?這已不是什么懸念,也僅僅是時間的問題。

    “上海松綁限貸”的一日傳言,我看不會是什么空穴來風和天方夜譚。或許是一種信號風向標,一種試探底線之舉。而事實上,松綁限貸、降低利率,不少城市已經(jīng)在試探和沖擊限貸的底線。

    江西省出臺20條措施穩(wěn)增長,其中包括:落實首套房貸優(yōu)惠政策,適當降低兩套房首付比例。四川實行首套房貸利率補貼……福建要求大幅放松房貸政策……

    “樹欲靜而風不止”,銀行對房地產(chǎn)市場的限貸政策處于風雨搖曳之中。

    翹首以盼,上海何時會取消或松綁限購限貸?上海的房價底谷在哪里?

    全國取消或松綁“樓市限購”以摧枯拉朽之勢“攻城掠寨”,攜“宜將剩勇追窮寇”大兵壓境之勢,上?!皹鞘邢拶彙边€能堅守到何時?

    堅守是要有資本的,是需要市場數(shù)據(jù)支撐的。上海房地產(chǎn)市場近期的各項數(shù)據(jù)“顏面盡失”。同時,也足以證明,上海樓市限購限貸調(diào)控政策已顯示出強大的威力,收獲了豐碩的成果。此時鳴金息鼓,不失為合適之時。

    數(shù)據(jù)之一:今年7月全國一線城市土地出讓收入同比下降近七成,上海同比下降38%。我點評如下:上海土地財政收入今年前7月至少減少30%以上,此種巨量削減是會造成一定經(jīng)濟運行壓力的。如果要穩(wěn)增長,土地財政收入指標就有必要改觀,這為取消或松綁樓市限購限貸提供了強有力的經(jīng)濟數(shù)據(jù)。

    數(shù)據(jù)之二:今年7月全國超九成城市房價下跌,上海新建商品住宅價格環(huán)比下跌1.4%,并已連續(xù)三個月下跌,跌幅創(chuàng)近33個月新高。我點評如下:樓市調(diào)控是為了遏制房價過快上漲,上海不僅已遏制了房價過快上漲,而且還堅決徹底地將房價打壓得連續(xù)三個月下跌。其中7月份還是全國取消或松綁“樓市限購”之時,上海房價依然下跌。說明取消或松綁限購,暫時不會讓房價快速上漲,因此,上海有理由取消和松綁樓市的限購或限貸。

    數(shù)據(jù)之三,截至今年7月底,全國商品房庫存面積55230萬平方米,上海約1200萬平方米,是上海庫存量的制高點。今年7月上海新建商品房成交70萬平方米,創(chuàng)近四年同期最低。8月份前17天成交量仍無起色,僅成交31萬平方米。我點評如下:今年上海樓市成交量一直萎靡不振,如果按今年前7個月的成交量推算,恐怕要站上800萬平方米成交量都困難。那么,與去年相比,上海新建商品房成交量至少要跌30%以上。房價要上漲,必須要有交易量支撐。沒有交易量的迅速擴大,房價是不可能漲的。因此,上海取消限購也不會使市場立刻火爆起來,上海只有合理去掉庫存量,房價才有可能上漲。

    綜上所述,如果目前上海取消或松綁限購政策,是沒有政策風險和市場風險的,整個市場從去庫存到復蘇時期,至少需要一年時間。那么,上海今年會不會取消或松綁限購政策,我認為極有可能松綁限購,明年局部取消或全部取消樓市限購政策。

    今年9月和10月份的上海樓市將成為“政策風向標”,也會是上海房價的底部,或者稱之為房價谷底。9、10月份開發(fā)商要去庫存量,就必須降價出貨,否則,到年底是來不及拿回現(xiàn)金流。如果這個銷售時間窗口不跌,也就不會再跌了,而選擇堅守房價等待政策“解放”。因此,我認為,不論開發(fā)商選擇跌價或不跌價,都將構(gòu)成上海房價的價格底部,從而走出一條復蘇的陽線。

    而上海樓市的市場購買需求,在積壓了將近一年之后,也應該有一個釋放的時間窗口,這個“窗口期”就應該在未來的幾個月里。

    上海局部取消和松綁樓市限購,會有兩種選擇方向,其一是外環(huán)外的低價區(qū)域的房子,但這一選擇會面臨上海交易量增大的壓力;其二是大戶型的高端房子,但這一選擇會承受上海整體房價上漲的風險。

    我認為,松綁或取消“限購限貸”,是拯救上海樓市的一根“救命稻草”,否則,上海樓市很能進入一個漫長的價格筑底時期。endprint

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