淺論房屋租賃中的非法轉(zhuǎn)租問題

王佳　馬群越

摘 要：房屋租賃是現(xiàn)在比較常見的一種民事行為，涉及到出租人和承租人雙方的權(quán)利和義務(wù)，若是只涉及到這兩方，那么出現(xiàn)糾紛的時(shí)候就比較容易解決，但是實(shí)踐中往往不是這么簡(jiǎn)單，可能會(huì)涉及到第三方，而承租人的非法轉(zhuǎn)租就是其中一種，承租人的這種行為涉及到很多法律問題，本文將從非法轉(zhuǎn)租合同的效力和非法轉(zhuǎn)租所租金的性質(zhì)及其歸屬等兩方面進(jìn)行簡(jiǎn)要闡述。

關(guān)鍵詞：非法轉(zhuǎn)租；非法轉(zhuǎn)租合同效力；非法轉(zhuǎn)租所得租金性質(zhì)及其歸屬

隨著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房?jī)r(jià)不斷上漲并且居高不下，尤其是在北京、上海等一線城市，買房成本越來越高，普通工薪階層動(dòng)輒就要還一、二十年的房貸，生活壓力很大，所以現(xiàn)在很多人選擇租房居住，相對(duì)應(yīng)地，在房屋租賃過程中就出現(xiàn)了越來越多的問題和糾紛，其中非法轉(zhuǎn)租是一種比較常見的問題，由此而引發(fā)的糾紛亦不在少數(shù)。

一、什么是非法轉(zhuǎn)租

理論上將房屋承租人將承租的房屋再出租給他人的行為叫做房屋轉(zhuǎn)租。一般來說，是承租人把房屋的全部或一部分轉(zhuǎn)租他人使用，然后收取租金，一般租金的金額都超過或者等于原租金數(shù)額。在房屋租賃制度中房屋轉(zhuǎn)租被廣泛應(yīng)用，這種制度在我國(guó)《合同法》第二百二十四條中有規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損害的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失?！倍^非法轉(zhuǎn)租，就是房屋承租人私自將租來的房屋轉(zhuǎn)租第三人而未經(jīng)出租人同意。

非法轉(zhuǎn)租中承租人的轉(zhuǎn)租行為是違法的，我國(guó)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》規(guī)定，如果承租人沒有經(jīng)過允許轉(zhuǎn)租房屋，出租人有權(quán)解除租賃合同?！冻鞘泄蟹课莨芾硪?guī)定》也有同樣的規(guī)定，而且規(guī)定出租人可就損失進(jìn)行索賠。但是，并不是所有的房屋轉(zhuǎn)租都是違法的，《城市房屋租賃管理辦法》的第五章就針對(duì)房屋轉(zhuǎn)租的條件進(jìn)行了規(guī)定，但如何界定非法轉(zhuǎn)租的法律責(zé)任呢？《管理辦法》中沒有規(guī)定民事責(zé)任或者民事制裁，而是只規(guī)定了行政處罰和刑事責(zé)任，但是，一般的非法轉(zhuǎn)租都涉及民事責(zé)任。同時(shí)《合同法》中也規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意私自將房屋轉(zhuǎn)租第三人的，出租人有權(quán)終止租賃合同。由此可以看出，在房屋承租人未經(jīng)出租人允許擅自轉(zhuǎn)租時(shí)，出租人可以終止租房合同，這一規(guī)定法律上是相同的。由于承租人進(jìn)行非法轉(zhuǎn)租，直接違反了房屋租賃合同，損害了出租人與承租人雙方之間的信任，有損出租人的權(quán)利，包括房屋的所有權(quán)和處分權(quán)，實(shí)際上造成對(duì)房屋的多重占有，從而使得損毀租賃房屋的可能性增長(zhǎng)，使出租人請(qǐng)求返還租賃物的困難更大。

二、非法轉(zhuǎn)租合同的效力

非法轉(zhuǎn)租合同的效力如何，雖然最高院在《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十六條中有規(guī)定：“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。”根據(jù)這一條規(guī)定可以得出這樣的結(jié)論：沒有經(jīng)過出租人允許的轉(zhuǎn)租合同是無(wú)效的，并且有六個(gè)月的時(shí)效期限。但是對(duì)于非法轉(zhuǎn)租合同是什么效力的合同，理論與實(shí)踐界仍有不小的爭(zhēng)議，主要有三種觀點(diǎn)：無(wú)效合同、效力待定合同、有效合同。筆者同意第三種觀點(diǎn)，也就是非法轉(zhuǎn)租合同是有效的。

轉(zhuǎn)租合同是指承租人與第三人之間簽訂的房屋租賃合同。轉(zhuǎn)租合同本質(zhì)上是債權(quán)合同，依照我國(guó)《合同法》的規(guī)定，合同雙方當(dāng)事人締約時(shí)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事行為能力，并且合同內(nèi)容是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合同有確定的標(biāo)的并能夠支配，且不違反國(guó)家法律強(qiáng)制性規(guī)定及公序良俗，合同即可生效。租賃合同是諾成性合同，該合同生效時(shí)間應(yīng)從雙方當(dāng)事人意思表示一致時(shí)起，并且其效力不受出租人以及出租人與承租人之間的房屋租賃合同的限制。承租人與出租人簽訂租賃合同，取得對(duì)房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)，合同簽訂之后出租人對(duì)房屋的所有權(quán)受到限制，暫時(shí)不能占用、使用房屋以及獲得收益。承租人轉(zhuǎn)租房屋，只是轉(zhuǎn)移了房屋的占有權(quán)、使用權(quán)，出租人對(duì)房屋的所有權(quán)并沒有改變或被侵犯，轉(zhuǎn)租行為也沒有限制或擴(kuò)大房屋上的權(quán)利狀態(tài)。而且，出于對(duì)出租人利益的保護(hù)，法律規(guī)定轉(zhuǎn)租房屋需經(jīng)出租人同意，但是實(shí)踐中未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為往往并沒有損害出租人的利益，出租人為了獲取房屋出租所帶來的租金收益與承租人簽訂房屋租賃合同，而房屋轉(zhuǎn)租并不影響出租人的實(shí)際收益，從某種程度上來說，還可以保證其收益。[1]而我國(guó)《合同法》對(duì)承租人轉(zhuǎn)租需要出租人同意的要求，也僅僅是為出租人設(shè)定了一個(gè)解除合同的法定理由，對(duì)轉(zhuǎn)租并不是一概禁止。假如事后出租人追認(rèn)轉(zhuǎn)租合同，就可以繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同；如果出租人要解除與承租人的房屋租賃合同，那么轉(zhuǎn)租合同也一并解除，租賃房屋第三人可以追究承租人的違約責(zé)任，但并不是否定轉(zhuǎn)租合同的效力。

三、非法轉(zhuǎn)租所得租金性質(zhì)及其歸屬

非法轉(zhuǎn)租所得的租金性質(zhì)也是有爭(zhēng)議的，有的學(xué)者認(rèn)為是不當(dāng)?shù)美械膶W(xué)者則認(rèn)為可以通過侵權(quán)賠償請(qǐng)求權(quán)得到救濟(jì)而不需借助不當(dāng)?shù)美?。筆者同意第二種觀點(diǎn)。承租人非法轉(zhuǎn)租是建立在債權(quán)基礎(chǔ)之上的行為，并不是無(wú)權(quán)處分行為，且基于出租人與承租人有租賃關(guān)系，承租人支付對(duì)價(jià)而獲得使用收益，出租人對(duì)租賃物已經(jīng)，沒有使用收益的權(quán)利和可能，所以承租人非法轉(zhuǎn)租并沒有損害出租人的利益，從而在理論上非法轉(zhuǎn)租應(yīng)在租賃合同上求得解決，出租人可以解除合同或請(qǐng)求債務(wù)履行不能的損害賠償，不需要借助于不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)。[2]王利明教授的觀點(diǎn)是，承租人沒有通過轉(zhuǎn)租獲取利益的權(quán)利，所以承租人獲得的除去租金部分的收益屬于不當(dāng)?shù)美?，出租人可以要求歸還。筆者認(rèn)為，承租人之所以向出租人支付租金就是為了取得租賃房屋的使用收益權(quán)。雖然承租人進(jìn)行了轉(zhuǎn)租，但是承租人的轉(zhuǎn)租行為在法律上并沒有對(duì)出租人造成直接損害，出租人依然可以從承租人處獲得租金。因此，對(duì)出租人來說，承租人因轉(zhuǎn)租取得的收益部分，并不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?。?dāng)然，由于承租人的轉(zhuǎn)租行為而造成房屋毀損或其他損壞的，出租人可以依租賃合同或者侵權(quán)之債向其要求損害賠償。實(shí)際上，行為人非法將房屋轉(zhuǎn)租第三人，其通常都是為了獲取對(duì)應(yīng)的收益，通常情況下，承租人轉(zhuǎn)租房屋的租金都高于原租金數(shù)額，所以，高出原租金的差額部分應(yīng)該返還出租人。

非法轉(zhuǎn)租是一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題，在實(shí)踐中往往有更復(fù)雜的原因和案情，雖然司法解釋對(duì)非法轉(zhuǎn)租合同的效力作了明確的規(guī)定，但其確有不合法理之處，而對(duì)于非法轉(zhuǎn)租所的租金的性質(zhì)及其處理，法律則沒有明確規(guī)定，這使得在司法實(shí)踐中會(huì)出現(xiàn)不同的判決結(jié)果，所以，希望立法者能充分考慮實(shí)際，完善房屋租賃法律體系，以更好的維護(hù)房屋租賃制度，保護(hù)出租人和第三人的合法權(quán)益。（作者單位：河北大學(xué)）

參考文獻(xiàn)：

[1] 《擅自轉(zhuǎn)租合同的效力》，蔣賢爭(zhēng)，載：蔣賢爭(zhēng)法官的博客，2006年7月14日

[2] 《承租人非法轉(zhuǎn)租是否構(gòu)成侵權(quán)以及轉(zhuǎn)租收益性質(zhì)的認(rèn)定》，中顧法律網(wǎng)，2011年10月28日