小產(chǎn)權(quán)房—待解的難題

繡夫

眾所周知，小產(chǎn)權(quán)房是幾十年來形成的一個老大難問題。

深圳試點處理原村民小產(chǎn)權(quán)房

2014年4月，據(jù)《南方都市報》報道，深圳近4億平方米的“違法建筑”—— 大部分為民間俗稱的小產(chǎn)權(quán)房，一小批原村民在補繳地價后將獲“轉(zhuǎn)正”機會。根據(jù)深圳的試點方案，原村民符合“一戶一棟”原則的私房，建筑面積在480平方米以內(nèi)，按申請補繳對應公告基準地價的10%即可轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)的房產(chǎn)證。村民所擁有多棟房屋中的兩棟，符合規(guī)劃的，補繳20%或25%地價以及不同罰款后，也可發(fā)放商品性質(zhì)的房產(chǎn)證（在深圳俗稱紅本）。

對于這一試點方案，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士評論說：“如果是這樣執(zhí)行處理的話，那對小產(chǎn)權(quán)房主來說還真是很好的事，畢竟小產(chǎn)權(quán)房價格較低，補繳25%地價換來正規(guī)身份是非常劃算的?！比欢?，目前試點的處理辦法只針對“原村民”的私房，即指只有本地村民的住房才可以經(jīng)確權(quán)后給予正式的入市資格。所謂確權(quán)，是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘察丈量、審核批準、登記注冊、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項權(quán)利。外來建房的行為仍屬于違法，將受到嚴厲處罰。對此，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出：“即便放開也肯定是逐步的，片面的。畢竟要把小產(chǎn)權(quán)房全部轉(zhuǎn)正，實施可能性不大。所以這個問題耗了很多年，之前也曾發(fā)令根除小產(chǎn)權(quán)房，最后總是不了了之?！?/p>

另一位專家、中國綜合開發(fā)研究院教授宋丁則表示，深圳此次實行的是分類處理，共涉及房地產(chǎn)面積2000萬平米。但其中大部分不能確權(quán)，即便經(jīng)確權(quán)的住宅，也不一定會發(fā)紅本房產(chǎn)證，而原先就符合市場規(guī)定的房屋面積有200萬平方米到300萬平方米，也不能馬上發(fā)紅本。“按現(xiàn)有規(guī)則，即使獲得確權(quán)，不管該棟房屋有多少戶，一棟480平方米以內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房也只能轉(zhuǎn)發(fā)一個房產(chǎn)證，而無法分割?！彼味》Q。

但由于深圳是全國小產(chǎn)權(quán)房面積占全市住宅總面積比例最高的城市之一，這一消息傳出，還是引起了許多人的關(guān)注。

一邊集中拆除，一邊仍在銷售

與此同時，繼去年11月份發(fā)布《堅決遏制違法建設、銷售小產(chǎn)權(quán)房的緊急通知》后，今年我國國土部又先后赴五省（市）督辦小產(chǎn)權(quán)房違法用地查處工作。春節(jié)前，北京、河北石家莊、海南?？诘鹊匾呀?jīng)集中拆除了一批小產(chǎn)權(quán)房，對小產(chǎn)權(quán)房形成“圍剿”之勢。在堅決拆除一批、查處一批、嚴肅追究一批有關(guān)責任人員責任的同時，國土部、住建部進一步表示，要摸清小產(chǎn)權(quán)房的總體情況，提出分類處理建議。

但是據(jù)有關(guān)媒體的報道，今年以來，小產(chǎn)權(quán)房的建設和銷售在一些地方依然屢禁不止。

某報記者年初在調(diào)查北京的小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)時發(fā)現(xiàn)，在違法房地產(chǎn)中介機構(gòu)的推波助瀾下，小產(chǎn)權(quán)房的交易仍然高燒不退，“清理只是暫時的”、“法不責眾”等，成為眾多中介機構(gòu)忽悠買房人的常用說辭。

位于北京市通州區(qū)的某小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)，被業(yè)內(nèi)稱為全國最大的小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)。據(jù)悉，隨著國家清理小產(chǎn)權(quán)房、拆除部分小產(chǎn)權(quán)房的動作加快，該小區(qū)以及周邊不少同類小產(chǎn)權(quán)社區(qū)開始“收斂”，暫停買賣。但某報記者仍然找到一些中介人員在推銷小產(chǎn)權(quán)房。一位中介人員說：“由于近期清理風聲太緊，該小區(qū)的確已經(jīng)不能過戶，但這只是暫時的?！彼嬖V記者，他已經(jīng)在通州土橋一帶做二手房中介多年，“從2007年開始，政府就說要清理小產(chǎn)權(quán)房，但結(jié)果均不了了之。該小區(qū)每逢敏感時期就會停止過戶，但風聲一過，交易過戶仍然依舊?！?/p>

這位中介人員還向記者推薦了該小區(qū)目前在售“最便宜”的一套二手房：“這套房子總價54萬，面積是96平方米，折合單價才5625元/平方米。這位業(yè)主因為已經(jīng)申請到兩限房，急需用錢，所以才著急出售這套小產(chǎn)權(quán)房?！比绻徺I此套小產(chǎn)權(quán)房，需要支付6萬元過戶費，這些費用大多落入中介人員囊中。

而某網(wǎng)站記者近日在河北省邢臺市采訪時發(fā)現(xiàn)，當?shù)氐谋姸嘈‘a(chǎn)權(quán)房依然在建并公然對外銷售，有的甚至還能在銀行辦理按揭貸款。

位于邢臺市橋西區(qū)的某小區(qū)共有12棟樓，678戶居民。2008年，業(yè)主李明貸款購買了該小區(qū)的一套房子。據(jù)他介紹，當初購買房子時，開發(fā)商建立了售樓處，并承諾可以辦理房產(chǎn)證，有的業(yè)主以按揭貸款的形式購買了房子。李明說：“在買房時我們也想看看開發(fā)商的規(guī)劃、用地等相關(guān)手續(xù)，但是他們說都在辦理中?！?/p>

李明等業(yè)主當時認為，既然項目已經(jīng)開工建設，而且這一項目大肆刊登廣告，政府的監(jiān)管部門當時也沒有提出質(zhì)疑，應該不會存在問題。但直到交房3年后，依然無法辦理房產(chǎn)證。他們便將開發(fā)商告上法庭。直到此時，他們才得知，該小區(qū)的用地屬于集體土地，而自己的房子也是小產(chǎn)權(quán)房。

何謂小產(chǎn)權(quán)房？

那么，到底什么樣的房產(chǎn)可以稱為小產(chǎn)權(quán)房呢？小產(chǎn)權(quán)房并不是一個法律上的概念，它是相對于“大產(chǎn)權(quán)”，即具有完全產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)而言的一種約定俗稱的稱謂。一般而言，小產(chǎn)權(quán)房是指建設在農(nóng)村集體土地上，并向集體經(jīng)濟組織以外的成員銷售或者出租的房屋。小產(chǎn)權(quán)房不具備完全產(chǎn)權(quán)，只能獲得當?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)政府的集體土地使用權(quán)證或村民委員會的蓋章證明，無法獲得國家土地、房屋管理部門頒發(fā)的國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證。

比較正式的說法為：小產(chǎn)權(quán)房是指建設在農(nóng)村集體所有土地上的、不符合國家法律法規(guī)和相關(guān)建設程序的、無法獲得國家土地和房管部門頒發(fā)的國有土地使用權(quán)證和（或）房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋或者其他建筑物，包括超出農(nóng)民自身居住需求或與其居住目的無關(guān)的，主要用于出售、出租和經(jīng)營的房屋或者其他建筑物（比如廠房、酒店或其他經(jīng)營場所）。

需要說明的是，農(nóng)民建設在農(nóng)村集體土地上的只供自用的房屋也不屬于小產(chǎn)權(quán)房范疇。本文開頭提到的深圳試點方案，就是針對這部分房屋予以解禁，農(nóng)民只要補繳地價，就可獲得商品房的資格，可以上市交易。

在我國，小產(chǎn)權(quán)房其實是在住房商品化的進程中派生出來的事物。自1998年發(fā)布《國務院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》以來，我國由住房福利制度轉(zhuǎn)變?yōu)橐援a(chǎn)權(quán)私有為主的制度，我國的住房市場化改革進入了深化階段，極大改善了城鎮(zhèn)居民的居住條件。這一住房市場化改革，使我國城鎮(zhèn)居民的住房狀況發(fā)生了顯著的變化，居民的住房面積和住房質(zhì)量均有所提高。我國城市人均建筑面積從1978年的6.7平方米提高到了2011年的32.7平方米。而政府對小產(chǎn)權(quán)房的禁令則是以行政規(guī)定和政策的形式，主要發(fā)布于1999年以后，也就是發(fā)生于我國開始加速城市化、住房市場化和小產(chǎn)權(quán)房大幅增加之后。endprint

我國小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀

我國小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀如何呢？事實上，小產(chǎn)權(quán)房在我國各地以舊城改造、城中村改造、新農(nóng)村建設等名義存在已久，發(fā)展迅猛。即使在國家原建設部、國務院辦公廳分別于2007年6月、12月先后發(fā)布購買小產(chǎn)權(quán)房風險提示和嚴禁違規(guī)開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房、勸禁城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權(quán)房的通知之后，仍有城郊村鎮(zhèn)以各種名義，在集體土地上開發(fā)建設小產(chǎn)權(quán)房。從各地小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展態(tài)勢來看，近年來小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量增長非常迅速。據(jù)全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的數(shù)據(jù)顯示：1995 — 2010年間全國小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計達到7.6億平方米，其中“十一五”時期小產(chǎn)權(quán)房竣工規(guī)模達到2.83億平方米。另據(jù)國土資源部抽樣調(diào)查顯示，目前在北京、天津、成都、西安、武漢、南京、濟南、鄭州、廣州、深圳等地，均已建起大量的小產(chǎn)權(quán)房。因為小產(chǎn)權(quán)房廣義上說屬于非法建筑，且民間有種種說法，所以始終沒有準確的具有權(quán)威性的全國統(tǒng)計數(shù)字。

全國各地的小產(chǎn)權(quán)房的類型是多樣的，根據(jù)開發(fā)建設使用土地的類型，一般可將小產(chǎn)權(quán)房劃分為四種類型：第一，在農(nóng)村宅基地上建設的小產(chǎn)權(quán)房；第二，在農(nóng)村其他建設用地上建設的小產(chǎn)權(quán)房；第三，在荒地上建設的小產(chǎn)權(quán)房；第四，在農(nóng)用地上（例如耕地）建設的小產(chǎn)權(quán)房。

小產(chǎn)權(quán)房的物業(yè)形態(tài)也多種多樣，主要包括：一是占用農(nóng)村集體土地所修建的、用于向非集體成員出售或者出租的普通住宅，也有少量高檔住宅和別墅；二是占用農(nóng)村集體土地所修建的出租或者自營的廠房、賓館、商店等經(jīng)營性場所；三是在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用的建筑。

小產(chǎn)權(quán)房的價格要比同地段的商品房低廉。小產(chǎn)權(quán)房大多數(shù)建設在城市郊區(qū)，且開發(fā)銷售過程中沒有繳納國有土地出讓金（因為不屬于國有土地）和相關(guān)稅費，其開發(fā)成本僅為商品房開發(fā)成本的1/3左右。小產(chǎn)權(quán)房的價格較低，還因為其產(chǎn)權(quán)不受現(xiàn)行法律的保護。

主要有哪些人群購買小產(chǎn)權(quán)房呢？在北京，主要有六類群體購買小產(chǎn)權(quán)房：一是一些手里有土地、旅游等資源的政府官員；二是選擇第二居所的中高收入群體；三是購入房屋用作投資者；四是外地來京初期獲利的生意人或者務工人員；五是普通工薪階層；六是希望有更好居住條件的老年人。在武漢，購買廉價小產(chǎn)權(quán)房的人群并非中低收入家庭，老板、公務員、教師甚至包括律師等中高收入群體是這個灰色市場的交易主體。

購買小產(chǎn)權(quán)房者當然不能取得所謂的“大產(chǎn)證”。由于未辦理國家土地使用證、建設許可證和預售許可證，沒有繳納商品房買賣契稅，沒有在國土房管部門備案，買賣雙方一般只簽訂一份“購房協(xié)議書”，換言之，這樣的小產(chǎn)權(quán)房買賣是國家所不認可的，購買此類房屋的權(quán)益也不受國家法律所保護。

一般來說，小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)配套設施不夠完善。比如在深圳很多小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)里，自來水管接在樓外，從底下一直通往樓頂。從房屋使用成本看，物業(yè)管理費便宜、水電費便宜、采暖費便宜，但交通費相對較高（因為沒有公交配套服務，一般需要自駕車出行）。

盡管如此，這些“小產(chǎn)權(quán)”住宅由于成本低廉，租金也較低，吸引了大量外地農(nóng)村到大城市打工人員租賃。這些外地農(nóng)村打工人員基本上無力負擔大城市商品房的高昂租金，所以城市周邊和城中村的小產(chǎn)權(quán)房客觀上解決了一部分進城務工人員的居住問題。endprint