省域房地產(chǎn)開發(fā)綜合評價與時空差異研究

夏春光+張英佳+李雪銘

內(nèi)容摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國事關(guān)民生的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的均衡健康發(fā)展已經(jīng)成為普遍社會輿論和我國政府重要工作內(nèi)容及目標之一，各級政府都在對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控和管理。本文以房產(chǎn)投資、房產(chǎn)建設(shè)、房企情況、房企土地購置、房產(chǎn)銷售5個一級指標，20個二級指標構(gòu)建了我國各省房產(chǎn)開發(fā)綜合評價體系，運用熵值法對我國31個省及直轄市（香港、澳門與臺灣除外）在1998年、2003年、2008年和2011年4個時間斷面的房地產(chǎn)開發(fā)和時空差異變化進行了分析。結(jié)果表明：一是中國房地產(chǎn)開發(fā)整體水平不高，但在逐步提升，31個省份及直轄市房地產(chǎn)開發(fā)得分差值逐步縮小，各省市排名基本保持在一定范圍上下浮動；二是31個省份及直轄市房地產(chǎn)開發(fā)級別差異明顯，房地產(chǎn)開發(fā)強度大的一級省市比率逐步增加，開發(fā)強度較弱的四級省市始終占比較大；三是房地產(chǎn)開發(fā)時空差異顯著，呈現(xiàn)出與經(jīng)濟發(fā)展水平相似的從東部到中西部遞減的地帶性空間分布特征。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 評價 時空差異 省域

引言

房地產(chǎn)業(yè)是人們的基本生存資料，同時也是帶有明顯投資性質(zhì)的商品。房地產(chǎn)在選址過程中對土地資源和區(qū)位較為敏感，在開發(fā)與消費環(huán)節(jié)對資金的要求也較高，因此具有明顯的地域差異性市場特征。部分地區(qū)房產(chǎn)開發(fā)過熱，房價上漲過快，人們住房可支付性下降；有些地區(qū)因房產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃與建設(shè)不合理，出現(xiàn)了空置率極高的新城或鬼城；還有部分地區(qū)爭取房產(chǎn)投資資金不足，居民居住環(huán)境得不到應(yīng)有的改善，這種房地產(chǎn)地域差異性正逐步受到我國政府以及學(xué)者的關(guān)注與研究。要想保持我國重要支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，就要保證我國房地產(chǎn)在各省市協(xié)調(diào)、合理、科學(xué)發(fā)展，因此對我國各省直轄市的房地產(chǎn)發(fā)展狀況進行綜合評價以及探討其時空發(fā)展格局有重要的實踐指導(dǎo)意義。

地理學(xué)科在對房地產(chǎn)進行研究時主要側(cè)重于城市尺度，如城市內(nèi)部房價空間分布規(guī)律、城市住房空間結(jié)構(gòu)及其分異規(guī)律、以及探討城市交通、綠地、商業(yè)對房地產(chǎn)發(fā)展的影響，較少研究房地產(chǎn)綜合評價。施金亮等（2005）采用模糊綜合評價法對上海松江房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況進行了綜合評價；劉貴文等（2010）對全國31個大中城市進行評價，并利用聚類分析將研究城市分為5個層級。朱紅偉（2005）、王寧（2010）等均以因子分析法分別對2003年我國35個大型城市、2008 年安徽的17個市或地區(qū)以及2009年我國的35個大型城市的房地產(chǎn)發(fā)展情況進行綜合評價。

上述研究或針對某一年的房產(chǎn)開發(fā)做出評價，或者是針對某一地區(qū)的時間序列數(shù)據(jù)做出評價，研究尺度上較少涉及跨時空差異分析的全國尺度綜合評價，僅胡日東（2011）從房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的角度對2005-2009年全國31個省市的房地產(chǎn)發(fā)展水平進行綜合評價，但卻得出了在全國 31個省市中遼寧房地產(chǎn)發(fā)展水平綜合得分墊底、上海倒數(shù)第六值得商榷的結(jié)論。因此本文以房產(chǎn)投資、房產(chǎn)建設(shè)、房企情況、房企土地購置、房產(chǎn)銷售5個一級指標，20個二級指標構(gòu)建了我國各省房產(chǎn)開發(fā)綜合評價體系，運用熵值法對我國31個省及直轄市（香港、澳門與臺灣除外）在1998年、2003年、2008年和2011年4個時間斷面的房地產(chǎn)開發(fā)和時空差異變化進行了分析。以期對我國房地產(chǎn)開發(fā)進行科學(xué)合理準確的綜合評價與時空差異分析。

指標體系、研究方法與數(shù)據(jù)來源

（一）房地產(chǎn)綜合指標體系的構(gòu)建

房地產(chǎn)綜合指標體系的構(gòu)建既要能客觀有效地反映我國房地產(chǎn)開發(fā)的強度，又要能顯示出房產(chǎn)開發(fā)的基本特征和主要內(nèi)容。遵循指標選取的可比性、全面性、科學(xué)性、可操作性的原則，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)過程選取房地產(chǎn)資金投資、房地產(chǎn)土地購置、房產(chǎn)建設(shè)、房產(chǎn)銷售，并加入房企基本情況建立了我國房地產(chǎn)發(fā)展的二級分級指標體系（見表1）。該指標體系包括5個一級指標和20個二級指標。

（二）研究方法

熵是源于熱力學(xué)的一個物理概念，后由申農(nóng)（C E Shannon）引入信息論，熵值法能夠克服人為確定權(quán)重的主觀性以及多指標變量間信息的重疊，現(xiàn)已廣泛運用于社會經(jīng)濟等研究領(lǐng)域。熵值法能夠深刻地反映出指標信息熵值的效用價值，所給出的指標權(quán)重值比層次分析法和專家經(jīng)驗評估法有更高的可信度，適合對多元指標進行綜合評價，其計算步驟為：

第一，設(shè)有m項待評價城市，n項評價指標，形成原始指標數(shù)據(jù)矩陣X={xij}m×n（0≤i≤m，0≤j≤n），則xij為第i個城市第j個指標的指標值。

第二，由于不同評價指標有不同的量綱以及數(shù)量級的差別，需要對數(shù)據(jù)進行標準化處理。

對于正向指標：

（1）

對于逆向指標：

（2）

處理后指標數(shù)值范圍在[0-1]之間。xij表示第j項指標的第i個觀測值，xij′表示經(jīng)標準化處理后的指標值；yij′的取值方式與xij的方式相同。

第三，設(shè)有m個指標n個被評價地市，計算第j指標的熵值ej。

（3）

其中k為常數(shù)k=1/lnm，第i個地市第j項指標的比重，0≤fij≤1。

第四，第j項指標的權(quán)重wj。

（4）

其中dj=1-ej，某項指標的信息效用價值取決于該指標的信息熵ej與1之間的差值，它的值直接影響權(quán)重的大小，信息效用值越大，對評價的重要性就越大，權(quán)重也越大。

第五，計算每個省份（直轄市）的評價值。

（三）數(shù)據(jù)來源

本文數(shù)據(jù)均來自《1999年中國統(tǒng)計年鑒》、《2004年中國統(tǒng)計年鑒》、《2009年中國統(tǒng)計年鑒》、《2012年中國統(tǒng)計年鑒》。因年代跨度大，統(tǒng)計數(shù)據(jù)逐步完善，1998年與2003年有部分指標缺省。其中1998年和2003年均缺少“房屋竣工價值”、“住宅銷售套數(shù)合計”統(tǒng)計，本文使用“個人購買商品住宅”替代“住宅銷售套數(shù)合計”，1998年還缺少關(guān)于房地產(chǎn)土地購買的相關(guān)統(tǒng)計，即：待開發(fā)土地面積（平方米）、本年土地購置面積（平方米）、本年土地成交價款（元）、土地購置費用（元）。endprint

中國省域房地產(chǎn)綜合評價與時空差異分析

根據(jù)以上指標體系和數(shù)學(xué)方法，計算中國31個省份和直轄市（香港、澳門、臺灣因數(shù)據(jù)原因除外）在1998年、2003 年、2008年和2011年的房地產(chǎn)開發(fā)綜合得分（結(jié)果歸一化處理），并對中國省際房地產(chǎn)發(fā)展和時空差異變化進行了分析。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)整體水平提升且省際間差距縮小

從表2可以看出，我國31個省及直轄市房地產(chǎn)開發(fā)綜合得分基本上逐年提高。通過進一步計算得到了中國大陸1998-2011年房地產(chǎn)開發(fā)平均值（見表3）。從平均值可以看出在4個時間斷面上，每年平均值都有所提升，其中2003年到1998年增長率為42.20%，平均年增長率為8.44%；2008年到2003年增長率為41.92%，平均年增長率為8.38%，2011年到2008年增長率為22.90%，年增長率為7.63%。

變異系數(shù)是衡量組內(nèi)各值相對差異的統(tǒng)計量，通常用來比較不同組別數(shù)據(jù)離散程度的大小，不受單位以及平均數(shù)的限制，一組數(shù)據(jù)變異系統(tǒng)越大，表明組內(nèi)分異程度越大，越小則組內(nèi)分異程度越小，得分值分布越均衡。通過計算得出（見表3）中國大陸房產(chǎn)開發(fā)變異系數(shù)從1998年到2011年呈現(xiàn)出逐年縮小的態(tài)勢，說明省際間房產(chǎn)開發(fā)的差距減小。

（二）各省市房地產(chǎn)開發(fā)水平級別差異明顯

采用標準差分級測度計算公式，其中xij為各省市得分，MN為平均數(shù)，SD為標準差。可把中國31個省及直轄市房地產(chǎn)發(fā)展狀況進行分級：D≥1為房地產(chǎn)發(fā)展最高省市、0≤D<1為房產(chǎn)開發(fā)較高二級省市、0

在4 個時間斷面上，房地產(chǎn)開發(fā)水平最高的一級省市，1998年僅上海和北京兩個直轄市，2003年和2008年也僅增加天津市，2011年增至7個，一級省市雖然數(shù)量較少，但得分卻遠高于其他省份，一級省市1998年至2011年的評價分為6.559，為二級省市平均分2.572的2.55倍，三級省市1.420的4.62倍，四級省市0.814的8.06倍；與之相反的是二級和三級省市數(shù)量卻在波動中逐漸減少，而二級省市的平均分也為三級城市的1.81倍，三級省市則是四級省市的1.74倍；四級省市數(shù)量總體較為龐大，穩(wěn)定在50%左右。由此可見中國各省市房地產(chǎn)開發(fā)水平級別差異明顯。

（三）中國大陸房地產(chǎn)開發(fā)空間基本格局

中國大陸房產(chǎn)開發(fā)空間差異顯著（見圖1），中國大陸1998-2011年房產(chǎn)開發(fā)整體格局以中低級別為主，中低級別的三級與四級省市廣泛分布于我國的中西部。二級省市則多為東部沿海的江蘇省、浙江省、福建省、廣東省、遼寧省等，隨著西部大開發(fā)的推進，重慶市、內(nèi)蒙古自治區(qū)、寧夏自治區(qū)也逐步晉升為二級省市。房產(chǎn)開發(fā)一級省市1998-2008年全部為我國直轄市，2011年增加的一級省市東部沿海有遼寧省、海南省，中西部有重慶市和寧夏區(qū)?？傮w來說，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)水平整體級別高，無論在一、二級城市的絕對數(shù)量還是在區(qū)域內(nèi)部的比重上都是最高的；中部和西部地區(qū)以三、四級為主；呈現(xiàn)出與經(jīng)濟發(fā)展相似的從東部到中西部遞減的地帶性空間分布特征。

（四）1998-2011年中國大陸房地產(chǎn)開發(fā)的變化過程

一級省市在1998-2008年十年間較為穩(wěn)定，從最初的北京市、上海市僅增加了天津市，而到2011年則增加遼寧省、海南省、重慶市、寧夏區(qū)。遼寧省在我國東北振興、環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)以及遼寧五點一線等戰(zhàn)略影響下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為迅猛，升級為一級省市；海南島隨著2010年1月4日國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于推進海南國際旅游島的建設(shè)發(fā)展的若干意見》的頒布，房地產(chǎn)行業(yè)突飛猛進；重慶則是在1997年升格為直轄市后，房地產(chǎn)行業(yè)逐步提升；寧夏作為塞上江南，是我國西部大開發(fā)的典型代表，西北地區(qū)的橋頭堡。

二級城市多年來為東部沿海的浙江、江蘇、福建、廣東、遼寧省等。2008年后內(nèi)蒙古加入二級城市，這與內(nèi)蒙古的經(jīng)濟發(fā)展等因素息息相關(guān)。2011年廣東省從二級省市降為三級省市，這與廣東省為外貿(mào)大省，受到2008年金融危機的影響，同時不能忽視部分產(chǎn)業(yè)向中國內(nèi)陸以及江浙一帶轉(zhuǎn)移的因素。青海則因為旅游的升溫以及柴達木高新開發(fā)區(qū)的建設(shè)，使得房產(chǎn)開發(fā)跨入二級省市。

三四級省市是我國中西部的絕大部分省市自治區(qū)，三級省市房產(chǎn)開發(fā)平均值從1998年的0.531發(fā)展到2011年的2.220，增長了4.181倍；四級省市房產(chǎn)開發(fā)平均值從1998年的0.261發(fā)展到2011年的1.510，增長了5.785倍，雖然這些省市房地產(chǎn)開發(fā)得到了長足的進展，卻未有突破性發(fā)展，從全國范圍來看，仍然處于發(fā)展水平較弱的地區(qū)。

結(jié)論與討論

中國大陸房地產(chǎn)開發(fā)整體水平在逐步提高，其中內(nèi)蒙古自治區(qū)、海南省、遼寧省、重慶市以及寧夏自治區(qū)是提高速度最快的省份。省際差距正在逐漸縮小，各省份排名基本保持在一定范圍內(nèi)上下浮動。

中國大陸房地產(chǎn)開發(fā)水平級別差異明顯，一級省份比重逐步增大，從1998年的2個增至7個，且綜合水平遠遠高于其他省市自治區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展水平較弱的四級省份所占比重始終較大，說明中國大部分房地產(chǎn)開發(fā)水平還處于較低發(fā)展水平。

中國房地產(chǎn)開發(fā)水平空間差異顯著。東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)水平整體級別高，無論在一、二級城市的絕對數(shù)量還是在區(qū)域內(nèi)部的比重上都是最高的；中部和西部地區(qū)以三、四級為主；呈現(xiàn)出與經(jīng)濟發(fā)展相似的從東部到中西部遞減的地帶性空間分布特征。

本研究還需要在以下幾個方面深入探討：一是部分指標由于數(shù)據(jù)資料獲取難度較大，指標體系還不夠完整，影響了結(jié)論的深度和應(yīng)用廣度，因此還需要對所建立的指標體系做進一步的完善。二是本文只是分析了中國各省及直轄市城市的房地產(chǎn)開發(fā)水平，沒有涉及到城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的狀況，研究范圍有待于進一步擴展。三是由于認識的局限和研究水平的限制，不能對中國房地產(chǎn)開發(fā)水平有全面、深刻的認識和理解，希望能在后續(xù)研究中進一步深化。

參考文獻：

1.施金亮，楊俊.上海松江房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況模糊綜合評價[J].上海大學(xué)學(xué)報（自然科學(xué)版），2005（2）

2.劉貴文，賀玲，周滔.中國城市房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿υu價—基于時序多指標綜合評價方法[J].科技進步與對策，2010（19）

3.朱紅偉.因子分析在房地產(chǎn)綜合評價中的運用[J].數(shù)理統(tǒng)計與管理，2005（7）

4.王寧，李慧民，譚嘯等. 基于因子與聚類分析的中國大城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展評價[J].西安建筑科技大學(xué)學(xué)報（自然科學(xué)版），2010（4）

5.楊存典，張雁.商洛市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的綜合評價[J].北方經(jīng)濟，2010（7）

6.陳曉川，楊海艷.中國各省域房地產(chǎn)開發(fā)水平綜合評價研究[J].商業(yè)評論，2009（1）

7.胡日東，李穎.我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的綜合評價—基于動態(tài)因子分析法[J].經(jīng)濟地理，2011，31

中國省域房地產(chǎn)綜合評價與時空差異分析

根據(jù)以上指標體系和數(shù)學(xué)方法，計算中國31個省份和直轄市（香港、澳門、臺灣因數(shù)據(jù)原因除外）在1998年、2003 年、2008年和2011年的房地產(chǎn)開發(fā)綜合得分（結(jié)果歸一化處理），并對中國省際房地產(chǎn)發(fā)展和時空差異變化進行了分析。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)整體水平提升且省際間差距縮小

從表2可以看出，我國31個省及直轄市房地產(chǎn)開發(fā)綜合得分基本上逐年提高。通過進一步計算得到了中國大陸1998-2011年房地產(chǎn)開發(fā)平均值（見表3）。從平均值可以看出在4個時間斷面上，每年平均值都有所提升，其中2003年到1998年增長率為42.20%，平均年增長率為8.44%；2008年到2003年增長率為41.92%，平均年增長率為8.38%，2011年到2008年增長率為22.90%，年增長率為7.63%。

變異系數(shù)是衡量組內(nèi)各值相對差異的統(tǒng)計量，通常用來比較不同組別數(shù)據(jù)離散程度的大小，不受單位以及平均數(shù)的限制，一組數(shù)據(jù)變異系統(tǒng)越大，表明組內(nèi)分異程度越大，越小則組內(nèi)分異程度越小，得分值分布越均衡。通過計算得出（見表3）中國大陸房產(chǎn)開發(fā)變異系數(shù)從1998年到2011年呈現(xiàn)出逐年縮小的態(tài)勢，說明省際間房產(chǎn)開發(fā)的差距減小。

（二）各省市房地產(chǎn)開發(fā)水平級別差異明顯

采用標準差分級測度計算公式，其中xij為各省市得分，MN為平均數(shù)，SD為標準差?？砂阎袊?1個省及直轄市房地產(chǎn)發(fā)展狀況進行分級：D≥1為房地產(chǎn)發(fā)展最高省市、0≤D<1為房產(chǎn)開發(fā)較高二級省市、0

在4 個時間斷面上，房地產(chǎn)開發(fā)水平最高的一級省市，1998年僅上海和北京兩個直轄市，2003年和2008年也僅增加天津市，2011年增至7個，一級省市雖然數(shù)量較少，但得分卻遠高于其他省份，一級省市1998年至2011年的評價分為6.559，為二級省市平均分2.572的2.55倍，三級省市1.420的4.62倍，四級省市0.814的8.06倍；與之相反的是二級和三級省市數(shù)量卻在波動中逐漸減少，而二級省市的平均分也為三級城市的1.81倍，三級省市則是四級省市的1.74倍；四級省市數(shù)量總體較為龐大，穩(wěn)定在50%左右。由此可見中國各省市房地產(chǎn)開發(fā)水平級別差異明顯。

（三）中國大陸房地產(chǎn)開發(fā)空間基本格局

中國大陸房產(chǎn)開發(fā)空間差異顯著（見圖1），中國大陸1998-2011年房產(chǎn)開發(fā)整體格局以中低級別為主，中低級別的三級與四級省市廣泛分布于我國的中西部。二級省市則多為東部沿海的江蘇省、浙江省、福建省、廣東省、遼寧省等，隨著西部大開發(fā)的推進，重慶市、內(nèi)蒙古自治區(qū)、寧夏自治區(qū)也逐步晉升為二級省市。房產(chǎn)開發(fā)一級省市1998-2008年全部為我國直轄市，2011年增加的一級省市東部沿海有遼寧省、海南省，中西部有重慶市和寧夏區(qū)。總體來說，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)水平整體級別高，無論在一、二級城市的絕對數(shù)量還是在區(qū)域內(nèi)部的比重上都是最高的；中部和西部地區(qū)以三、四級為主；呈現(xiàn)出與經(jīng)濟發(fā)展相似的從東部到中西部遞減的地帶性空間分布特征。

（四）1998-2011年中國大陸房地產(chǎn)開發(fā)的變化過程

一級省市在1998-2008年十年間較為穩(wěn)定，從最初的北京市、上海市僅增加了天津市，而到2011年則增加遼寧省、海南省、重慶市、寧夏區(qū)。遼寧省在我國東北振興、環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)以及遼寧五點一線等戰(zhàn)略影響下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為迅猛，升級為一級省市；海南島隨著2010年1月4日國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于推進海南國際旅游島的建設(shè)發(fā)展的若干意見》的頒布，房地產(chǎn)行業(yè)突飛猛進；重慶則是在1997年升格為直轄市后，房地產(chǎn)行業(yè)逐步提升；寧夏作為塞上江南，是我國西部大開發(fā)的典型代表，西北地區(qū)的橋頭堡。

二級城市多年來為東部沿海的浙江、江蘇、福建、廣東、遼寧省等。2008年后內(nèi)蒙古加入二級城市，這與內(nèi)蒙古的經(jīng)濟發(fā)展等因素息息相關(guān)。2011年廣東省從二級省市降為三級省市，這與廣東省為外貿(mào)大省，受到2008年金融危機的影響，同時不能忽視部分產(chǎn)業(yè)向中國內(nèi)陸以及江浙一帶轉(zhuǎn)移的因素。青海則因為旅游的升溫以及柴達木高新開發(fā)區(qū)的建設(shè)，使得房產(chǎn)開發(fā)跨入二級省市。

三四級省市是我國中西部的絕大部分省市自治區(qū)，三級省市房產(chǎn)開發(fā)平均值從1998年的0.531發(fā)展到2011年的2.220，增長了4.181倍；四級省市房產(chǎn)開發(fā)平均值從1998年的0.261發(fā)展到2011年的1.510，增長了5.785倍，雖然這些省市房地產(chǎn)開發(fā)得到了長足的進展，卻未有突破性發(fā)展，從全國范圍來看，仍然處于發(fā)展水平較弱的地區(qū)。

結(jié)論與討論

中國大陸房地產(chǎn)開發(fā)整體水平在逐步提高，其中內(nèi)蒙古自治區(qū)、海南省、遼寧省、重慶市以及寧夏自治區(qū)是提高速度最快的省份。省際差距正在逐漸縮小，各省份排名基本保持在一定范圍內(nèi)上下浮動。

中國大陸房地產(chǎn)開發(fā)水平級別差異明顯，一級省份比重逐步增大，從1998年的2個增至7個，且綜合水平遠遠高于其他省市自治區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展水平較弱的四級省份所占比重始終較大，說明中國大部分房地產(chǎn)開發(fā)水平還處于較低發(fā)展水平。

中國房地產(chǎn)開發(fā)水平空間差異顯著。東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)水平整體級別高，無論在一、二級城市的絕對數(shù)量還是在區(qū)域內(nèi)部的比重上都是最高的；中部和西部地區(qū)以三、四級為主；呈現(xiàn)出與經(jīng)濟發(fā)展相似的從東部到中西部遞減的地帶性空間分布特征。

本研究還需要在以下幾個方面深入探討：一是部分指標由于數(shù)據(jù)資料獲取難度較大，指標體系還不夠完整，影響了結(jié)論的深度和應(yīng)用廣度，因此還需要對所建立的指標體系做進一步的完善。二是本文只是分析了中國各省及直轄市城市的房地產(chǎn)開發(fā)水平，沒有涉及到城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的狀況，研究范圍有待于進一步擴展。三是由于認識的局限和研究水平的限制，不能對中國房地產(chǎn)開發(fā)水平有全面、深刻的認識和理解，希望能在后續(xù)研究中進一步深化。

參考文獻：

1.施金亮，楊俊.上海松江房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況模糊綜合評價[J].上海大學(xué)學(xué)報（自然科學(xué)版），2005（2）

2.劉貴文，賀玲，周滔.中國城市房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿υu價—基于時序多指標綜合評價方法[J].科技進步與對策，2010（19）

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4.王寧，李慧民，譚嘯等. 基于因子與聚類分析的中國大城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展評價[J].西安建筑科技大學(xué)學(xué)報（自然科學(xué)版），2010（4）

5.楊存典，張雁.商洛市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的綜合評價[J].北方經(jīng)濟，2010（7）

6.陳曉川，楊海艷.中國各省域房地產(chǎn)開發(fā)水平綜合評價研究[J].商業(yè)評論，2009（1）

7.胡日東，李穎.我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的綜合評價—基于動態(tài)因子分析法[J].經(jīng)濟地理，2011，31

中國省域房地產(chǎn)綜合評價與時空差異分析

根據(jù)以上指標體系和數(shù)學(xué)方法，計算中國31個省份和直轄市（香港、澳門、臺灣因數(shù)據(jù)原因除外）在1998年、2003 年、2008年和2011年的房地產(chǎn)開發(fā)綜合得分（結(jié)果歸一化處理），并對中國省際房地產(chǎn)發(fā)展和時空差異變化進行了分析。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)整體水平提升且省際間差距縮小

從表2可以看出，我國31個省及直轄市房地產(chǎn)開發(fā)綜合得分基本上逐年提高。通過進一步計算得到了中國大陸1998-2011年房地產(chǎn)開發(fā)平均值（見表3）。從平均值可以看出在4個時間斷面上，每年平均值都有所提升，其中2003年到1998年增長率為42.20%，平均年增長率為8.44%；2008年到2003年增長率為41.92%，平均年增長率為8.38%，2011年到2008年增長率為22.90%，年增長率為7.63%。

變異系數(shù)是衡量組內(nèi)各值相對差異的統(tǒng)計量，通常用來比較不同組別數(shù)據(jù)離散程度的大小，不受單位以及平均數(shù)的限制，一組數(shù)據(jù)變異系統(tǒng)越大，表明組內(nèi)分異程度越大，越小則組內(nèi)分異程度越小，得分值分布越均衡。通過計算得出（見表3）中國大陸房產(chǎn)開發(fā)變異系數(shù)從1998年到2011年呈現(xiàn)出逐年縮小的態(tài)勢，說明省際間房產(chǎn)開發(fā)的差距減小。

（二）各省市房地產(chǎn)開發(fā)水平級別差異明顯

采用標準差分級測度計算公式，其中xij為各省市得分，MN為平均數(shù)，SD為標準差。可把中國31個省及直轄市房地產(chǎn)發(fā)展狀況進行分級：D≥1為房地產(chǎn)發(fā)展最高省市、0≤D<1為房產(chǎn)開發(fā)較高二級省市、0

在4 個時間斷面上，房地產(chǎn)開發(fā)水平最高的一級省市，1998年僅上海和北京兩個直轄市，2003年和2008年也僅增加天津市，2011年增至7個，一級省市雖然數(shù)量較少，但得分卻遠高于其他省份，一級省市1998年至2011年的評價分為6.559，為二級省市平均分2.572的2.55倍，三級省市1.420的4.62倍，四級省市0.814的8.06倍；與之相反的是二級和三級省市數(shù)量卻在波動中逐漸減少，而二級省市的平均分也為三級城市的1.81倍，三級省市則是四級省市的1.74倍；四級省市數(shù)量總體較為龐大，穩(wěn)定在50%左右。由此可見中國各省市房地產(chǎn)開發(fā)水平級別差異明顯。

（三）中國大陸房地產(chǎn)開發(fā)空間基本格局

中國大陸房產(chǎn)開發(fā)空間差異顯著（見圖1），中國大陸1998-2011年房產(chǎn)開發(fā)整體格局以中低級別為主，中低級別的三級與四級省市廣泛分布于我國的中西部。二級省市則多為東部沿海的江蘇省、浙江省、福建省、廣東省、遼寧省等，隨著西部大開發(fā)的推進，重慶市、內(nèi)蒙古自治區(qū)、寧夏自治區(qū)也逐步晉升為二級省市。房產(chǎn)開發(fā)一級省市1998-2008年全部為我國直轄市，2011年增加的一級省市東部沿海有遼寧省、海南省，中西部有重慶市和寧夏區(qū)?？傮w來說，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)水平整體級別高，無論在一、二級城市的絕對數(shù)量還是在區(qū)域內(nèi)部的比重上都是最高的；中部和西部地區(qū)以三、四級為主；呈現(xiàn)出與經(jīng)濟發(fā)展相似的從東部到中西部遞減的地帶性空間分布特征。

（四）1998-2011年中國大陸房地產(chǎn)開發(fā)的變化過程

一級省市在1998-2008年十年間較為穩(wěn)定，從最初的北京市、上海市僅增加了天津市，而到2011年則增加遼寧省、海南省、重慶市、寧夏區(qū)。遼寧省在我國東北振興、環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)以及遼寧五點一線等戰(zhàn)略影響下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為迅猛，升級為一級省市；海南島隨著2010年1月4日國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于推進海南國際旅游島的建設(shè)發(fā)展的若干意見》的頒布，房地產(chǎn)行業(yè)突飛猛進；重慶則是在1997年升格為直轄市后，房地產(chǎn)行業(yè)逐步提升；寧夏作為塞上江南，是我國西部大開發(fā)的典型代表，西北地區(qū)的橋頭堡。

二級城市多年來為東部沿海的浙江、江蘇、福建、廣東、遼寧省等。2008年后內(nèi)蒙古加入二級城市，這與內(nèi)蒙古的經(jīng)濟發(fā)展等因素息息相關(guān)。2011年廣東省從二級省市降為三級省市，這與廣東省為外貿(mào)大省，受到2008年金融危機的影響，同時不能忽視部分產(chǎn)業(yè)向中國內(nèi)陸以及江浙一帶轉(zhuǎn)移的因素。青海則因為旅游的升溫以及柴達木高新開發(fā)區(qū)的建設(shè)，使得房產(chǎn)開發(fā)跨入二級省市。

三四級省市是我國中西部的絕大部分省市自治區(qū)，三級省市房產(chǎn)開發(fā)平均值從1998年的0.531發(fā)展到2011年的2.220，增長了4.181倍；四級省市房產(chǎn)開發(fā)平均值從1998年的0.261發(fā)展到2011年的1.510，增長了5.785倍，雖然這些省市房地產(chǎn)開發(fā)得到了長足的進展，卻未有突破性發(fā)展，從全國范圍來看，仍然處于發(fā)展水平較弱的地區(qū)。

結(jié)論與討論

中國大陸房地產(chǎn)開發(fā)整體水平在逐步提高，其中內(nèi)蒙古自治區(qū)、海南省、遼寧省、重慶市以及寧夏自治區(qū)是提高速度最快的省份。省際差距正在逐漸縮小，各省份排名基本保持在一定范圍內(nèi)上下浮動。

中國大陸房地產(chǎn)開發(fā)水平級別差異明顯，一級省份比重逐步增大，從1998年的2個增至7個，且綜合水平遠遠高于其他省市自治區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展水平較弱的四級省份所占比重始終較大，說明中國大部分房地產(chǎn)開發(fā)水平還處于較低發(fā)展水平。

中國房地產(chǎn)開發(fā)水平空間差異顯著。東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)水平整體級別高，無論在一、二級城市的絕對數(shù)量還是在區(qū)域內(nèi)部的比重上都是最高的；中部和西部地區(qū)以三、四級為主；呈現(xiàn)出與經(jīng)濟發(fā)展相似的從東部到中西部遞減的地帶性空間分布特征。

本研究還需要在以下幾個方面深入探討：一是部分指標由于數(shù)據(jù)資料獲取難度較大，指標體系還不夠完整，影響了結(jié)論的深度和應(yīng)用廣度，因此還需要對所建立的指標體系做進一步的完善。二是本文只是分析了中國各省及直轄市城市的房地產(chǎn)開發(fā)水平，沒有涉及到城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的狀況，研究范圍有待于進一步擴展。三是由于認識的局限和研究水平的限制，不能對中國房地產(chǎn)開發(fā)水平有全面、深刻的認識和理解，希望能在后續(xù)研究中進一步深化。

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2.劉貴文，賀玲，周滔.中國城市房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿υu價—基于時序多指標綜合評價方法[J].科技進步與對策，2010（19）

3.朱紅偉.因子分析在房地產(chǎn)綜合評價中的運用[J].數(shù)理統(tǒng)計與管理，2005（7）

4.王寧，李慧民，譚嘯等. 基于因子與聚類分析的中國大城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展評價[J].西安建筑科技大學(xué)學(xué)報（自然科學(xué)版），2010（4）

5.楊存典，張雁.商洛市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的綜合評價[J].北方經(jīng)濟，2010（7）

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7.胡日東，李穎.我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的綜合評價—基于動態(tài)因子分析法[J].經(jīng)濟地理，2011，31