關(guān)于我國(guó)針對(duì)抑制房?jī)r(jià)稅收政策的比較分析與建議

王濤

摘 要：2013年2月20日，溫家寶總理主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議確定了五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施。這是自2009年底開始樓市調(diào)控以來，政策的第五次升級(jí)，但是政策實(shí)施效果卻仍舊不理想。本文旨在對(duì)各種稅收政策作出計(jì)算、分析，并將調(diào)控目標(biāo)設(shè)定為打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為的同時(shí)盡可能不影響合理的剛性需求的基礎(chǔ)上提出具體的建議，以供政策制定者參考。

關(guān)鍵詞：抑制房?jī)r(jià)；房產(chǎn)稅；比較分析；建議

一、抑制房?jī)r(jià)長(zhǎng)期實(shí)施限購弊大于利

每當(dāng)國(guó)家實(shí)施調(diào)控，首先被嚴(yán)格執(zhí)行的就是限購政策。本次北京版“國(guó)五條”細(xì)則也再次著重了“禁止京籍單身人士購買二套房”以及“進(jìn)一步提高二套房貸首付款比例”。但考慮到我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，通過國(guó)家強(qiáng)制力限購住房以及提高房產(chǎn)首付比例或者增加房貸利率并不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。表面上通過限購可以在短期抑制炒房行為，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，其缺乏政策實(shí)施的依據(jù)，有悖我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制要求。房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，就去實(shí)施限購；房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，再去放開限購政策，將是對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)非常不正當(dāng)?shù)母深A(yù)。所以制定一個(gè)合理有效的稅收政策勢(shì)在必行。即保證了房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)失控，也可以充分發(fā)揮市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用，使市場(chǎng)自發(fā)的抑制利用商品房進(jìn)行的投機(jī)行為。

二、對(duì)現(xiàn)有試點(diǎn)房產(chǎn)稅政策及其他針對(duì)抑制房?jī)r(jià)的稅收政策分析

（一）單獨(dú)執(zhí)行上海房產(chǎn)稅政策：

對(duì)上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房征收房產(chǎn)稅，稅率暫定為0.6%和0.4%（0.6%為基本稅率，0.4%為優(yōu)惠稅率。并且按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格70%繳納）。對(duì)上海家庭超過人均60平方米以上的住房面積才予以征稅。這種房產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)相對(duì)與符合普通房產(chǎn)稅的征收方式，但是其對(duì)抑制房?jī)r(jià)的作用偏低。如下例：

設(shè)A為普通中產(chǎn)階層，擁有一套房產(chǎn)，面積100平方米，原價(jià)200萬，超過部分為40平方米。按交易價(jià)格70%征收，每年需繳納3360元房產(chǎn)稅（本文均不討論購房需繳納其他稅費(fèi)）。設(shè)B為房地產(chǎn)投資者，擁有10套房產(chǎn)，每套房產(chǎn)面積100平方米，單價(jià)200萬元。每年需要繳納房產(chǎn)稅78，960元。平均為每套房產(chǎn)繳納7，896元。表面上，B為每套住房負(fù)擔(dān)的房產(chǎn)稅相對(duì)于A而言高出135%，但是如果房?jī)r(jià)漲幅高于其負(fù)擔(dān)的房產(chǎn)稅，那么其仍舊有利可圖。根據(jù)B例，不考慮通貨膨脹因素，房?jī)r(jià)只要每年上漲0.39%即能夠收回房產(chǎn)稅成本。房產(chǎn)稅成本太低，易于轉(zhuǎn)嫁。所以上海的房產(chǎn)稅無法起到抑制房?jī)r(jià)的作用，反倒使得其他非投資買房者承擔(dān)了較高的稅收成本，其沒能起到稅收調(diào)節(jié)收入、財(cái)富級(jí)差的作用。

（二）單獨(dú)執(zhí)行重慶房產(chǎn)稅政策

重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅稅率征收標(biāo)準(zhǔn)為：獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%；在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購第二套（含第二套）以上的普通住房，稅率為0.5%。在對(duì)房產(chǎn)稅試點(diǎn)的評(píng)價(jià)中普遍對(duì)傾向于認(rèn)同重慶房產(chǎn)稅的征收方式。其優(yōu)勢(shì)是對(duì)于普通人沒有能力購買的高檔住宅征收房產(chǎn)稅，不會(huì)對(duì)普通購買者產(chǎn)生影響。但是其政策還是能產(chǎn)生一些問題。如下例：

設(shè)房地產(chǎn)投資者B在重慶投資普通商品房。如果B在當(dāng)?shù)刈?cè)一個(gè)注冊(cè)資本3萬元的有限責(zé)任公司，那么其就不在政策規(guī)定的“三無”人員中。就可以規(guī)避0.5%的房產(chǎn)稅。并且開辦公司的3萬元并沒有因此損失掉。并且重慶的房產(chǎn)稅政策體現(xiàn)了很強(qiáng)的針對(duì)性，即針對(duì)高檔住宅，所以無法將其定義為一個(gè)普遍意義上的房產(chǎn)稅。并且其對(duì)和普通民眾息息相關(guān)的普通商品住宅價(jià)格的調(diào)節(jié)作用也非常有限。

（三）征收20%個(gè)人所得稅

北京版“國(guó)五條”規(guī)定：嚴(yán)格按個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%征收個(gè)人所得稅；配套優(yōu)惠政策是出售五年以上唯一住房免征個(gè)稅。出臺(tái)此政策的初衷是，希望通過此政策限制房?jī)r(jià)的上漲。若房產(chǎn)以低價(jià)或者平價(jià)出售，賣房者將不需要承擔(dān)相應(yīng)稅費(fèi)。但是實(shí)際結(jié)果卻是房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲。造成政策實(shí)施結(jié)果和制定政策初衷相悖的原因如下：首先，按照政策實(shí)施結(jié)果分析，剛性需求量仍舊非常大。賣房者可以很輕易的將一次交易的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給買房者。其次，在房?jī)r(jià)上漲的大背景下，現(xiàn)階段準(zhǔn)備出售的住房的價(jià)值明顯高于購買價(jià)。寄希望于賣房者在可以轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)的前提下以當(dāng)時(shí)購房?jī)r(jià)格平價(jià)出售幾乎是不現(xiàn)實(shí)的。所以，對(duì)房屋交易征稅無法起到抑制房?jī)r(jià)的作用，反而推高了房?jī)r(jià)。廣州在“國(guó)五條”頒布后竟大漲35%，施政結(jié)果已經(jīng)完全偏離了政策初衷。

（四）開征“空置住宅稅”

空置住宅的確在我國(guó)廣泛存在，作為前段時(shí)期房地產(chǎn)投機(jī)行為的一個(gè)副產(chǎn)品，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)起到了很大的負(fù)面影響。過分的房地產(chǎn)投機(jī)行為造成了投機(jī)者有很多房子不去住，而想使用住房的廣大群眾卻沒有資金購買住房。但是對(duì)開征“空置住宅稅”最大的問題便是不能很好的界定空置住宅的標(biāo)準(zhǔn)。目前對(duì)于所謂“空置住宅”一般使用的標(biāo)準(zhǔn)是“連續(xù)六個(gè)月電表讀數(shù)為0”。但是如果使用此標(biāo)準(zhǔn)，征收高昂的“空置住宅稅”，那么坐擁大量住房的投機(jī)者無非在空置住宅中增加幾個(gè)燈泡，徹夜長(zhǎng)鳴便可使電表轉(zhuǎn)動(dòng)。我國(guó)目前對(duì)于低保戶的電費(fèi)補(bǔ)貼一般限定在15千瓦時(shí)，如果空置住房標(biāo)準(zhǔn)要求的用電量超過于此，恐怕很多低收入者也會(huì)因“空置住房”而繳納“空置住宅稅”了。

三、房產(chǎn)稅施政效果不明顯成因分析

房產(chǎn)稅為財(cái)產(chǎn)稅。即只要財(cái)產(chǎn)存在，納稅人無論是否有收入，收入多少都需要繳納。價(jià)值高昂的財(cái)產(chǎn)會(huì)帶來沉重的稅負(fù)，于投機(jī)者而言打擊是毋庸置疑的，并且房產(chǎn)稅可以打擊高房?jī)r(jià)的理論在國(guó)外已經(jīng)經(jīng)歷了實(shí)踐的檢驗(yàn)。但在我國(guó)卻爭(zhēng)議頗多，并且在我國(guó)實(shí)踐中房產(chǎn)稅的作用并不明朗。但是筆者認(rèn)為，目前實(shí)施房產(chǎn)稅沒能夠有效抑制房地產(chǎn)投機(jī)的原因在于稅率的設(shè)計(jì)采用單一稅率所致。如果規(guī)定一個(gè)較高的稅率，雖然投機(jī)者無法承受，普通購房者同樣無法承受。如果規(guī)定一個(gè)較低的稅率，無法造成投機(jī)者的負(fù)擔(dān)并很容易進(jìn)行轉(zhuǎn)嫁，無法起到遏制投機(jī)行為的作用。

四、對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅改革的建議

（一）以房產(chǎn)稅“上海模式”為基礎(chǔ)，改變單一稅率并根據(jù)購房者實(shí)際擁有住房的面積確定不同的稅率

根據(jù)上文對(duì)上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策的分析，筆者認(rèn)為對(duì)于投機(jī)者的稅負(fù)輕而對(duì)于普通消費(fèi)者的稅負(fù)重。而解決此類問題的方式就是根據(jù)房主擁有住房面積超過免稅面積的倍數(shù)設(shè)定不同的稅率。

如作出如下政策：（1）對(duì)個(gè)人擁有住房面積為60平米以下的免征房產(chǎn)稅；（2）對(duì)個(gè)人擁有住房面積超過60平方米卻不滿180平方米，超過部分采用0.6%的稅率；（3）對(duì)個(gè)人擁有住房面積在180平方米以上不滿300平方米，超過部分采用1.2%的稅率；（4）對(duì)個(gè)人擁有住房面積在300平方米以上，超過部分采用2.4%的稅率。在此政策計(jì)算下，上例中房地產(chǎn)投資者B每年為每套住房繳納的房產(chǎn)稅將高達(dá)23822.40元。也就是預(yù)期房?jī)r(jià)上漲幅度大于每年1.19%的基礎(chǔ)上才有利可圖。在對(duì)普通消費(fèi)者稅負(fù)不變的基礎(chǔ)上，使用級(jí)差稅率將大大提高住房投資者的稅收成本，從而起到抑制房?jī)r(jià)的作用。

（二）完善房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估體系

現(xiàn)階段對(duì)居民住房征收房產(chǎn)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)為成交價(jià)格。優(yōu)勢(shì)是數(shù)據(jù)易于取得，但缺陷是無法反應(yīng)現(xiàn)有房產(chǎn)價(jià)值，與政策需要達(dá)到的目標(biāo)相悖。所以應(yīng)當(dāng)借鑒外國(guó)的一些先進(jìn)做法，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格評(píng)估體系，將計(jì)稅基礎(chǔ)由房地產(chǎn)的成交價(jià)格改為房產(chǎn)目前的市價(jià)。使得房?jī)r(jià)不會(huì)繼續(xù)非理性的增長(zhǎng)。

（三）對(duì)普通購房者購買房屋價(jià)值中包含的土地出讓金進(jìn)行抵稅處理

由于我國(guó)特殊國(guó)情，商品房中土地出讓金的比例非常高昂。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，房?jī)r(jià)中土地出讓金比例高達(dá)30%-40%。如果在此基礎(chǔ)上直接征收房產(chǎn)稅，無異于雙重征稅。其一不符合稅收的原則，其二給普通商品房消費(fèi)者帶來了沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。但是將已經(jīng)征收的土地出讓金退回明顯無法做到。所以筆者建議在核算房產(chǎn)稅時(shí)將房?jī)r(jià)總額的20%-30%作為扣除項(xiàng)目，扣除后如果產(chǎn)生負(fù)值不退稅。如上例A購買的房產(chǎn)計(jì)稅基礎(chǔ)為80萬元。將房?jī)r(jià)20%，即40萬元進(jìn)行扣除后核算房產(chǎn)稅。結(jié)果A需要繳納房產(chǎn)稅1680元，稅負(fù)相對(duì)上海試點(diǎn)政策減輕了一半。而對(duì)于房地產(chǎn)投資者，則規(guī)定不享受此項(xiàng)優(yōu)惠，從而使得級(jí)差作用更加明顯。

（四）取消條款中“家庭唯一住房”和“居住滿五年”優(yōu)惠條件，一律按照平均住房面積實(shí)施優(yōu)惠

由于“家庭唯一住房”的限制，本來抑制房?jī)r(jià)的政策竟引得國(guó)人排隊(duì)離婚。無疑是違背政策目的的。而以平均住房面積作為標(biāo)準(zhǔn)征收房產(chǎn)稅是不會(huì)造成此類現(xiàn)象的，可以有效抑制“離婚避稅”的現(xiàn)象。而“居住滿五年”的政策缺乏依據(jù)，并且打擊改善自有住房的行為。所以建議取消“家庭唯一住房”和“居住滿五年”的優(yōu)惠條件，一律按照平均住房面積實(shí)施優(yōu)惠政策或者進(jìn)行房產(chǎn)稅征收。即便可能會(huì)有人進(jìn)行短期投機(jī)，但如果限定好了個(gè)人居住面積的征稅范圍，類似行為對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)也不會(huì)造成非常惡劣的影響。（作者單位：江蘇省徐州財(cái)經(jīng)高等職業(yè)技術(shù)學(xué)校）

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