基于房地產(chǎn)企業(yè)視角的促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的策略研究

郁光巖

(寧夏新思維房地產(chǎn)開發(fā)公司，寧夏 銀川 750001)

0 引言

近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，住宅產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐漸發(fā)展成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，住宅產(chǎn)業(yè)化是推進(jìn)我國住宅產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要手段。

1 建立房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部技術(shù)創(chuàng)新的激勵(lì)機(jī)制

1.1 產(chǎn)權(quán)激勵(lì)

住宅產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新的產(chǎn)權(quán)激勵(lì)對(duì)象應(yīng)該包括所有與技術(shù)創(chuàng)新相關(guān)的利益群體。住宅產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)參與技術(shù)創(chuàng)新活動(dòng)的相關(guān)群體具體可以劃分為：權(quán)益層、經(jīng)營層和操作層。清晰的企業(yè)產(chǎn)權(quán)界定可以給企業(yè)的權(quán)益層提供很強(qiáng)的技術(shù)創(chuàng)新激勵(lì)，因?yàn)楫?dāng)產(chǎn)權(quán)明確時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)的權(quán)益層擁有企業(yè)的所有權(quán)，為了不使企業(yè)在住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展過程中被兼并或淘汰，就必須不斷的進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)經(jīng)營層和操作層的產(chǎn)權(quán)激勵(lì)，需要考慮人力資本的產(chǎn)權(quán)。人力資本包括人力資本的所有權(quán)、支配權(quán)、處置權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)等。人力資本產(chǎn)權(quán)的各項(xiàng)權(quán)能既可以歸屬于單一主體，也可以歸屬于不同的主體。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展特別是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立，各項(xiàng)權(quán)能更多地表現(xiàn)為分離形式，即各項(xiàng)權(quán)能分屬于不同主體；經(jīng)過人力資本產(chǎn)權(quán)交易后，不同的產(chǎn)權(quán)權(quán)能由不同的產(chǎn)權(quán)主體行使，其中所有權(quán)雖仍屬于載體，使用權(quán)則己屬于他人。在各項(xiàng)權(quán)能由不同產(chǎn)權(quán)主體行使的情況下，人力資本所有權(quán)主體獲得的收益可能有兩種：一種，是固定的合同報(bào)酬(如工資)，它是使用權(quán)主體對(duì)所有權(quán)主體的使用權(quán)的支付，是使用權(quán)的實(shí)現(xiàn);另一種，是利潤分享，它是所有權(quán)主體所有權(quán)的充分實(shí)現(xiàn)。

1.2 企業(yè)文化激勵(lì)

心理學(xué)研究表明，人的動(dòng)機(jī)激發(fā)行為，而動(dòng)機(jī)是由他所體驗(yàn)到的某種未滿足的需要或未達(dá)到的目的引起的。這種需要或目標(biāo)可以是生理或物質(zhì)上的，也可以是心理或精神上的。企業(yè)文化的塑造已經(jīng)成為現(xiàn)代化企業(yè)精神激勵(lì)的重要手段。

實(shí)踐表明，有著良好文化的企業(yè)，人才的流失明顯低于那些不重視企業(yè)文化塑造的企業(yè)。當(dāng)企業(yè)的文化和員工的價(jià)值觀一致時(shí)，當(dāng)企業(yè)文化充分體現(xiàn)為對(duì)員工的尊重時(shí)，員工才會(huì)具備技術(shù)創(chuàng)新的激勵(lì)。企業(yè)文化激勵(lì)主要使技術(shù)創(chuàng)新者通過技術(shù)創(chuàng)新工作得到滿足感和成就感，以及通過一套信念和價(jià)值觀增加技術(shù)創(chuàng)新者對(duì)組織的認(rèn)同，從而增加組織的凝聚力，加快技術(shù)創(chuàng)新的進(jìn)程。如萬科的企業(yè)文化就是我國住宅企業(yè)的一面旗幟，萬科對(duì)內(nèi)平等，對(duì)外開放，致力于建設(shè)“陽光照亮的體制”，把人才視為資本，倡導(dǎo)“健康豐盛的人生”，萬科的企業(yè)文化建設(shè)案例一直為業(yè)界所推崇。企業(yè)文化在其技術(shù)創(chuàng)新中起到了關(guān)鍵的激勵(lì)作用：一方面，萬科的企業(yè)文化激勵(lì)了其員工的技術(shù)創(chuàng)新，另一方面，員工的技術(shù)創(chuàng)新反過來不斷加深萬科的企業(yè)文化內(nèi)涵，又使其員工更有技術(shù)創(chuàng)新的激勵(lì)。

1.3 高效的管理制度

住宅技術(shù)創(chuàng)新活動(dòng)必須有良好的管理制度予以保障。住宅企業(yè)應(yīng)該推行以績(jī)效為評(píng)判依據(jù)的多種分配制度，這樣做可以激勵(lì)包括技術(shù)創(chuàng)新人員在內(nèi)的廣大員工的積極性和創(chuàng)造性。但必須注意，由于住宅產(chǎn)業(yè)是關(guān)系國計(jì)民生的行業(yè)，對(duì)住宅新技術(shù)的應(yīng)用非常謹(jǐn)慎，因此住宅技術(shù)創(chuàng)新的效益實(shí)現(xiàn)需要較長(zhǎng)的時(shí)間，對(duì)技術(shù)創(chuàng)新人員進(jìn)行績(jī)效評(píng)價(jià)時(shí)，就必須根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況進(jìn)行評(píng)價(jià)。在構(gòu)建管理制度時(shí)，也要考慮產(chǎn)權(quán)激勵(lì)對(duì)管理制度的制約，住宅新技術(shù)的創(chuàng)新不同于一般的發(fā)明創(chuàng)造，其開發(fā)、試驗(yàn)、應(yīng)用需要經(jīng)過團(tuán)隊(duì)合作才能完成，對(duì)創(chuàng)新人員進(jìn)行個(gè)人績(jī)效考核時(shí)，必須考慮團(tuán)隊(duì)績(jī)效的因素。同時(shí)必須對(duì)創(chuàng)新關(guān)鍵人員個(gè)人能力予以充分的承認(rèn)，并對(duì)他們的個(gè)人成就實(shí)行有差別的獎(jiǎng)勵(lì)。高效的管理制度支持住宅產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新活動(dòng)，技術(shù)創(chuàng)新活動(dòng)又通過創(chuàng)新者反饋給管理制度，使住宅產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)的管理制度能夠不斷改善，以適應(yīng)對(duì)住宅技術(shù)創(chuàng)新活動(dòng)的支持。

1.4 有效的組織制度

技術(shù)創(chuàng)新最終要通過一定的組織制度來實(shí)現(xiàn)。住宅產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)是由一系列職能部門構(gòu)成的經(jīng)濟(jì)組織，企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)必然影響著技術(shù)創(chuàng)新的效率與成敗。住宅產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)組織是生產(chǎn)管理和工程項(xiàng)目管理的結(jié)合，不同于制造業(yè)實(shí)行固定的企業(yè)生產(chǎn)管理。一方面，不同的組織結(jié)構(gòu)以不同的方式影響技術(shù)創(chuàng)新活動(dòng)；另一方面，不同的技術(shù)創(chuàng)新活動(dòng)要求不同的組織結(jié)構(gòu)。技術(shù)創(chuàng)新活動(dòng)涉及多個(gè)職能部門，要求信息溝通渠道暢通，要求各部門協(xié)調(diào)一致。不同的組織結(jié)構(gòu)對(duì)技術(shù)創(chuàng)新活動(dòng)各有利弊，在進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)結(jié)合住宅產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)的實(shí)際情況，考慮產(chǎn)權(quán)激勵(lì)對(duì)組織機(jī)構(gòu)的制約，采取有機(jī)組織機(jī)構(gòu)，盡可能縮減組織層次，并適度分權(quán)。根據(jù)技術(shù)創(chuàng)新和創(chuàng)新人才的特點(diǎn)，進(jìn)行適度的分權(quán)與授權(quán)，可以有效地調(diào)動(dòng)技術(shù)創(chuàng)新人員的積極性和創(chuàng)新性，從而縮短住宅技術(shù)創(chuàng)新從提出到實(shí)施的周期，使相關(guān)的住宅產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)更好地把握商機(jī)。

2 通過虛擬企業(yè)實(shí)現(xiàn)住宅企業(yè)組織形式的創(chuàng)新

虛擬住宅企業(yè)指的是住宅開發(fā)企業(yè)、建材企業(yè)、設(shè)備部品制造企業(yè)、項(xiàng)目策劃咨詢企業(yè)等住宅產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)，為了適應(yīng)住宅市場(chǎng)快速、多變的需求，采取優(yōu)勢(shì)組合策略，各自專門負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的子任務(wù)塊，在自己的優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域獨(dú)立運(yùn)作，并通過先進(jìn)的通訊和網(wǎng)絡(luò)手段，進(jìn)行彼此間的協(xié)調(diào)合作，以并行的開發(fā)、生產(chǎn)、銷售多樣化、個(gè)性化的住宅產(chǎn)品，以滿足顧客要求的企業(yè)組織模式。

虛擬住宅企業(yè)結(jié)構(gòu)比較松散，各成員企業(yè)地位平等，沒有隸屬關(guān)系，但需要一個(gè)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行協(xié)調(diào)管理的盟主企業(yè)。一個(gè)企業(yè)可以同時(shí)屬于住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)或虛擬住宅企業(yè)。由于我國住宅產(chǎn)業(yè)的實(shí)際情況并不利于住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的快速組建，尤其是加入WTO 后，住宅產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域逐漸受到外來企業(yè)的沖擊，形成具有較大規(guī)模的住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)難度較大。而虛擬住宅企業(yè)的優(yōu)勢(shì)就是其只要求信息的組合，而企業(yè)的完整物質(zhì)實(shí)體不是必要條件，因而，相對(duì)而言更適合中國現(xiàn)在住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的實(shí)際情況。

3 通過敏捷制造方式改善住宅產(chǎn)品的工業(yè)化生產(chǎn)

針對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)而言，在住宅產(chǎn)品的生產(chǎn)過程中，如果能顯著的提高產(chǎn)品的供貨時(shí)間，也就意味著資金能夠更加迅速的回籠，對(duì)于企業(yè)的發(fā)展和資金風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避都能發(fā)揮極大的作用。要在住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程中，充分發(fā)揮敏捷制造的優(yōu)勢(shì)，首先要求住宅企業(yè)自身必須對(duì)客戶的需求有準(zhǔn)確的把握和判斷，才能及時(shí)的進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)和改進(jìn)，這就要求企業(yè)自身能夠有足夠的技術(shù)支撐，能夠通過信息技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)對(duì)市場(chǎng)信息進(jìn)行及時(shí)地采集和分析。所以，住宅企業(yè)要想在產(chǎn)業(yè)化的實(shí)施過程中利用敏捷制造縮短產(chǎn)品的生產(chǎn)周期，實(shí)現(xiàn)資金的快速周轉(zhuǎn)，就必須在市場(chǎng)信息收集的技術(shù)研發(fā)方面增加投入，為敏捷制造的施行創(chuàng)造必要的硬件條件。

4 結(jié)束語

總之，住宅產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，住宅產(chǎn)業(yè)化是推進(jìn)我國住宅產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要手段，實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化能夠提高住宅產(chǎn)品的質(zhì)量、滿足人民群眾對(duì)住宅產(chǎn)品的需求、優(yōu)化資源配置、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)全面快速發(fā)展、提高住宅產(chǎn)品的生產(chǎn)效率。

［1］鄧志旺.我國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的路徑選擇[J].商業(yè)時(shí)代，2007(19).

［2］朱道才.歐美住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化及啟示[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2006(04).