奧園地產(chǎn)逾兩成面積誤差率調(diào)查

李健華

包括梁志明在內(nèi)，奧園海景城A棟至少有20位業(yè)主的房屋面積被“撐大”12%以上。如此高的房屋面積誤差率，問題在哪里呢？

即使有略顯寬松的誤差率做鋪墊，奧園廣州項(xiàng)目出現(xiàn)部分房屋面積誤差超20%的問題，仍然讓業(yè)主們“感到吃驚”。況且這一次，問題不但出在面積縮水20%，而且部分房屋面積被撐大17%。在房價(jià)處于高位的廣州，前者意味著有業(yè)主因此白花數(shù)萬元，后者則預(yù)示將有業(yè)主補(bǔ)繳數(shù)額不菲的房款。

擺在這些業(yè)主面前的只有兩個(gè)問題：為什么和怎么辦。而這也恰恰是他們和開發(fā)商——奧園地產(chǎn)之間的爭論焦點(diǎn)。

伸縮離譜的面積

收樓一年后，位于廣州南沙的奧園海景城業(yè)主梁志明才知道自家的房屋面積被撐大了。

一張奧園地產(chǎn)在2013年11月7日發(fā)給他的《房屋面積差異補(bǔ)款通知》顯示，“經(jīng)南沙區(qū)國土部門指定相關(guān)單位測量，A棟1813房的實(shí)測面積比合同約定多出4.828平方米。按照您與我司簽署的《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議第8條關(guān)于面積差異的約定，您須向我司補(bǔ)交房款68794元?！?/p>

也就是說，梁志明合同上標(biāo)明的套內(nèi)建筑面積為28.5平方米，而實(shí)測套內(nèi)建筑面積是33.328平方米。按照國家規(guī)定的房屋面積誤差比公式計(jì)算：面積誤差比=實(shí)測套內(nèi)建筑面積—合同約定套內(nèi)建筑面積的絕對值/合同約定套內(nèi)建筑面積。他家房子的誤差率為16.9%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過《商品房銷售管理辦法》中關(guān)于房屋面積誤差率小于3%的限值。

據(jù)《消費(fèi)者報(bào)道》記者不完全統(tǒng)計(jì)，包括梁志明在內(nèi)，奧園海景城A棟至少有20位業(yè)主的房屋面積被撐大12%以上。而與A棟房子面積增大的情況相反，B棟業(yè)主劉平玉的房屋面積則縮水20.17%，比合同約定面積少了11.562平方米。

問題出在哪

如此高的房屋面積誤差率，問題在哪里呢？

在業(yè)主與開發(fā)商的協(xié)商會議中，奧園地產(chǎn)法務(wù)部艾姓經(jīng)理曾解釋，之所以出現(xiàn)高誤差率，是因?yàn)楫?dāng)初預(yù)測機(jī)構(gòu)測量出現(xiàn)問題導(dǎo)致的。“而且因?yàn)轭A(yù)測機(jī)構(gòu)是由政府指定，所以他們也不可能去找預(yù)測機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)”。言下之意，奧園當(dāng)時(shí)既不承認(rèn)自己有問題，也不打算負(fù)責(zé)任。開發(fā)商把高誤差的責(zé)任踢給了房屋面積預(yù)測機(jī)構(gòu)——廣州南沙南國測繪有限公司。而該公司南沙黃閣分公司經(jīng)理李雙，卻并不認(rèn)同。

“我們在面積誤差上是沒有責(zé)任的，完全按照開發(fā)商提供的電子圖紙進(jìn)行測量。測量報(bào)告是經(jīng)過政府指定的審核單位審核并由房管局蓋過章的?！彼嬖V本刊記者。就這一點(diǎn)來說，測量報(bào)告的審核機(jī)構(gòu)——廣州市城市規(guī)劃勘測設(shè)計(jì)研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者進(jìn)行了證實(shí)，“預(yù)測機(jī)構(gòu)的測量數(shù)據(jù)在我們審核后，沒有發(fā)現(xiàn)問題”。

不過，在盈科律師事務(wù)所高級合伙人歐陽建新看來，無論在有審核機(jī)構(gòu)背書的預(yù)測面積是否出問題，開發(fā)商也無法逃避責(zé)任?！凹热粯I(yè)主與開發(fā)商就房子誤差率之間簽有合同，就應(yīng)該按合同約定的相關(guān)條文執(zhí)行，開發(fā)商說不能找預(yù)測機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)的邏輯是不成立的?！?/p>

那么，假設(shè)不是預(yù)測面積的問題，會不會是施工環(huán)節(jié)出了差錯(cuò)呢？

李雙對此認(rèn)為，“如果開發(fā)商完全按照報(bào)建圖紙來施工，按道理是不會出現(xiàn)這么大的誤差?！弊鳛閵W園海景城施工方——湖南三建南沙奧園項(xiàng)目部陳經(jīng)理對記者表示，“我們都是按照圖紙施工，也符合設(shè)計(jì)要求，并經(jīng)過政府驗(yàn)收及備案?！?/p>

調(diào)查之下，奧園海景城誤差率產(chǎn)生的具體原因指向了預(yù)測面積圖紙。南沙區(qū)房地產(chǎn)測繪管理所給出了一個(gè)新的解釋，“開發(fā)商當(dāng)初報(bào)建的圖紙?jiān)M(jìn)行過更改”。

測繪及估價(jià)管理所劉姓工程師對記者表示，“奧園海景城的樓宇結(jié)構(gòu)是一層一層往上漸變收窄的，而預(yù)測機(jī)構(gòu)當(dāng)初收到開發(fā)商的圖紙上面，整棟樓都是標(biāo)準(zhǔn)層，即每層長寬尺寸一樣?！?/p>

她進(jìn)一步指出，“在實(shí)測竣工圖紙中，奧園海景城底下5層是裙樓，從第6層到第18層的樓層寬度是逐漸越往上越縮窄的；但是，預(yù)測機(jī)構(gòu)收到的卻是6到18層都是標(biāo)準(zhǔn)層的圖紙，而施工方是按照更改后的圖紙施工的，所以才導(dǎo)致南沙奧園項(xiàng)目出現(xiàn)房屋面積增大或縮水的問題?！?/p>

但劉姓工程師同時(shí)表示，因?yàn)楫?dāng)初的預(yù)測圖紙現(xiàn)在難以找回來核實(shí)，導(dǎo)致目前仍不能確定圖紙到底在哪個(gè)環(huán)節(jié)出了問題。

而奧園地產(chǎn)在最新提供給本刊的說明函中認(rèn)為：“主要原因在于海景城AB棟報(bào)建、竣工的平面圖右下側(cè)均顯示了每一層面積及寬度，立面圖也顯示AB棟塔樓面積為往上逐層遞減，正常情況下，應(yīng)該是樓層越高，面積逐漸減少。由于測繪公司經(jīng)辦人員的疏忽，沒有對我司提供的電子文件及政府批復(fù)的附圖進(jìn)行認(rèn)真核對，只按照標(biāo)準(zhǔn)層計(jì)算面積，所以造成如此大量的面積差異?！?/p>

只是購房者們更擔(dān)心的是，這種超高面積誤差會不會“復(fù)制”到奧園其他項(xiàng)目上。作為深耕廣東多年的奧園地產(chǎn)，2014年一季度年報(bào)顯示，奧園地產(chǎn)銷售金額約為20.88億元，并較2013年同期增長約84%。這與奧園地產(chǎn)在廣州的14個(gè)項(xiàng)目增長不無關(guān)系。

兩種補(bǔ)償相差三倍

從開發(fā)商的角度來說，他們認(rèn)為已經(jīng)做出了最大讓步；但業(yè)主卻始終認(rèn)為，開發(fā)商有意設(shè)置了“合同陷阱”以最大程度規(guī)避損失。

“面積被動(dòng)增大超出近17%，開發(fā)商根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議結(jié)算房價(jià)明顯是合同陷阱。”奧園海景城A棟1904業(yè)主呂小喬對記者說：“在合同第7條計(jì)價(jià)方式和價(jià)款白紙黑字寫明，業(yè)主選擇第一種計(jì)價(jià)方式計(jì)算商品房價(jià)款，一旦出現(xiàn)面積誤差，根據(jù)合同第18條面積確認(rèn)及面積差異處理，即面積增大誤差超3%的，由業(yè)主把3%的房款補(bǔ)足，超出3%的房價(jià)款由開發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸業(yè)主?！?/p>

而根據(jù)業(yè)主提供的補(bǔ)充協(xié)議第8條，“乙方同意第十八條面積確認(rèn)和面積差異處理修改為：甲乙雙方同意在合同約定的房屋面積與產(chǎn)權(quán)登記的房屋面積出現(xiàn)差異時(shí)，按照套內(nèi)建筑面積進(jìn)行面積差異處理，面積誤差絕對值比在0.6%以上的，雙方據(jù)實(shí)結(jié)算，乙方不退房?！彼麄兊膮^(qū)別在于：若按補(bǔ)充協(xié)議第8條結(jié)算房款，呂小喬要向開發(fā)商交48047元；若按合同第18條規(guī)定結(jié)算的話，則只需補(bǔ)交房價(jià)的3%，即11513元。endprint

只因依據(jù)同一個(gè)合同中的不同條款，補(bǔ)償差距就達(dá)3倍。對此，奧園地產(chǎn)法務(wù)部艾姓經(jīng)理對記者表示：“我們只是按合同辦事，在合同補(bǔ)充協(xié)議第8條中約定清楚。合同正文與補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容不一致的，一切以補(bǔ)充協(xié)議約定為準(zhǔn)?！?/p>

那么，到底應(yīng)該遵循哪一條執(zhí)行呢？

盈科律師事務(wù)所高級合伙人歐陽建新認(rèn)為，“合同正文中關(guān)于房屋面積誤差的約定已經(jīng)很明白，第18條面積確認(rèn)及面積差異處理指出，選擇本合同第7條第一種方式計(jì)算該商品房價(jià)款的，按3%的誤差率處理價(jià)款?！?/p>

的補(bǔ)充協(xié)議第8條，只適用于合同第7條第二種計(jì)價(jià)方式，合同第18條第二點(diǎn)也說明，選擇合同第七條第二種方式計(jì)算該商品價(jià)款的，雙才約定處理方式為本合同補(bǔ)充協(xié)議，而現(xiàn)在業(yè)主選擇的是第一種計(jì)價(jià)方式，所以補(bǔ)充協(xié)議第8條并不適用業(yè)主的情況?！?/p>

廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜也認(rèn)為，“關(guān)于3%誤差率的處理方法是國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)條款，開發(fā)商以補(bǔ)充協(xié)議的形式全面修改這項(xiàng)條款的做法并不規(guī)范。面對開發(fā)商出具的合同和補(bǔ)充協(xié)議，消費(fèi)者也一直都處于弱勢?！?/p>

仲裁不滿意

與A棟房子面積增大的情況相反，B棟房屋面積嚴(yán)重縮水?！鞍凑蘸贤?8條約定，開發(fā)商應(yīng)該向業(yè)主雙倍賠償面積誤差比超出3%的房款，我們拒絕開發(fā)商以補(bǔ)充協(xié)議來結(jié)算房款，多次找他們都沒有回音，只能通過法律途徑解決問題?！盉棟業(yè)主薛文宇對記者說。

今年3月，廣州仲裁委員會對雙方給出了裁決：仲裁庭裁定雙方根據(jù)合同約定據(jù)實(shí)結(jié)算房款，即被申請人按合同約定的房款單價(jià)將面積減少部分的房價(jià)退還給申請人。同時(shí)注意到本案的面積誤差絕對值20.17%并非正常合理的面積誤差，被申請人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，補(bǔ)償金額為據(jù)實(shí)結(jié)算金額的20%為宜。最終結(jié)果，裁定開發(fā)商向申請人退還房款和補(bǔ)償金共151614.72元，并承擔(dān)10718元的仲裁費(fèi)用。面對這個(gè)仲裁結(jié)果，薛文宇即使不滿意也無可奈何。

歐陽建新提醒記者，合同中有關(guān)面積誤差處理的條文屬于仲裁條款，一旦仲裁裁決下達(dá)，是不允許上訴的。而這一點(diǎn)也正是A棟業(yè)主擔(dān)心之處：薛文宇的房子嚴(yán)重縮水20%，雖然表面上看似勝訴，但仲裁庭最后還是沒有按照合同第18條去裁決。一旦A棟業(yè)主選擇集體仲裁，最終結(jié)果也可能被裁決要補(bǔ)交高于3%的房款。而到時(shí)，就沒有任何商量余地了。

對這個(gè)結(jié)果，奧園地產(chǎn)法務(wù)部艾姓經(jīng)理對記者表示，“仲裁機(jī)構(gòu)已經(jīng)認(rèn)定補(bǔ)充協(xié)議有效，而我們?yōu)榱司S護(hù)與客戶的關(guān)系，也為了盡快把房產(chǎn)證搞定，愿意給業(yè)主補(bǔ)交房款打6折的價(jià)格，這已經(jīng)是最優(yōu)惠的了?！?/p>

而后來奧園地產(chǎn)品牌部在說明函中也表示：“經(jīng)過各方協(xié)商，大部分業(yè)主都接受了我司的條件，并與我司簽訂了相關(guān)的面積差異處理協(xié)議，且房產(chǎn)證也已在辦理當(dāng)中，我司履行了正當(dāng)?shù)暮贤x務(wù)。”

可即便如此，仍與業(yè)主想要的“只補(bǔ)繳3%面積房款”相差甚遠(yuǎn)。endprint