交易成本的降低與條件約束下的次優(yōu)選擇：棗莊土地使用權(quán)封閉貸款案例

羅亮森 謝 穎 邢衍棟

（中國人民銀行棗莊市中心支行，山東 棗莊 277100）

一、引言

近年來，各地圍繞破解中小企業(yè)融資難題進(jìn)行了大量積極探索。從實踐看，主要集中在拓展抵質(zhì)押范圍、企業(yè)信用增級兩個方面，但企業(yè)融資難問題仍未得到有效緩解。一是隨著動產(chǎn)抵押發(fā)展的日臻成熟，企業(yè)的抵質(zhì)押潛能已基本釋放完畢，而資產(chǎn)價值較高的廠房及土地缺乏相應(yīng)產(chǎn)權(quán)證明，企業(yè)融資擴(kuò)張受到很大制約。二是銀行在開展中小企業(yè)信貸業(yè)務(wù)中面臨的營銷成本高、管理成本高、維權(quán)成本高等問題仍未得到有效解決，其風(fēng)險、成本與收益的不匹配限制了中小企業(yè)信貸規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)張。圍繞如何破解中小企業(yè)發(fā)展面臨的融資難題及土地確權(quán)，各地進(jìn)行了大量富有成效的實踐。人民銀行棗莊市中心支行（以下簡稱“棗莊中支”）積極引導(dǎo)轄內(nèi)商業(yè)銀行首創(chuàng)了土地使用權(quán)封閉貸款業(yè)務(wù)，以信貸投入幫助企業(yè)進(jìn)行土地確權(quán)，進(jìn)一步挖掘釋放了企業(yè)的融資潛能，具有較強的現(xiàn)實意義和市場推廣價值。

二、棗莊土地使用權(quán)封閉貸款的實踐

（一）土地使用權(quán)封閉貸款的業(yè)務(wù)開展背景

當(dāng)前，縣域土地的占用形態(tài)主要包括農(nóng)村宅基地、農(nóng)村承包土地、農(nóng)村集體建設(shè)用地、國有建設(shè)用地等四種。目前，僅有國有建設(shè)用地可以向中小企業(yè)進(jìn)行招拍出讓，本文所指企業(yè)用地專指國有建設(shè)用地。

滕州市位于山東省南部，是棗莊轄內(nèi)唯一的縣級市。近年來，滕州市經(jīng)濟(jì)保持了健康快速發(fā)展。在2012年《福布斯》中國大陸最佳縣級城市排行榜中列第23位，在第十二屆全國縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力百強縣中列第25位。中小民營企業(yè)發(fā)展迅速，截至2012年末，滕州市民營經(jīng)濟(jì)單位數(shù)達(dá)到8.09萬戶，民營企業(yè)8000多家，滕州市也被評為中國民營經(jīng)濟(jì)最具活力10強市之一。

在快速發(fā)展的同時，滕州市中小企業(yè)也飽受融資難問題困擾。中小企業(yè)融資難的癥結(jié)主要在于有效抵押物的缺失。一方面，出于強化風(fēng)險控制考慮，銀行對抵質(zhì)押物要求越來越高；另一方面，隨著機器設(shè)備、產(chǎn)成品庫存等動產(chǎn)抵押潛能的逐步釋放，企業(yè)擁有的有效抵押資產(chǎn)已少之又少。再加上近兩年中小企業(yè)經(jīng)營效益普遍下滑，個別企業(yè)更因被擔(dān)保企業(yè)拖累而陷入困境，企業(yè)間的信任嚴(yán)重缺失，已經(jīng)很難找到合適的擔(dān)保企業(yè)。盡管企業(yè)的廠房資產(chǎn)價值較高，但由于沒有產(chǎn)權(quán)證明，銀行根本不予接受，企業(yè)融資比以前還要困難。

盡管無法直接進(jìn)行抵押登記，但不可否認(rèn)的是，中小企業(yè)擁有的廠房仍具有巨大的潛在金融價值。通過土地確權(quán)來推動廠房確權(quán)可以進(jìn)一步釋放土地、廠房的抵押潛能，改善企業(yè)融資環(huán)境。從座談了解情況看，中小企業(yè)沒有進(jìn)行土地確權(quán)的主要原因在于缺少足夠購地資金，導(dǎo)致企業(yè)陷入“缺錢購地→土地?zé)o法確權(quán)→土地及廠房抵押潛能無法釋放→資金緊張”的循環(huán)困境。

中小企業(yè)對土地確權(quán)的資金需求為商業(yè)銀行提供了潛在的信貸機會。在確保資金安全性要求下，支持企業(yè)進(jìn)行土地確權(quán)可以更好地拓展銀行業(yè)務(wù)范圍，增加收益，在企業(yè)土地確權(quán)后還可以進(jìn)一步釋放其融資潛能。而據(jù)棗莊中支調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于信貸權(quán)限約束和僵化的管理機制，國有商業(yè)銀行對開展金融支持土地確權(quán)業(yè)務(wù)態(tài)度并不積極，而具有自主信貸審批權(quán)的地方性金融機構(gòu)對開展此項業(yè)務(wù)也存在較多顧慮。與一般的經(jīng)營性貸款不同，企業(yè)用于土地確權(quán)貸款的專用性強，在將貸款交付企業(yè)后，銀行很難以低成本對企業(yè)資金使用進(jìn)行有效監(jiān)控，企業(yè)有可能將資金挪作他用，這不僅導(dǎo)致貸款用途脫離其初衷，也將直接加劇貸款風(fēng)險。同時，土地確權(quán)的市場交易環(huán)節(jié)較多，在當(dāng)前財政管理體制下，銀行很難確保資金在土地證辦理流程中不會出現(xiàn)“跑冒滴漏”。另外，企業(yè)在土地確權(quán)過程中還面臨著競拍不成功等諸多不確定性因素，更是加重了銀行對信貸資金安全性的擔(dān)憂。

針對商業(yè)銀行的顧慮，棗莊中支結(jié)合全市土地儲備、出讓與使用現(xiàn)狀，從金融角度出發(fā)形成了加快土地出讓進(jìn)程、增加中小企業(yè)信貸供給的初步設(shè)想，即貸款前期對購置土地使用權(quán)企業(yè)以專業(yè)擔(dān)保公司作為擔(dān)保，待土地使用證辦妥后再予以置換。為防止資金挪用，在資金運作上堅持“?？顚Ｓ?、封閉運行”的原則。棗莊中支的這一構(gòu)想得到了棗莊銀行的積極響應(yīng)，并在棗莊銀行滕州支行先行試點，土地使用權(quán)封閉貸款開始進(jìn)入籌劃運作階段。

為推動土地使用權(quán)封閉貸款的順利開展，棗莊中支積極與滕州市政府進(jìn)行了溝通，引起了滕州市政府的濃厚興趣。一方面，通過土地招拍掛，地方政府可以快速回籠土地出讓金，增加地方財政收入，并解決存量土地指標(biāo)的名義“閑置”。另一方面，可以更好地促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展，增加地方財政收入，緩解社會就業(yè)壓力。為此，滕州市成立了市金融辦、市財政局、市國土資源局、市法院等部門組成的專項工作領(lǐng)導(dǎo)小組，在棗莊中支指導(dǎo)配合下，積極推動土地使用權(quán)封閉貸款業(yè)務(wù)的運作。

（二）土地使用權(quán)封閉貸款的業(yè)務(wù)流程

2013年初，棗莊銀行滕州支行開始探索土地使用權(quán)封閉貸款業(yè)務(wù)。滕州市政府也要求各職能部門明確職責(zé)，并出臺政策措施積極推動該項業(yè)務(wù)的開展。土地使用權(quán)封閉貸款的具體業(yè)務(wù)流程圖如下：

圖1：棗莊土地使用權(quán)封閉貸款業(yè)務(wù)流程圖

為把好信貸入口關(guān)，滕州市金融辦選擇科技含量高、經(jīng)濟(jì)效益好的優(yōu)質(zhì)企業(yè)向商業(yè)銀行和市擔(dān)保公司進(jìn)行推薦，并協(xié)同國土部門對推薦企業(yè)資質(zhì)進(jìn)行審核、把關(guān)。在收到市金融辦推薦和企業(yè)貸款申請后，商業(yè)銀行將要求企業(yè)由市屬擔(dān)保機構(gòu)為其提供擔(dān)保，對符合貸款條件的企業(yè)由商業(yè)銀行、市國土局、市財政局、市屬專業(yè)擔(dān)保公司與企業(yè)簽訂《土地使用權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議》，商業(yè)銀行據(jù)此辦理貸款手續(xù)。

為強化對信貸資金的管理，棗莊銀行要求貸款企業(yè)、市國土局、市財政局分別在本行開設(shè)相關(guān)資金賬戶。在達(dá)成貸款協(xié)議后，銀行首先將貸款資金發(fā)放到企業(yè)專戶，幫助企業(yè)繳納購置土地使用權(quán)保證金或出讓金，并與貸款企業(yè)簽訂《購置土地使用權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)不可撤銷承諾函》，要求企業(yè)在購置土地使用權(quán)期間授權(quán)銀行將上述資金實施凍結(jié)。在企業(yè)土地確權(quán)流程中，銀行監(jiān)督企業(yè)將資金劃付至國土資源局在商業(yè)銀行開設(shè)的專戶內(nèi)，國土部門待購置土地使用權(quán)手續(xù)完善后，按照土地出讓政策要求，將土地出讓金從土地部門賬戶劃付至市財政局在商業(yè)銀行開立的資金賬戶內(nèi)，在此期間，商業(yè)銀行分別與國土、財政部門簽訂協(xié)議對資金予以凍結(jié)。在土地確權(quán)流程完畢后，土地出讓金將直接納入地方財政收入。

為鼓勵此項業(yè)務(wù)的開展，滕州市財政部門對辦理土地使用權(quán)封閉貸款業(yè)務(wù)的企業(yè)予以部分財政補貼。在貸款到期后，企業(yè)可以以自有資金償還貸款，對償還貸款不足部分，企業(yè)以土地使用權(quán)在商業(yè)銀行辦理抵押貸款用以置換清償原借款。貸款到期清償后，擔(dān)保公司擔(dān)保責(zé)任自動解除。

（三）土地使用權(quán)封閉貸款業(yè)務(wù)取得成效

2013年2月，棗莊銀行滕州支行成功為滕州港恒機械制造有限公司發(fā)放了全市首筆土地使用權(quán)封閉貸款，較好滿足了企業(yè)的資金需求。為推動土地封閉貸款的規(guī)范運作、擴(kuò)大業(yè)務(wù)覆蓋范圍，同年4月，棗莊市政府出臺了《關(guān)于開展土地使用權(quán)封閉貸款業(yè)務(wù)促進(jìn)中小企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，從制度層面對土地使用權(quán)封閉貸款運作進(jìn)行了規(guī)范，全市土地使用權(quán)封閉貸款也進(jìn)入了穩(wěn)步發(fā)展期。截至2013年末，棗莊市共發(fā)放土地使用權(quán)封閉貸款33筆，共計2.65億元，已成為中小企業(yè)融資的重要渠道。

三、政府部門介入有效降低了交易成本：土地使用權(quán)封閉貸款的運作基礎(chǔ)

降低交易成本是促進(jìn)中小企業(yè)信貸契約達(dá)成的重要渠道。目前，這項工作主要是從兩個方面展開：一是對中小企業(yè)或開辦銀行給予財政補貼，將交易成本內(nèi)部化。但受制于地方政府財力、社會財富公平分配等因素的考量，這一措施很難大規(guī)模開展。二是通過發(fā)展中介組織、完善法律法規(guī)和擔(dān)保機制等方式平滑信貸交易，降低信貸交易成本。但由于發(fā)展不成熟及強烈的營利性要求，商業(yè)性中介組織對降低信貸契約成本作用有限。從實踐看，銀企信貸交易成本的降低主要依賴于信貸技術(shù)的進(jìn)步和第三方特別是政府部門經(jīng)濟(jì)職能的發(fā)揮。作為經(jīng)濟(jì)活動的重要參與者，政府公共產(chǎn)品和服務(wù)的提供在降低交易成本、促進(jìn)信貸契約達(dá)成方面發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。

相對于其他中介機構(gòu)，政府的公共服務(wù)具有非排他性和低成本性，其公共服務(wù)的外部性更強。另外，由于地方政府追求的是企業(yè)發(fā)展所帶來的長期收益，其公共服務(wù)的提供更具有宏觀性和針對性，對經(jīng)濟(jì)資源配置的效率也更高。在土地使用權(quán)封閉貸款案例中，地方政府通過公共服務(wù)的提供有效降低了銀行信息搜尋成本、契約達(dá)成成本和債務(wù)維權(quán)成本，為土地使用權(quán)封閉貸款業(yè)務(wù)的成功開展創(chuàng)造了條件。

（一）政府推薦較好克服了銀行的逆向選擇風(fēng)險

多數(shù)中小企業(yè)規(guī)模小，信用信息分散，缺乏有效抵押擔(dān)保，銀行要深入調(diào)查才能尋找到合適的貸款對象，需要付出巨大的信息搜尋成本。與銀行相比，地方政府部門掌握了企業(yè)用電量、稅收、固定資產(chǎn)投資等更多的私人信息，具有更強的信息優(yōu)勢，由地方政府部門向銀行推介申貸企業(yè)可以有效減少銀行信息搜尋成本，銀行對相關(guān)信息的獲取也更為真實、有效。

（二）隱性擔(dān)保降低了銀企信貸契約達(dá)成成本

在企業(yè)申請土地使用權(quán)封閉貸款過程中，需地方政府指定的具有地方財政背景的擔(dān)保公司為其提供擔(dān)保，而在土地使用權(quán)封閉貸款到期、借款企業(yè)暫時難以歸還銀行貸款的情況下，則由企業(yè)所在區(qū)（市）通過還貸周轉(zhuǎn)金搭橋還貸。這在保證企業(yè)資金鏈條連續(xù)的同時，還為銀行信貸資金的安全提供了隱性擔(dān)保，銀行信貸資金的安全性更高。另外，為促進(jìn)信貸交易的達(dá)成，滕州市政府對開展此項業(yè)務(wù)的企業(yè)給予一定的財政補貼，這使得信貸交易成本趨于內(nèi)部化，增強企業(yè)業(yè)務(wù)辦理積極性。

（三）政府債權(quán)維護(hù)的高效率確保了銀行信貸資金安全

出于對地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實及長期考慮，地方政府也有保障銀行資金安全、推進(jìn)該項業(yè)務(wù)深入開展的強烈意愿。與銀行相比，地方政府在維護(hù)銀行債權(quán)方面的能力更強，維權(quán)效率更高。由于貸款企業(yè)主要由政府推薦，此類企業(yè)與政府關(guān)系較為緊密，政府對其控制能力較強，也有利于防范風(fēng)險。而在企業(yè)出現(xiàn)道德風(fēng)險后，地方政府可以充分發(fā)揮政府的權(quán)威，組織司法部門對企業(yè)惡意逃廢銀行債務(wù)行為進(jìn)行有力懲戒。因為政府的介入，金融機構(gòu)在開展土地使用權(quán)封閉貸款中不僅資金更加安全，而且維權(quán)更加便捷高效，有利于增強銀行信貸投放信心。

從博弈的角度看，在地方政府介入之前，較高的信貸交易成本將阻礙銀行與中小企業(yè)的信貸交易，兩者很難開展合作性博弈。在土地使用權(quán)封閉貸款運作中，地方政府通過向銀行推薦申貸企業(yè)、提供還貸周轉(zhuǎn)金服務(wù)、協(xié)助銀行追討債權(quán)等措施有效降低了銀企特別是銀行的信貸交易成本，使得銀企之間的合作成為可能，為土地使用權(quán)封閉貸款的成功運作創(chuàng)造了條件。

四、信貸資金的封閉與凍結(jié)：條件約束下的次優(yōu)選擇

盡管地方政府的介入有效降低了銀企信貸交易成本，但作為信貸交易的直接參與者，如銀行按照往常方式發(fā)放貸款，銀行與中小企業(yè)的合作博弈仍難以達(dá)成，“囚徒困境”博弈可以對此進(jìn)行很好的解釋。與企業(yè)一般性的生產(chǎn)經(jīng)營性貸款相比，土地使用權(quán)封閉貸款的專用性更強，資金用途更為明確。在銀行對企業(yè)發(fā)放貸款后，由于信息不對稱，銀行很難對企業(yè)的資金使用進(jìn)行監(jiān)督或者監(jiān)督成本是相當(dāng)高昂的，而地方政府對此也是無能為力的。在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)運行壓力較大、企業(yè)流動資金緊張背景下，企業(yè)很可能將信貸資金挪作他用，盡管這可能有利于提高企業(yè)資金利用效率，但對銀行而言，不僅使得資金用途偏離其初衷，其資金的安全性也很難得到有效保障，基于以上考慮，理性的銀行將選擇放棄發(fā)放貸款。

改變支付水平是改善博弈結(jié)果的重要手段。在銀行與中小企業(yè)的博弈過程中，銀行具有明顯的優(yōu)勢地位，并將利用這種優(yōu)勢地位主導(dǎo)博弈進(jìn)程。在土地使用權(quán)封閉貸款案例中，銀行確立了信貸資金“?？顚Ｓ?，封閉運作”的原則，并在貸款發(fā)放后要求企業(yè)授權(quán)銀行對貸款進(jìn)行資金封閉凍結(jié)，并在土地確權(quán)流程中與國土、財政部門簽訂協(xié)議，保障資金的封閉運作。與一般性信貸業(yè)務(wù)相比，銀行開展土地使用權(quán)封閉貸款的成本更低、資金的安全性更高。一是銀行貸后管理成本大幅降低。銀行要求企業(yè)、國土部門、財政部門分別在本行開設(shè)相關(guān)賬戶用于土地確權(quán)。在貸款發(fā)放后，信貸資金將進(jìn)行封閉運行，始終沒有脫離銀行管理，并將在整個貸款期間滯留銀行體系，銀行可以最低成本對資金進(jìn)行有效的監(jiān)督管理。二是信貸資金的安全性將得到有效保障。貸款資金發(fā)放后，銀行將監(jiān)督企業(yè)直接將資金劃付至國土資源局在商業(yè)銀行開設(shè)的土地使用權(quán)購置保證金或出讓金專戶內(nèi)，并在購置土地使用權(quán)期間要求貸款企業(yè)授權(quán)商業(yè)銀行將上述資金凍結(jié)。而在土地確權(quán)過程中，銀行將與地方國土、財政部門簽署協(xié)議，在缺乏銀行授權(quán)情況下，任何機構(gòu)及個人均無法支配使用資金，這在最大程度上防范了信貸資金的挪用和“跑冒滴漏”。在商業(yè)銀行的嚴(yán)密監(jiān)控下，一旦出現(xiàn)潛在風(fēng)險，銀行可及時應(yīng)對，最大程度降低了貸款損失風(fēng)險。

對企業(yè)而言，盡管在凍結(jié)期內(nèi)企業(yè)無法對資金進(jìn)行運用，其資金的使用效率有所降低，但企業(yè)仍可通過獲取信貸資金推動土地的確權(quán)，增強其土地融資潛能，并獲取地方政府的財政補貼，其資金運作效率損失要遠(yuǎn)小于土地確權(quán)所得，理性的企業(yè)仍將選擇繼續(xù)進(jìn)行信貸交易，雙方進(jìn)行博弈的最終結(jié)果將是銀行對信貸資金進(jìn)行封閉凍結(jié)，企業(yè)仍申請貸款，土地使用權(quán)封閉貸款開始成功運作。

需要說明的是，盡管雙方博弈的最優(yōu)結(jié)果是銀行發(fā)放貸款，允許企業(yè)在貸款期限內(nèi)對資金進(jìn)行自主支配，這可以提高銀企的整體福利水平，但在現(xiàn)實中這點是很難做到的，這場博弈的納什均衡顯然不是顧及團(tuán)體利益的帕累托最優(yōu)解決方案。作為只追求自身利益的理性人，均衡的結(jié)果是銀行要求企業(yè)、政府部門將資金進(jìn)行封閉凍結(jié)，對銀行而言，其貸后管理成本、資金安全性都將得到改善，而企業(yè)的收益水平將出現(xiàn)明顯下降，兩者的總體收益也將降低，這就是雙方博弈的“困境”所在。

銀行與企業(yè)的信貸博弈若想最終走出“囚徒困境”只有兩種可能：一是申貸企業(yè)的作為，即在對貸款進(jìn)行充分利用的同時，能夠按照約定及時、足額歸還銀行貸款；二是銀行與企業(yè)在重復(fù)博弈的過程中明智地選擇停止博弈、創(chuàng)建合作。但從現(xiàn)實情況看，由于未來企業(yè)經(jīng)營面臨較大的不確定性，即使企業(yè)對銀行還貸要求予以承諾，但這種承諾也是不可置信的，加之監(jiān)督的高成本，銀行很難對貸款進(jìn)行有效的貸后管理，銀行將信貸資金的安全寄希望于企業(yè)的自覺和口頭承諾都是很不現(xiàn)實的。而由于博弈次數(shù)及銀行懲戒力度的有限性，銀行與企業(yè)的合作博弈還缺乏基礎(chǔ)。因此，對信貸資金進(jìn)行封閉凍結(jié)管理、銀企達(dá)成次優(yōu)的信貸契約將成為最為可能、也是在現(xiàn)有條件約束下最為有利的博弈結(jié)果。

在土地使用權(quán)封閉貸款案例中，盡管允許企業(yè)自由支配信貸資金時，企業(yè)的福利水平得到顯著提升，但這并不符合銀行的個體理性，這種理想的博弈結(jié)果是很難自動達(dá)成的，即便有地方政府的積極參與。盡管土地使用權(quán)封閉貸款中銀企的整體福利水平低于最佳結(jié)果，但仍是在現(xiàn)有約束條件即銀行信貸資金安全性約束下雙方的最佳選擇。

五、地方政府的交易成本與規(guī)模不經(jīng)濟(jì)：土地使用權(quán)封閉貸款面臨的制約

從土地使用權(quán)封閉貸款的運作成效看，截止到2013年末，全市共開展此項業(yè)務(wù)33筆，業(yè)務(wù)規(guī)模并沒有達(dá)到我們的先前預(yù)期。分析認(rèn)為，土地使用權(quán)封閉貸款成功運作的前提在于信貸交易成本的降低，但在本案例中，這種降低一定程度上是交易成本由銀企向地方政府的轉(zhuǎn)嫁。在銀企信貸契約成本下降的同時，地方政府卻承擔(dān)了行政成本、財政補貼增加等現(xiàn)實壓力，這很容易導(dǎo)致地方政府行為出現(xiàn)短期化傾向。

作為理性的經(jīng)濟(jì)人，由于任職期限的有限性和職業(yè)升遷壓力，地方政府官員更為注重短期政績。對地方政府官員而言，盡管推動土地使用權(quán)封閉貸款業(yè)務(wù)可以獲得一定收益，但地方財政增長、聲譽效應(yīng)等收益多屬于長期回報，對地方經(jīng)濟(jì)增長的短期帶動效應(yīng)并不明顯。而推動該項業(yè)務(wù)開展所提供的公共服務(wù)、財政補貼等將直接增加地方政府的行政成本，業(yè)務(wù)規(guī)模越大，地方政府的行政成本、財政補貼也越高。對地方政府而言，短期看，該項業(yè)務(wù)發(fā)展呈現(xiàn)出明顯的規(guī)模不經(jīng)濟(jì)特征，其對土地使用權(quán)封閉貸款的推動動力可能僅僅來源于短期政績及對部分優(yōu)秀中小企業(yè)的支持?；谳^高的行政成本，這種動力是很難持久的，地方政府將在短期成本與長期收益間尋找平衡點。當(dāng)前，在缺少硬性約束和長遠(yuǎn)規(guī)劃的情況下，地方政府具有較強的機會主義沖動，而其對公共服務(wù)、財政補貼的減少將直接導(dǎo)致銀企信貸交易成本的上升，這將從根本上對信貸交易契約的達(dá)成形成抑制。

六、結(jié)論及建議

（一）地方政府通過公共產(chǎn)品與服務(wù)的提供為土地使用權(quán)封閉貸款的成功運作創(chuàng)造了條件

地方政府通過貸款推薦、隱性財政擔(dān)保、財政補貼等方式有效降低了銀企信貸交易成本甚至使得交易成本內(nèi)部化，較好保障了銀行的信貸資金安全，平滑了信貸交易，為土地使用權(quán)封閉貸款成功運作創(chuàng)造了條件。

（二）對信貸資金進(jìn)行封閉管理是信貸資金安全條件約束下的次優(yōu)選擇

如果允許企業(yè)自由支配信貸資金，企業(yè)的福利水平將得到顯著提升，但這并不符合銀行的理性，這種理想的博弈結(jié)果很難達(dá)成。盡管土地使用權(quán)封閉貸款中銀企的整體福利水平低于最佳結(jié)果，但仍是在現(xiàn)有約束條件下雙方的最佳選擇。

（三）土地使用權(quán)封閉貸款業(yè)務(wù)中銀企信貸交易成本的降低實質(zhì)上是交易成本由銀行、企業(yè)向地方政府的轉(zhuǎn)嫁

在缺少硬性約束和長遠(yuǎn)規(guī)劃的情況下，地方政府將具有較強的機會主義沖動，其對公共服務(wù)、財政補貼的減少將直接導(dǎo)致銀企信貸交易成本的上升，這將從根本上對信貸交易契約的達(dá)成形成抑制。要推動該項業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展，除了強化對地方政府的考核壓力外，讓其樹立長遠(yuǎn)的發(fā)展觀和發(fā)展規(guī)劃似乎是更為有效的方法。

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