北京房山長陽國際城的居住現(xiàn)狀研究★

宋 睿 羅玉英 趙天澤* 徐 揚(yáng) 尹 虎 喬元一

(1.北方工業(yè)大學(xué)，北京 100144;2.北京城建設(shè)計研究總院有限責(zé)任公司，北京 100037)

近五年來北京住宅成交價均價以及各地房價一直保持持續(xù)增長勢態(tài)。保障性住房解決了低收入人群的住房問題，而占北京人口同樣較高比例的中等收入人群的購房面臨高難攀低不就的現(xiàn)狀卻又成了問題。為了保障北京各類人群的穩(wěn)定住房需求，北京市于2006年首次提出了“限價商品房”的概念，以房山的“長陽國際城”作為首個先期試點(diǎn)，目的除了抑制房價，還有就是解決“夾心層”(即中等收入)人群的購房難問題。今年出臺的“國五條”北京細(xì)則的重點(diǎn)之一就是針對“夾心層”解決住房問題，逐漸將這些人群的住房納入到限價房序列管理，可以預(yù)期“限價商品房”將有很可觀的發(fā)展前景，對此，研究者針對長陽國際城入住居民進(jìn)行居住現(xiàn)狀的調(diào)查。

1 長陽國際城概況

長陽國際城是中國首個限價商品房試點(diǎn)，位于地鐵長陽站以南的六片開發(fā)地塊東南角，分為三個區(qū)，總用地面積約16.6萬m2，建設(shè)用地面積約11.8萬m2，容積率為2.02，戶型以80 m2～90 m2為主，項目于2011年12月31號開盤銷售，目前，已出售完畢，入住率約40%。一般為70后或80后，上有老下有小，他們在購房時會考慮未來孩子的生活空間和教育環(huán)境，以及附近的醫(yī)療衛(wèi)生環(huán)境等問題，他們的居住空間有以下的特點(diǎn):1)小區(qū)內(nèi)兒童數(shù)量很多，因此需要更多的教育資源設(shè)施和兒童活動設(shè)施。2)小區(qū)內(nèi)老人數(shù)量較多，因此需要能夠滿足老年人日?；顒拥牟煌O(shè)施及空間場所。3)小區(qū)內(nèi)工作日的白天，活動的全為老人和兒童，因此需要加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)部的治安管理。4)大部分“夾心層”居住地點(diǎn)距離工作地點(diǎn)較遠(yuǎn)，因此需要居住地點(diǎn)有便利的交通設(shè)施。

發(fā)放問卷200份，有效180份，通過對問卷的整理和分析，發(fā)現(xiàn)小區(qū)配套商業(yè)設(shè)施、小區(qū)內(nèi)部活動空間和小區(qū)內(nèi)部交通及停車這三個因素中比較不滿意和非常不滿意的人所占比例最大，確定這三個因素為影響長陽國際城居民對小區(qū)使用滿意度的最主要因素，并將重點(diǎn)研究這三個因素主要存在的問題，以及主要原因。

2 商業(yè)問題分析

國際城為新開發(fā)的地塊，且與其一同開發(fā)的其他幾個地塊內(nèi)的樓盤均未建成或入住率低，因此該地區(qū)的商業(yè)設(shè)施配套不完善，很多居民對商業(yè)設(shè)施不滿意，約占調(diào)查總?cè)藬?shù)的66%。

1)外部商業(yè)距離遠(yuǎn)。住在國際城內(nèi)及附近的居民要每天乘坐早晚的班車，到附近較大的超市購物，由調(diào)查結(jié)果可以看出，長陽國際城周邊大型商業(yè)的種類和數(shù)量以及規(guī)模都偏小，且距離較遠(yuǎn)，居民使用十分不便(見表1)。

2)內(nèi)部商業(yè)匱乏。國際城北邊配套商業(yè)面積約為3 403 m2，已進(jìn)駐1家餐飲店，3家小型超市，其他半數(shù)底商均未進(jìn)駐，整體商業(yè)規(guī)模較小，商業(yè)種類較單一。另外居民自發(fā)在國際城三個小區(qū)內(nèi)各有一家私人超市，但經(jīng)營規(guī)模較小，商品種類較匱乏且不符合規(guī)范，產(chǎn)品質(zhì)量和價格均存在問題。

表1 小區(qū)外部商業(yè)分布

3 室外活動空間問題分析

長陽國際城室外公共活動空間分別分布在三個區(qū)內(nèi)部，且相對獨(dú)立，設(shè)于小區(qū)車行主路旁，綠化多以草地為主，樹種較少，供人們活動的硬質(zhì)鋪地較少，每區(qū)的鋪地邊緣設(shè)有少量座椅及健身器材，居民普遍反映不滿意(見圖1)。

圖1 居民認(rèn)為室外活動空間存在的問題的統(tǒng)計數(shù)據(jù)

3.1 活動空間質(zhì)量低

長陽國際城公共綠地質(zhì)量較差，且樹木生長緩慢，故場地內(nèi)部既缺乏綠植遮陰，又缺乏避風(fēng)設(shè)施，在炎熱的夏天和寒冷的冬天，場地使用十分不便。活動場地面積較小，內(nèi)部布置設(shè)施較少(見表2)，致使居民的活動方式受限制。

表2 場地設(shè)施統(tǒng)計

3.2 活動空間設(shè)置與實際需求不相符

長陽國際城老人和兒童數(shù)目較多，但根據(jù)調(diào)查顯示，小區(qū)內(nèi)居民普遍對活動設(shè)施不滿意，缺少健身等活動的場地及兒童活動所需的基本設(shè)施，且所有的活動均集中在同一場地中，導(dǎo)致場地內(nèi)部混亂嘈雜，并存在一定的安全隱患。

4 交通與停車問題分析

長陽國際城小區(qū)內(nèi)部道路系統(tǒng)是以小區(qū)外環(huán)的車行環(huán)通道路為主，每個小區(qū)設(shè)有2個～3個地上停車場和1個地下停車場，地下停車場出入口也為單行車道，設(shè)置在離小區(qū)車行出入口較近的位置，并與地上單行車行流線銜接。據(jù)調(diào)查小區(qū)內(nèi)部總戶數(shù)為2 394戶，總停車位為1 123位，戶數(shù)與停車位基本成2∶1的比例。

4.1 小區(qū)內(nèi)部道路轉(zhuǎn)彎過急

長陽國際城一區(qū)內(nèi)道路轉(zhuǎn)彎較多，兩個轉(zhuǎn)彎處之間距離較短，且部分轉(zhuǎn)彎半徑不符合規(guī)范要求，給車輛行駛和轉(zhuǎn)彎帶來困難，未來車流量較大時會造成擁堵(見表3)。

4.2 地上停車場問題

內(nèi)部停車場距離活動場地較近，致使活動場地環(huán)境不好，且地上停車場遮陰情況較差，形成強(qiáng)烈的熱島效應(yīng)，車位不足，且距離小區(qū)出入口和單元樓較遠(yuǎn)，對住戶造成很大不便。

4.3 地下停車場出入口問題

地下停車場出入口設(shè)計存在很多問題，一區(qū)入口處轉(zhuǎn)彎半徑太小，阻擋后面車輛行駛，未來可能造成擁堵;二區(qū)出口方向與路線相反，進(jìn)線困難;三區(qū)道路上的車難以察覺出口駛來的車輛，可能存在交通隱患(見表4)。

5 結(jié)語

表4 地下停車場存在問題及建議

隨著在京定居的人口越來越多，購房壓力越來越大，限價商品房會發(fā)揮其特殊優(yōu)勢，但在作為全國首個試點(diǎn)長陽國際城的項目建設(shè)中，反映出了一些居住環(huán)境的問題和未來的隱患，針對此類問題和隱患，筆者提出如下建議:

1)政府需提高對限價商品房建設(shè)的后續(xù)監(jiān)督和管理力度。2)政府應(yīng)結(jié)合地塊，綜合考慮商業(yè)、教育、醫(yī)療的選址并進(jìn)行合理的規(guī)劃和建設(shè)，避免后期建設(shè)中出現(xiàn)的糾紛。3)開發(fā)商在規(guī)劃和設(shè)計中，注意配套商業(yè)設(shè)施的建設(shè)，使其能夠滿足居民日常消費(fèi)多樣化的要求，并提供質(zhì)量的保證。4)開發(fā)商在室外活動空間建設(shè)中，應(yīng)注意活動場地的面積、活動設(shè)施的數(shù)量和種類，加強(qiáng)活動方式多樣化的考慮。5)停車場的設(shè)置不能一味的追求停車位的數(shù)量，還應(yīng)注意停車場與室外場地的結(jié)合，以及行車路線的合理性，提高停車的便捷性，使得地上、地下停車場都能夠很好的服務(wù)于居民。最后希望此類“限價商品房項目”能向全國推廣。

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