目前中國樓市的風(fēng)險(xiǎn)何在

劉磊

部分二三四線城市房屋供大于求，商品庫存消化周期超過合理期，基本都維持在30個(gè)月以上，特別是那些問題城市，如滁州、蕪湖、舟山、杭州、福州、湛江、北海、北京、青島、天津、錦州、威海、東營、九江、武漢、黃石、長沙、西安、大理、大同、呼和浩特等城市。對于國內(nèi)的房產(chǎn)投資者而言，規(guī)避以上提及的問題城市，是規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，審時(shí)度勢的正確選擇。

地方債務(wù)超過財(cái)政收支，賣地還債導(dǎo)致地價(jià)瘋狂上漲。王石曾經(jīng)感慨，土地財(cái)政的方式不改變，房價(jià)很難降下來，治標(biāo)需要治本。因此，在目前高房價(jià)狀況下入市投資，一旦稅務(wù)改革成功之后，價(jià)格回調(diào)，豈不是把投資者懸掛在了高位？

自去年10月份至今，內(nèi)地市場低迷。與此同時(shí)，香港房價(jià)連續(xù)下跌5個(gè)月。兩大龍頭房企樓盤降價(jià)25%-40%，而地產(chǎn)超人在過去兩年中連續(xù)7次從內(nèi)地撤資，造成了大量資本出走海外市場。

反腐倡廉，裸官肅清。中紀(jì)委以迅雷不及掩耳之勢，在國內(nèi)掀起了一波反腐倡廉的新型“戰(zhàn)役”，目的是“老虎”和“蒼蠅”一并“殲滅”。在這種政策的長期倡導(dǎo)下，之前囤積房產(chǎn)的人群必然以低價(jià)、快速套現(xiàn)這部分資產(chǎn)作為首要選擇，造成短期的二手房供應(yīng)過剩，價(jià)格走低的行情。

QE3減持，熱錢回流美國，國內(nèi)資本的資金鏈吃緊，現(xiàn)金池有枯竭趨勢。從樓市中獲得的警示是2014年開發(fā)商融資越發(fā)困難。不管是香港樓市，還是內(nèi)地樓市，或者是美國與日本樓市，都遵循價(jià)格變化趨勢，即資金充裕，價(jià)格漲；資金枯竭，價(jià)格跌。而中國房地產(chǎn)行業(yè)層面的大范圍降價(jià)，在過去20年中發(fā)生過5次： 第一次，1997年亞洲金融風(fēng)暴，海南、浙江等地出現(xiàn)嚴(yán)重的房價(jià)暴跌，局部崩盤現(xiàn)象。第二次，2003年非典爆發(fā)，廣東等地樓價(jià)跌。第三次在2005年，以上海、杭州被定點(diǎn)調(diào)控拉開帷幕。第四次2008年開年，萬科喊出打折降價(jià)，發(fā)出房價(jià)下跌信號。第五次在2011年5、6月份，通州開始降價(jià)（6個(gè)月內(nèi)指數(shù)房價(jià)調(diào)整6%）。5次的價(jià)格下跌都與融資環(huán)境的惡化、資金鏈緊張緊密關(guān)聯(lián)的。

對于國內(nèi)剛性需求者而言，房價(jià)確實(shí)已經(jīng)不便宜。因此，這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)入市，務(wù)必根據(jù)自己的償付能力、還款的穩(wěn)定性、生活品質(zhì)的要求，來做購房與否的最終選擇。千萬別人云亦云，盲目攀比，被發(fā)展商短期優(yōu)惠促銷而購買了超過自身負(fù)荷的自住房。國內(nèi)的房產(chǎn)投資者們，“剛需”、“婚房”、“丈母娘”房是發(fā)展商為了自身房產(chǎn)銷售而“創(chuàng)造”的好似必須買房的理由，而從經(jīng)歷過漲跌樓市周期的成熟房產(chǎn)市場來看，這些詞匯都是歷史垃圾堆的名詞。大家可以想象一下，有哪個(gè)丈母娘、老婆為了買入一個(gè)不屬于財(cái)富范疇、甚至價(jià)格不斷下跌的房產(chǎn)，而逼迫自己的女婿和老公一定買房呢？根源在于大家都認(rèn)為房產(chǎn)是財(cái)富載體和象征，而在震蕩和下跌周期，房產(chǎn)卻是地地道道的負(fù)債，只不過是大家之前沒有體會和經(jīng)歷過罷了。

對于國內(nèi)的房產(chǎn)投資者，專家告誡，切勿以賭徒心態(tài)，來賭未來房價(jià)一定上漲；任何資本市場都要經(jīng)歷漲跌周期。換句簡單的話來描述，即今天的價(jià)格調(diào)整和下跌，是為了明天的上漲和獲利在做準(zhǔn)備而已，很多投資時(shí)機(jī)是需要等待的。同時(shí)要密切關(guān)注和房產(chǎn)市場走勢相關(guān)的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的變化，如空置率、貸款利率、收入比、租售比、失業(yè)率、貨幣超發(fā)速率、人口增長率等。房產(chǎn)投資是一門數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)科學(xué)的預(yù)測和國民財(cái)富欲望融合的綜合體，只有從內(nèi)部的運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行總結(jié)，才能預(yù)測未來市場的走勢和方向。但愿我們國內(nèi)的房產(chǎn)投資者們且行且珍惜來之不易的房產(chǎn)財(cái)富。endprint