重慶市“以房養(yǎng)老”分析及對策研究

彭卓等

摘 要：進(jìn)入21世紀(jì)，我國正式步入老齡化社會，養(yǎng)老問題已經(jīng)不僅僅是傳承中華民族的傳統(tǒng)美德的問題了，更是關(guān)系到現(xiàn)代社會和諧的重大問題，因此，我國迫切需要創(chuàng)新出更多的養(yǎng)老方式。本文通過研究我國部分地區(qū)“以房養(yǎng)老”的初步實踐，對比重慶地區(qū)的老齡化問題，探討“以房養(yǎng)老”新模式在重慶地區(qū)推廣的可能性。

關(guān)鍵詞：老齡化；養(yǎng)老方式；以房養(yǎng)老；新模式

一、引言

孝親敬老，既是中華民族的傳統(tǒng)美德，又是共建和諧社會、構(gòu)筑現(xiàn)代文明的重要內(nèi)容。進(jìn)入21世紀(jì)，中國正式進(jìn)入了人口老齡化社會。截止2013年底，我國60周歲及以上人口20243萬人，占總?cè)丝诘?4.9%，65周歲及以上人口13161萬人，占總?cè)丝诘?.7%。就重慶而言，2013年60歲以上老年人口也突破了600萬，占重慶市總?cè)丝诘?0%左右，人口老齡化問題已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重了。面對“未富先老”以及“4+2+1”甚至“8+2+1”的家庭結(jié)構(gòu)，我國的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)越來越重，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老、養(yǎng)兒防老的方式已經(jīng)不能夠滿足我國目前的養(yǎng)老現(xiàn)狀，因此，“以房養(yǎng)老”應(yīng)運而生。

二、國內(nèi)發(fā)展?fàn)顩r

1.南京——倒按揭南京模式：南京湯山“溫泉留園”，是國內(nèi)首個公開推出倒按揭性質(zhì)的“以房換養(yǎng)”舉措。按規(guī)定，擁有本市60平方米以上產(chǎn)權(quán)房、六旬以上的孤寡老人，自愿將其房產(chǎn)抵押，經(jīng)公證后入住老年公寓，可免交一切費用，而房屋產(chǎn)權(quán)將在老人逝世后歸養(yǎng)老院所有。但是，實施了不到兩年便以失敗告終。

2.上?！耙苑孔灾B(yǎng)老”：65歲以上的老年人，可以將自己的房產(chǎn)與市公積金管理中心進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)讓交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋將由公積金管理中心再返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場價等同，老人可按租期年限將租金一次性付與公積金管理中心，其他費用均由公積金管理中心交付。

3.香港——香港政府在2011年推出安老按揭（又稱“逆按揭”）計劃，允許年齡在55歲以上的香港居民，將個人名義持有的樓齡在50年以下的住宅物業(yè)向銀行提出按揭。

4.重慶——2014年2月25日由重慶市老年事業(yè)發(fā)展基金會、市殘疾人福利基金會主辦，重慶尊享實業(yè)（集團(tuán)）有限公司協(xié)辦的“關(guān)愛失能老人，共享生命尊嚴(yán)”大型公益募捐儀式暨“以房養(yǎng)老新模式”啟動儀式，在重慶市江北區(qū)觀音橋步行街廣場隆重舉行，標(biāo)志重慶市正式試點“以房養(yǎng)老”。雖然重慶地區(qū)在2014年年初正式提出了“以房養(yǎng)老”試點的計劃，但是，由于面臨的種種原因并未付諸實踐。

三、發(fā)展中遇到的挑戰(zhàn)

1.產(chǎn)權(quán)制約。根據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定，房屋使用權(quán)限不超過70年，期滿可以續(xù)期。但實際上，這里的70年是指從房地廠商購買土地使用權(quán)開始計算的，再加上房屋使用了幾十年，等到老人達(dá)到養(yǎng)老年齡了，房屋的使用權(quán)幾乎用完。而“以房養(yǎng)老”靠的就是出讓房屋使用權(quán)來養(yǎng)老，對于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來說，沒有了房屋使用權(quán)就沒有了養(yǎng)老效益。

2015年3月1日，我國正式實施《不動產(chǎn)登記暫行條例》，不再使用房產(chǎn)證，改用不動產(chǎn)證，將房屋所有權(quán)和房屋使用權(quán)劃分開來，使得老年人房屋的產(chǎn)權(quán)得到弱化，在資產(chǎn)評估環(huán)節(jié)會使老年人的權(quán)益得到損害。

2.養(yǎng)老觀念較落后?！梆B(yǎng)兒防老”的觀念還在影響著這一代老人。將自己居住多年的房產(chǎn)抵押給養(yǎng)老院等機(jī)構(gòu)而

不給子女，使得許多老人和年輕人還難以接受。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)還不怎么發(fā)達(dá)、貧富差距還比較大的情況下，許多老百姓辛苦一輩子也難以攢下一套房子，到老了卻又不得不將房子抵押給銀行，以貸款養(yǎng)老，這怎么都讓人感覺銀行似乎在“搶錢”。還有人指出，“以房養(yǎng)老”折射出的是中低收入群體深深地?zé)o奈。

3.法律制度不完善。法律法規(guī)沒有明確的規(guī)定，政府層面的“以房養(yǎng)老”就很難推行，南京為例，第一次試點是民辦機(jī)構(gòu)，缺乏公信力，第二次試點也僅僅是公私合營。“以房養(yǎng)老”需要民政局、房管局、人社局金融和保險機(jī)構(gòu)等多個部門一起制定具體的政策和細(xì)則才可能得到推廣。

“以房養(yǎng)老”牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會保障、保險以及相關(guān)政府部門，對這些領(lǐng)域的運作質(zhì)量要求相當(dāng)高。

四、切實的解決方案

（一）重慶市政府應(yīng)該加強(qiáng)對“以房養(yǎng)老”的領(lǐng)導(dǎo)

1.重慶市政府應(yīng)該率先頒布一系列保障老年人的權(quán)益的相關(guān)條例，使重慶市“以房養(yǎng)老”政策在法律法規(guī)的規(guī)范下運行；2.同時政府增設(shè)一些“以房養(yǎng)老”專項人員，解釋與“以房養(yǎng)老”有關(guān)的政策、法規(guī)，監(jiān)督“以房養(yǎng)老”機(jī)構(gòu)的正常運行；3.適當(dāng)?shù)膿艹霾糠重斦С鰜碇С帧耙苑筐B(yǎng)老”的推行，增強(qiáng)“以房養(yǎng)老”的公信力，號召更多的人來關(guān)注、來響應(yīng)“以房養(yǎng)老”的推行；4.政府還應(yīng)該增加保障性住房、吸引更多的投資者來重慶建房，通過增加住房來讓更多的年輕人有房可買，解決老年人的后顧之憂。

（二）社會經(jīng)濟(jì)主體應(yīng)該堅持實施“以房養(yǎng)老”

1.推行“以房養(yǎng)老”模式的主體應(yīng)該以“服務(wù)老年人”為宗旨，把“以房養(yǎng)老”落實到實處，落實到各個階段，而不僅僅是前期融資階段，在后期養(yǎng)老工作中更要保障老年人的利益；2.拿出部分資金來專門推行“以房養(yǎng)老”模式，讓民眾看到“以房養(yǎng)老”的實惠之處，只有這樣才會有更多的人愿意接受“以房養(yǎng)老”；3.盡快將“以房養(yǎng)老”落到實處，而不僅僅是在理論提出階段，實施前期可以適當(dāng)?shù)淖尷?，以達(dá)到宣傳目的，讓更多的人了解“以房養(yǎng)老”、認(rèn)識“以房養(yǎng)老”，從而才會選擇“以房養(yǎng)老”。

（三）醫(yī)療機(jī)構(gòu)“入駐”養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、社區(qū)

應(yīng)該在市政府的領(lǐng)導(dǎo)之下積極地促進(jìn)醫(yī)療衛(wèi)生資源進(jìn)入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、社區(qū)和居民家庭。衛(wèi)生管理部門要支持有條件的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)置醫(yī)療機(jī)構(gòu)；二級以上綜合醫(yī)院應(yīng)當(dāng)開設(shè)老年病科，增加老年病床數(shù)，做好老年慢性防治和康復(fù)護(hù)理。按照國務(wù)院的部署，重慶市政府應(yīng)該積極探索醫(yī)療機(jī)構(gòu)與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作新模式，醫(yī)療機(jī)構(gòu)、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為老年人建立健康檔案，建立社區(qū)醫(yī)院與老年人家庭醫(yī)療契約服務(wù)關(guān)系，開展上門珍視、健康查體、保健咨詢等服務(wù)，加快推進(jìn)面向養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的遠(yuǎn)程醫(yī)療服務(wù)試點。

（四）“以房養(yǎng)老”模式的創(chuàng)新舉措

在“以老養(yǎng)老”模式中，一些即將進(jìn)入老年人的群體先向已經(jīng)進(jìn)入老年的人提供一系列養(yǎng)老措施，等到自己真正步入老年時可以無償享受其他人的養(yǎng)老。但是，這些人提供的養(yǎng)老措施與自己將來享受到的養(yǎng)老保障可能不一致，因而會引起各種糾紛。

我們可以將“以老養(yǎng)老”模式中部分措施融入到“以房養(yǎng)老”模式中，而這一媒介就是房產(chǎn)。在“以老養(yǎng)老”中第一批向老年人提供養(yǎng)老的人可以獲得老年人的房產(chǎn)，而這一房產(chǎn)則可以作為自己養(yǎng)老的資本，因此，這里并不需要很多現(xiàn)實中的房產(chǎn)，只是用房產(chǎn)來衡量自己給老年人提供養(yǎng)老保障的多少。

五、總結(jié)

面對重慶市越來越嚴(yán)重的人口老齡化問題，政府和社會各界都應(yīng)該尋找切實可行的養(yǎng)老措施?！耙苑筐B(yǎng)老”模式，在全國很多城市都曾經(jīng)經(jīng)過試點驗證了不可行的結(jié)論，但是本文認(rèn)為，重慶作為一個超大城市，有著與東中部地區(qū)其他城市本質(zhì)的不同，不論是人均收入、住房面積、人們的思想觀念，還是重慶市日益嚴(yán)峻的老齡化問題，“以房養(yǎng)老”新模式在重慶發(fā)展與在我國其他地區(qū)的發(fā)展有很大的不同之處。因此，我們認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”模式在重慶有著很大的發(fā)展前景，可以解決部分養(yǎng)老問題。（作者單位：重慶工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

基金項目：2014年大學(xué)生創(chuàng)新課題項目結(jié)題成果

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