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    開(kāi)發(fā)商“五證全無(wú)”一房五賣詐騙超3億

    2014-05-27 02:06:36傅勇濤馬超
    藍(lán)盾 2014年4期
    關(guān)鍵詞:網(wǎng)簽商品房開(kāi)發(fā)商

    傅勇濤 馬超

    多達(dá)150套商品房被開(kāi)發(fā)商一房?jī)少u,甚至一房五賣,涉及資金1.4億元,而被騙的150名購(gòu)房者則來(lái)自全國(guó)19個(gè)省市區(qū)。1200余戶購(gòu)房者多達(dá)2億多元的團(tuán)購(gòu)預(yù)訂金被開(kāi)發(fā)商挪作他用,資金鏈斷裂導(dǎo)致精裝商品房變?yōu)闋€尾樓。在海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的咄咄怪事背后,暴露出的是商品房預(yù)售制度的漏洞和相關(guān)監(jiān)管的缺位。

    海南警方對(duì)此案的偵辦已于近日結(jié)束。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在海南樓市有價(jià)無(wú)市、銀行貸款收緊的窘境下,一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商陷入“高息攬金-輸血房企-無(wú)力回款”的泥潭難以自拔。“海南樓市熱”背后是一連串的拷問(wèn):商品房預(yù)售合同備案登記制度為何成為一紙空文?房管、國(guó)土、稅務(wù)等監(jiān)管部門為何變?yōu)椤氨犙巯埂保?/p>

    資金鏈斷裂

    開(kāi)發(fā)商圈錢補(bǔ)窟窿

    高息借款購(gòu)買土地、拿土地作抵押換取銀行貸款、一房多賣償還貸款和借款……原海南澄邁陽(yáng)光投資有限公司法人代表聶仲根在資金鏈吃緊的情況下,采取拆東墻補(bǔ)西墻的方式詐騙、圈錢、購(gòu)地的“連環(huán)計(jì)”,將其開(kāi)發(fā)的“陽(yáng)光花苑”項(xiàng)目中150套房產(chǎn)多次抵押或出售。海南澄邁縣“陽(yáng)光花苑”小區(qū)150名業(yè)主驚呼“用大半輩子積蓄買來(lái)的房子戶主卻是別人!”

    據(jù)警方人士透露,聶仲根在2008年成立海南澄邁陽(yáng)光投資有限公司和海南博亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí),兩家公司的注冊(cè)資金都僅1000萬(wàn)元,他買地款絕大部分是高息借款籌集?!鞍凑?%的月息計(jì)算,一個(gè)月需要支付的利息多達(dá)900多萬(wàn)元?!?/p>

    2010年2月,聶仲根在明知公司啟動(dòng)資金不足的情況下,指使其公司高管皮立明、許學(xué)軍等其他涉案人員,通過(guò)虛假注冊(cè)資本方式,夸大履行合同能力,大肆向銀行、小額信貸企業(yè)和私人借貸。因借貸數(shù)額和貸款產(chǎn)生的利息較高,聶仲根等人又采用隱瞞手段,將澄邁陽(yáng)光投資有限公司開(kāi)發(fā)的陽(yáng)光花苑小區(qū)商品房出售,之后再以預(yù)售備案的方式抵押給借款人,或者是將已經(jīng)以預(yù)售備案的方式抵押給借款人的房子,又再次出售給他人,更有甚者一房多賣高達(dá)5次,造成一房多賣的嚴(yán)重后果。

    記者了解到,在銀行貸款收緊,樓盤(pán)銷售不暢的情況下,聶仲根操縱陽(yáng)光投資有限公司利用一些擔(dān)保公司、投資公司來(lái)進(jìn)行融資。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),這些公司承諾給投資者的月息普遍在3%以上,這就意味著年息至少在30%以上,而房地產(chǎn)項(xiàng)目想要達(dá)到30%以上的年投資回報(bào)幾乎不可能。

    “聶仲根從這些公司貸款,每天僅還利息就需要30萬(wàn),房子賣得再快也很難填上高利貸的窟窿?!睋?jù)辦案民警介紹,陽(yáng)光投資公司開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)銷售情況并不理想,回籠資金乏力,但他是如何在明知資金回籠乏力的狀況下,利用兩家資質(zhì)偏差、實(shí)收資本為零的公司一步步圈地,開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目呢?

    ——虛報(bào)注冊(cè)資本提高公司“身價(jià)”,高息攬金購(gòu)置土地,以土地為抵押向銀行貸款。據(jù)辦案民警王偵偵介紹,聶仲根在2011年通過(guò)中介公司虛報(bào)注冊(cè)資本4000萬(wàn)元,將注冊(cè)資本由原來(lái)的1000萬(wàn)元提高到5000萬(wàn)元,故意夸大了陽(yáng)光投資有限公司履行合同的能力。

    ——采取“一房多賣”,抵押房屋的方式,回籠資金償還債務(wù)和銀行貸款。記者采訪了解到,陽(yáng)光花苑的商品房售價(jià)每平方米9000元,聶仲根要求售樓人員將已經(jīng)出售的房屋,以每平方米4000元左右的團(tuán)購(gòu)價(jià)再次出售,每平方米至少凈賺8000元。此外,還將用于抵押給借款人的房產(chǎn)通過(guò)售樓處出售,涉及資金1.4億元又用于購(gòu)買土地、償還債務(wù)等。

    ——挪用商品房團(tuán)購(gòu)預(yù)訂金支付土地出讓金。由于缺少資金拿地,聶仲根旗下的海南博亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司“博亞·龍灣”小區(qū)項(xiàng)目以團(tuán)購(gòu)的名義,向新疆1200余名購(gòu)房者收取兩億多元的“團(tuán)購(gòu)預(yù)訂金”,用于繳納該項(xiàng)目200畝土地所需的5400萬(wàn)元土地出讓金。然而,在簽訂商品房預(yù)定合同前,這個(gè)名為“熙岸高爾夫公寓二期”的商品房項(xiàng)目中的一宗土地已被聶仲根抵押給一家海南本地?fù)?dān)保公司,獲取資金用于償還其他項(xiàng)目貸款和后續(xù)開(kāi)發(fā)。

    開(kāi)發(fā)商“五證全無(wú)”

    官商勾結(jié)“開(kāi)綠燈”

    一位知情人士說(shuō),本來(lái)資金緊張的聶仲根,在后續(xù)“造血”不能及時(shí)補(bǔ)給、對(duì)投資者的本息不能按時(shí)支付、眾多投資者追要所投的本金和利息時(shí),在未辦理工程規(guī)劃許可證、人防建設(shè)審批手續(xù)、招投標(biāo)手續(xù)、建筑工程施工許可證和房屋預(yù)售許可證,也未取得圖紙審查合格證的情況下,就擅自開(kāi)工建設(shè)和預(yù)售房屋了。

    “五證全無(wú)”項(xiàng)目,為何能順利開(kāi)售?多重詐騙又為何“順利無(wú)阻”?記者了解到,一些澄邁縣的干部為聶仲根的違法行為大開(kāi)方便之門,國(guó)土、城建、稅務(wù)等諸多監(jiān)管部門對(duì)聶仲根實(shí)施詐騙的兩個(gè)項(xiàng)目監(jiān)管缺位,成了“睜眼瞎”。

    據(jù)記者了解,海南省澄邁縣委原副書(shū)記盧勇、縣住房保障與房產(chǎn)管理局原局長(zhǎng)林中校在土地使用性質(zhì)變更、房地產(chǎn)項(xiàng)目容積率調(diào)整、在審批辦理商品房預(yù)售許可證等事項(xiàng)中,多次收受聶仲根的賄賂,日前被海南省紀(jì)委“雙開(kāi)”,移送司法機(jī)關(guān)處理。“這些職務(wù)犯罪或多或少都是在調(diào)查聶仲根的房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí),拔出‘蘿卜帶出來(lái)的‘泥?!币晃恢槿耸空f(shuō)。

    此外,公司法人機(jī)構(gòu)不健全、運(yùn)營(yíng)機(jī)制和規(guī)范管理制度不成熟,導(dǎo)致陽(yáng)光投資有限公司和博亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成為聶仲根等高管斂財(cái)?shù)墓ぞ?,公司在后期?jīng)營(yíng)時(shí)資金和人員管理混亂。警方偵查發(fā)現(xiàn),聶仲根在陽(yáng)光投資有限公司和博亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司中占股比例分別高達(dá)98%和95%,且均為法人代表。“員工挪用公司資金動(dòng)輒近百萬(wàn)元,多名員工利用公司融資平臺(tái)詐騙圈錢,公司儼然成為員工斂財(cái)?shù)摹谛卟??!鞭k案民警王偵偵說(shuō)。

    目前海南樓市有價(jià)無(wú)市,一些小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈吃緊,依靠借錢圈地蓋房,回籠資金的已是舉步維艱。聶仲根對(duì)于各種來(lái)錢項(xiàng)目均是“欣然接受”。他私自將施工方保證金4000多萬(wàn)元挪用,拖欠175名農(nóng)民工工資近450萬(wàn)元。在無(wú)力支付工程款時(shí),將十余套商品房抵押代替工程款,至今建筑企業(yè)的工程款仍有拖欠。

    商品房預(yù)售登記制度

    被開(kāi)發(fā)商人為“架空”endprint

    記者采訪了解到,造成眾多購(gòu)房者受騙的重要原因之一,是商品房預(yù)售登記制度和商品房網(wǎng)簽存在漏洞,開(kāi)發(fā)商在房屋網(wǎng)簽過(guò)程中欺騙購(gòu)房者,推遲網(wǎng)簽或不進(jìn)行房屋預(yù)售登記。

    房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示,海南實(shí)施購(gòu)房“網(wǎng)簽”,其主要目的是為了防止開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售,避免一房二賣。然而,記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),絕大部分房企在對(duì)房屋的實(shí)際銷售過(guò)程中,普遍采取的辦法就是集中網(wǎng)簽,前期先跟購(gòu)房者簽訂紙質(zhì)合同。不及時(shí)網(wǎng)簽、誘導(dǎo)欺騙消費(fèi)者等系列不規(guī)范的市場(chǎng)行為存在已久。一些購(gòu)房者對(duì)記者說(shuō),對(duì)于購(gòu)房網(wǎng)簽“一頭霧水”,開(kāi)發(fā)商為何推遲網(wǎng)簽和不進(jìn)行房屋預(yù)售登記也毫不知情。

    “利用購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同與開(kāi)發(fā)商集中網(wǎng)簽之前的時(shí)間差,成為聶仲根等人一房多賣詐騙的重要手段?!敝槿耸空f(shuō),一些購(gòu)房者誤以為與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同已具備法律效力,對(duì)開(kāi)發(fā)商是否應(yīng)履行到房屋管理部門備案登記備案的義務(wù)不知情或不在意,給個(gè)別開(kāi)發(fā)商實(shí)施詐騙提供了機(jī)會(huì)。

    “即使房子備案了,不代表就不能進(jìn)行抵押。”法律界人士表示,網(wǎng)簽主要是防止存量房被二次轉(zhuǎn)移,并不是過(guò)戶,網(wǎng)簽后沒(méi)有形成物權(quán)關(guān)系,自然也無(wú)法對(duì)抵押起保護(hù)作用,聶仲根等人就是利用了這樣的漏洞將房屋出售后再抵押借貸。

    房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示,市場(chǎng)中商品房大多為期房,開(kāi)發(fā)商擺個(gè)模型貼張海報(bào)就開(kāi)始“賣概念”,一些投資客和剛需在預(yù)售階段很難獲得房屋銷售信息,對(duì)售樓人員提供的銷售記錄和相關(guān)許可證不具備辨別真假能力,更對(duì)開(kāi)發(fā)商是否在合同簽署后進(jìn)行房屋預(yù)售登記和房屋產(chǎn)權(quán)歸屬性質(zhì)不清晰,由此導(dǎo)致的房地產(chǎn)詐騙案件,近年來(lái)較為常見(jiàn)。

    扎緊地產(chǎn)項(xiàng)目監(jiān)管的籠子

    別讓消費(fèi)者再“霧里看花”

    盡管已有較為完備的商品房合同備案制度,但市場(chǎng)上在售商品房多為期房,從合同備案完畢到最終交房,一般需要一至兩年時(shí)間。因此,類似海南這樣“一房二賣、一房多押”的房產(chǎn)糾紛案例,近年來(lái)在廣東、河南、山東等地時(shí)有發(fā)生。

    一些業(yè)內(nèi)人士表示,雖說(shuō)為防范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一房多賣,規(guī)定了商品房預(yù)售合同備案登記制度,但是對(duì)開(kāi)發(fā)商中不按規(guī)定進(jìn)行商品房預(yù)售合同備案登記者,現(xiàn)行的政策、法規(guī)卻并未十分清晰的處罰規(guī)定。

    如何加強(qiáng)商品房預(yù)售合同備案登記管理,避免多部門的監(jiān)管職能成為一紙空文?

    部分房地產(chǎn)和法律領(lǐng)域?qū)<艺J(rèn)為,應(yīng)加強(qiáng)商品房預(yù)售合同備案登記管理,完善預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制,強(qiáng)化商品房銷售應(yīng)盡早擺脫“九龍治水”的分散局面,健全房地產(chǎn)公司管理內(nèi)控制度,使監(jiān)管形成合力,避免多部門的監(jiān)管職能成為一紙空文。

    “加強(qiáng)房地產(chǎn)預(yù)售商品房的管理監(jiān)督力度是根治‘一房多賣的首要措施?!焙D洗髮W(xué)法學(xué)院教授童偉華表示,住建部門要提高商品房預(yù)售許可門檻,嚴(yán)格審批房屋預(yù)售許可證和嚴(yán)格監(jiān)督房屋預(yù)售、抵押登記,切實(shí)將資質(zhì)偏差、借錢圈地的房地產(chǎn)企業(yè)擋在門外。

    海南川海律師事務(wù)所主任趙建平律師說(shuō),參與項(xiàng)目審批的部門,都應(yīng)該建立全過(guò)程管理、責(zé)任倒查、終身負(fù)責(zé)的機(jī)制,使項(xiàng)目投訴和案件處理與職能部門績(jī)效考核掛鉤,彌補(bǔ)政府管理部門的缺位和失措,避免市場(chǎng)上“黑心房”大行其道。

    中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)張東表示,應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管,將購(gòu)房預(yù)售款進(jìn)入政府監(jiān)管的開(kāi)發(fā)商賬戶,促使開(kāi)發(fā)商必須在項(xiàng)目達(dá)到一定進(jìn)度后,才可按計(jì)劃支取商品房預(yù)售資金。

    (摘自《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》)endprint

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    稅收征納(2020年1期)2020-02-23 04:52:40
    ●房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房是否征收房產(chǎn)稅?
    稅收征納(2019年9期)2019-02-19 17:55:13
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    ??诔雠_(tái)積分落戶新政打通保障房商品房轉(zhuǎn)換通道
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    那些年,行賄的開(kāi)發(fā)商們
    方圓(2015年11期)2015-09-10 07:22:44
    還拆嗎
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