中國養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的困境及對策建議

柴曉曉

摘 要：養(yǎng)老地產(chǎn)是一項復雜的產(chǎn)業(yè)，涉及房地產(chǎn)、保險、醫(yī)療、旅游等行業(yè)，在中國還處于探索階段，在運作過程中會出現(xiàn)政府扶持不夠，政策不明確具體，融資難、前期資金壓力大，回收期長，運營模式不成熟，后期服務不到位等問題，針對這些問題，提出可借鑒國外成功經(jīng)驗，配合政府政策、規(guī)劃設計先易后難等可行性建議。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；困境；對策

中圖分類號：F840 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）09-0080-02

養(yǎng)老地產(chǎn)是用以養(yǎng)老的地產(chǎn)，是養(yǎng)老服務業(yè)和老年房地產(chǎn)業(yè)這兩個第三產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，具體包括適宜老年人居住的如老年住宅、老年公寓、養(yǎng)老公寓等項目的開發(fā)和經(jīng)營的過程。

一、中國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀

隨著中國人口老齡化的不斷加劇和房地產(chǎn)市場調(diào)控政策趨緊，近年來，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商開始進入養(yǎng)老地產(chǎn)領域。目前，中國的養(yǎng)老地產(chǎn)市場格局基本形成了“房企系”、“保險系”和“央企系”三足鼎立之勢，三類企業(yè)投資額已超過千億元。

據(jù)中國指數(shù)研究院2011年的研究報告統(tǒng)計，超過20%品牌房企進駐養(yǎng)老地產(chǎn)。萬科、綠城、保利等企業(yè)均拋出了養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展計劃。萬科養(yǎng)老產(chǎn)品線基本成型，綠城集團旗下的養(yǎng)老地產(chǎn)項目綠城藍庭，也已向市場推出了70年產(chǎn)權(quán)的頤養(yǎng)公寓。泰康人壽、新華保險、中國太平、中國人壽等多家壽險公司也紛紛布局養(yǎng)老地產(chǎn)市場，全面展開養(yǎng)老地產(chǎn)的投資和運營。據(jù)統(tǒng)計，截至2012年底，“保險系”企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)領域的投資已超500億元。另一投資主力“央企系”，在2013年4月、5月份，中國石化和中國水電在四川、重慶兩個養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資額已達到160億元人民幣。

二、國內(nèi)外典型案例

（一）美國太陽城

美國太陽城是美國較大的老年社區(qū)之一。整個社區(qū)包括“太陽城中心”、“國王之殿”、“湖中之塔”、“庭院”和“阿斯頓花園”以及“自由廣潮”六大居住社區(qū)。每人每年繳納一定費用，就能享受室內(nèi)和室外游泳池、草地保齡球、健身和娛樂中心等設施。

（二）日本港北新城

日本港北新城把老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設計在一個生活社區(qū)內(nèi)，賦予了老年人更多生活層面的可能性。港北新城把老少戶住宅（二代居）、老人專用住宅、養(yǎng)老公寓等鑲嵌在普通住宅中，方便子女照顧。

（三）美國The Terraces

The Terraces是亞利桑那州唯一一個滿足了900多項護理標準的社區(qū)。“陪護”是其最主要的亮點。這里的護士都是最高級別的注冊護士，屬于“保障型”老年住區(qū)。入住率達到82%，每月約有四戶需要更高級別的護理從而升級到更高級別的公寓。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展需重視標準化。

（四）上海親和源

作為養(yǎng)老地產(chǎn)，上海親和源走的是高端路線。如今，這個融居家養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老為一體的養(yǎng)老模式，從園區(qū)設計、收費模式再到運營管理，都已成為國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)運營方面的研究范本。

從商業(yè)模式上來看其營收渠道很簡單，主要是會員卡費和年費。親和源的會員卡分為A、B卡兩種，各占總量的50%。A卡不記名，可繼承，可轉(zhuǎn)讓，有效期與房屋土地的使用年限相同。B卡是記名卡，不可轉(zhuǎn)讓，有效期為十五年。如果老人在親和源沒有住滿十五年，剩余年份的費用將按原價折算退還給家屬，如果居住期超過十五年，超過的部分免費。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的困難和問題

許多企業(yè)在運作養(yǎng)老地產(chǎn)項目時，普遍遇到了較大的瓶頸和障礙。其中，土地高成本、政策不明朗、回收周期長等，成了諸多“攔路虎”。

（一）政府審批復雜艱難

目前政府沒有專門對養(yǎng)老地產(chǎn)項目審批的相關(guān)依據(jù)，現(xiàn)在這類項目都以房地產(chǎn)項目為審批標準，而按照這個標準，就要求開發(fā)商必須規(guī)劃配備足夠的車位。專門用來養(yǎng)老的房子，一般情況下單套面積都不大，但是數(shù)量卻很多，如果按照相關(guān)要求，開發(fā)商就要付出很大的資金修建停車位，可是老年人在這種情況下都不用車，這不僅是各種資源的浪費，也加大了開發(fā)商的資金壓力，但在目前還沒有專門針對養(yǎng)老地產(chǎn)報建規(guī)定的情況下，開發(fā)商也顯得很無奈。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)運營盈利模式不夠成熟

在運營模式上，養(yǎng)老地產(chǎn)除了房子設計更適合老人，更依賴服務和配套設施，不僅要有醫(yī)療、交通等配套設施，還要有精神上的配套設施。目前養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利主要是依靠國外運營服務機構(gòu)在操作，真正成功的較少，目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)領域開發(fā)模式多數(shù)為配建模式。選擇配建模式的開發(fā)商，往往最看重的是項目銷量及資金周轉(zhuǎn)效率，一定程度上忽視了養(yǎng)老服務及運營質(zhì)量，養(yǎng)老需求難以保證。

（三）養(yǎng)老地產(chǎn)融資難，前期資金壓力大

由于需要配套養(yǎng)老設施，在醫(yī)療、家政、護理等方面提供服務，導致了養(yǎng)老地產(chǎn)前期投入高，而以出售服務為目的的項目，資金回籠速度更慢、周期更長，對運營企業(yè)資金壓力更大，融資難度也更明顯。

（四）養(yǎng)老地產(chǎn)后期服務復雜，專業(yè)護理人員缺乏

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個很龐大的產(chǎn)業(yè)鏈，涉及老年護理服務和設施行業(yè)、旅游、金融等領域。僅護理方面，目前國內(nèi)護理人員存在極大缺口，按平均每3位老人需要1個護理員推算，保守估計需要養(yǎng)老護理人員超千萬，而國內(nèi)現(xiàn)有養(yǎng)老護理員僅數(shù)十萬人，在這種情況下，一般的養(yǎng)老地產(chǎn)項目想找專業(yè)人才就顯得很難。

四、對策與建議

養(yǎng)老是時下關(guān)注最高的話題之一，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也是朝陽產(chǎn)業(yè)，無論政府還是企業(yè)都在“摸著石頭過河”，政府支持這個行業(yè)是明確的，企業(yè)在最初階段難免會遇到很多問題，只要各方面加強溝通，相信問題會得以解決。

（一）政府出臺相關(guān)政策細則，指導發(fā)展方向

政府相關(guān)部門盡快研究出臺針對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)執(zhí)行政策細則，以便加快養(yǎng)老項目的建設。政府可以在土地出讓金或者稅費方面進行優(yōu)惠讓利。用地可考慮類似于保障性住房用地的做法定向供應，降低福利養(yǎng)老建設成本。endprint

（二）規(guī)劃設計先易后難，緩解前期壓力

在規(guī)劃設計時，應注意將不同類型的居住產(chǎn)品合理分區(qū)，保證各自的獨立性，避免相互干擾。開發(fā)大規(guī)模綜合型養(yǎng)老社區(qū)時，可考慮分期建設，例如先建設自理型養(yǎng)老住宅和部分服務設施，預留出一定的發(fā)展用地，等到一段時期后，再建設護理型養(yǎng)老公寓及相應的配套設施等。

（三）吸引社會資本，拓展融資渠道

要加快發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，也需要吸引社會資本。通常解決的途徑是吸引基金、信托和投行等金融機構(gòu)進入。最近新增的通過在股權(quán)交易中心掛牌的方式募資的盛泉養(yǎng)老，將有望為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)資本化發(fā)展探路。

（四）企業(yè)配合當?shù)卣?guī)劃，爭取政府支持

通過配合當?shù)卣酿B(yǎng)老發(fā)展規(guī)劃，在土地價格評估方面獲得優(yōu)惠或者爭取地方財政、專項補助資金支持。主要是地方財政、福利彩票公益基金、地方專項補助資金、銀行貸款利率優(yōu)惠等。

（五）借鑒國外成熟經(jīng)驗，提升運營服務能力

“國內(nèi)房企開發(fā)+引進國外運營服務機構(gòu)”成為大多數(shù)房企階段性的嘗試與選擇。國內(nèi)開發(fā)企業(yè)可以學習其經(jīng)驗，在操作過程中一旦成熟就會獨立嘗試，從而推動公司內(nèi)部對于養(yǎng)老地產(chǎn)運營、服務相關(guān)方面逐漸走向成熟。以培育運營服務能力為核心的，積極引入成熟的養(yǎng)老理念、運營體系、護理標準，培育本土化專業(yè)團隊。

五、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展預測與展望

養(yǎng)老地產(chǎn)是時下最熱門的產(chǎn)業(yè)之一，但同時也是最復雜的產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展過程是一個社會體系和社會價值的認定過程，其運營模式還有待進一步挖掘。養(yǎng)老地產(chǎn)具有其特殊性，它與社會保障體系必須緊密結(jié)合。其市場發(fā)展前景也是很廣闊的。路漫漫其修遠兮，需要企業(yè)和政府的努力和配合，才能使中國老年人真正享受老有所養(yǎng)，老有所樂。

參考文獻：

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[責任編輯 陳丹丹]endprint