利潤與規(guī)模的博弈—萬科地產(chǎn)“千億”銷售額的背后

劉揚

摘要：萬科最新公告顯示，截至2013年12月1日，公司累計實現(xiàn)銷售面積830.7萬平方米，銷售金額1000.6億元。這意味著，萬科率先成為全國第一個年銷售額超千億的房地產(chǎn)公司。這個數(shù)字，是一個讓同行眼紅，讓外行震驚的數(shù)字，相當(dāng)于美國四大住宅公司高峰時的總和。然而對于萬科地產(chǎn)的千億銷售額，業(yè)界卻充滿了爭議。本文從萬科地產(chǎn)的財務(wù)分析入手，在杜邦分析體系的范疇內(nèi)，對萬科地產(chǎn)千億銷售額的背后內(nèi)因做出分析，試圖找出一條適應(yīng)于現(xiàn)行政策、經(jīng)濟形勢下的房地產(chǎn)規(guī)模與利潤平衡模式。

關(guān)鍵詞：萬科地產(chǎn)；千億銷售額；利潤與規(guī)模的競逐

一、萬科主要產(chǎn)品及客戶情況

萬科，房地產(chǎn)業(yè)的巨人，民企中的驕子。自從1984年成立以來，萬科以其獨特的企業(yè)文化，完善的管理制度，在中國的地產(chǎn)界創(chuàng)造了一個又一個的業(yè)界傳奇；作為深交所上市的“老八股”之一，資本市場上萬科A的穩(wěn)健表現(xiàn)也一直廣受投資者的稱贊。

萬科地產(chǎn)堅持了以中小戶型普通商品房作為其主導(dǎo)產(chǎn)品，根據(jù)2011年萬科地產(chǎn)年報顯示，144平方米以下的戶型占了公司產(chǎn)品結(jié)構(gòu)總份額的88%.萬科的下游客戶主要為房地產(chǎn)開發(fā)公司、地產(chǎn)經(jīng)銷商、物業(yè)公司以及住戶等，如萬科旗下所擁有的全資地產(chǎn)開發(fā)公司、置業(yè)公司。萬科的上游供應(yīng)商主要分為工程與材料兩大類，主要包括：土建、水暖、燃?xì)狻惭b、門窗等幾方面，如：中建二局、中鐵建設(shè)、日立電梯中國、通力電梯、博西家用電器、三菱重工、阿克蘇諾貝爾漆油、海福樂五金、圣象集團、科勒等廠商。

二、基于杜邦分析法的萬科財務(wù)狀況分析

基于萬科地產(chǎn)的財務(wù)狀況分析，主要是以杜邦分析法的概念入手，著重分析其盈利能力指標(biāo)。所有的分析都是來源于萬科地產(chǎn)與保利地產(chǎn)的上市年報的數(shù)據(jù)比對。在某些關(guān)鍵指標(biāo)的分析中會選用保利地產(chǎn)作為同行業(yè)類比對象，原因在于保利地產(chǎn)同為房產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)，并且因其央企特殊性質(zhì)，使得這樣的比對具有實效意義。

萬科地產(chǎn)的企業(yè)文化中一直信仰規(guī)模經(jīng)濟的效益，從萬科的成長軌跡中不難看出，萬科一直將銷售額看做經(jīng)營指標(biāo)的重中之重。2010年度，萬科創(chuàng)造了中國地產(chǎn)業(yè)的又一神話，成為第一個銷售額突破千億的企業(yè)。由此可見，萬科一直標(biāo)榜的地產(chǎn)業(yè)龍頭地位，與其強勢的銷售規(guī)模密不可分。即使是經(jīng)歷了2008年金融危機以后的波蕩，以及近年中央愈發(fā)強勢調(diào)控的影響下，萬科地產(chǎn)的銷售規(guī)模依然保持了強勁的增長勢頭，即便是保利這樣強有力的競爭對手，在銷售額這方面與萬科的差距也是越來越大。

然而，萬科強勁的銷售增長卻并沒有帶來營業(yè)收入的同比增速。保利地產(chǎn)與萬科地產(chǎn)的營業(yè)收入增長差距遠(yuǎn)沒有銷售額的差距這么懸殊，如果分析兩者的營業(yè)收入占銷售額的比重，這一現(xiàn)象則更加明顯。萬科的營業(yè)收入占銷售額比重從06年接近9成的下降到10年不足5成，猶如天文數(shù)字一般增長的銷售額卻只帶來了5成不到的營業(yè)收入，即使是因為地產(chǎn)業(yè)獨特的會計處理方式，其“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為“營業(yè)收入”之間的時間間隔，但是反觀同行業(yè)競爭對手保利地產(chǎn)則不難看出，不足5成的比重仍然是不尋常的，在此不得不心生疑惑，萬科千億銷售的背后究竟隱藏著什么問題？

業(yè)界對于萬科的千億銷售額也一直存在詬病，源于萬科的地產(chǎn)合作開發(fā)模式，對于與權(quán)益合作方的銷售額分?jǐn)倖栴}，萬科一直避而不談，換言之，千億銷售額的創(chuàng)造背后還有許多不知名的企業(yè)，而“千億”的豐功偉績，卻被萬科獨享。合作項目所占比重逐年上升，到2011年已突破七成。說明了合作開發(fā)模式已經(jīng)逐步取代了萬科以往的通過直接拿地，獨立開發(fā)的模式。

在中央進一步加強房產(chǎn)業(yè)調(diào)控的今天，對于地產(chǎn)商來說，政策層面以及經(jīng)濟層面的環(huán)境都是不容樂觀的，通過合作開發(fā)，的確能夠帶來諸多好處，如：拿地成本降低，融資渠道拓寬等等，合作開發(fā)為萬科帶來的巨大銷售額增長也是有目共睹的。然而，通過先前的營業(yè)收入占銷售額比重分析我們得知，萬科的銷售額是存在水分的。那么，萬科通過這樣的模式取得規(guī)模優(yōu)勢第一的背后，是否也意味著其盈利能力也在行業(yè)領(lǐng)先呢？我們不妨就萬科與保利地產(chǎn)的盈利能力做進一步的財務(wù)分析。

三、羸弱的盈利能力令萬科舉步維艱

一個企業(yè)的盈利能力直接決定了企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展前景、財務(wù)杠桿的決策運用。根據(jù)杜邦體系分析法的內(nèi)涵，針對企業(yè)的盈利分析主要基于以下四個方面：

（1）營業(yè)利潤率分析

營業(yè)利潤率是企業(yè)營業(yè)利潤與營業(yè)收入的比率。營業(yè)利潤率越大，說明企業(yè)的盈利能力越強。通過相關(guān)數(shù)據(jù)的對比，我們可以發(fā)現(xiàn)除2010年以外，保利地產(chǎn)的營業(yè)利潤率均超過了萬科，展示了強勢的盈利能力。

（2）主營業(yè)務(wù)凈利率分析

主營業(yè)務(wù)凈利潤率=企業(yè)凈利潤/主營業(yè)務(wù)收入（營業(yè)收入）。它同樣也是反映企業(yè)盈利能力的一項重要指標(biāo)，主營業(yè)務(wù)利潤率越高，則表明企業(yè)從主營業(yè)務(wù)收入中獲取利潤的能力越強。通過分析對比，我們可以得知，在主營業(yè)務(wù)凈利潤率方面，保利對于萬科保持了顯著的優(yōu)勢，顯示其主營業(yè)務(wù)的強大的盈利能力。凈資產(chǎn)收益率=凈利潤/所有者權(quán)益平均余額。它反應(yīng)了所有者權(quán)益的盈利能力，凈資產(chǎn)收益率越高，說明企業(yè)的盈利能力越強。保利地產(chǎn)在凈資產(chǎn)收益率方面仍然對萬科保持了顯著的優(yōu)勢。

（3）權(quán)益凈利率分析

權(quán)益利潤率又稱作凈資產(chǎn)收益率，權(quán)益利潤率=凈利潤/所有者權(quán)益平均余額。它反應(yīng)了所有者權(quán)益的盈利能力，凈資產(chǎn)收益率越高，說明企業(yè)的盈利能力越強。通過相關(guān)數(shù)據(jù)的展示，我們可以得知保利地產(chǎn)在權(quán)益利潤率方面仍然對萬科保持了顯著的優(yōu)勢。

（4）資本收益率分析

資本收益率=企業(yè)凈利潤/股本。資本收益率越高，則表明企業(yè)的盈利能力越強，對上市公司來說意味著股票在證券市場具有強勢表現(xiàn)。通過比對不難看出，保利的資本收益率異常出色，同時展示了保利優(yōu)異的企業(yè)成長性，與保利地產(chǎn)在A股市場的表現(xiàn)也相得益彰，反觀萬科，的確要遜色不少。由此可見，萬科在銷售額上取的的輝煌成績卻并沒有在利潤上得到充分體現(xiàn)。而羸弱的盈利能力使得企業(yè)現(xiàn)金流、資產(chǎn)負(fù)債狀況都會受到影響，對萬科地產(chǎn)的進一步擴張造成阻礙。

四、結(jié)語

綜合以上的財務(wù)比率分析不難看出，在盈利能力方面，相對于保利地產(chǎn)的強勢，萬科還是有點力不從心的。坐擁如此巨大的銷售額，卻無法帶來相應(yīng)的盈利能力，萬科所面臨的問題是不能忽視的。

的確，萬科的合作開發(fā)模式在應(yīng)對中央調(diào)控影響下地產(chǎn)業(yè)頹勢中表現(xiàn)出了強大的生命力，對于鑄造萬科的“千億”神話，可謂功不可沒。甚至就此業(yè)界還對中央的調(diào)控成效提出過質(zhì)疑。

然而，這樣的合作模式帶來了銷售神話的同時，卻并沒有使萬科的獲利能力得到相應(yīng)的提高，顯然，這樣的模式也并非長久之計。畢竟，萬科已經(jīng)逐漸步入了了中年期，單純依靠規(guī)模優(yōu)勢來實現(xiàn)企業(yè)成長的模式顯然是值得商榷的；同時合作開發(fā)模式也并非一本萬利，所帶來的企業(yè)文化交鋒、制度差異、資金變動、成本控制等不確定因素也完全可能成為制約發(fā)展的隱患。面臨存在的問題，萬科究竟是應(yīng)該將合作開發(fā)這條“緩兵之計”變成“長久之計”，還是另辟蹊徑？提高規(guī)模，追求利潤是必經(jīng)之路。對于現(xiàn)階段經(jīng)濟、政策形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，還任重而道遠(yuǎn)。（作者單位：四川大學(xué)商學(xué)院）

參考文獻：

[1]《財務(wù)報表和分析—企業(yè)、政府與非盈利組織財務(wù)報告分析》林世怡，林華 復(fù)旦大學(xué)出版社2010

[2]《地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者—萬科案例分析》張立田對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)2007年04月