誰為房地產(chǎn)泡沫局部崩盤買單

葉檀

興潤置業(yè)事件發(fā)酵，顯示為泡沫支付局部代價的時代已經(jīng)開啟。

資金實力不足、踏錯周期的房地產(chǎn)開發(fā)商首先付出代價。興潤置業(yè)雖然在奉化當?shù)貙儆诖箝_發(fā)商，但在全國范圍內(nèi)排不上號，融資能力有限在高利貸市場泥足深陷，只要市場有風吹草動房地產(chǎn)資產(chǎn)價格下挫，開發(fā)商就在泥潭里拔不足腿。

此次犯難的沈氏父子在當?shù)乜诒诲e，樓盤質(zhì)量好，危機時刻沒有一跑了之。并且，政府調(diào)控導致市場周期波動加劇、市場大幅震蕩難辭其咎。興潤置業(yè)相關人士表示，前幾年樓市好的時候，政府推地時把起拍價定得很高，導致企業(yè)高價拿地。

地方政府不會因此道歉，此前靠房地產(chǎn)與汽車行業(yè)拉動消費，帶動數(shù)十個行業(yè)是正確的，如今保持穩(wěn)健的貨幣政策、甚至停貸首套房貸也是正確的，當交易中掌握土地這一重要定價權的一方不承擔任何風險，另一方承擔的就是全部風險，惟一的辦法就是保證現(xiàn)金流穩(wěn)健，可以抵擋隨時而來的調(diào)控。

恰恰在這方面，習慣了房地產(chǎn)增長的開發(fā)商過于輕心。從長周期來看，中國從住宅市場化之后，至今都處于上升周期，每次開發(fā)商信心降到低谷時，隨之而來的保增長就會讓開發(fā)商后悔沒有大量購入資產(chǎn)，沒有大量借錢開發(fā)，形成了條件反射，一個小風暴，足以讓不扎實的船傾覆海底。

如今貨幣收緊，除非上市在國際市場有融資渠道，成為公眾公司有多國法律與投資者保護，否則，現(xiàn)金流不足進行高利貸借貸的開發(fā)商，首當其沖成為殉葬者。當?shù)卣詫εd潤置業(yè)從拯救到袖手準備后事，就是大環(huán)境的變化，當?shù)厥袌龅牡兔?，復雜的債權，讓拯救變得不現(xiàn)實。興潤置業(yè)的覆滅，提示浙江企業(yè)家，任何行業(yè)都有風險，房地產(chǎn)也不例外，從事自己擅長的行業(yè)才是保全之本。而浙江的房地產(chǎn)泡沫從激進的溫州，進入在全國房地產(chǎn)市場上略顯溫和的寧波奉化，可以看出，泡沫覆沒的趨勢在擴大。

其次付出代價的是進入高息金融鏈條的投資人，無論鄂爾多斯、還是寧波奉化，貨幣收緊導致民間高息金融無處不在，大家在火中取栗，等著賺取因為資產(chǎn)負債表崩潰而垂死掙扎的企業(yè)主最后一桶金，這是不道德的，但初創(chuàng)期的市場不靠道德取勝。

興潤置業(yè)的債權人主要是銀行，中新網(wǎng)向官方核實的數(shù)據(jù)顯示，欠貸涉及的銀行有19家，包括農(nóng)行、中信、恒豐、浙商、民生等銀行，相信24億的銀行貸款會有部分核銷，但大部分通過資產(chǎn)拍賣追回。問題在于個人債權，公司掌舵者沈氏父子先后于2013年11月23日和2014年1月24日因涉嫌非法吸收公眾存款罪被公安機關刑事拘留。有證據(jù)證實的非法吸收公眾存款7億多元，涉及98人（其中機關事業(yè)人員7人）。

銀行與個人作為債權人擁有相同的權利，但個人的高息不受保護，不僅如此，目前奉化市成立的專案組和應急工作領導小組針對涉事機關事業(yè)人員，市紀委也已介入調(diào)查，機關事業(yè)單位人員將因為違紀受到追究。從銀行到個人，都會因為公司資不抵債清盤受損，根據(jù)償債順序，能夠拿回本金已是上上大吉。從超日債事件，到某些信托項目虧損，到此興潤置業(yè)債務處理，所有的投資者都應該認識到，進入高息市場就意味著高風險，央行與地方政府不再兜底，穩(wěn)賺不賠的時代已經(jīng)結(jié)束。與企業(yè)一樣，對投資者來說第一要義是安全，第二才是收益。

興潤置業(yè)事件真正的風險在于，引發(fā)三四線城市房地產(chǎn)顯性、隱性信托風險的大規(guī)模爆發(fā)，是否會因為風險蔓延造成銀行資產(chǎn)負債表崩潰，而不是當?shù)劂y行核銷10億，或者高利貸者血本無歸，這不是決策者考慮的范圍。只要風險不蔓延就不是大風險，從這個角度說，央行通過鄂爾多斯、溫州、奉化進行了實際壓力測試，這比紙面測試要可靠得多。

動蕩市場，別指望救世主，只有自己控制住風險，了解項目風險、信用、贏利前景，才能救自己。endprint