我國(guó)征地補(bǔ)償中的農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估模型及應(yīng)用

徐濟(jì)益，黃濤珍

( 1．安徽工業(yè)大學(xué) 公共管理與法學(xué)院，安徽 馬鞍山243032;2．河海大學(xué) 公共管理學(xué)院，江蘇 南京210098 )

中國(guó)農(nóng)地征收主要是由政府為主體來完成的，地方政府的“政府+謀利集團(tuán)”的雙重身份以及權(quán)力優(yōu)勢(shì)與制度設(shè)計(jì)者的壟斷地位，使其在博弈中占據(jù)上風(fēng)［1］。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從1999年至2011年，13年間，全國(guó)土地出讓收入總額約為12．75 萬(wàn)億元，幾乎年均1 萬(wàn)億元［2］。檢討和審視當(dāng)前的農(nóng)村集體土地征收問題，可以發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)制的作用被人為壓制，多數(shù)地方政府通過壓低農(nóng)地價(jià)格來攫取巨額土地出讓收益，農(nóng)地價(jià)值評(píng)估的分歧也就成為引發(fā)被征地農(nóng)民和地方政府間矛盾的導(dǎo)火索。面對(duì)中國(guó)當(dāng)前非公益性征地占比上升和被征地農(nóng)民利益流失嚴(yán)重的現(xiàn)實(shí)，我們應(yīng)該回歸市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理性，對(duì)被征地農(nóng)民實(shí)施市場(chǎng)化補(bǔ)償。2012年中共十八大報(bào)告提出“改革征地制度，提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例”;2013年十八屆三中全會(huì)進(jìn)一步指出“加快完善現(xiàn)代市場(chǎng)體系，完善主要由市場(chǎng)決定價(jià)格的機(jī)制，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”;2014年中央一號(hào)文件再次強(qiáng)調(diào)“規(guī)范征地程序，保障農(nóng)民公平分享土地增值收益”。農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估是農(nóng)地征收市場(chǎng)化補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)，是完善征地補(bǔ)償機(jī)制和實(shí)現(xiàn)公平補(bǔ)償?shù)年P(guān)鍵步驟。因此，本文從分析評(píng)價(jià)國(guó)內(nèi)現(xiàn)行的農(nóng)地價(jià)值評(píng)估模型切入，挖掘農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值因子，嘗試構(gòu)建農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估模型，并建立子模型逐項(xiàng)跟進(jìn)探析。最后結(jié)合安徽省L 縣的征地案例進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。通過對(duì)農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的模型建構(gòu)與實(shí)證分析，進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)地征收市場(chǎng)化補(bǔ)償政策的制定與實(shí)施。

一、國(guó)內(nèi)現(xiàn)行農(nóng)地價(jià)值評(píng)估模型的分析評(píng)價(jià)

國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)征地補(bǔ)償中的農(nóng)地價(jià)值構(gòu)成研究，大多采用定性分析的方法，近年來，有些專家與學(xué)者在定量分析方面積極探索，并取得了一定的研究成果。

(一)基于產(chǎn)權(quán)價(jià)值的農(nóng)地價(jià)值評(píng)估模型(模型Ⅰ)

此模型是以歐明豪、陳志剛、周建春、張效軍等為代表的學(xué)者基于農(nóng)地的產(chǎn)權(quán)價(jià)值理論提出的［3－4］。模型從理論上充實(shí)了農(nóng)地價(jià)值的內(nèi)涵構(gòu)成，將農(nóng)地的生產(chǎn)收益權(quán)價(jià)值、生存保障權(quán)價(jià)值、農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值、糧食安全權(quán)價(jià)值以及生態(tài)安全權(quán)價(jià)值納入到農(nóng)地價(jià)值體系中，并提出相應(yīng)的具體評(píng)估方法。需要指出的是，該評(píng)估模型對(duì)農(nóng)地價(jià)值的組成部分測(cè)算較為具體和準(zhǔn)確，更為可貴的是關(guān)注到農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值，這些均有助于農(nóng)地價(jià)格評(píng)估體系的完善。

(二)基于邊際機(jī)會(huì)成本的農(nóng)地價(jià)值評(píng)估模型(模型Ⅱ)

邊學(xué)芳、曲福田等學(xué)者利用邊際機(jī)會(huì)成本定價(jià)的方法探討了體現(xiàn)農(nóng)地價(jià)值的農(nóng)地完全價(jià)格，構(gòu)建了邊際機(jī)會(huì)成本估價(jià)模型［5］。模型認(rèn)為農(nóng)地的完全價(jià)值包含農(nóng)地的使用價(jià)值和存在價(jià)值，包含外部成本的農(nóng)地完全價(jià)格才是真正進(jìn)入建設(shè)用地的價(jià)格，農(nóng)地征收價(jià)格不僅要體現(xiàn)農(nóng)地的直接使用價(jià)值，還要體現(xiàn)農(nóng)地的間接收益。而農(nóng)地的間接使用價(jià)值和存在價(jià)值是未來補(bǔ)償發(fā)展的一個(gè)重要內(nèi)容，這為農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估提供了方向性的指引，也有利于優(yōu)化配置農(nóng)地資源，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

(三)基于特征價(jià)格的農(nóng)地價(jià)值評(píng)估模型(模型Ⅲ)

學(xué)者高延娜、朱道林在分析農(nóng)村土地價(jià)格影響因素的基礎(chǔ)上，建構(gòu)兩種形式的特征價(jià)格模型對(duì)農(nóng)地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估［6］。模型對(duì)影響農(nóng)地價(jià)格的因素進(jìn)行深入分析后指出，農(nóng)地價(jià)格影響因素體系包括影響土地質(zhì)量?jī)r(jià)格、社會(huì)保障價(jià)格、部分土地增值等，還觀察到市場(chǎng)行為因素和農(nóng)地的區(qū)位條件，設(shè)置了相關(guān)的變量，并建立兩個(gè)特征價(jià)格模型展開分析。在實(shí)證檢驗(yàn)天津農(nóng)地征收補(bǔ)償之后發(fā)現(xiàn)，在市場(chǎng)條件下，被征收農(nóng)地價(jià)格的高低與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān)。

(四)基于灰色系統(tǒng)理論的農(nóng)地價(jià)值評(píng)估模型(模型Ⅳ)

錢建平、周勇等學(xué)者利用灰色系統(tǒng)建模來評(píng)估農(nóng)地地價(jià)［7］。該模型運(yùn)用灰色理論結(jié)合收益還原法對(duì)農(nóng)地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，然后在此基礎(chǔ)上對(duì)模型預(yù)測(cè)值的精度進(jìn)行檢驗(yàn)，較為真實(shí)地反映農(nóng)地收益的實(shí)際情況和發(fā)展趨勢(shì)，并對(duì)傳統(tǒng)的收益還原法偏靜態(tài)處理方式進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，這些為農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估提供了思路借鑒。

(五)基于實(shí)物期權(quán)定價(jià)的農(nóng)地價(jià)值評(píng)估模型(模型Ⅴ)

夏剛、任宏等學(xué)者運(yùn)用不確定性下的實(shí)物期權(quán)定價(jià)理論，對(duì)農(nóng)地價(jià)值進(jìn)行估算［8］。此模型認(rèn)為農(nóng)地價(jià)值主要由兩部分組成，即確定性條件下的未來農(nóng)地收益和不確定性下的期權(quán)價(jià)值，由于未來市場(chǎng)的不確定，農(nóng)地收益屬于隨機(jī)變量;并根據(jù)農(nóng)地產(chǎn)出市場(chǎng)的完全競(jìng)爭(zhēng)假設(shè)，計(jì)算農(nóng)地投資的最大價(jià)值，得出期權(quán)價(jià)值與農(nóng)地預(yù)期增長(zhǎng)率正相關(guān)，與農(nóng)地收益折現(xiàn)率負(fù)相關(guān)。模型同時(shí)認(rèn)識(shí)到農(nóng)地的區(qū)位價(jià)值，評(píng)估時(shí)點(diǎn)選擇的重要性，而農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估也需要重視這些因素。

上述五個(gè)農(nóng)地價(jià)值評(píng)估模型是國(guó)內(nèi)學(xué)界比較有代表性的農(nóng)地價(jià)值評(píng)估模型，顯示了學(xué)術(shù)界、理論界對(duì)農(nóng)地價(jià)值評(píng)估研究開始進(jìn)入新的層次。但是，由于受農(nóng)地價(jià)值評(píng)估資料搜集、農(nóng)村土地市場(chǎng)有待完善以及其他主、客觀條件的制約，他們的研究還存在向前推進(jìn)的空間，主要表現(xiàn)為:模型Ⅰ中的農(nóng)地價(jià)值體系兩個(gè)重要組成部分，即農(nóng)地的國(guó)家糧食安全權(quán)價(jià)值和國(guó)家生態(tài)安全權(quán)價(jià)值在估算時(shí)難度是非常大的，就當(dāng)前的評(píng)估技術(shù)和手段來說，這兩部分收益存在較大的不確定性，且對(duì)農(nóng)地區(qū)位價(jià)值考慮得還不夠;模型Ⅱ沒有充分重視現(xiàn)階段的生產(chǎn)力發(fā)展水平對(duì)農(nóng)地價(jià)值的影響，且放棄機(jī)會(huì)的最大收益和農(nóng)地資源開發(fā)利用造成損失的定量估算均是量化計(jì)算難度較大的工作，距離實(shí)際應(yīng)用還有待時(shí)日;模型Ⅲ雖然對(duì)農(nóng)地區(qū)位因素作了相關(guān)指標(biāo)的設(shè)置，但沒有設(shè)置相應(yīng)的權(quán)重，加上對(duì)其余影響因素相關(guān)權(quán)重配置的欠缺，使農(nóng)地區(qū)位價(jià)值和其他價(jià)值沒有得到很好地挖掘和計(jì)算。模型Ⅳ和模型Ⅴ屬于評(píng)估技術(shù)難度系數(shù)最大的模型，對(duì)運(yùn)用和操作人員的能力要求較高，且前者適合于短期的預(yù)測(cè)，不能用于較長(zhǎng)時(shí)間的預(yù)測(cè)，同時(shí)沒有綜合分析各種影響因素;后者僅考慮了農(nóng)地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，沒有考慮農(nóng)地的社會(huì)保障價(jià)值、區(qū)位價(jià)值等。因此，這兩類模型還有待于理論與實(shí)際相結(jié)合的驗(yàn)證和研究。

綜上所言，國(guó)內(nèi)學(xué)界已提出的農(nóng)地價(jià)值評(píng)估模型，其出發(fā)點(diǎn)和基本指導(dǎo)思想是一致的，只是具體內(nèi)涵和側(cè)重點(diǎn)有所不同。評(píng)估模型對(duì)農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值也給予了一定的關(guān)注，但是，目前尚沒有專門的計(jì)算模型來完整展現(xiàn)農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值，這也為本文研究留下了接口。

二、農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估模型的建構(gòu)

(一)農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的理論基礎(chǔ)

1．外部性理論

當(dāng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中某一個(gè)體的生產(chǎn)或消費(fèi)決策無(wú)意識(shí)地影響到某個(gè)其他個(gè)體的效用或生產(chǎn)可能性，且產(chǎn)生影響的一方未對(duì)受影響方予以補(bǔ)償而產(chǎn)生的外部效果。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的實(shí)際條件下，市場(chǎng)交易主體之間是相互制約和相互影響的，這些制約和影響是通過供求和價(jià)格發(fā)生的，市場(chǎng)主體在做出選擇和采取行動(dòng)時(shí)，憑借市場(chǎng)價(jià)格的變化，改變他人的市場(chǎng)環(huán)境，間接影響他人的行動(dòng)和選擇。這就意味著，任何一個(gè)市場(chǎng)主體給他人帶來的利益和效用( 積極的影響)，將通過價(jià)格體系得到相應(yīng)的報(bào)酬，而給他人帶來的不利影響，也要通過價(jià)格體系來支付。

2．資源價(jià)值理論

針對(duì)自然資源價(jià)值的研究，已形成的理論有勞動(dòng)價(jià)值論、效用價(jià)值論、稀缺價(jià)值論等。馬克思勞動(dòng)價(jià)值論認(rèn)為，資源價(jià)值量的大小由凝結(jié)在生產(chǎn)過程中的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定。效用價(jià)值理論效用是價(jià)值的來源，效用和財(cái)富的稀缺性相結(jié)合而形成的邊際效用就是價(jià)值形成的條件，即價(jià)值形成的尺度［9］。稀缺性理論主要是從資源的稀缺性和有限性出發(fā)，結(jié)合資源的區(qū)位以及豐富程度等方面的差異性研究資源的價(jià)值。目前，中國(guó)農(nóng)地需求和供給的矛盾導(dǎo)致了農(nóng)地資源的稀缺程度不斷提高，農(nóng)地資源的價(jià)值已經(jīng)得到社會(huì)認(rèn)可，稀缺性是農(nóng)地資源價(jià)值的基礎(chǔ)，也是市場(chǎng)形成的根本條件。

3．可持續(xù)發(fā)展理論

如果從廣義的角度去分析，可持續(xù)發(fā)展強(qiáng)調(diào)自然—經(jīng)濟(jì)—社會(huì)系統(tǒng)的持續(xù)健康發(fā)展，提倡發(fā)展平衡、動(dòng)力平穩(wěn)、資源利用有度。如果從狹義的角度去認(rèn)識(shí)，可持續(xù)發(fā)展就是在發(fā)展的過程中，資源和環(huán)境的犧牲較小，但能取得效益的最大化，也就類似于經(jīng)濟(jì)學(xué)上所說的以最小投入獲得最大產(chǎn)出。那么，基于可持續(xù)發(fā)展的角度，如果缺乏必要的市場(chǎng)化補(bǔ)償機(jī)制，地方政府和開發(fā)商會(huì)獲得巨額收益，被征地農(nóng)民利益將大量流失，由此產(chǎn)生的負(fù)面影響，會(huì)延緩中國(guó)“三農(nóng)”問題解決的進(jìn)程，制約經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，阻礙社會(huì)和諧發(fā)展。

(二)農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估模型的基本假設(shè)

假設(shè)Ⅰ:區(qū)片內(nèi)統(tǒng)一的城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)。需要有發(fā)展較為成熟的農(nóng)地一級(jí)、二級(jí)市場(chǎng)，區(qū)、縣交易機(jī)構(gòu)健全，制度完善，農(nóng)地市場(chǎng)信息公開透明。

假設(shè)Ⅱ:良好的信息環(huán)境。確保區(qū)片內(nèi)農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估信息的公開、公平和公正，地方政府建設(shè)用地的需求量及變動(dòng)情況、土地出讓金收益等方面的信息向社會(huì)公布。

假設(shè)Ⅲ:評(píng)估技術(shù)成熟的人員。從事農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的執(zhí)業(yè)人員具有土地評(píng)估資質(zhì)，且不受政府行政權(quán)力的干預(yù)，誠(chéng)信執(zhí)業(yè)，有良好的職業(yè)道德。

假設(shè)Ⅳ:區(qū)片內(nèi)農(nóng)地的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)條件正常。農(nóng)地有較為充分的生產(chǎn)潛力，能保證合理的產(chǎn)量。

(三)農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估模型

根據(jù)上述的文獻(xiàn)和理論分析，結(jié)合農(nóng)地在中國(guó)農(nóng)村社會(huì)承載的特殊功能可以得出，農(nóng)地基本價(jià)值結(jié)構(gòu)涵蓋三個(gè)層面的內(nèi)容:一是農(nóng)地原始功能價(jià)值;二是可兌現(xiàn)的農(nóng)地潛在價(jià)值;三是農(nóng)地的代際分配價(jià)值。具體而言，農(nóng)地原始基本價(jià)值主要是指農(nóng)民憑借農(nóng)地可以獲得最基本的生活保障，農(nóng)地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)價(jià)值與農(nóng)地社會(huì)保障價(jià)值是原始功能價(jià)值的垂直分支。可兌現(xiàn)的潛在價(jià)值主要包括區(qū)位價(jià)值和農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值，由于農(nóng)地的地理位置存在差異，于是區(qū)位價(jià)值就凸顯出來，伴隨區(qū)位價(jià)值進(jìn)入學(xué)者視野的還有農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值，該價(jià)值是農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)者農(nóng)民及其農(nóng)村集體組織財(cái)產(chǎn)權(quán)利的體現(xiàn)，不能被忽略或剝奪，但是，目前學(xué)界暫無(wú)成熟的模型對(duì)此層面價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。第三層面的農(nóng)地代際分配價(jià)值被納入基本價(jià)值結(jié)構(gòu)體系，是因?yàn)檗r(nóng)地在農(nóng)民代際之間進(jìn)行轉(zhuǎn)移，農(nóng)地的完整性和可耕種性應(yīng)該在代際之間傳遞與得到維護(hù)，以保障農(nóng)地耕作的代際公平性。探討征地補(bǔ)償中的農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估必須立足于具體的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件。眾所周知，供求因素對(duì)市場(chǎng)內(nèi)的物品產(chǎn)生重要影響，農(nóng)地也不例外。因而，本研究在借鑒和吸收中國(guó)現(xiàn)行農(nóng)地價(jià)值評(píng)估模型中的有益成分的基礎(chǔ)上，從農(nóng)地基本價(jià)值結(jié)構(gòu)出發(fā)，以農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的假設(shè)條件為前提，充分考慮農(nóng)地供求關(guān)系、農(nóng)地基本價(jià)值的增長(zhǎng)率等影響因素，構(gòu)建如下農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估模型，并分別建立子模型對(duì)農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估進(jìn)行深入探究。

其中，Vm為區(qū)片內(nèi)單位面積農(nóng)地的市場(chǎng)價(jià)值; Vjs表示區(qū)片內(nèi)單位面積農(nóng)地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)價(jià)值; Vsb表示區(qū)片內(nèi)單位面積農(nóng)地的社會(huì)保障價(jià)值; Vqw表示區(qū)片內(nèi)單位面積農(nóng)地的區(qū)位價(jià)值; Vfz表示區(qū)片內(nèi)單位面積農(nóng)地的發(fā)展權(quán)價(jià)值; Vd表示區(qū)片內(nèi)后代人可得的單位面積農(nóng)地代際分配價(jià)值; ξ 表示區(qū)片內(nèi)農(nóng)地基本價(jià)值的增長(zhǎng)率; Ed表示農(nóng)地的需求彈性。

(四)農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值構(gòu)成的子模型

1．區(qū)片內(nèi)單位面積農(nóng)地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)價(jià)值( Vjs)

農(nóng)地的年凈收益是衡量在一定的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)背景下，農(nóng)地資源的糧食或其他經(jīng)濟(jì)作物的產(chǎn)出能力，是農(nóng)地投入產(chǎn)出的經(jīng)濟(jì)參數(shù)指標(biāo)，綜合反映農(nóng)地自然及社會(huì)質(zhì)量;測(cè)算區(qū)片內(nèi)單位面積農(nóng)地年凈收益是農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值測(cè)算的基礎(chǔ)。農(nóng)地的經(jīng)營(yíng)收益權(quán)是農(nóng)地作為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的基本要素投入農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中獲得收益的權(quán)利，收益的價(jià)值量就是農(nóng)地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)價(jià)值。中國(guó)的農(nóng)地歸屬農(nóng)村集體組織所有，農(nóng)村集體組織是農(nóng)地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)的主體，但農(nóng)民是農(nóng)村集體組織的成員，是農(nóng)地的實(shí)際承包經(jīng)營(yíng)者。國(guó)內(nèi)關(guān)于農(nóng)地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)價(jià)值的估算多是采用靜態(tài)收益還原法［10－11］進(jìn)行的，本文在借鑒國(guó)內(nèi)學(xué)者已有的研究成果基礎(chǔ)上，結(jié)合對(duì)區(qū)片內(nèi)單位面積農(nóng)地年凈收益的估算，運(yùn)用動(dòng)態(tài)收益還原法對(duì)區(qū)片內(nèi)單位面積農(nóng)地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

式中，r 表示農(nóng)地還原率，即以銀行一年期存款利率為基礎(chǔ)，用同期物價(jià)指數(shù)調(diào)整后，再扣除所得稅率的10%后的利率，也可用農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格指數(shù)來修正［12］，后面的價(jià)值估算均用此還原率;m 表示農(nóng)地使用年限，雖然中國(guó)第二輪的土地承包期限為30年，但以后的承包人仍然是農(nóng)民，農(nóng)民會(huì)繼續(xù)獲得農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，所以m →∞; Iyj為區(qū)片內(nèi)單位面積農(nóng)地的年凈收益; ΔIyj表示區(qū)片內(nèi)單位面積農(nóng)地年凈收益每年遞增的額度; Iyj，n－1，Iyj，n－2，Iyj，n－3分別表示區(qū)片內(nèi)前1、2、3年單位面積農(nóng)地的平均年凈收益; Iyz表示區(qū)片內(nèi)單位面積農(nóng)地的年總收入; Cyz表示區(qū)片內(nèi)單位面積農(nóng)地耕種的年總費(fèi)用; ∑C 主要包括種子費(fèi)、肥料費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、農(nóng)膜費(fèi)、水電費(fèi)、農(nóng)機(jī)具購(gòu)置費(fèi)、農(nóng)機(jī)具修理維護(hù)費(fèi)、家庭用工及雇傭工時(shí)折算的人工費(fèi)，為上述各項(xiàng)費(fèi)用之和; Ki表示區(qū)片內(nèi)單位面積播種i 類農(nóng)作物的年產(chǎn)量; Pi表示i 類農(nóng)作物的市場(chǎng)價(jià)格;i 表示在某種耕作制度下，區(qū)片內(nèi)單位面積農(nóng)地年種植的農(nóng)作物;n 表示在某種耕作制度下，區(qū)片內(nèi)單位面積農(nóng)地所種植農(nóng)作物種數(shù)。

需要強(qiáng)調(diào)的是:(1)區(qū)片內(nèi)耕作制度的確定，可以采用實(shí)地調(diào)查法，以區(qū)片內(nèi)行政村為調(diào)查單元，統(tǒng)計(jì)有代表性行政村農(nóng)地類型、農(nóng)作物種類以及各種農(nóng)作物的種植面積和比例;(2)區(qū)片內(nèi)主要農(nóng)作物年產(chǎn)量的確定，一方面調(diào)查區(qū)片內(nèi)統(tǒng)計(jì)部門的歷史數(shù)據(jù)，另一方面，實(shí)地進(jìn)村抽樣調(diào)查農(nóng)戶的收成情況，綜合分析計(jì)算區(qū)片內(nèi)前3年主要農(nóng)作物的年平均產(chǎn)量;(3)區(qū)片內(nèi)主要農(nóng)作物價(jià)格的確定，可通過調(diào)查區(qū)片內(nèi)國(guó)家收購(gòu)牌價(jià)和糧食收購(gòu)企業(yè)的收購(gòu)價(jià)格，在比較兩種價(jià)格的基礎(chǔ)上，計(jì)算平均值，得出主要農(nóng)作物的價(jià)格;(4)由于國(guó)家征收農(nóng)地時(shí)，農(nóng)地所有權(quán)發(fā)生一次性永久轉(zhuǎn)移，所以，在上式中m →∞;(5)考慮到區(qū)片內(nèi)單位面積農(nóng)地年凈收益每年會(huì)有變化，所以運(yùn)用動(dòng)態(tài)收益還原法對(duì)單位面積農(nóng)地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)價(jià)值進(jìn)行估算。

2．區(qū)片內(nèi)單位面積農(nóng)地的社會(huì)保障價(jià)值( Vsb)

農(nóng)地并不單純是一種生產(chǎn)資料，農(nóng)地的用途和功能并不局限于單一的生產(chǎn)性，它還承擔(dān)了一定的社會(huì)保障功能。由于中國(guó)的城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，社會(huì)保障制度在農(nóng)村極為缺失，而1978年開始實(shí)施的家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制給予了農(nóng)民充分的經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓及收益自主權(quán)，使得農(nóng)民的養(yǎng)老、醫(yī)療、就業(yè)等保障單位由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)化為家庭，承包的土地成為了保障農(nóng)民養(yǎng)老、醫(yī)療、就業(yè)的物質(zhì)條件［13］。也就是說，農(nóng)地的社會(huì)保障價(jià)值構(gòu)成涵蓋了生存保障、健康保障、教育保障。王仕菊、黃賢金等學(xué)者認(rèn)為，目前國(guó)家只對(duì)城鎮(zhèn)居民提供大部分社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)，而忽略了農(nóng)村居民，參照國(guó)家為城鎮(zhèn)居民提供的養(yǎng)老保險(xiǎn)金，考慮農(nóng)村與城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)水平的差異，可用農(nóng)村與城鎮(zhèn)居民的收入比進(jìn)行修正，再用土地還原率將其還原來測(cè)算農(nóng)地對(duì)農(nóng)戶的保障價(jià)值［11］。本文在借鑒相關(guān)學(xué)者的研究基礎(chǔ)上，對(duì)其進(jìn)一步加以豐富和完善，建立區(qū)片內(nèi)單位面積農(nóng)地的社會(huì)保障價(jià)值估算模型，具體如下:

其中，Gn表示政府為農(nóng)村居民個(gè)人提供的社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)金; Sa表示區(qū)片內(nèi)人均占有農(nóng)地面積; Rn表示農(nóng)村居民家庭人均收入; Gc表示政府為城鎮(zhèn)居民個(gè)人提供的社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)金; Rc表示城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入; r 表示農(nóng)地還原率。

模型中的區(qū)片內(nèi)人均占有農(nóng)地面積、農(nóng)村居民家庭人均收入、政府為城鎮(zhèn)居民個(gè)人提供的社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)、城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入等數(shù)據(jù)，可通過查閱中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒和被征地區(qū)片所在區(qū)域的統(tǒng)計(jì)年鑒，綜合考慮國(guó)家層面和地區(qū)層面的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等因素，然后計(jì)算得出。

3．區(qū)片內(nèi)單位面積農(nóng)地的區(qū)位價(jià)值( Vqw)

土地的區(qū)位就是土地特定空間位置，土地資源的空間結(jié)構(gòu)和千百年來土地經(jīng)濟(jì)利用的結(jié)果，形成了土地區(qū)位的差異，同時(shí)也形成了各項(xiàng)用地特定的區(qū)位要求［14］。在我國(guó)，由于區(qū)域差異的普遍存在，東、中、西部地區(qū)之間，城鄉(xiāng)之間以及不同的交通條件之下人均收入和生活消費(fèi)水平差別很大。在國(guó)務(wù)院和國(guó)土資源部制定的相關(guān)文件中，提出的統(tǒng)一年產(chǎn)值和區(qū)片綜合地價(jià)更多的是宏觀上的指導(dǎo)，缺少較為詳細(xì)的技術(shù)方法和技術(shù)路線。本文取區(qū)片內(nèi)中心城鎮(zhèn)、交通要道周圍的農(nóng)地為分析對(duì)象，參考《2009 農(nóng)用地分等定級(jí)及耕地后備資源調(diào)查與評(píng)價(jià)技術(shù)規(guī)程指導(dǎo)實(shí)用手冊(cè)》的相關(guān)規(guī)定，以及周生路等學(xué)者關(guān)于土地定級(jí)評(píng)價(jià)的研究［15－16］，通過逆向拓展，定位出被征收農(nóng)地在區(qū)片中的地理位置，在此基礎(chǔ)上，建立修正因素因子指標(biāo)體系估算農(nóng)地的區(qū)位價(jià)值。

式中，fi為修正因素與因子，下面的f1、f2是必須列入的，其他的因素可根據(jù)區(qū)片情況選擇設(shè)立，在此，僅列舉f1～f5作輔助說明。主要如下: f1表示區(qū)片內(nèi)被征農(nóng)地與中心城鎮(zhèn)的相對(duì)距離( r1)，因子具體可設(shè)為r1+ a1，r1+a2，r1+ a3，r1+ a4，r1+ a5等( a1，…，a5分別為超過r1的距離值); f2表示區(qū)片內(nèi)被征農(nóng)地與交通要道的相對(duì)距離( r2)，因子具體可設(shè)為r2+ b1，r2+ b2，r2+ b3，r2+ b4，r2+ b5等( b1，…，b5分別為超過r2的距離值);f3表示區(qū)片內(nèi)公共設(shè)施完善度，因子具體可設(shè)為完善( c1)、較為完善( c2)、一般( c3)、較差( c4)、差( c5)等; f4表示區(qū)片人口密度，因子具體可設(shè)為大( d1)、較大( d2)、一般( d3)、較小( d4)、小( d5)等; f5表示區(qū)片農(nóng)地利用條件，因子具體可設(shè)為利用成本低( e1)、利用成本較低( e2)、利用成本較高( e3)、利用成本高( e4)、利用成本很高( e5)等; ki為修正因素因子的權(quán)重，在［0，1］區(qū)間內(nèi)確定，可以根據(jù)地區(qū)的實(shí)際設(shè)置不同的權(quán)重。

需要注意的是，由于農(nóng)地年凈收益是基礎(chǔ)，所以，區(qū)位價(jià)值通過和農(nóng)地年凈收益的比照來進(jìn)行核算更為便利，也更為可靠。對(duì)上述式子中的相關(guān)因素、因子、權(quán)重的設(shè)置是根據(jù)當(dāng)前征地出現(xiàn)的情況而考量，修正因素、因子間可以設(shè)置不同的權(quán)重，也可以取相同的權(quán)重，但對(duì)權(quán)重更為精確的設(shè)計(jì)和把握有待于進(jìn)一步的研究，特別是類似f3、f4、f5等相關(guān)修正因素的等級(jí)和條件需要具有評(píng)估資質(zhì)的人員進(jìn)行評(píng)估。

4．區(qū)片內(nèi)單位面積農(nóng)地的發(fā)展權(quán)價(jià)值( Vfz)

農(nóng)地發(fā)展權(quán)的基本觀念，就是指土地用途由農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的不同用途使用之權(quán)，是一種發(fā)展農(nóng)用土地的權(quán)利( 力)，從屬于地權(quán)且與土地所有權(quán)并立而單獨(dú)處分的財(cái)產(chǎn)權(quán)。農(nóng)地發(fā)展作為法律意義上的財(cái)產(chǎn)權(quán)，必須具有“正當(dāng)”的權(quán)利( 力)來源，并接受“合法性”檢驗(yàn)［14］。農(nóng)地發(fā)展權(quán)具備下列特征，即它是一種從土地所有權(quán)中分離出來的具有排他性的物權(quán);具有增值性;是一種潛在的權(quán)利，其行使過程具有瞬間性;具有可轉(zhuǎn)移性［17］。法國(guó)、德國(guó)、意大利、加拿大、新加坡、韓國(guó)以及我國(guó)的臺(tái)灣地區(qū)也都陸續(xù)建立了土地發(fā)展權(quán)制度，或類似于土地發(fā)展權(quán)的土地開發(fā)管理制度［18］。目前，雖然中國(guó)法律上并沒有設(shè)立農(nóng)地發(fā)展權(quán)制度，但在實(shí)踐中農(nóng)地發(fā)展權(quán)卻客觀存在。本文在綜合國(guó)內(nèi)學(xué)者已有的研究后認(rèn)為，農(nóng)地發(fā)展權(quán)應(yīng)該歸屬農(nóng)地的承包經(jīng)營(yíng)者農(nóng)民和農(nóng)村集體所有，讓他們?cè)谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，憑借市場(chǎng)機(jī)制使農(nóng)地發(fā)展權(quán)得到交易，分享城市化和工業(yè)化帶來的利益，可建構(gòu)下列模型進(jìn)行估算:

其中，Rj表示區(qū)片內(nèi)單位面積農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的年純收益; Iyj表示區(qū)片內(nèi)單位面積農(nóng)地的年凈收益; r 表示農(nóng)地收益還原率。

5．區(qū)片內(nèi)單位面積農(nóng)地的代際分配價(jià)值( Vd)

資源利用行為具有代際外部性，不僅對(duì)當(dāng)代人產(chǎn)生影響，也對(duì)后代人產(chǎn)生影響，在動(dòng)態(tài)資源和財(cái)富的配置中，由于所有財(cái)富都掌握在當(dāng)代人手中，當(dāng)代人就成為未來幾代人資源和財(cái)富的托管者，資源代際管理的本質(zhì)是實(shí)現(xiàn)資源利用的代際公平。在人類對(duì)農(nóng)地資源的開發(fā)利用過程中，對(duì)農(nóng)地資源的占有和使用代代相繼，每一代人既是農(nóng)地資源的繼承者與使用者，也是資源財(cái)富的轉(zhuǎn)移主體，農(nóng)地資源在代際之間繼承、使用與轉(zhuǎn)移。因此，區(qū)片內(nèi)單位面積農(nóng)地的代際分配價(jià)值可表示為:

式中，λ 表示農(nóng)地資源使用效益系數(shù)，即后代人經(jīng)營(yíng)單位面積農(nóng)地資源的凈收益; Wi表示i 代人從i－1 代人那里繼承的農(nóng)地資源; Wi+1表示i 代人轉(zhuǎn)移給i+1 代人的農(nóng)地資源。需要指出的是，若農(nóng)地資源在代際之間進(jìn)行均衡轉(zhuǎn)移，則無(wú)須探討;如果后代人接手的農(nóng)地小于當(dāng)代人繼承的農(nóng)地面積，即出現(xiàn)了不均衡轉(zhuǎn)移，Wi－ Wi+1之間的差額就是農(nóng)地被轉(zhuǎn)作非農(nóng)化使用的面積數(shù)值。因此，為保證資源代際分配的公平性，區(qū)片內(nèi)后代人得到的單位面積農(nóng)地代際分配價(jià)值應(yīng)為Vd= Vjs+ Vsb，以實(shí)現(xiàn)與農(nóng)地的原始功能價(jià)值對(duì)接。

三、農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的實(shí)證分析

(一)數(shù)據(jù)來源和處理

L 縣地處安徽省中部地區(qū)，2012年完成地區(qū)生產(chǎn)總值80 多億元，城鎮(zhèn)在崗職工平均工資2.55 萬(wàn)元，農(nóng)民人均純收入5078 元。W 鎮(zhèn)位于L 縣的西部，境內(nèi)交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，轄區(qū)人口3.0558 萬(wàn)，國(guó)土面積83 平方公里，其中耕地3.75 萬(wàn)畝，林地1.63 萬(wàn)畝;2012年實(shí)現(xiàn)全鎮(zhèn)生產(chǎn)總值為1.47 億元，工業(yè)增加值3160 萬(wàn)元。2012年，L 縣征地主要集中在地理位置優(yōu)越的W 鎮(zhèn)G 村A、B、C 三個(gè)村民小組。是年A 村民小組農(nóng)業(yè)人口121 人，人均耕地面積1.14 畝，人均收入為4950 元;B 村民小組農(nóng)業(yè)人口108 人，人均耕地面積1.5 畝，人均收入為5260 元;C 村民小組農(nóng)業(yè)人口136 人，人均耕地面積1.67 畝，人均收入為5020 元。征地涉及A、B、C 三個(gè)村民小組的全部農(nóng)地，土地類型涵蓋農(nóng)業(yè)耕地、非農(nóng)業(yè)耕地( 包括水塘等)，農(nóng)業(yè)人口365 人。具體描述見表1 與表2。

表1 L 縣的征地類型與面積 單位:畝

表2 L 縣的征地補(bǔ)償金結(jié)構(gòu) 單位:元/畝

(二)L 縣被征收農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值的測(cè)算

下面運(yùn)用農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估模型對(duì)L 縣的被征收農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值構(gòu)成進(jìn)行分項(xiàng)估算，然后測(cè)算其市場(chǎng)價(jià)值。

1．單位面積農(nóng)地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)價(jià)值

根據(jù)表3，L 縣的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)主要是以種植水稻為主，近三年的農(nóng)作物產(chǎn)量基本比較穩(wěn)定，結(jié)合全國(guó)的耕地成本數(shù)值，得出單位面積農(nóng)地年凈收益Iyj為606.67 元/畝;2012年7月中國(guó)的銀行一年期定期存款利率為3.00%，2012年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)顯示，農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價(jià)格指數(shù)為116.5，那么修正后的農(nóng)地還原率為3.50%。這里，以Iyj的10%比例為ΔIyj參考數(shù)值，可計(jì)算得出單位面積農(nóng)地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)價(jià)值Vjs為17415.06 元/畝。

表3 L 縣的主要農(nóng)作物年產(chǎn)量及價(jià)格

2．單位面積農(nóng)地的社會(huì)保障價(jià)值

結(jié)合2012年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，2011年全國(guó)參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的人數(shù)為28391.3 萬(wàn)人，國(guó)家社會(huì)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)支出費(fèi)用為12764.9 億元，算出國(guó)家為城鎮(zhèn)居民個(gè)人支出的養(yǎng)老保險(xiǎn)為4496.06 元，2011年農(nóng)村居民家庭人均純收入與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的比例為0.32。根據(jù)前文構(gòu)建的測(cè)算方式，計(jì)算出2011年國(guó)家為農(nóng)村居民個(gè)人提供的社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)金為1438.74 元，2012年L 縣W 鎮(zhèn)的人均耕地面積為2.1 畝，結(jié)合農(nóng)地還原率3.50%，可得出2012年L 縣W 鎮(zhèn)的單位面積農(nóng)地社會(huì)保障價(jià)值Vsb為19574.69 元/畝。

3．單位面積農(nóng)地的區(qū)位價(jià)值

L 縣W 鎮(zhèn)的單位面積農(nóng)地區(qū)位價(jià)值估算結(jié)合單位面積年凈收益，同時(shí)運(yùn)用修正因素體系進(jìn)行修正，單位面積農(nóng)地的區(qū)位價(jià)值Vqw= 0.84·Iyj·r－1，再利用農(nóng)地還原率還原，經(jīng)過計(jì)算得出L 縣W 鎮(zhèn)的單位面積農(nóng)地區(qū)位價(jià)值為14560.08 元/畝。

4．單位面積農(nóng)地的發(fā)展權(quán)價(jià)值

經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研和咨詢專業(yè)評(píng)估人士獲悉，W 鎮(zhèn)的農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后年純收益為1286.76 元/畝，代入計(jì)算得出，W 鎮(zhèn)的單位面積農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值為19431.14 元/畝。

5．后代人可得的單位面積農(nóng)地代際分配價(jià)值

L 縣W 鎮(zhèn)的單位面積農(nóng)地代際分配價(jià)值Vd為36989.75 元/畝。

6．L 縣被征收農(nóng)地的市場(chǎng)價(jià)值

在中國(guó)大部分地區(qū)，地方政府征收的農(nóng)地主要是用于不同的項(xiàng)目建設(shè)，且項(xiàng)目建設(shè)所需的用地量基本上能夠征收到位，滿足其用地需要。根據(jù)L 縣的征地情況來看也是如此，所以此處供求因素的修正系數(shù)取1 進(jìn)行計(jì)算，L縣的被征收農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值為:

Vm=(17415.06 +19574.69 +14560.08 +19431.14 +36989.75)×1 =107970.72( 元/畝)

四、結(jié)論與討論

中國(guó)現(xiàn)行農(nóng)地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)既不是農(nóng)地的市場(chǎng)價(jià)格，也不是農(nóng)地的租金，而是以農(nóng)地種植產(chǎn)值代之的補(bǔ)償規(guī)定。隨著農(nóng)業(yè)科技的發(fā)展，現(xiàn)階段主要種植方式之間在產(chǎn)量上差異不大，已體現(xiàn)不出好地與劣地、城市郊區(qū)與非郊區(qū)、發(fā)達(dá)地區(qū)與非發(fā)達(dá)地區(qū)的主要農(nóng)作物的產(chǎn)量差異，即使有差異，差異也是變得越來越小，在征地中以產(chǎn)值為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，就體現(xiàn)不出區(qū)位差異導(dǎo)致的不同土地價(jià)值［19］。在農(nóng)地征收補(bǔ)償中，評(píng)估一個(gè)地區(qū)的市場(chǎng)農(nóng)地價(jià)值應(yīng)該從區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件、區(qū)位條件等方面來進(jìn)行綜合估算。因此，本文構(gòu)建了農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估模型，并運(yùn)用此模型對(duì)安徽省L 縣被征收農(nóng)地的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了測(cè)算，根據(jù)檢驗(yàn)結(jié)果得到的結(jié)論為:L 縣政府部門沒有對(duì)征收地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，只將這片農(nóng)地作為普通的農(nóng)地進(jìn)行征收，忽略了農(nóng)地區(qū)位價(jià)值等重要元素，而農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值是農(nóng)地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的核心成分，所以被征地農(nóng)民的利益流失非常嚴(yán)重。

制度是經(jīng)過持續(xù)重復(fù)的利益博弈而生成的規(guī)則體系，利益決定并支配著制度安排，制度生成不可能脫離利益需求［20］。在征地過程中，政府始終處于主導(dǎo)地位，是規(guī)則的制定者也是實(shí)施者，壟斷著土地市場(chǎng)交易價(jià)格［21］。補(bǔ)償既需要確定被征收土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的價(jià)值，又需考慮如何確定該經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償能夠較全面地彌補(bǔ)財(cái)產(chǎn)權(quán)人的經(jīng)濟(jì)損失，決定對(duì)被征收財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)經(jīng)常與區(qū)分財(cái)產(chǎn)“對(duì)于所有人的價(jià)值”和財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值有關(guān)［22］。中國(guó)絕大多數(shù)被征地農(nóng)民在被征地之前能夠從耕作的土地上汲取生活資料，而被征地以后則失去原有的供給優(yōu)勢(shì)，加上社會(huì)保障制度缺乏和通貨膨脹等因素已令許多被征地農(nóng)民憂心忡忡。雖然L 縣W 鎮(zhèn)被征地的三個(gè)村民組成員也知道自己耕種的農(nóng)地被征收用于非公益性項(xiàng)目建設(shè)，農(nóng)地非農(nóng)化以后會(huì)有更多增值，但囿于村集體組織已被鎮(zhèn)政府“俘獲”和自身知識(shí)水平較低等諸多原因，得到的是政府單方面制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值的測(cè)算只能是空中樓閣。時(shí)至今日，農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估與執(zhí)行仍然是中國(guó)理論界和政府層面必須思考的嚴(yán)峻課題。

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