城鎮(zhèn)化背景下我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展

張生玲　白曉東

【摘要】新型城鎮(zhèn)化建設(shè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的強(qiáng)力引擎，商業(yè)地產(chǎn)是城鎮(zhèn)化發(fā)展中必不可少的一環(huán)。本文從宏觀經(jīng)濟(jì)、人口狀況、批發(fā)零售業(yè)、居民購(gòu)買(mǎi)力和城市建設(shè)五個(gè)方面，選取20個(gè)指標(biāo)，利用灰色關(guān)聯(lián)分析方法，對(duì)影響我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的因子進(jìn)行識(shí)別，揭示影響商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主導(dǎo)因子，為商業(yè)地產(chǎn)的科學(xué)、健康發(fā)展提供依據(jù)。研究結(jié)果表明，商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與批發(fā)零售業(yè)銷(xiāo)售額的關(guān)聯(lián)度最強(qiáng)；相對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額和廣義貨幣供應(yīng)量的關(guān)聯(lián)度更高；商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額、開(kāi)發(fā)投資額與不同影響因子的關(guān)聯(lián)強(qiáng)弱程度大致相同。提出豐富商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)、加強(qiáng)金融引導(dǎo)、完成城市配套資源規(guī)劃等政策建議。

【關(guān)鍵詞】城鎮(zhèn)化；商業(yè)地產(chǎn)；影響因子；灰色關(guān)聯(lián)分析

【中圖分類(lèi)號(hào)】F2933 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A 【文章編號(hào)】1674—0351（2014）04—0000—06

一、引言

城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，到2012年，城鎮(zhèn)化率已達(dá)5257%，城鎮(zhèn)人口年均增長(zhǎng)2096萬(wàn)，新增的城鎮(zhèn)人口，除居住以外，衣、食、行等都需依靠配套商業(yè)來(lái)解決。商業(yè)地產(chǎn)從廣義看，是用于營(yíng)業(yè)用途的房地產(chǎn)，而不是用于居住用途的住宅地產(chǎn)和用于工業(yè)生產(chǎn)用途的工業(yè)地產(chǎn)，主要由酒店、零售、辦公樓三大類(lèi)構(gòu)成。狹義的概念是指經(jīng)營(yíng)形式為零售的商業(yè)地產(chǎn)（retail real estate）。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的提高，商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)快速發(fā)展時(shí)期，從百貨商店逐漸演變?yōu)橘?gòu)物中心、城市綜合體。由于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有利于推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、拉動(dòng)就業(yè)、增加稅收，得到了政府和市場(chǎng)的強(qiáng)烈關(guān)注。新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)集體履新以來(lái)，不斷強(qiáng)調(diào)城鎮(zhèn)化是未來(lái)中國(guó)最大的機(jī)遇，并提出以人為本的新型城鎮(zhèn)化，強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不僅依靠投資拉動(dòng)，更需要消費(fèi)帶動(dòng)，而商業(yè)地產(chǎn)在拉動(dòng)消費(fèi)、服務(wù)城市居民上具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，是城鎮(zhèn)化發(fā)展中必不可少的一環(huán)。

然而，伴隨著城鎮(zhèn)化的演進(jìn)，我國(guó)并未探索出適宜的商業(yè)模式來(lái)處理好進(jìn)城人口的配套消費(fèi)問(wèn)題，一些城市新區(qū)和新興城鎮(zhèn)生活氛圍欠缺，居住條件不能滿足基本要求，甚至出現(xiàn)所謂空城、鬼城。如何積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，就需要研究和引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)理性投資，探索區(qū)域商業(yè)、鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)、主題商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展新模式，這既是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的責(zé)任，也是政府和社會(huì)的責(zé)任。針對(duì)此，學(xué)者們展開(kāi)了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的研究。王鵬（2012）認(rèn)為大型和特大型購(gòu)物中心的建設(shè)，極大地促進(jìn)了鋼鐵、建筑等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，更促進(jìn)了商品的流通，刺激了金融、服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；通過(guò)吸引投資和游客，同時(shí)創(chuàng)造了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，全面帶動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。郭險(xiǎn)峰（2005）將我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)升溫的原因歸納為國(guó)內(nèi)外零售商搶灘中國(guó)市場(chǎng)、零售業(yè)發(fā)展需求與房地產(chǎn)業(yè)的對(duì)接、投資需求的出現(xiàn)、居住類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售瓶頸和居民生活水平提高等方面。劉菲、王潔（2006）將我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展沿革分為四個(gè)階段：滿足居民需求為主導(dǎo)的配套商業(yè)建設(shè)階段、政府為主導(dǎo)的城市商業(yè)發(fā)展階段、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者為主導(dǎo)的商業(yè)規(guī)模擴(kuò)張階段和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為主導(dǎo)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段。同時(shí)，將我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的原因歸納為城市化進(jìn)程推動(dòng)、消費(fèi)者對(duì)商業(yè)功能需求的變化、商業(yè)企業(yè)的市場(chǎng)化擴(kuò)張、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)策略變化和外資對(duì)商業(yè)零售業(yè)市場(chǎng)大舉進(jìn)入五個(gè)方面。王秀玲、李文興（2011）認(rèn)為我國(guó)城市化進(jìn)程加速將極大推動(dòng)二三線城市圈經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的擴(kuò)大、產(chǎn)業(yè)人口的轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)聚集的形成，從而推動(dòng)二三線城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。與此同時(shí)，一些學(xué)者也對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究。劉曉君、陳世杰（2005）針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資熱點(diǎn)，從市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)等四個(gè)角度闡述商業(yè)地產(chǎn)投資可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，并提出了找準(zhǔn)市場(chǎng)定位、樹(shù)立持續(xù)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)理念、拓寬融資渠道、用前瞻性眼光看待城市規(guī)劃等風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

從現(xiàn)有文獻(xiàn)來(lái)看，探討商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展原因的研究較多，且主要為定性分析，系統(tǒng)化的定量分析較少。我們認(rèn)為，在城鎮(zhèn)化建設(shè)的大背景下，研究當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)因子十分重要，能夠讓我們識(shí)別影響商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主導(dǎo)因子，有利于把握商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展節(jié)奏，加強(qiáng)政府的宏觀指導(dǎo)和行業(yè)規(guī)劃。因此，本文從狹義商業(yè)地產(chǎn)（即零售地產(chǎn)，現(xiàn)實(shí)中表現(xiàn)為社區(qū)商業(yè)、購(gòu)物中心、城市綜合體等形態(tài)，涵蓋批發(fā)、零售、餐飲、休閑等業(yè)態(tài)）的角度出發(fā)，采用灰色關(guān)聯(lián)分析方法，依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分類(lèi)，即房地產(chǎn)按用途分為住宅商品房、別墅和高檔公寓、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和其他商品房五類(lèi)，探討和分析我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的影響因子。同時(shí)，為了獲取數(shù)據(jù)的便利，將零售地產(chǎn)和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等同。

二、研究方法、指標(biāo)選取與數(shù)據(jù)來(lái)源

（一）研究方法

本文重點(diǎn)在于研究影響我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)社會(huì)因子，系統(tǒng)化揭示商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動(dòng)力。研究實(shí)質(zhì)是多因素統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)因素間的動(dòng)態(tài)關(guān)系。一般來(lái)說(shuō)，回歸分析應(yīng)用較為廣泛，但回歸分析也有一些不足：要求大量數(shù)據(jù)；假設(shè)數(shù)據(jù)間具有線性、對(duì)數(shù)等典型分布特征；運(yùn)算中容易出現(xiàn)極差現(xiàn)象。影響商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的因子涉及面廣，具有復(fù)雜性、多樣性的特征，很難設(shè)定典型回歸模型，因此采用灰色關(guān)聯(lián)分析?；疑P(guān)聯(lián)分析方法是一種動(dòng)態(tài)發(fā)展態(tài)勢(shì)的量化描述和比較方法，其基本的任務(wù)是基于行為因子序列的微觀或宏觀的幾何接近程度，以分析和確定因子間的影響程度或因子對(duì)主行為的貢獻(xiàn)測(cè)度。序列曲線越接近，相關(guān)序列間的關(guān)聯(lián)程度就越大?；疑P(guān)聯(lián)分析應(yīng)用十分廣泛，在研究宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)分析、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整、工農(nóng)業(yè)投資效益以及微觀經(jīng)濟(jì)的因子分析等方面，都取得了較好的應(yīng)用效果，但在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用研究尚不多見(jiàn)。本文嘗試運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)動(dòng)態(tài)分析方法，對(duì)影響商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主導(dǎo)因子進(jìn)行判識(shí)，為商業(yè)地產(chǎn)的科學(xué)、健康發(fā)展提供依據(jù)。

（二）指標(biāo)選取

指標(biāo)選取原則：一是服從科學(xué)性，避免盲目和雜亂無(wú)章。指標(biāo)選取應(yīng)有相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)理論作為支撐，所選影響因子對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有合理、完整的經(jīng)濟(jì)邏輯解釋?zhuān)欢窍到y(tǒng)性。商業(yè)地產(chǎn)本身是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治、文化等方面的綜合體現(xiàn)。影響商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的因子數(shù)量多、范圍廣，單一和少量指標(biāo)難以全面、完整地反映現(xiàn)實(shí)狀況。因此，在選擇指標(biāo)時(shí)注重系統(tǒng)性，結(jié)合絕對(duì)值指標(biāo)和相對(duì)值指標(biāo)，并滿足一定的數(shù)量要求；三是全面性。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展而言，影響因子眾多且復(fù)雜，在保證科學(xué)性和系統(tǒng)性的前提下，盡量充實(shí)影響因子指標(biāo)，力求做到全面性。

根據(jù)科學(xué)性、系統(tǒng)性和全面性的要求，結(jié)合當(dāng)前城鎮(zhèn)化建設(shè)的大背景，選擇了宏觀經(jīng)濟(jì)、人口狀況、批發(fā)零售業(yè)、居民購(gòu)買(mǎi)力和城市建設(shè)5個(gè)一級(jí)因子。宏觀經(jīng)濟(jì)和人口狀況是從經(jīng)濟(jì)社會(huì)角度反映我國(guó)的發(fā)展階段，反映了當(dāng)前的城鎮(zhèn)化水平，也呈現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的外部環(huán)境；批發(fā)零售業(yè)因子和居民購(gòu)買(mǎi)力因子則是城市商業(yè)活躍度和居民消費(fèi)能力的直接反映；城市建設(shè)因子從交通、綠地等角度反映城鎮(zhèn)化建設(shè)的水平，也是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的支撐資源。每個(gè)一級(jí)因子下面分別選擇4個(gè)二級(jí)因子，共20個(gè)指標(biāo)。具體詳見(jiàn)圖1。

圖1 影響因子指標(biāo)體系

（三）數(shù)據(jù)來(lái)源

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平指標(biāo)數(shù)據(jù)和影響因子指標(biāo)數(shù)據(jù)均來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站，為2004-2012年發(fā)布的年度數(shù)據(jù)。

三、灰色關(guān)聯(lián)分析

（一）確定參考數(shù)列和比較數(shù)列

一般情況下，因變量構(gòu)成參考數(shù)列Yj，自變量構(gòu)成比較序列Xi。在本文中，商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額構(gòu)成Yj，20個(gè)二級(jí)影響因子構(gòu)成Xi，每一個(gè)數(shù)列均由不同時(shí)刻的值組成。

Yj={yj（1），yj（2），…yj（t）}，=1，2

Xi={xi（1），xi（2），…，xi（t）}i，=1，2，…，20

（二）數(shù)據(jù)無(wú)量綱化

由于原始數(shù)據(jù)量綱不同，無(wú)法直接比較，需要對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行無(wú)量綱化處理，常用的方法有：初值化法、均值化法和標(biāo)準(zhǔn)化法。初值化法使各個(gè)序列有相同的初始點(diǎn)，便于比較不同序列的動(dòng)態(tài)變化。本文采用初值化方法，即用數(shù)列第一時(shí)刻的值去除其他時(shí)刻的值，以消除量綱。

y′j（k）=yj（k）1yj（1），k=1，2，…，t

x′j（k）=xi（k）1xi（1），k=1，2，…，t

經(jīng)過(guò)初值化處理后，原始數(shù)據(jù)去除量綱，得到新的Yj和Xi數(shù)列。詳見(jiàn)表1。 表1 初始化后數(shù)據(jù)序列

求比較數(shù)列和參考數(shù)列的差數(shù)列，公式為：

△ji（k）=y′j（k）-x′i（k），k=1，2，…，t

在差數(shù)列中，分別找出最大值和最小值，即：

max1ky′j（k）-x′i（k）；min1ky′j（k）-x′i（k）

從不同比較列i的差數(shù)列最大值和最小值中再分別選取最大值和最小值，即：

max1i max1ky′j（k）-x′i（k）；

min1i min1ky′j（k）-x′i（k）

計(jì)算y′j（k）和x′i（k）在k時(shí)刻的關(guān)聯(lián)系數(shù)￡（y′j（k），x′i（k）），公式為：

￡（y′j（k），x′i（k））=

min1imin1ky′j（k）-x′i（k）+max1i max1ky′j（k）-x′i（k）1y′j（k）-x′i（k）+max1imax1ky′j（k）-x′i（k）

其中，是分辨系數(shù)，取值在0到1之間，一般取=05。

計(jì)算Yi和Xi之間的關(guān)聯(lián)度￡（Yi，Xi），公式為：￡（Yi，Xi）=11t ∑t1k=1￡（y′j（k），x′i（k））

（四）結(jié)果分析

將20個(gè)影響因子分別與商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額進(jìn)行灰色關(guān)聯(lián)分析，得出關(guān)聯(lián)度。具體結(jié)果詳見(jiàn)表2。表2商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展影響因子關(guān)聯(lián)度

二級(jí)因子1商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額1商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額關(guān)聯(lián)度1排序1關(guān)聯(lián)度1排序國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1074411410855115第三產(chǎn)業(yè)增加值1076201210870713第三產(chǎn)業(yè)比重106147119106816119廣義貨幣M2供應(yīng)量1074061510882312年末總?cè)丝?06124120106785120城鎮(zhèn)人口106271115106983117城鎮(zhèn)化率106243117106944118城市人口密度10705618107373112社會(huì)消費(fèi)品零售總額1074821310868114批發(fā)零售業(yè)商品銷(xiāo)售額1077971110922411批發(fā)零售業(yè)法人企業(yè)單位數(shù)106845111107711110批發(fā)零售業(yè)年末從業(yè)人數(shù)106262116107079114城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員平均工資1072001610826717城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入10695411010791319居民消費(fèi)水平1069981910797618城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款年底余額1071011710832016城市建成區(qū)面積106352113107093113公共交通客運(yùn)總量106663112107493111人均城市道路面積106301114107021115人均公園綠地面積106201118107012116 1.商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額影響因子分析

根據(jù)表2可知，在商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額影響因子中，影響程度由高到低排序?yàn)椋?X10>X2>X9>X1>X4>X13>X16>X8>X15>X14>X11>X18>X17>X19>X6>X12>X7>X20>X3>X5。

一是批發(fā)零售業(yè)商品銷(xiāo)售額的關(guān)聯(lián)程度最高，達(dá)到07797。說(shuō)明批發(fā)零售業(yè)的銷(xiāo)售額對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售額有著直接的帶動(dòng)作用。批發(fā)零售業(yè)的發(fā)展直接增加了商業(yè)地產(chǎn)的需求量，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也為批發(fā)零售業(yè)提供了空間載體，因此兩者呈現(xiàn)高度相關(guān)的關(guān)系。社會(huì)消費(fèi)品零售總額關(guān)聯(lián)度為07482，排在第3位，也是這一觀點(diǎn)的有力印證。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額和批發(fā)零售業(yè)企業(yè)單位數(shù)、年末從業(yè)人員數(shù)的關(guān)聯(lián)度較低，說(shuō)明商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額增長(zhǎng)除了需求數(shù)量因素外，還包括價(jià)格因素。

二是第三產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)程度排在其次，為07620，說(shuō)明商業(yè)地產(chǎn)需求受到第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度的影響。商業(yè)地產(chǎn)本身是第三產(chǎn)業(yè)的載體，為批發(fā)零售、金融服務(wù)、休閑娛樂(lè)等業(yè)態(tài)提供空間。一個(gè)城市的商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額往往受制于當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)發(fā)展水平。批發(fā)零售業(yè)商品銷(xiāo)售額的關(guān)聯(lián)度更高，說(shuō)明相比與第三產(chǎn)業(yè)中的其他業(yè)態(tài)，批發(fā)零售仍是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)中最重要的業(yè)態(tài)。與此同時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)比重的關(guān)聯(lián)度極低，僅排在19位，說(shuō)明商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額對(duì)于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整并不敏感，主要受第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展增量的影響。

三是宏觀經(jīng)濟(jì)與金融環(huán)境有較大關(guān)聯(lián)度。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、廣義貨幣供應(yīng)量和商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額有較高的關(guān)聯(lián)度。居民購(gòu)買(mǎi)力方面的4個(gè)影響因子關(guān)聯(lián)度處于中等水平。人口狀況方面的4個(gè)影響因子關(guān)聯(lián)度普遍較低，這主要是因?yàn)槿丝谝?guī)模、結(jié)構(gòu)的變化是一個(gè)緩慢、漸進(jìn)的過(guò)程。其中，城市人口密度的關(guān)聯(lián)度要大于城鎮(zhèn)人口和城鎮(zhèn)化率，說(shuō)明商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額對(duì)人口密度的敏感度更高。城市建設(shè)方面的4個(gè)因子關(guān)聯(lián)度偏低，一方面是因?yàn)槌鞘薪ㄔO(shè)的長(zhǎng)期性，另一方面也反映城市建設(shè)存在滯后性。

2.商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額影響因子分析

根據(jù)表2可知，在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額影響因子中，影響程度由高到低排序?yàn)椋?X10>X4>X2>X9>X1>X16>X13>X15>X14>X11>X18>X8>X17>X12>X19>X20>X6>X7>X3>X5。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額影響因子的關(guān)聯(lián)度排序和商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額大致相同，批發(fā)零售業(yè)商品銷(xiāo)售額的關(guān)聯(lián)度最高，達(dá)09224，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)始終和批發(fā)零售業(yè)的增長(zhǎng)息息相關(guān)。人口狀況方面的因子和城市建設(shè)方面的因子關(guān)聯(lián)度普遍較低，主要是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)近年來(lái)呈現(xiàn)加速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，而人口狀況和城市建設(shè)的因子變動(dòng)相對(duì)平穩(wěn)。和銷(xiāo)售額相比，開(kāi)發(fā)投資額的影響因子關(guān)聯(lián)度也呈現(xiàn)出不同特征。

一是廣義貨幣的關(guān)聯(lián)度更高。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與廣義貨幣M2供應(yīng)量的關(guān)聯(lián)度達(dá)到08823，居于第2位。主要是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額大，對(duì)外部融資依賴(lài)程度較高。廣義貨幣供應(yīng)量通過(guò)信貸規(guī)模、市場(chǎng)利率等影響商業(yè)地產(chǎn)籌資額和籌資成本，進(jìn)而影響商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。宏觀金融環(huán)境和貨幣政策已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的一個(gè)“閥門(mén)”。

二是城市人口密度關(guān)聯(lián)度更低。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額和城市人口密度的關(guān)聯(lián)度排序?yàn)?2，低于銷(xiāo)售額的第8位。商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額是以當(dāng)前需求為基礎(chǔ)，而開(kāi)發(fā)投資額不僅面向當(dāng)前需求，也面向未來(lái)的潛在需求。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資具有一定的先導(dǎo)性，比如在城市新區(qū)、郊區(qū)等當(dāng)前人口密度較小的地方進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，這使得城市人口密度在影響因子中的排序低于銷(xiāo)售額的排序。

（五）商業(yè)地產(chǎn)供需協(xié)調(diào)性分析

供給和需求協(xié)調(diào)，避免過(guò)冷和過(guò)熱，才能達(dá)到市場(chǎng)均衡，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。為了研究商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的供需協(xié)調(diào)性，將商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額影響因子關(guān)聯(lián)度和開(kāi)發(fā)投資額影響因子關(guān)聯(lián)度制作為雷達(dá)圖，進(jìn)行比較分析。詳見(jiàn)圖2。

第一，關(guān)聯(lián)度走勢(shì)大致相同，說(shuō)明總體供需協(xié)調(diào)。從圖2中不難發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額的影響因子關(guān)聯(lián)度和開(kāi)發(fā)投資額有著大致相同的軌跡，說(shuō)明對(duì)于每一個(gè)影響因子與銷(xiāo)售額、開(kāi)發(fā)投資額的關(guān)聯(lián)強(qiáng)弱水平在各自影響因子序列中的排序大致相同。這反映了商業(yè)地產(chǎn)供需雙方受經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境的影響大致相同，總體供需平穩(wěn)協(xié)調(diào)發(fā)展。

第二，開(kāi)發(fā)投資額總體關(guān)聯(lián)度高于銷(xiāo)售額。從圖2可以看出，對(duì)于每一個(gè)影響因子，其與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的關(guān)聯(lián)度總是高于和銷(xiāo)售額的關(guān)聯(lián)度。一方面是供需雙方行為異質(zhì)性的表現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資本身具有先導(dǎo)性和前瞻性，對(duì)于經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境的變化敏感性更強(qiáng)；另一方面也是供需雙方信息不對(duì)稱(chēng)的表現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的主體是房地產(chǎn)企業(yè)，相對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者，數(shù)量少、實(shí)力強(qiáng)，具有信息優(yōu)勢(shì)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境的變化往往能作出更迅速、更準(zhǔn)確的決策。由于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額較銷(xiāo)售額反映更為敏感，所以，要把握商業(yè)地產(chǎn)投資節(jié)奏，避免投資過(guò)熱。

四、相關(guān)建議

黨的十八大提出走中國(guó)特色新型城鎮(zhèn)化道路，以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)將成為經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展的強(qiáng)力引擎。在此背景下，商業(yè)地產(chǎn)的科學(xué)、健康、可持續(xù)發(fā)展對(duì)于拉動(dòng)內(nèi)需、擴(kuò)大就業(yè)，以及提升居民消費(fèi)方式升級(jí)方面將起到積極作用。

第一，推動(dòng)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，助力城鎮(zhèn)化發(fā)展

研究表明，商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額和開(kāi)發(fā)投資額均與第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有很強(qiáng)的互動(dòng)效應(yīng)，批發(fā)零售業(yè)的關(guān)聯(lián)度則更強(qiáng)，這是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的發(fā)展一邊連著消費(fèi)一邊連著投資，對(duì)于帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)均有很大益處。隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化的建設(shè)，城市人口增加，人們生活水平不斷提高，作為提供基礎(chǔ)服務(wù)的商業(yè)地產(chǎn)，會(huì)迎來(lái)一個(gè)新的發(fā)展機(jī)遇，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的需求也將由單純的購(gòu)物轉(zhuǎn)變?yōu)轶w驗(yàn)、休閑和社交等多種功能。具體來(lái)看，要有豐富商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，滿足人民日益多樣的消費(fèi)需求；在做好批發(fā)零售這一基本業(yè)態(tài)的前提下，增加休閑娛樂(lè)、金融服務(wù)、教育養(yǎng)老等業(yè)態(tài)；將購(gòu)物中心升級(jí)為娛樂(lè)中心、社交中心和服務(wù)中心。

第二，加強(qiáng)金融引導(dǎo)，避免商業(yè)地產(chǎn)投資過(guò)熱

在看好商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景的同時(shí)，也要注意避免商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)投資過(guò)熱。隨著近年來(lái)限購(gòu)政策的實(shí)施，住宅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)受到一定的制約，大量資金轉(zhuǎn)而進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。與住宅市場(chǎng)相比，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額大、回收期長(zhǎng)，對(duì)資金鏈的要求更高，也更容易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)本文的研究結(jié)論，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與廣義貨幣供應(yīng)量有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度。所以，為了防止投資過(guò)熱，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)合理投資，政府應(yīng)利用信貸規(guī)模、利率等金融手段，引動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)合理投資、有序開(kāi)發(fā)。

第三，優(yōu)化城市資源，規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)布局

商業(yè)地產(chǎn)具有固定性、異質(zhì)性、地域性等特征，一旦投入建設(shè)，便形成固定資產(chǎn)，難以推倒重來(lái)。所以，商業(yè)地產(chǎn)的布局要綜合城市的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人口、交通、文化等多方面因素，統(tǒng)籌考慮、統(tǒng)一布局。在具體管理中，要以規(guī)劃為主，同時(shí)調(diào)動(dòng)市場(chǎng)積極性，避免“一管就死”和“一放就亂”的局面。各級(jí)政府應(yīng)該將商業(yè)地產(chǎn)納入城市交通、居住、教育、綠地等方面的統(tǒng)一規(guī)劃中，統(tǒng)一布局體量適宜、功能全面的商業(yè)地產(chǎn)，將商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)放到社區(qū)服務(wù)和城市功能中心的高度。

參考文獻(xiàn)：

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[2]周建安中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)與就業(yè)問(wèn)題的灰色關(guān)聯(lián)分析[J]財(cái)經(jīng)理論與實(shí)踐，2006（5）

[3]梁藝樺，楊新軍，馬曉龍旅游業(yè)發(fā)展影響因子灰色關(guān)聯(lián)分析[J]人文地理，2006（2）

[4]譚學(xué)瑞，鄧聚龍灰色關(guān)聯(lián)分析：多因素統(tǒng)計(jì)分析新方法[J]統(tǒng)計(jì)研究，1995（3）

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[7]鄧?yán)?，冉光和重慶農(nóng)村金融發(fā)展與農(nóng)村經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的灰色關(guān)聯(lián)分析[J]中國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，2005（8）

[8]劉曉君，陳世杰商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)及其防范[J]統(tǒng)計(jì)與決策，2005（12）

[9]孫曉東，焦玥，胡勁松基于灰色關(guān)聯(lián)度和理想解法的決策方法研究[J]中國(guó)管理科學(xué)，2005（4）

[責(zé)任編輯郭彥英]

三是宏觀經(jīng)濟(jì)與金融環(huán)境有較大關(guān)聯(lián)度。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、廣義貨幣供應(yīng)量和商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額有較高的關(guān)聯(lián)度。居民購(gòu)買(mǎi)力方面的4個(gè)影響因子關(guān)聯(lián)度處于中等水平。人口狀況方面的4個(gè)影響因子關(guān)聯(lián)度普遍較低，這主要是因?yàn)槿丝谝?guī)模、結(jié)構(gòu)的變化是一個(gè)緩慢、漸進(jìn)的過(guò)程。其中，城市人口密度的關(guān)聯(lián)度要大于城鎮(zhèn)人口和城鎮(zhèn)化率，說(shuō)明商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額對(duì)人口密度的敏感度更高。城市建設(shè)方面的4個(gè)因子關(guān)聯(lián)度偏低，一方面是因?yàn)槌鞘薪ㄔO(shè)的長(zhǎng)期性，另一方面也反映城市建設(shè)存在滯后性。

2.商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額影響因子分析

根據(jù)表2可知，在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額影響因子中，影響程度由高到低排序?yàn)椋?X10>X4>X2>X9>X1>X16>X13>X15>X14>X11>X18>X8>X17>X12>X19>X20>X6>X7>X3>X5。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額影響因子的關(guān)聯(lián)度排序和商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額大致相同，批發(fā)零售業(yè)商品銷(xiāo)售額的關(guān)聯(lián)度最高，達(dá)09224，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)始終和批發(fā)零售業(yè)的增長(zhǎng)息息相關(guān)。人口狀況方面的因子和城市建設(shè)方面的因子關(guān)聯(lián)度普遍較低，主要是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)近年來(lái)呈現(xiàn)加速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，而人口狀況和城市建設(shè)的因子變動(dòng)相對(duì)平穩(wěn)。和銷(xiāo)售額相比，開(kāi)發(fā)投資額的影響因子關(guān)聯(lián)度也呈現(xiàn)出不同特征。

一是廣義貨幣的關(guān)聯(lián)度更高。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與廣義貨幣M2供應(yīng)量的關(guān)聯(lián)度達(dá)到08823，居于第2位。主要是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額大，對(duì)外部融資依賴(lài)程度較高。廣義貨幣供應(yīng)量通過(guò)信貸規(guī)模、市場(chǎng)利率等影響商業(yè)地產(chǎn)籌資額和籌資成本，進(jìn)而影響商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。宏觀金融環(huán)境和貨幣政策已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的一個(gè)“閥門(mén)”。

二是城市人口密度關(guān)聯(lián)度更低。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額和城市人口密度的關(guān)聯(lián)度排序?yàn)?2，低于銷(xiāo)售額的第8位。商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額是以當(dāng)前需求為基礎(chǔ)，而開(kāi)發(fā)投資額不僅面向當(dāng)前需求，也面向未來(lái)的潛在需求。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資具有一定的先導(dǎo)性，比如在城市新區(qū)、郊區(qū)等當(dāng)前人口密度較小的地方進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，這使得城市人口密度在影響因子中的排序低于銷(xiāo)售額的排序。

（五）商業(yè)地產(chǎn)供需協(xié)調(diào)性分析

供給和需求協(xié)調(diào)，避免過(guò)冷和過(guò)熱，才能達(dá)到市場(chǎng)均衡，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。為了研究商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的供需協(xié)調(diào)性，將商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額影響因子關(guān)聯(lián)度和開(kāi)發(fā)投資額影響因子關(guān)聯(lián)度制作為雷達(dá)圖，進(jìn)行比較分析。詳見(jiàn)圖2。

第一，關(guān)聯(lián)度走勢(shì)大致相同，說(shuō)明總體供需協(xié)調(diào)。從圖2中不難發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額的影響因子關(guān)聯(lián)度和開(kāi)發(fā)投資額有著大致相同的軌跡，說(shuō)明對(duì)于每一個(gè)影響因子與銷(xiāo)售額、開(kāi)發(fā)投資額的關(guān)聯(lián)強(qiáng)弱水平在各自影響因子序列中的排序大致相同。這反映了商業(yè)地產(chǎn)供需雙方受經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境的影響大致相同，總體供需平穩(wěn)協(xié)調(diào)發(fā)展。

第二，開(kāi)發(fā)投資額總體關(guān)聯(lián)度高于銷(xiāo)售額。從圖2可以看出，對(duì)于每一個(gè)影響因子，其與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的關(guān)聯(lián)度總是高于和銷(xiāo)售額的關(guān)聯(lián)度。一方面是供需雙方行為異質(zhì)性的表現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資本身具有先導(dǎo)性和前瞻性，對(duì)于經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境的變化敏感性更強(qiáng)；另一方面也是供需雙方信息不對(duì)稱(chēng)的表現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的主體是房地產(chǎn)企業(yè)，相對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者，數(shù)量少、實(shí)力強(qiáng)，具有信息優(yōu)勢(shì)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境的變化往往能作出更迅速、更準(zhǔn)確的決策。由于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額較銷(xiāo)售額反映更為敏感，所以，要把握商業(yè)地產(chǎn)投資節(jié)奏，避免投資過(guò)熱。

四、相關(guān)建議

黨的十八大提出走中國(guó)特色新型城鎮(zhèn)化道路，以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)將成為經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展的強(qiáng)力引擎。在此背景下，商業(yè)地產(chǎn)的科學(xué)、健康、可持續(xù)發(fā)展對(duì)于拉動(dòng)內(nèi)需、擴(kuò)大就業(yè)，以及提升居民消費(fèi)方式升級(jí)方面將起到積極作用。

第一，推動(dòng)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，助力城鎮(zhèn)化發(fā)展

研究表明，商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額和開(kāi)發(fā)投資額均與第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有很強(qiáng)的互動(dòng)效應(yīng)，批發(fā)零售業(yè)的關(guān)聯(lián)度則更強(qiáng)，這是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的發(fā)展一邊連著消費(fèi)一邊連著投資，對(duì)于帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)均有很大益處。隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化的建設(shè)，城市人口增加，人們生活水平不斷提高，作為提供基礎(chǔ)服務(wù)的商業(yè)地產(chǎn)，會(huì)迎來(lái)一個(gè)新的發(fā)展機(jī)遇，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的需求也將由單純的購(gòu)物轉(zhuǎn)變?yōu)轶w驗(yàn)、休閑和社交等多種功能。具體來(lái)看，要有豐富商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，滿足人民日益多樣的消費(fèi)需求；在做好批發(fā)零售這一基本業(yè)態(tài)的前提下，增加休閑娛樂(lè)、金融服務(wù)、教育養(yǎng)老等業(yè)態(tài)；將購(gòu)物中心升級(jí)為娛樂(lè)中心、社交中心和服務(wù)中心。

第二，加強(qiáng)金融引導(dǎo)，避免商業(yè)地產(chǎn)投資過(guò)熱

在看好商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景的同時(shí)，也要注意避免商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)投資過(guò)熱。隨著近年來(lái)限購(gòu)政策的實(shí)施，住宅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)受到一定的制約，大量資金轉(zhuǎn)而進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。與住宅市場(chǎng)相比，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額大、回收期長(zhǎng)，對(duì)資金鏈的要求更高，也更容易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)本文的研究結(jié)論，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與廣義貨幣供應(yīng)量有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度。所以，為了防止投資過(guò)熱，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)合理投資，政府應(yīng)利用信貸規(guī)模、利率等金融手段，引動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)合理投資、有序開(kāi)發(fā)。

第三，優(yōu)化城市資源，規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)布局

商業(yè)地產(chǎn)具有固定性、異質(zhì)性、地域性等特征，一旦投入建設(shè)，便形成固定資產(chǎn)，難以推倒重來(lái)。所以，商業(yè)地產(chǎn)的布局要綜合城市的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人口、交通、文化等多方面因素，統(tǒng)籌考慮、統(tǒng)一布局。在具體管理中，要以規(guī)劃為主，同時(shí)調(diào)動(dòng)市場(chǎng)積極性，避免“一管就死”和“一放就亂”的局面。各級(jí)政府應(yīng)該將商業(yè)地產(chǎn)納入城市交通、居住、教育、綠地等方面的統(tǒng)一規(guī)劃中，統(tǒng)一布局體量適宜、功能全面的商業(yè)地產(chǎn)，將商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)放到社區(qū)服務(wù)和城市功能中心的高度。

參考文獻(xiàn)：

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[2]周建安中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)與就業(yè)問(wèn)題的灰色關(guān)聯(lián)分析[J]財(cái)經(jīng)理論與實(shí)踐，2006（5）

[3]梁藝樺，楊新軍，馬曉龍旅游業(yè)發(fā)展影響因子灰色關(guān)聯(lián)分析[J]人文地理，2006（2）

[4]譚學(xué)瑞，鄧聚龍灰色關(guān)聯(lián)分析：多因素統(tǒng)計(jì)分析新方法[J]統(tǒng)計(jì)研究，1995（3）

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[7]鄧?yán)?，冉光和重慶農(nóng)村金融發(fā)展與農(nóng)村經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的灰色關(guān)聯(lián)分析[J]中國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，2005（8）

[8]劉曉君，陳世杰商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)及其防范[J]統(tǒng)計(jì)與決策，2005（12）

[9]孫曉東，焦玥，胡勁松基于灰色關(guān)聯(lián)度和理想解法的決策方法研究[J]中國(guó)管理科學(xué)，2005（4）

[責(zé)任編輯郭彥英]

三是宏觀經(jīng)濟(jì)與金融環(huán)境有較大關(guān)聯(lián)度。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、廣義貨幣供應(yīng)量和商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額有較高的關(guān)聯(lián)度。居民購(gòu)買(mǎi)力方面的4個(gè)影響因子關(guān)聯(lián)度處于中等水平。人口狀況方面的4個(gè)影響因子關(guān)聯(lián)度普遍較低，這主要是因?yàn)槿丝谝?guī)模、結(jié)構(gòu)的變化是一個(gè)緩慢、漸進(jìn)的過(guò)程。其中，城市人口密度的關(guān)聯(lián)度要大于城鎮(zhèn)人口和城鎮(zhèn)化率，說(shuō)明商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額對(duì)人口密度的敏感度更高。城市建設(shè)方面的4個(gè)因子關(guān)聯(lián)度偏低，一方面是因?yàn)槌鞘薪ㄔO(shè)的長(zhǎng)期性，另一方面也反映城市建設(shè)存在滯后性。

2.商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額影響因子分析

根據(jù)表2可知，在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額影響因子中，影響程度由高到低排序?yàn)椋?X10>X4>X2>X9>X1>X16>X13>X15>X14>X11>X18>X8>X17>X12>X19>X20>X6>X7>X3>X5。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額影響因子的關(guān)聯(lián)度排序和商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額大致相同，批發(fā)零售業(yè)商品銷(xiāo)售額的關(guān)聯(lián)度最高，達(dá)09224，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)始終和批發(fā)零售業(yè)的增長(zhǎng)息息相關(guān)。人口狀況方面的因子和城市建設(shè)方面的因子關(guān)聯(lián)度普遍較低，主要是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)近年來(lái)呈現(xiàn)加速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，而人口狀況和城市建設(shè)的因子變動(dòng)相對(duì)平穩(wěn)。和銷(xiāo)售額相比，開(kāi)發(fā)投資額的影響因子關(guān)聯(lián)度也呈現(xiàn)出不同特征。

一是廣義貨幣的關(guān)聯(lián)度更高。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與廣義貨幣M2供應(yīng)量的關(guān)聯(lián)度達(dá)到08823，居于第2位。主要是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額大，對(duì)外部融資依賴(lài)程度較高。廣義貨幣供應(yīng)量通過(guò)信貸規(guī)模、市場(chǎng)利率等影響商業(yè)地產(chǎn)籌資額和籌資成本，進(jìn)而影響商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。宏觀金融環(huán)境和貨幣政策已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的一個(gè)“閥門(mén)”。

二是城市人口密度關(guān)聯(lián)度更低。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額和城市人口密度的關(guān)聯(lián)度排序?yàn)?2，低于銷(xiāo)售額的第8位。商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額是以當(dāng)前需求為基礎(chǔ)，而開(kāi)發(fā)投資額不僅面向當(dāng)前需求，也面向未來(lái)的潛在需求。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資具有一定的先導(dǎo)性，比如在城市新區(qū)、郊區(qū)等當(dāng)前人口密度較小的地方進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，這使得城市人口密度在影響因子中的排序低于銷(xiāo)售額的排序。

（五）商業(yè)地產(chǎn)供需協(xié)調(diào)性分析

供給和需求協(xié)調(diào)，避免過(guò)冷和過(guò)熱，才能達(dá)到市場(chǎng)均衡，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。為了研究商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的供需協(xié)調(diào)性，將商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額影響因子關(guān)聯(lián)度和開(kāi)發(fā)投資額影響因子關(guān)聯(lián)度制作為雷達(dá)圖，進(jìn)行比較分析。詳見(jiàn)圖2。

第一，關(guān)聯(lián)度走勢(shì)大致相同，說(shuō)明總體供需協(xié)調(diào)。從圖2中不難發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額的影響因子關(guān)聯(lián)度和開(kāi)發(fā)投資額有著大致相同的軌跡，說(shuō)明對(duì)于每一個(gè)影響因子與銷(xiāo)售額、開(kāi)發(fā)投資額的關(guān)聯(lián)強(qiáng)弱水平在各自影響因子序列中的排序大致相同。這反映了商業(yè)地產(chǎn)供需雙方受經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境的影響大致相同，總體供需平穩(wěn)協(xié)調(diào)發(fā)展。

第二，開(kāi)發(fā)投資額總體關(guān)聯(lián)度高于銷(xiāo)售額。從圖2可以看出，對(duì)于每一個(gè)影響因子，其與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的關(guān)聯(lián)度總是高于和銷(xiāo)售額的關(guān)聯(lián)度。一方面是供需雙方行為異質(zhì)性的表現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資本身具有先導(dǎo)性和前瞻性，對(duì)于經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境的變化敏感性更強(qiáng)；另一方面也是供需雙方信息不對(duì)稱(chēng)的表現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的主體是房地產(chǎn)企業(yè)，相對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者，數(shù)量少、實(shí)力強(qiáng)，具有信息優(yōu)勢(shì)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境的變化往往能作出更迅速、更準(zhǔn)確的決策。由于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額較銷(xiāo)售額反映更為敏感，所以，要把握商業(yè)地產(chǎn)投資節(jié)奏，避免投資過(guò)熱。

四、相關(guān)建議

黨的十八大提出走中國(guó)特色新型城鎮(zhèn)化道路，以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)將成為經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展的強(qiáng)力引擎。在此背景下，商業(yè)地產(chǎn)的科學(xué)、健康、可持續(xù)發(fā)展對(duì)于拉動(dòng)內(nèi)需、擴(kuò)大就業(yè)，以及提升居民消費(fèi)方式升級(jí)方面將起到積極作用。

第一，推動(dòng)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，助力城鎮(zhèn)化發(fā)展

研究表明，商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額和開(kāi)發(fā)投資額均與第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有很強(qiáng)的互動(dòng)效應(yīng)，批發(fā)零售業(yè)的關(guān)聯(lián)度則更強(qiáng)，這是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的發(fā)展一邊連著消費(fèi)一邊連著投資，對(duì)于帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)均有很大益處。隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化的建設(shè)，城市人口增加，人們生活水平不斷提高，作為提供基礎(chǔ)服務(wù)的商業(yè)地產(chǎn)，會(huì)迎來(lái)一個(gè)新的發(fā)展機(jī)遇，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的需求也將由單純的購(gòu)物轉(zhuǎn)變?yōu)轶w驗(yàn)、休閑和社交等多種功能。具體來(lái)看，要有豐富商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，滿足人民日益多樣的消費(fèi)需求；在做好批發(fā)零售這一基本業(yè)態(tài)的前提下，增加休閑娛樂(lè)、金融服務(wù)、教育養(yǎng)老等業(yè)態(tài)；將購(gòu)物中心升級(jí)為娛樂(lè)中心、社交中心和服務(wù)中心。

第二，加強(qiáng)金融引導(dǎo)，避免商業(yè)地產(chǎn)投資過(guò)熱

在看好商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景的同時(shí)，也要注意避免商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)投資過(guò)熱。隨著近年來(lái)限購(gòu)政策的實(shí)施，住宅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)受到一定的制約，大量資金轉(zhuǎn)而進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。與住宅市場(chǎng)相比，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額大、回收期長(zhǎng)，對(duì)資金鏈的要求更高，也更容易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)本文的研究結(jié)論，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與廣義貨幣供應(yīng)量有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度。所以，為了防止投資過(guò)熱，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)合理投資，政府應(yīng)利用信貸規(guī)模、利率等金融手段，引動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)合理投資、有序開(kāi)發(fā)。

第三，優(yōu)化城市資源，規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)布局

商業(yè)地產(chǎn)具有固定性、異質(zhì)性、地域性等特征，一旦投入建設(shè)，便形成固定資產(chǎn)，難以推倒重來(lái)。所以，商業(yè)地產(chǎn)的布局要綜合城市的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人口、交通、文化等多方面因素，統(tǒng)籌考慮、統(tǒng)一布局。在具體管理中，要以規(guī)劃為主，同時(shí)調(diào)動(dòng)市場(chǎng)積極性，避免“一管就死”和“一放就亂”的局面。各級(jí)政府應(yīng)該將商業(yè)地產(chǎn)納入城市交通、居住、教育、綠地等方面的統(tǒng)一規(guī)劃中，統(tǒng)一布局體量適宜、功能全面的商業(yè)地產(chǎn)，將商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)放到社區(qū)服務(wù)和城市功能中心的高度。

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[8]劉曉君，陳世杰商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)及其防范[J]統(tǒng)計(jì)與決策，2005（12）

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[責(zé)任編輯郭彥英]