我國房產(chǎn)市場與資本市場的失衡性發(fā)展研究
——基于馬克思虛擬資本理論

李 曉

(山西師范大學 政法學院，山西 臨汾 041004)

一、房產(chǎn)市場與資本市場的發(fā)展現(xiàn)狀

(一) 房產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀

我國房產(chǎn)市場的飛躍式發(fā)展起始于2000年，在政府出臺了多項優(yōu)惠政策的情形下，如退還個人所得稅，降低交易契稅，放寬銀行貸款條件等，房地產(chǎn)業(yè)開始逐漸成為新興的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場的改革使得房地產(chǎn)投資熱潮迅速升溫，2001年房地產(chǎn)投資為6 245億元，占全國總投資36 898億元的16.9%，2004年房地產(chǎn)投資為14 480.75億元，占全國總投資58 620.28億元的24.7%，2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資達86 013億元，依舊占全國總投資的20%(數(shù)據(jù)來源于中國指數(shù)研究院)。在此背景下，房價開始迅速上升，最為明顯的例子如上海，2000年上海的房屋均價為3 326元/平方米，到2004年均價已上升至6 385元/平方米，漲幅達到92%.2001年上海只有4%的住宅售價超過8 000元/平方米，2003年這一數(shù)字達到16%，2005年有40%的住宅成交價格超過8 000元/平方米, 市中心的房價大多已經(jīng)突破16 000元/平方米，到2012年上海的住宅房價達到27 000元/平方米(數(shù)據(jù)來源于全國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)中心)。我國其他城市的房價也幾乎以同樣的增速在急劇膨脹，房價的漲幅不但集中于中心城市，同時也蔓延到了一些二線城市，房產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)近10年的過度繁榮局面，泡沫程度達到改革開放以來前所未有的地步。

(二)資本市場的發(fā)展現(xiàn)狀

資本市場以1981年國庫券的發(fā)行為起點，至今已經(jīng)有33年的歷史。2010年底我國股市市值為銀行資產(chǎn)的28%，仍然低于美、英等發(fā)達國家(超過100%)的比例，2014年上證綜合指數(shù)仍徘徊在20年前的水平，艱難地維持在2 000點上下，資本市場的融資功能被長期擱置。股指從2007年的6 124點跌到1 664點，形成了實質(zhì)性崩盤走勢，從此上證綜合指數(shù)再也未能有效突破3 000點。而金融危機的爆發(fā)地美國，在情況最壞的2008年，道瓊斯指數(shù)也只下跌了34%，2009年又回復性上漲了19%.從我國資本市場的發(fā)展歷程來看，場內(nèi)的流動性始終不足，流動充裕的情況反而是偶發(fā)性的，即上漲的“牛市”很短暫，下跌的“熊市”是市場運行的主基調(diào)，資本市場中投資者的虧損比例高達80%，出現(xiàn)了大量無交易凍僵賬戶，新開戶數(shù)也屢創(chuàng)歷史新低，市場信心極度低迷。資本市場出現(xiàn)了罕見的類似“流動性陷阱”的局面，無論是官方還是民間的各類資金都繞開資本市場進行其他方面的投資，政府任何貨幣政策對資本市場似乎都已失效，我國資本市場出現(xiàn)了極其罕見的鈍化現(xiàn)象。

二、馬克思虛擬資本理論

首先，馬克思認為虛擬資本起源于信用貨幣?！靶庞秘泿攀侵苯訌呢泿抛鳛橹Ц妒侄蔚穆毮苤挟a(chǎn)生的?！彪S著資本主義商品經(jīng)濟的發(fā)展，信用事業(yè)的擴大，信用貨幣取得了它“特有的各種存在形式，并以這些形式占據(jù)了大規(guī)模交易的領域，而金銀鑄幣則主要被擠到小額貿(mào)易的領域中去”。而資本主義的商品經(jīng)濟規(guī)律決定了資本家在最大程度上追求剩余價值，資本家原始的資本積聚已經(jīng)不能滿足資本的擴大再生產(chǎn)，在完善的信用制度下，部分閑置的貨幣資本可以由貨幣資本家借貸給職能資本家，“資本作為一種特殊的商品，通過特殊形式轉(zhuǎn)讓，并獲得利息，使自己增值，因此成為生息資本”[1]。資本流通的公式就由“G—W—G′”簡化為“G—G′”，資本沒有借助于任何具體的介質(zhì)就實現(xiàn)了價值增值。“這種自己對自己本身的關系——當我們把資本主義生產(chǎn)過程看作整體和統(tǒng)一體時，資本就表現(xiàn)為這樣一種關系；在這種關系上，資本就表現(xiàn)為會生出貨幣的貨幣?！盵2]這樣生息資本就成為一種虛擬的資本形式，虛擬貨幣資本應運而生。

其次，馬克思認為虛擬資本具有二重屬性。虛擬資本是以現(xiàn)實資本為基礎，通過投入商品生產(chǎn)而使貨幣資本所有者獲得資本性收入，是產(chǎn)業(yè)資本的副本，具有一定的現(xiàn)實性，典型的有股票和企業(yè)債券等。即馬克思所說的“人們把虛擬資本的形成叫做資本化。人們把每一個有規(guī)則的會反復取得的收入按平均利息率來計算，把它算作是按這個利息率貸出的資本會提供的收入，這樣就把這個收入資本化了”[3]。虛擬資本又具有虛幻性，當它完全不作用于現(xiàn)實生產(chǎn)要素，只是作為一種投機工具，就會有極強的虛擬性，例如投機期貨類工具、金融衍生品等。馬克思所說的“這些證券實際上都只是代表已積累的對于未來生產(chǎn)的索取權或權利證書，它們的貨幣價值或資本價值，或者像國債那樣不代表任何資本，或者完全不決定于它們所代表的現(xiàn)實資本的價值”正是此類屬性的準確敘述。

再次，在虛擬資本和現(xiàn)實資本的關系上，馬克思認為虛擬資本是以實體經(jīng)濟為基礎的，由生息資本演變而來，根源于實體產(chǎn)業(yè)的剩余價值。但虛擬資本又獨立于實體資本，即“虛擬資本有它的獨特的運動”， 還可以進一步衍生為更高級的虛擬形態(tài)。虛擬資本和現(xiàn)實資本適當?shù)陌l(fā)展，就會產(chǎn)生良性互動關系，虛擬資本為實體資本提供充足的資金支持，引導實體資本發(fā)展到價值最能增長的領域，促進社會實體經(jīng)濟加速向前發(fā)展；虛擬資本如果脫離實體產(chǎn)業(yè)畸形發(fā)展，無論過度膨脹還是極度萎縮，都會產(chǎn)生畸形的流動性，不利于實體產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，最終危及社會經(jīng)濟的安全運行，破壞社會總資本的良性循環(huán)，甚至導致災難性經(jīng)濟危機。

三、兩大市場失衡性發(fā)展原因分析

(一)房產(chǎn)市場的極度膨脹分析

當前我國房產(chǎn)市場處于極端泡沫化狀態(tài)，具體原因有很多，如地方政府的炒地因素，機構和個人的投機行為，房產(chǎn)登記制度的不完善及貨幣貶值等。但本質(zhì)原因是社會各界把住房當虛擬資本來投資，被炒作的商品房“居住”功能已退居到最次要的地位，已經(jīng)不是傳統(tǒng)意義的住房，取而代之的是投機和價值增值功能。2011年12月6日中德安聯(lián)人壽保險有限公司的《中國富裕人士財富報告》顯示，我國富裕人士人均擁有房產(chǎn)3.3套，房產(chǎn)價值占全部資產(chǎn)的72%.國務院發(fā)展研究中心的《中國民生發(fā)展報告2012》也顯示2012年人均達1.02套住房。由于購房者的目的變?yōu)橥稒C性很強的資產(chǎn)保值和增值，購房資金也隨之發(fā)生質(zhì)的改變，變?yōu)轳R克思所言的虛擬資本“G—G′”形式。正是由于社會各界在多種因素的刺激下，把房地產(chǎn)市場當做虛擬資本市場來運作，各類機構和各階層人士都進行投機炒作，房價因此越來越高，虛擬泡沫化達到史無前例的巨大， 這是認清和解決當前房產(chǎn)市場問題的關鍵所在。

當購房資金變?yōu)樘摂M資本，房產(chǎn)市場變?yōu)樘摂M資本市場后，正如馬克思所言“所有這些證券實際上都只是代表已積累的對于未來生產(chǎn)的索取權或權利證書，它們的貨幣價值或資本價值，或者像國債那樣不代表任何資本，或者完全不決定于它們所代表的現(xiàn)實資本的價值”?！爸灰@種證券的貶值或增值同它們所代表的現(xiàn)實資本的價值的變動無關，一國的財富在這種貶值或增值以后，和在此以前是一樣的?！狈慨a(chǎn)虛擬資本就會極度背離實體產(chǎn)業(yè)，房產(chǎn)“泡沫”嚴重膨脹，全國各地出現(xiàn)了大量的“空城現(xiàn)象”。上海易居房地產(chǎn)研究院2014年5月26日發(fā)布全國35個大中城市房價收入比報告中，2013年中國35個大中城市房價收入比均值為10.2，遠超國際公認合理的房價收入比4～6。由于房地產(chǎn)業(yè)牽連到國民經(jīng)濟的各行各業(yè)，而且重工業(yè)居多，如機械制造業(yè)、水泥、鋼鐵、建筑、能源等 ，房產(chǎn)市場極端泡沫化的后果是綁架了國民經(jīng)濟整體的良性發(fā)展，無論地方政府還是房產(chǎn)投機者都無法承擔房產(chǎn)泡沫破滅的代價，進一步促使房產(chǎn)市場持續(xù)虛假繁榮，而房產(chǎn)市場到泡沫化后期就會呈現(xiàn)一種被動虛擬特性[4]。

(二)資本市場的極端低迷分析

我國資本市場長期處于低迷狀態(tài)，上證綜合指數(shù)徘徊在幾十年前的水平，而我國過去10年的經(jīng)濟增長速度卻每年都達到10%，即使在2013年經(jīng)濟發(fā)展放緩的情形下也維持在7.7%的增長，顯然資本市場的發(fā)展水平?jīng)]有反映出實體經(jīng)濟所取得的成就，我國的資本市場長期處于失靈狀態(tài)，沒有起到經(jīng)濟晴雨表的作用。馬克思的虛擬資本理論在本質(zhì)上闡明了虛擬資本的運作方式是“G—G′”，虛擬資本運作的最終目的是以“錢生錢”的方式獲得盈利。上市公司雖使得資本市場的股票和債券有一定的實體性，但虛擬資本的投機是為獲取利潤為目的，資本市場由于種種原因長期處于“牛短熊長”的局面，社會資金進入資本市場不僅無法獲利，還使投資者普遍虧損原始資本金。虛擬資本如果無法實現(xiàn)正常的“G—G′”運作模式，社會資本就不會進入資本市場，無論什么貨幣政策，即使在貨幣貶值的情況下，社會資金都繞開資本市場進行運作，資本市場就產(chǎn)生了類似于“流動性陷阱”的局面，這就是資本市場長期低迷的根本原因。

資本市場的長期極度低迷使資本市場處于無效狀態(tài),并形成惡性循環(huán)。由于市場中虛擬資本與實體資本的供需嚴重失衡，投資者對“抽血”融資行為極度反感，無論融資項目好壞，一律“用腳”投票，導致資本市場基本的融資功能處于長期停止的狀態(tài)。最終導致資本市場的資源配置功能、價值發(fā)現(xiàn)功能和經(jīng)濟晴雨表功能也無法正常實現(xiàn)，市場實質(zhì)上處于無效狀態(tài)。資本市場變?yōu)闊o效市場后，投資就變?yōu)橘€博性投機，證券徹底失去了馬克思所認為的虛擬資本二重性中的“現(xiàn)實”一面，沒有現(xiàn)實做基礎的證券會使得投資者購買證券的盈利概率非常低，2010年7月《證券時報》發(fā)布的《上半年總結與展望》專題調(diào)查顯示超7成的投資者虧損，投資者的普遍虧損產(chǎn)生了大量套牢盤，使市場的資金流動量急劇降低，對場外產(chǎn)生恐嚇效應，讓其他場外資金望而卻步，也更加劇了資本市場的低迷。

(三) 房產(chǎn)市場與資本市場的關聯(lián)性分析

在全世界主要的經(jīng)濟體中，美國每套標準房的房價從20世紀80年代的15萬美元到2013年的23萬美元漲幅約為50%，年平均增長率約為3%，略高于美國的通脹率2.8%.美國股市——道瓊斯工業(yè)指數(shù)則從1980年的730點漲到2014年的17 151點，漲幅達1577.74%；德國的房價在20世紀80年代初普通住宅均價是700歐元/平方米到2013年均價是1 100歐元/平方米，房價區(qū)間漲幅約為60%，德國房價年均漲幅為3.79%.德國的股市——法蘭克福dax指數(shù)從1990年的1 311點漲到2014年的10 050點，漲幅達550%；英國的平均房價每套從20世紀80年代的8萬英鎊到2013年的17萬英鎊，漲幅為112%.英國的股市——倫敦金融時報指數(shù)從1984年的978點到2014年的6 950點漲幅為586%(數(shù)據(jù)來源于global property guide)。中國的房價從2000年的2 103元/平方米到2013年的6 312元/平方米，漲幅為200%，1999年到2009年上海房價從3 176元/平方米漲到15 800元/平方米，漲幅為400%(數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局國房統(tǒng)計指數(shù)報告)。中國股市——上證綜合指數(shù)從1992年的1 500點到2014年的2 100點漲幅為48.9%.

表1 1980-2013年部分國家房價、股市漲幅情況

上述數(shù)據(jù)表明在正常情形下，房產(chǎn)市場與資本市場雖然同屬于資產(chǎn)價格市場，在資本投資周期屬性上具有一致性，即房價與股價的升降決定于經(jīng)濟周期的興衰，當經(jīng)濟處于上升階段時，資產(chǎn)價格隨之上升；經(jīng)濟出現(xiàn)調(diào)整后，所有資產(chǎn)價格都會隨著宏觀經(jīng)濟走低。但是資本市場的標的主要功能是投資性和虛擬性，房產(chǎn)市場的標的核心功能是居住性，房產(chǎn)預期漲幅的合理目標是通貨膨脹率，房產(chǎn)市場的虛擬化程度絕不能等同或超越資本市場，否則會給社會帶來一系列負面影響，所以資本市場一般數(shù)倍于實體經(jīng)濟的增長，漲幅要遠大于房產(chǎn)市場。我國房產(chǎn)市場與資本市場之間的發(fā)展比例正好相反，房產(chǎn)市場長達10余年的膨脹發(fā)展，形成了巨大的房產(chǎn)虛擬泡沫，資本市場卻長期低迷，嚴重滯后于實體經(jīng)濟的增長。

我國10余年的房價指數(shù)與經(jīng)濟增長水平完全一致的走勢，證明了房產(chǎn)市場代替了資本市場的投資功能，但由于房產(chǎn)市場與資本市場的經(jīng)濟功能不同，因此房產(chǎn)市場沒有資本市場的社會資源配置、融資、價值發(fā)現(xiàn)等重大市場調(diào)配功能，所以房產(chǎn)市場的極度虛擬化危害性就非常大。由于兩大市場都是資產(chǎn)價格市場，在投資角度上有一定的替代性，特定時期二者對吸引社會資本存在“蹺蹺板效應”。由于資本市場的虛擬資本無法順利實現(xiàn)“G—G′”的運作，沒有提供良好的金融投資渠道，資本市場就無法完成吸納社會閑散資金的基本功能；房產(chǎn)市場由于實質(zhì)性政策鼓勵等多方面原因，能夠很好地滿足虛擬資本G到G′的飛躍，社會閑置資金轉(zhuǎn)而投向房產(chǎn)領域。由于把房產(chǎn)市場當做資本市場來虛擬化運作，以及資本市場的制度性缺陷和沒能完成吸納社會資本的歷史使命等原因，最終導致了我國房產(chǎn)市場與資本市場錯位性虛擬化發(fā)展。

四、馬克思虛擬資本理論對房產(chǎn)市場和資本市場發(fā)展的啟示

首先，必須正確認識房產(chǎn)市場和資本市場的虛擬資本對實體經(jīng)濟的作用。馬克思的虛擬資本運動形式在本質(zhì)上揭示了虛擬資本天生就包含了脫離所代表的實體資本的因素，當虛擬資本價值嚴重背離所代表的現(xiàn)實資本的價值而超常規(guī)上漲時，就會引發(fā)泡沫經(jīng)濟，這種虛假繁榮的現(xiàn)象一旦崩潰，就會導致社會經(jīng)濟的劇烈震蕩，帶來嚴重的經(jīng)濟危機。房產(chǎn)市場在虛擬化后體現(xiàn)得最為明顯，如20世紀90年代日本的房地產(chǎn)泡沫，讓日本的經(jīng)濟發(fā)展停滯了整整10年。21世紀初的美國次貸危機也是由房產(chǎn)泡沫導致，最終引發(fā)世界性經(jīng)濟危機。所以必須認識到房地產(chǎn)的主要功能是居住性，這一內(nèi)在特性決定了房產(chǎn)市場不能像資本市場一樣虛擬化發(fā)展。

同時，虛擬資本并不等于泡沫經(jīng)濟，它是社會經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物，是生產(chǎn)力進一步發(fā)展的客觀需求，資本市場的虛擬資本能有效調(diào)配社會資源，為實體產(chǎn)業(yè)提供高效的資金支持，推動實體經(jīng)濟加速向前發(fā)展。如美國經(jīng)濟在二戰(zhàn)后的持續(xù)繁榮，正是得益于以資本市場為中心的輔佐作用，擴大了居民的消費購買力，并在科技、計算機等新型領域找到新的增長點。由于房產(chǎn)的虛擬收入變現(xiàn)能力差，房價飛漲后居住成本的提高，極大地壓制了群眾的消費水平，這成為我國消費能力不足的重要原因之一。而動產(chǎn)性收入變現(xiàn)能力則非常強，投資門檻又靈活，對群眾生活成本的影響幾乎為零，證券性財產(chǎn)收入的增加明顯比房產(chǎn)性收入更能促進社會消費，有利于社會總產(chǎn)品的實現(xiàn)。所以必須合理壯大資本市場的虛擬資本，使人民真正擁有財產(chǎn)性收入，并能成功轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實購買力，才能促使我國實體經(jīng)濟進一步向前發(fā)展。

其次，轉(zhuǎn)變資本市場與房產(chǎn)市場的發(fā)展思路。房地產(chǎn)業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，帶動面較為廣闊，為我國經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展作出了很大貢獻，但是目前房產(chǎn)市場的極端泡沫化已嚴重威脅到國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。我國經(jīng)濟正處于跨越“中等收入陷阱”的關鍵時期，歷史表明成功跨越的國家(日本和韓國)依靠的是在資本市場支持下的科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級，而非房地產(chǎn)業(yè)的過度發(fā)展。資本市場則在21世紀的經(jīng)濟發(fā)展中處于核心地位，特別是以市場經(jīng)濟為中心的經(jīng)濟體制中，資本市場具有靈魂作用，比傳統(tǒng)的銀行貨幣金融體制在價值發(fā)現(xiàn)和資源配置上更加高效和直接，一個有效的資本市場能直接反映出一國經(jīng)濟的發(fā)展狀況，被經(jīng)濟界賦予“經(jīng)濟晴雨表”的美譽。我國的資本市場由于多種原因長期滯后于實體經(jīng)濟，實際上是一個非有效式的市場，沒有反映出經(jīng)濟發(fā)展水平，因而價值發(fā)現(xiàn)和資源配置也就無從談起。如我國資本市場中“藍籌”股往往價格低廉、無人問津，“垃圾”股卻價格高高在上、眾人追捧，這完全顛覆了基本的經(jīng)濟規(guī)律。所以必須提高資本市場在國民經(jīng)濟中的戰(zhàn)略性地位，合理引導房地產(chǎn)業(yè)的虛擬資本進入資本市場，壯大資本市場的力量，讓資本市場真正處于市場資源配置中心的地位，使社會資源按市場價值規(guī)律配置到優(yōu)秀的企業(yè)中去，發(fā)揮調(diào)配社會總資源的作用，助推國民經(jīng)濟順利通過“中等收入陷阱”。

再次，調(diào)整資本證券市場和固定資產(chǎn)市場的資本回報率。資本證券和固定資產(chǎn)的收入在本質(zhì)上都屬于虛擬資本性收入，居民投資動產(chǎn)和不動產(chǎn)都是為了資本從G到G′的直接實現(xiàn)，虛擬資本收益率的高低直接影響社會民眾的投資方向，最終影響到不同領域的虛擬資本發(fā)展規(guī)模。目前我國居民在固定資產(chǎn)(房地產(chǎn))的投資占個人擁有財富的比例過大，動產(chǎn)(資本證券)的投資相對較小，正是由于房產(chǎn)市場的虛擬資本回報率過大，資本市場的回報率幾近負數(shù)造成的。資本市場的投資回報率過低很大一部分原因是由于頂層設計和政策因素所導致，即資本市場總體戰(zhàn)略是為企業(yè)融資而服務的，政策更偏向于上市企業(yè)而非二級市場的普通投資者。審視我國資本市場幾十年的發(fā)展歷程，基本忽視了投資者相對于企業(yè)原本就是弱勢群體的概念，投資者的利益更容易受到侵犯。在發(fā)達的資本市場體系中投資者是保護和扶持的對象，投資者利益得到保護就會使資本市場的投資回報率高于社會平均資本利潤率，吸引社會閑置資金積極參與資本市場的投資，資本市場呈現(xiàn)可持續(xù)的良性發(fā)展狀態(tài)。所以發(fā)展資本市場的關鍵就是保護中小投資者利益，提高資本市場的資本平均回報率。

最后，完善房產(chǎn)市場和資本市場的制度建設是良性發(fā)展的核心所在。在現(xiàn)代金融經(jīng)濟中，虛擬資本是建立在信用基礎上的，失去信用其就無任何價值，而信用又是完全依靠制度來支撐的。信用度是衡量虛擬市場成敗的核心指標，信用度與市場制度的完善程度密切相關。完善的制度會使市場各類參與主體嚴格按照規(guī)章制度行事，相互之間建立良好的信用關系，并吸引社會各類資金進場，在場內(nèi)產(chǎn)生良好的流動性，促進虛擬資本健康發(fā)展。但是我國由于長期受計劃經(jīng)濟思維的影響，以及資本市場的發(fā)展歷史相對比較短暫等其他多方面原因，市場運行制度始終存在缺陷，比如分紅制度、退市制度、融資制度、監(jiān)管制度等。這些制度缺陷極大地降低了投資者的信心，嚴重損害了資本市場的信用，市場失去信用的支撐，社會資金就會“繞道而行”，場內(nèi)的流動性自然變得極其低迷，資本市場的虛擬資本成畸形化發(fā)展；房產(chǎn)市場的制度在市場化改革后也有許多不完善的地方，如房產(chǎn)登記注冊、期房制度等，使得房產(chǎn)市場過分虛擬化，出現(xiàn)流動性過剩、嚴重泡沫化現(xiàn)象。因此只有完善資本市場和房產(chǎn)市場的制度建設，才能從根本上提升資本市場的信用，降低房產(chǎn)市場的虛擬化程度，糾正房產(chǎn)市場與資本市場之間的錯位發(fā)展關系。

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