濟南二手房的雙重博弈

麥嵐

7月30日，李克強總理主持召開國務院常務會議，討論《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》，決定向社會公開征求意見，之后再推進相關法律修改工作。

限購松綁的熱度還未消退，“不動產(chǎn)登記”也已來襲。雙重作用下，濟南二手房進入情緒博弈狀態(tài)：一方面在松綁后體驗改善型需求的狂熱，另一方面則是“不動產(chǎn)登記”帶來的房產(chǎn)稅隱憂。

倒掛的房價：新房8800元/㎡，二手房10400元/㎡

“保利大明湖，南北通透，雙氣，100平米，120萬。”在列舉了這一系列關鍵詞后，李銳敲定了購買計劃。

“同地段房價大多在14000元/㎡以上，這套是業(yè)主急售，12000元/㎡，您是撿到漏了?！苯哟钿J的房產(chǎn)中介王淞一邊麻利的整理文件，一邊舌燦蓮花。

近來李銳工作調動，生活范圍和辦公地點也從原來的高新區(qū)搬到泉城路附近?！白≡诟咝聟^(qū)上下班不方便，如果在歷下區(qū)買套房子，將來孩子上學還有可能擁有歷下區(qū)學籍?！崩钿J從一開始就將眼睛盯在二手房上，第一是因為市內新房資源有限，第二則是因為大多數(shù)二手房周邊設施齊全，生活方便。

據(jù)房產(chǎn)中介王淞介紹，這套房子的業(yè)主在他這里登記了三套房產(chǎn)出售，地段戶型都很有優(yōu)勢。最近限購松綁，其他業(yè)主要么沒反應要么漲一點價，只有他將三套房產(chǎn)都掛上了“急售”字樣降價處理。果然很快，“不動產(chǎn)登記”的消息又傳了出來。雖然這消息流傳了七八年，王淞見怪不怪，但這次由總理表示出來，王淞對于客戶急售的原因和目的也就心知肚明了。

據(jù)濟南市住房保障和房產(chǎn)管理局數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年濟南二手房累計網(wǎng)簽量16855套，較去年同期網(wǎng)簽量相比，下跌了27.63%。其中二手房住宅累計網(wǎng)簽量15030套，較去年同期網(wǎng)簽量相比下跌了28.19%。

數(shù)據(jù)顯示，2014年1-6月濟南新房均價從8725元/㎡到8839元/㎡，上漲114元/㎡。二手房市場則有另一番光景。雖然“量”的下跌有目共睹，但濟南二手房的價格卻仍然保持高位運行，今年5月份達到上半年的最高值，掛牌均價為10464元/平方米。與去年底相比，二手房掛牌均價漲了397元/平方米。值得注意的是，2014年6月，濟南二手房住宅掛牌均價止?jié)q下行，均價10448元/平，這是濟南二手房住宅掛牌均價連漲17個月后首次下跌。

據(jù)了解，與多數(shù)新房項目的產(chǎn)品類別相比，二手房占據(jù)現(xiàn)房、產(chǎn)品性質以及學區(qū)房等優(yōu)勢，因此其價格下行的壓力較??；同時二手房定價權在于分散的業(yè)主，部分資金壓力較小的業(yè)主對于未來的房價走勢不明確選擇惜售觀望，而非降價出手。

被甩賣的二手房，濟南很少

7月30日，李克強總理主持召開國務院常務會議，討論了《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》，決定向社會公開征求意見，之后再推進相關法律修改工作。

業(yè)內認為，不動產(chǎn)登記政策面向全國，但眾多二、三、四線城市的市場體量和活躍度有限，受到的觸動遠遠不及重點一二線城市，因為這些集合眾多社會資源的超大城市里，房地產(chǎn)有著更強的投資屬性。

據(jù)了解，房地產(chǎn)投資性資金來源大致有三點：民間資本，國際資本和權貴資本。這三大類資本投資房產(chǎn)多聚焦于重點一二線城市，在投資領域上也有所區(qū)別：江浙地區(qū)市場經(jīng)濟發(fā)達，民間資本喜歡在長三角置業(yè)；國際資本似乎對上海市場情有獨鐘；而北京則集中了最多的權貴資本，其中甚至不乏貪腐所得。

“民間資本和國際資本意在逐利，若不動產(chǎn)登記為房產(chǎn)稅鋪平道路，則持有房產(chǎn)的成本上升，但這不足以成為影響交易的主要因素。短期來看，真正受影響的便是權貴資本了，北京樓市首當其沖?！?/p>

在不動產(chǎn)登記之前拋售，成為這部分人的理性選擇。事實上，這一趨勢從去年便已開始，近期，隨著不動產(chǎn)登記條例發(fā)布的臨近，新的拋售潮又在發(fā)生，北京一些核心地段的二手房遭到甩賣，長安街東三環(huán)沿線部分二手房源甚至跌破三萬出售，近乎高峰期房價一半，這樣的樓盤不止一處。

拋售潮有多涌動？有人這樣調侃：“面對不動產(chǎn)登記暫行條例的征求意見稿，普通人可以做的是盡公民義務、提建議意見，順便去核心地段淘淘被貪官們甩賣的二手房?！?/p>

易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進表示，實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記將對房價產(chǎn)生下挫力量?！斑^去持有住房僅僅面臨經(jīng)濟成本。如果實行不動產(chǎn)登記制度，非剛需型的住房持有將會面臨政策打壓，且此類打壓精準度非常高。樓市自然會出現(xiàn)拋售現(xiàn)象，另一方面也會抑制部分投機型的購房行為，最終導致房價下跌。”

“市場對不動產(chǎn)登記是否能夠如期落地一直存在疑惑，目前看，政府相關部門在加快推進這一政策落地。一二線城市都出現(xiàn)了大戶型二手房上市增加的現(xiàn)象。預計隨著不動產(chǎn)登記的加速，大戶型二手房供應將繼續(xù)增加?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉近日在接受記者采訪時表示。

“目前，不動產(chǎn)登記最關鍵的是制度頂層設計，技術并不存在問題，一旦頂層設計完成，推進的速度將會加快?！睆埓髠パa充表示，不動產(chǎn)登記本身并不是房地產(chǎn)調控，這一政策是房地產(chǎn)調控從之前的交易環(huán)節(jié)調控轉變到存量環(huán)節(jié)調控的重要標志性事件，對市場的影響將非常大。

近日，記者走訪了濟南部分樓盤和中介發(fā)現(xiàn)，前兩周的限購松綁令二手房交易反響積極，有些區(qū)位優(yōu)勢的二手房價格上調了100元/平方米左右。但多家房產(chǎn)中介表示，“不動產(chǎn)登記”還未在市場上有所反應，濟南二手樓市不僅沒有出現(xiàn)拋盤現(xiàn)象，就連放盤量也沒有太大變化。位于辛祝路的瑪雅房產(chǎn)置業(yè)李翠表示，即便年底出臺不動產(chǎn)登記條例，濟南二手樓市也不會有大量盤源放出來：“條例吹風都吹了幾年了，不少有多套房的敏感業(yè)主在近兩年早已陸續(xù)出貨。而且最終得看細則，像之前重慶試點，二套三套房只收幾千元的稅費，能買三套房的業(yè)主其實不在乎這點小錢。”

2.8萬元/㎡：

學區(qū)房依然稱霸濟南樓市

相關數(shù)據(jù)顯示，從行政區(qū)住宅掛牌均價走勢圖看，近來濟南市六大區(qū)域二手房住宅均價呈現(xiàn)漲多跌少的態(tài)勢，呈現(xiàn)上漲的區(qū)縣有槐蔭區(qū)、高新區(qū)、歷下區(qū)和市中區(qū)。

“這些地段公共設施齊備，資源豐富，特別是市中、歷下等區(qū)域教育資源配套完善，新建商品房也不多。”位于縣東巷的21世紀房產(chǎn)置業(yè)顧問劉波說。

采訪期間，有位楊女士要登記出售一套明湖小區(qū)的60平米的住房：“單位宿舍，有雙氣，到大明湖小學走五分鐘就到?！睋?jù)劉波介紹，這類學區(qū)房是二手房市場中的霸主，像這套房子是上世紀末建的，兩室一廳，掛牌價是69萬，平均單價11500元/平米，照樣有人咨詢，買主幾乎一個比一個著急入住。

據(jù)了解，這種現(xiàn)象在熱點學區(qū)更突出。勝利大街小學、南上山街小學、經(jīng)五路小學等都是濟南老牌知名小學，記者采訪發(fā)現(xiàn)，這些學區(qū)房小戶型均價多在每平方米1.7萬元至1.9萬元。其中，勝利大街小學學區(qū)中，小戶型單價超過2萬元的房屋數(shù)量明顯增多。

由于熱點學區(qū)內房源有限，屬于不可再生資源，在這場搶購大戰(zhàn)中，不少賣家坐地起價。今年5月中旬，桿石橋附近一勝利大街小學學區(qū)房，報價為2.83萬元，成為這一階段學區(qū)房房價之最。據(jù)了解，該學區(qū)內的房子大多是上世紀80年代的老房，平均每年上漲一兩千元左右。不少家長的心態(tài)是，在熱點學校附近買一套面積不大的房子，義務教育過后，再把房子轉賣。

即便如此，好的學區(qū)房也有很多中介在搶。 “等房子不是那么容易的。大多數(shù)住戶要等孩子上完學才會賣房子。有的人即便在孩子上完學以后也不愿賣掉。但是每年都有那么多孩子要上小學，每年都有家長擠破腦袋也要把孩子送到好學校。這就是為什么學區(qū)房的價格一直走高的原因?！睋?jù)劉波介紹，為了吸引客人，很多黑中介還會在網(wǎng)上放出虛假房源。要買學區(qū)房的人以為該中介手里的房源很多，但登記后才發(fā)現(xiàn)等待的時間很漫長。至于那些虛假房源，中介會說已經(jīng)出售之類的話。

學區(qū)房市場如此火爆，很多開發(fā)商也不斷加入搶奪客戶大戰(zhàn)，在新建小區(qū)內配置優(yōu)質教育資源，與熱點學校簽約，以吸引更多買主的目光?，F(xiàn)在，無論是合作辦學還是歸入學區(qū)，學校都成了大盤標配。endprint