投資者開始拋售中國(guó)房地產(chǎn)

多年來，精明的投資者一直把房地產(chǎn)市場(chǎng)作為分享中國(guó)經(jīng)濟(jì)盛宴的一張最穩(wěn)妥的入場(chǎng)券。

現(xiàn)在，一些最知名的投資者已經(jīng)開始從房地產(chǎn)市場(chǎng)撤資，至少目前如此。

去年9月份以來，被視為亞洲首富的香港大亨李嘉誠(chéng)賣出了位于上海和廣州的寫字樓和商場(chǎng)項(xiàng)目。他的次子李澤楷則在今年4月初以9.28億美元價(jià)格出售了位于北京三里屯的一處綜合物業(yè)。今年2月份，SOHO中國(guó)以人民幣52.3億元的價(jià)格出售了上海的兩個(gè)寫字樓項(xiàng)目。

房地產(chǎn)私募股權(quán)投資公司MGI Pacific董事總經(jīng)理博加爾（Colin Bogar）稱，目前看來，拋售房地產(chǎn)項(xiàng)目確實(shí)是明智之舉。

在中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體走弱的背景下，房地產(chǎn)似乎也不能獨(dú)善其身。隨著經(jīng)濟(jì)學(xué)家警告房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)過剩，開發(fā)商已開始下調(diào)小城市的住宅銷售價(jià)格。在供應(yīng)過剩加劇之際，許多房企還面臨信貸緊張、回報(bào)率下降、需求減少和競(jìng)爭(zhēng)激烈的困局。

據(jù)地產(chǎn)咨詢公司第一太平戴維斯中國(guó)介紹，今年3月份，上海甲級(jí)寫字樓每平方米售價(jià)達(dá)到人民幣6萬元，較上年同期上漲1.4%，較2010年3月上漲65%。

但租金的上漲速度卻沒那么快。地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)高緯環(huán)球的數(shù)據(jù)顯示，北京和上海兩地寫字樓的毛收益率（稅前年投資回報(bào)率）已較上年下降。

高緯環(huán)球駐上海的資本市場(chǎng)主管Kent Fong說，如此之低的租金回報(bào)已經(jīng)促使部分投資者重新考慮在這一領(lǐng)域和地理區(qū)域上的投資選擇。

據(jù)地產(chǎn)咨詢公司仲量聯(lián)行稱，今年一季度，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的總投資規(guī)模為30億美元，較上年同期下降18%。這是2012年四季度以來的最大降幅，當(dāng)時(shí)商業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模下降了57%。

政府公布的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)一季度的住宅銷售額同比下降7.7%，至1.11萬億元。

當(dāng)然，有賣就有買，買方通常是將當(dāng)前價(jià)格下探視為逢低買進(jìn)機(jī)會(huì)的投資者。私募股權(quán)投資公司基匯資本執(zhí)行合伙人彭慶邦表示，他們認(rèn)為現(xiàn)在是買入良機(jī)。

基匯資本4月從李澤楷手中購(gòu)買了位于北京三里屯的零售、辦公、酒店式公寓項(xiàng)目盈科中心。

房地產(chǎn)賣家過去也遇到過好時(shí)機(jī)。2004年，李嘉誠(chéng)旗下的和記黃埔開發(fā)了40層的上海世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)，并于2008年6月以49億元的價(jià)格將其出售給香港私營(yíng)投資公司亞太置地。SOHO中國(guó)2011年收購(gòu)前述兩個(gè)項(xiàng)目時(shí)共出資40.7億元，這兩個(gè)尚未完工的項(xiàng)目今年2月份的售價(jià)為52.3億元。

SOHO中國(guó)CEO張欣說，有更多的房地產(chǎn)開發(fā)商正在到國(guó)外尋求更高利潤(rùn)率。在4月舉行的一個(gè)論壇上，她強(qiáng)調(diào)了中國(guó)目前很高的融資成本。她說，北京和上海房地產(chǎn)項(xiàng)目的租金收益率僅為5%，而銀行貸款利率為7%。

她補(bǔ)充說，在曼哈頓，租金收益率為5%，但融資成本僅為2%。去年，張欣和來自巴西的合作伙伴收購(gòu)了曼哈頓通用汽車大廈的股份。

張欣此前表示，SOHO中國(guó)共計(jì)有220億元現(xiàn)金，正在等待市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整。她說，去年夏天看到了第一輪信貸緊張行情。該公司已經(jīng)感覺情況會(huì)變得更糟，流動(dòng)性將會(huì)枯竭。

2013年10月，李嘉誠(chéng)通過旗下和記黃埔和長(zhǎng)江實(shí)業(yè)以11.6億美元的價(jià)格將上海陸家嘴31層樓的東方匯經(jīng)中心賣給了交通銀行和光大集團(tuán)。此前一個(gè)月，和記黃埔和長(zhǎng)江實(shí)業(yè)表示將以30億港元出售廣州購(gòu)物中心西城都薈。

并非所有人都認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)值已經(jīng)見頂。基匯資本的彭慶邦說，盈科中心9.28億美元的價(jià)格相當(dāng)于每平方米不到人民幣3.4萬元。他說，在相同地理位置上找不到另一塊地有同樣的價(jià)格。他補(bǔ)充說，他的公司善于提取價(jià)值。