我國商品房價(jià)格影響因素及調(diào)控政策

摘 要：近年來，房地產(chǎn)業(yè)是集熱度和關(guān)注度與一身的產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始市場化經(jīng)營后，短短十幾年時(shí)間全國商品房均價(jià)上漲近3倍，因此房地產(chǎn)業(yè)成了政府與老百姓關(guān)注的產(chǎn)業(yè)。這樣就有必要對商品房價(jià)格影響因素進(jìn)行研究，并提出房地產(chǎn)調(diào)控政策，以期為政府調(diào)控房地產(chǎn)提供借鑒。

關(guān)鍵詞：商品房價(jià)格；影響因素；調(diào)控政策

一、當(dāng)前我國商品房市場現(xiàn)狀

全國1998年的商品房銷售均價(jià)是2063元/平方米，至2012年更高達(dá)5791元/平方米，大約是1998年的2.8倍。北京、上海、廣州等大型城市的商品房價(jià)格上漲更是快速，以北京為例，2001年的商品房均價(jià)是4128.9元/平方米，至今均價(jià)是4萬元/平方米左右，10年時(shí)間北京房價(jià)上漲了近10倍。

從房價(jià)收入比來看，我國商品房市場從1998年到2012年的平均房價(jià)收入比持續(xù)增加，由2002年的7.20增加至2009年的8.54，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際公認(rèn)的4—6的合理標(biāo)準(zhǔn)。

針對這種狀況，政府從2005年到2007年連續(xù)三年出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策對商品房價(jià)格過高進(jìn)行調(diào)控，但是實(shí)施效果并不理想。雖然經(jīng)歷了2011年房地產(chǎn)市場嚴(yán)厲的調(diào)控政策后，商品房價(jià)格過高得到了一定程度的遏制，可是就整體房地產(chǎn)市場來說，房價(jià)依然很高，老百姓買不起房問題仍然嚴(yán)重，那么究竟什么因素導(dǎo)致商品房價(jià)格過高使得百姓買不起住房？政府又該制定怎樣更有針對性的政策對房地產(chǎn)市場調(diào)控？本文將對這些問題進(jìn)行探究。

二、商品房價(jià)格供給影響因素

1.土地價(jià)格

商品房是建設(shè)在土地上的建筑物，因此土地是商品房形成的基礎(chǔ)。而且土地又是一種很特殊的資源，土地是不可再生的且是稀缺的，這兩個(gè)特性決定商品房的供給是有限的，而商品房的自住需求以及保值增值功能使得商品房的需求處于持續(xù)增長的狀態(tài)，在很長的一段時(shí)間內(nèi)商品房市場都會(huì)處于供小于求的局面。因此土地的有限必然導(dǎo)致開發(fā)商的搶戰(zhàn)，必然引起土地價(jià)格迅速上漲，由于土地是商品房形成的基礎(chǔ)，那么土地價(jià)格也是商品房價(jià)格的重要因素。因此商品房市場必然出現(xiàn)土地價(jià)格攀升商品房價(jià)格上漲這樣一種水漲船高的局面。

2.房屋建筑成本

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和物價(jià)的攀升，建筑材料以及人工成本也出現(xiàn)大幅度上漲，因此房屋建筑成本隨之增加。尤其在一線城市，建筑材料和人工成本都會(huì)高于其他城市，在這些城市的商品房價(jià)格自然更高。

3.房地產(chǎn)市場投資

房地產(chǎn)市場投資一直處于空前高漲狀態(tài)，這不僅僅是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場投資利潤回報(bào)率高，投資收益率高，也還因?yàn)槲覈顿Y渠道過于缺乏。古董、藝術(shù)品的投資不僅需要較高的鑒別技術(shù)而且風(fēng)險(xiǎn)較大，一般的投資者不會(huì)考慮這項(xiàng)投資。一般的投資還有黃金、珠寶首飾的投資，但這些投資品的保值升值空間有限且不易存放，因此也不是很理想的投資渠道。銀行存款，近些年來通貨膨脹快速增加，居民財(cái)富就會(huì)迅速貶值，因此也不是理想的投資渠道。正是基于我國民眾投資渠道過于缺乏，越來越多的資金流向房地產(chǎn)市場，造成房地產(chǎn)市場投資過熱，直接帶動(dòng)房價(jià)迅速攀升。

三、商品房價(jià)格需求影響因素

1.居民的人均可支配收入

從1998年到2007年這一段時(shí)間城鎮(zhèn)居民人均可支配收入有大幅度的提升，比如2001到2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入上漲幅度為100.98%，2007年到2011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入上漲幅度為58.20%。隨著人們的可支配收入增加，沒有房子購房欲望強(qiáng)烈的人以及有房子但仍有購房欲望的人，都會(huì)加入購房大軍，這些都會(huì)增加對商品房的需求。

2.人口總量

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是一線城市，越來越多的人開始從四面八方向這些城市涌來并選擇在此定居，比如北京、上海、廣州等，造成這些城市負(fù)載過重，人口密度過大，這些城市商品房的供應(yīng)總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于城市人口對商品房的需求總量，從而間接抬高了商品房的價(jià)格。人口密度過大，再加上人們對房產(chǎn)的投機(jī)性需求更會(huì)擴(kuò)大供給對于需求的缺口量，對房價(jià)的上漲起到推波助瀾的作用。

四、我國商品房調(diào)控政策

1.改善土地供應(yīng)，控制房屋建筑成本

在房價(jià)上漲過快的地區(qū)，要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量，對于擅自改變房地產(chǎn)用地用途、違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)別墅以及囤地炒地等問題將進(jìn)行嚴(yán)肅處理。此外中央政府要協(xié)調(diào)好和地方的利益關(guān)系，對于大部分的地方政府來說，土地出讓收入是其財(cái)政收入的重頭戲，對土地的壟斷性越強(qiáng)，土地競爭越激烈，地價(jià)就越高，地方政府財(cái)政收入就會(huì)越多。而房價(jià)越高，地價(jià)就越高，顯然地方政府一般不會(huì)特別希望打壓房價(jià)，因此中央政府要協(xié)調(diào)好和地方政府的利益關(guān)系，改善土地供應(yīng)，以達(dá)到控制房價(jià)的目的。此外政府還應(yīng)該穩(wěn)定建筑材料市場的價(jià)格穩(wěn)定，減少房地產(chǎn)市場的生產(chǎn)成本，政府可以利用各種政策和措施擠壓房地產(chǎn)市場開發(fā)的利潤空間，使其保持在一個(gè)合理有限的范圍內(nèi)，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場房屋竣工造價(jià)的平穩(wěn)性。

2.提高居民的可支配收入并增加投資渠道

我國從2001年一直到2011年的全國房價(jià)收入比幾乎都大于7，有些年份甚至達(dá)到大于8，這些都遠(yuǎn)高于國際公認(rèn)的合理的4-6的房價(jià)收入比。這充分說明我國的房價(jià)增長速度過快，城鎮(zhèn)居民可支配收入雖有增加，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房價(jià)的增長速度。因此急需切實(shí)采取有效措施來增加我國居民的可支配收入來穩(wěn)定房價(jià)收入比。增加居民可支配收入這樣做的目的并不單單是為了穩(wěn)定房價(jià)收入比，還可以使居民的貨幣財(cái)富真正增加的同時(shí)，滿足了人們對于房屋這一必需品的要求，使房產(chǎn)成為生活的次要品，使人們不再以空前的熱情追逐房產(chǎn)。由于我國民眾投資渠道過于缺乏，越來越多的資金流向房地產(chǎn)市場，造成房地產(chǎn)市場投資過熱，直接帶動(dòng)房價(jià)迅速攀升，因此應(yīng)該增加我國投資效果比較好的渠道，抑制房地產(chǎn)市場投資過熱，以達(dá)到調(diào)控房價(jià)的目的。

3.穩(wěn)定人口總量并增加保障房建設(shè)

為了穩(wěn)定房價(jià)可以選擇穩(wěn)定人口總量，縮小供給對于需求的缺口總量；限制非本市居民對本城市房產(chǎn)的多套購置，增加本城市的保障性住房建設(shè)和安居工程建設(shè)，為本市居民提供更多更可靠地選擇，這一方面可以作為商品房的替代品，間接調(diào)控房價(jià)，另一方面也可以解決部分民生問題，使大部分市民住有所居，實(shí)現(xiàn)社會(huì)的穩(wěn)定。

4.征收房產(chǎn)稅

當(dāng)前市場環(huán)境條件下，投機(jī)性需求占據(jù)商品房市場購買的比例很大，這一方面間接抬高了銷售價(jià)格，另一方面造成需求對于供給的更大的缺口，這都引起商品房價(jià)格的迅速攀升，因此合理征收房產(chǎn)稅，增加對本市居民新購第二套及以上住房和非本市居民新購住房的房產(chǎn)稅征收額度可以在相當(dāng)大的程度上抑制投機(jī)性需求，可以彌補(bǔ)部分商品房供給對于需求的缺口，一定程度遏制商品房價(jià)格的高漲。

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作者簡介：王亞麗，廣東財(cái)經(jīng)大學(xué)在讀碩士研究生。endprint