淺議營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策

張澤洋

淺議營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策

張澤洋

隨著營改增在全國范圍內(nèi)的逐步深化，房地產(chǎn)行業(yè)也必然將面臨“營改增”的制度改革。本文從營改增對房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)成本的影響入手，來研究營改增稅收制度的改革對我國房地產(chǎn)企業(yè)的影響。

營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；影響；對策

一、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的影響

1.從建筑施工的材料采購上來看，建筑材料的采購普遍具有來源廣、種類雜的特點，除了鋼鐵、水泥等一些大規(guī)模的產(chǎn)品外，其余一些小型零散的材料基本購自小規(guī)格的個體商戶，這些個體材料供應(yīng)商大多為增值稅小規(guī)模納稅人，無法出示增值稅專用發(fā)票，這就給建筑施工企業(yè)帶來無法對進(jìn)項稅進(jìn)行扣除的問題，加大了企業(yè)的實際稅負(fù)額度，給企業(yè)造成不必要的成本負(fù)擔(dān)。

即使建筑企業(yè)能夠取得增值稅發(fā)票，建筑行業(yè)通常采用的材料如砂、土、混凝土、水等，根據(jù)現(xiàn)行的營改增稅收方案規(guī)定，也將要繳納約6%的增值稅，這仍然增加了企業(yè)施工建設(shè)過程中5%的稅收成本，無疑會給建筑企業(yè)的總體效益帶來影響。

2.建筑行業(yè)作為勞動密集型產(chǎn)業(yè)，其勞動力來源大多是流動性極大的農(nóng)民工，沒有辦法提供相應(yīng)的增值稅發(fā)票，即使選擇具有一定體制的勞務(wù)公司，在營改增的制度變化下，勞務(wù)公司或會將大額度的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到建筑企業(yè)身上，這同樣也會增加房地產(chǎn)企業(yè)的成本負(fù)擔(dān)。

二、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影響

我國房地產(chǎn)行業(yè)一直以來實行的是土地增值稅與營業(yè)稅并行的征稅制度，土地增值稅與營業(yè)稅同屬于價內(nèi)稅，由于房地產(chǎn)項目特色的定價機制，隨著房地產(chǎn)開發(fā)項目的進(jìn)行，會出現(xiàn)稅上加稅的復(fù)征現(xiàn)象，這種現(xiàn)象會隨項目環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)逐步加深，加大房地產(chǎn)項目開發(fā)的稅負(fù)率，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的開發(fā)成本壓力。與營業(yè)稅和土地增值稅不同，增值稅從價稅關(guān)系上看屬于價外稅，可隨著商品的流通層層抵扣價稅，上一環(huán)節(jié)的增值稅可以扣除。

增值稅以增值額作為計稅對象，且扣除上一環(huán)節(jié)已經(jīng)繳納過的稅款，假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)取得的都是增值稅專用發(fā)票，那房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)應(yīng)當(dāng)呈下降趨勢。

假設(shè)某房地產(chǎn)企業(yè)出售的一棟收入總額為10000萬元的標(biāo)準(zhǔn)住房，在建設(shè)過程中的支出如下：土地成本1000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本4000萬元，其中取得稅率11%的增值稅專用發(fā)票3500萬元，稅率為6%的增值稅專用發(fā)票500萬元，建設(shè)過程中其他費用1500萬元。

營改增制度實施前，該企業(yè)的營業(yè)稅為10000乘以5%為500萬元，房地產(chǎn)建設(shè)中的城市建設(shè)維護(hù)費用為500乘以7%為35萬元，此外還有教育附加費500乘以5%為25萬元，堤防維護(hù)費10000乘以0.09%為9萬元，企業(yè)所取得的增值額為10000減去5000減去500減去560再減去1000為2940萬元，土地增值稅則為2940乘以30%為882萬元，企業(yè)所得稅為2049乘以25%為512.25萬元，綜上企業(yè)賦稅率為1963.25除以10000得19.63%。

再看營改增后，企業(yè)增值稅應(yīng)用銷項稅減去進(jìn)項稅，為990.99減去375.16為615.83萬元，城市維護(hù)費為615.83乘以5%為30.79萬元，教育附加費為615.83乘以5%為30.79萬元，堤防維護(hù)費為10000除以1.11再乘以0.09%為8.1萬元，土地增值額為10000除以1.11減去5000減去500減去615.83減去30.79減去1000為1819.27萬元，土地增值稅為1819.27乘以30%為545.78萬元。企業(yè)所得稅為1881.22乘以25%為470.31萬元，綜上企業(yè)稅負(fù)率為1713.92去除以10000除以1.11的商最后得19.02%。

三、營改增制度下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃建議

1.重視與學(xué)習(xí)“營改增”政策

房地產(chǎn)企業(yè)要加強工作人員的管理，并開展相關(guān)財務(wù)人員的培訓(xùn)；財務(wù)人員要認(rèn)真學(xué)習(xí)相關(guān)改革方針，仔細(xì)領(lǐng)會改革的核心要點，并根據(jù)改革政策調(diào)整原有的核算方式，提高其核算質(zhì)量，確保每一筆賬都有目可索；在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立專門的稅務(wù)人員，對企業(yè)總體的稅收籌劃進(jìn)行統(tǒng)一管理；此外，還要提高企業(yè)的納稅意識，在材料采購與勞務(wù)建設(shè)中及時索要發(fā)票。

2.開發(fā)成本的稅收籌劃

由于房地產(chǎn)開發(fā)具有長期性，在這期間如果將各個環(huán)節(jié)產(chǎn)生的工程項目成本以最大限度平均攤開，便可對增值額度進(jìn)行平均抵消，從而實現(xiàn)成本稅收的節(jié)約。一個房地產(chǎn)項目的稅收籌劃應(yīng)從項目立項開始，對工程建設(shè)進(jìn)行合理設(shè)計，科學(xué)選擇建筑方法。從實際情況來看，營改增的稅收制度轉(zhuǎn)變會給房地產(chǎn)開發(fā)帶來不可避免的成本增加，要從根本上減小對房地產(chǎn)項目成本的影響，關(guān)鍵還是要從材料供應(yīng)商和施工企業(yè)的選擇上入手。

3.物資材料的稅收籌劃

在對材料供應(yīng)商進(jìn)行選擇時，最好的方式是通過招標(biāo)，首先把能夠提供增值稅相關(guān)發(fā)票作為依據(jù)，其次結(jié)合競標(biāo)企業(yè)的報價、材料質(zhì)量、材料價格等方面的條件進(jìn)行全方位考量，選擇綜合條件最為符合的廠商。在勞務(wù)的選擇上，應(yīng)盡量避免采用零散的勞動力，確保企業(yè)能取得勞務(wù)方面的增值稅發(fā)票。

4.銷售方式的稅收籌劃

房地產(chǎn)的銷售主要涉及兩個稅種，即土地增值稅和營業(yè)稅。以土地增值稅來講，假若房地產(chǎn)的增值率越高，相應(yīng)的稅率也就越高。如果將房地產(chǎn)的銷售分開來進(jìn)行，把銷售額分解為房地產(chǎn)售價與裝修費用，這就擴大了稅收籌劃的范圍，可以降低房地產(chǎn)的增值率，大大減小了所要繳納的土地增值稅額度。

以某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一處精裝修樓盤為例，其售價假設(shè)為1000萬元，增值額為600萬元，按照相關(guān)政策規(guī)定，企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅約為240萬元，營業(yè)稅約為50萬元，加上城市建設(shè)維護(hù)與教育附加費等其他費用，企業(yè)的盈利大約在305萬元。

若是將房地產(chǎn)銷售分開進(jìn)行，房屋售價700萬元，扣除300萬元；裝修費用300萬元，扣除100萬元。相應(yīng)的營業(yè)稅約為35萬元，土地增值稅額約為155萬元，裝修費用的稅額約為9萬元，這樣企業(yè)的實際利潤可達(dá)約396萬元，相較之前的銷售方式增長了90余萬元?？梢姡ㄟ^對銷售方式的轉(zhuǎn)變，可以增大房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃范圍，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來更大的盈利。

結(jié)論：營改增稅收制度的實行，對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是不可避免的。房地產(chǎn)企業(yè)要做的就是以這次稅改為契機，加強企業(yè)內(nèi)部管理，推進(jìn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，趁早做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅收籌劃，盡量避免由營改增制度改革帶來的盈利損失，實現(xiàn)企業(yè)的跨越式前進(jìn)。

[1]趙暉.“營改增”改革對房地產(chǎn)企業(yè)未來影響的研究[J].財會學(xué)習(xí)，2013(06).

[2]王軍,熊雪軍.建筑業(yè)營改增影響分析及應(yīng)對策略[J].會計師，2014.

[3]郭祥.營改增對房地產(chǎn)行業(yè)是“利好”嗎？[J].財會月刊，2013（34）.

（作者單位：哈爾濱投資集團(tuán)有限責(zé)任公司)