合生創(chuàng)展：活在“上半場(chǎng)”最慘的公司

文│沈浩浩

合生創(chuàng)展這家10年前便是首家年度銷(xiāo)售額過(guò)百億的地產(chǎn)航母，幾乎是今年上半年業(yè)績(jī)下滑最慘的房企。前7個(gè)月不到22億的銷(xiāo)售成績(jī)單并非一朝造就，下半場(chǎng)哨響仍不愿換邊，恐怕是這家曾經(jīng)的大鱷最真實(shí)的寫(xiě)照。

史上最慘

合生創(chuàng)展公布中期業(yè)績(jī)顯示，截至6月30日，集團(tuán)合約銷(xiāo)售金額為約人民幣18.15億元，較去年同期同比下降67.38%；2013年同期，該集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售62.8億元。

從數(shù)據(jù)上看，不出意外，2014年將是合生創(chuàng)展在過(guò)去10年來(lái)表現(xiàn)最差的年份。算上7月份的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，合生前7個(gè)月的銷(xiāo)售額不到22億元，還不及年度目標(biāo)150億元的15%。（本文所有貨幣均為人民幣，根據(jù)9月3日匯率換算）

在合生創(chuàng)展的銷(xiāo)售版圖中，各地區(qū)業(yè)績(jī)均有較明顯下滑，合生創(chuàng)展在上海、廣州、惠州等地銷(xiāo)售額減少幅度分別為76.63%、36.57%、58.49%。其中降幅最大的為北京和天津地區(qū)。根據(jù)中報(bào)，今年上半年合生創(chuàng)展在北京和天津地區(qū)的銷(xiāo)售額為6.48億元，相比去年減少21.56億元，下降幅度已經(jīng)達(dá)到76.89%。合生創(chuàng)展表示，北京和天津地區(qū)的銷(xiāo)售下降主要是合生·世界花園和合生·濱江帝景貨量同比大幅減少所致。

或許讓合生創(chuàng)展有所欣慰的是，其上半年的營(yíng)業(yè)額較去年同期有所增長(zhǎng)。中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，上半年合生創(chuàng)展?fàn)I業(yè)額為約45.77億人民幣，比去年同期的39.3億港元上升16%。

但合生創(chuàng)展提高的營(yíng)業(yè)額并沒(méi)有帶來(lái)相應(yīng)的毛利數(shù)據(jù)表現(xiàn)，其毛利稍低于去年同期，為14.4億元，比去年同期的14.6億元減少2000萬(wàn)元。而由于報(bào)告期內(nèi)剛性需求項(xiàng)目交付比較高，則導(dǎo)致其毛利率降低5%，為37%。

此外，毛利減少也直接導(dǎo)致了合生創(chuàng)展上半年的股東應(yīng)占利潤(rùn)的下降。其股東應(yīng)占利潤(rùn)從去年的16.81億元降至6.65億元，降幅超過(guò)6成。扣除投資物業(yè)重估稅項(xiàng)收益凈額2.59億元及一家合營(yíng)公司的投資物業(yè)重估稅項(xiàng)收益凈額396萬(wàn)元的影響后，核心利潤(rùn)為4.03億元，較去年同期下降25%。

圖為北京霄云路8號(hào)，合生創(chuàng)展寄予厚望的旗艦豪宅項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目從土地獲得到最終規(guī)劃獲批，有無(wú)數(shù)的鮮為人知的故事。

盡管于報(bào)告期內(nèi)，公司的資產(chǎn)總值上升7%，但更大幅度的債務(wù)增長(zhǎng)使得合生創(chuàng)展的資產(chǎn)負(fù)債比率從去年年末的59%上升至62%，凈負(fù)債率則提高10個(gè)百分點(diǎn)至69%。

對(duì)于上半年的不振業(yè)績(jī)，合生創(chuàng)展這樣計(jì)劃著他的下半年：“集團(tuán)下半年即將推出一系列位于北京、上海、廣州、太原、寧波、昆山、秦皇島及惠州等經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)城市，以剛性需求產(chǎn)品為主的新項(xiàng)目?！?/p>

本來(lái)，在去年112億元的基礎(chǔ)上，2014年的銷(xiāo)售目標(biāo)保持15%～20%的增長(zhǎng)看起來(lái)還較為實(shí)際。據(jù)招商證券推算，合生創(chuàng)展在2014年的可售貨值高達(dá)500億元，只要合生創(chuàng)展當(dāng)年能達(dá)到35%的保守去化率，即可完成去年150億元的銷(xiāo)售目標(biāo)。

而今年前7個(gè)月不到22億的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)令人大跌眼鏡。這讓合生創(chuàng)展的資金鏈備受考驗(yàn)。數(shù)據(jù)顯示，該集團(tuán)截至2013年年底的流動(dòng)負(fù)債高達(dá)437.73億元，其中包含94.73億元短期借款以及長(zhǎng)期借款當(dāng)期部分，而長(zhǎng)期借貸高達(dá)299億元。即便按照國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司在銀行的大約6%～7%平均借貸成本，該集團(tuán)僅該項(xiàng)負(fù)債的利息支出就超過(guò)20億元。但是，該集團(tuán)截至去年年底的現(xiàn)金余額僅40.35億元，即便加上今年前7個(gè)月的21億銷(xiāo)售回款，也無(wú)法覆蓋到期債務(wù)以及當(dāng)期利息。

對(duì)于合生創(chuàng)展糟糕的表現(xiàn)，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)已作出警示。評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪就曾于報(bào)告中指出：其評(píng)級(jí)的44家中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商當(dāng)中，只有3家受評(píng)開(kāi)發(fā)商同時(shí)存在信托貸款敞口較大和流動(dòng)性疲弱的情況，合生創(chuàng)展即為其中一家。并稱(chēng)預(yù)計(jì)未來(lái)12個(gè)月內(nèi)合生創(chuàng)展銷(xiāo)售疲弱的狀況可能將延續(xù)，合生創(chuàng)展也有流動(dòng)性壓力增大的擔(dān)憂。

數(shù)據(jù)顯示，該集團(tuán)過(guò)去3年的許多財(cái)務(wù)指標(biāo)都持續(xù)走壞，2011～2013年的凈資產(chǎn)收益率（ROE）分別為3.61%、7.16%和8.12%，同期恒大地產(chǎn)的ROE分別為42.69%、25.85%和29.04%。過(guò)去三年，合生創(chuàng)展的盈利能力實(shí)際上已經(jīng)遠(yuǎn)低于同行的平均水平。

一邊是居高不下的存貨，一邊是停滯不前的銷(xiāo)售，合生創(chuàng)展的經(jīng)營(yíng)思路在中國(guó)眾多房地產(chǎn)企業(yè)中頗顯另類(lèi)。而單純從數(shù)據(jù)上看，該集團(tuán)已經(jīng)陷入財(cái)務(wù)困境。

無(wú)人駕駛

兩年零六個(gè)月，合生創(chuàng)展那把總裁的椅子一直懸空。2012年年初，合生創(chuàng)展第三任行政總裁薛虎離職后，合生創(chuàng)展實(shí)際的管理者是董事局主席朱孟依的女兒朱桔榕，其擔(dān)任的職務(wù)是董事局副主席。

常年總裁職位空缺，這著實(shí)少見(jiàn)。更令人感到少見(jiàn)的是，作為一家房地產(chǎn)公司，合生創(chuàng)展上一次在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，要追溯到4年前，2010年9月，在上海以12.46億摘得上海廣富林2-5號(hào)地塊，樓面地價(jià)16488元/平方米，是當(dāng)時(shí)的單價(jià)地王。

與此同時(shí)，作為行業(yè)的知名公司，戰(zhàn)略執(zhí)行效果也鮮見(jiàn)有如此“打折”的。2011年，公司提出要將重心轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)。根據(jù)合生創(chuàng)展近三年財(cái)報(bào)顯示，2011～2013年，合生創(chuàng)展的投資物業(yè)資產(chǎn)分別為131億、130億、178億元，對(duì)應(yīng)的當(dāng)年租金收入分別為1.2億、1.1億、2.1億。這個(gè)收入恐怕連資金成本都覆蓋不了。

“說(shuō)說(shuō)而已”幾乎已經(jīng)成為合生創(chuàng)展的標(biāo)簽。去年1月份，合生創(chuàng)展宣布國(guó)際化戰(zhàn)略全面啟動(dòng)：未來(lái)將堅(jiān)持走國(guó)際化公司不動(dòng)搖，堅(jiān)持走投資管理路線不動(dòng)搖。作為一家目前仍擁有巨量沉睡土地資產(chǎn)的公司，完全不去從盤(pán)活土地、管理平臺(tái)、融資等角度出發(fā)拿出針對(duì)目前地產(chǎn)業(yè)務(wù)存在的問(wèn)題的解決方法，居然還會(huì)去設(shè)計(jì)這么“不靠譜”的戰(zhàn)略，令人匪夷所思。

如果把“投資管理”理解為2011年類(lèi)似針對(duì)北京農(nóng)村商業(yè)銀行股權(quán)投資的話，基本可以判定，合生對(duì)“從哪里跌倒就從哪里爬起來(lái)”沒(méi)有興趣，甚至是對(duì)房地產(chǎn)生意已意興闌珊。2011年8月，合生斥資2.38億元認(rèn)購(gòu)北京農(nóng)村商業(yè)銀行4.99%的股本權(quán)益，其雖已經(jīng)成立IPO小組但上市還遙遙無(wú)期，這筆投資何時(shí)能夠獲得收益還是未知數(shù)。

合生的“敗相”自2008年就開(kāi)始顯露。幾年間，這里已換過(guò)三任總裁。不管是雄心勃勃的武捷思、臨危受命的陳長(zhǎng)纓還是如履薄冰的薛虎，在董事局主席朱孟依的家族王國(guó)里，都成了匆匆過(guò)客。連短暫代理行使總裁職責(zé)的張懿也不能幸免。2013年7月11日，合生創(chuàng)展發(fā)布消息，張懿辭任執(zhí)行董事、副主席兼財(cái)務(wù)總監(jiān)。

創(chuàng)業(yè)初期，朱孟依傳承著潮汕商幫沿襲數(shù)百年的“家族模式”，帶著一批老鄉(xiāng)跟隨自己做事。朱孟依也曾一度致力于空降職業(yè)經(jīng)理人改造合生創(chuàng)展。2005年前后，一大批房地產(chǎn)行業(yè)頂尖人才聚攏在珠江投資和合生創(chuàng)展，包括廣東省前省長(zhǎng)助理武捷思、前萬(wàn)科地產(chǎn)總經(jīng)理姚牧民都曾被朱孟依高薪招至麾下。

頻繁換高管或許并不能從根本上解決合生創(chuàng)展的問(wèn)題。目前合生面臨的最直接的市場(chǎng)問(wèn)題是：資金充裕程度不夠，隨之而來(lái)的是公司的拓展也較為緩慢；由于決策權(quán)被老板高度把持，高管團(tuán)隊(duì)的自由度不夠，在公司規(guī)模越來(lái)越大的情況下，依靠老板一人來(lái)管理顯然有難度。

業(yè)績(jī)停滯不前甚至持續(xù)下滑，使合生創(chuàng)展早已淡出了國(guó)內(nèi)頂級(jí)地產(chǎn)企業(yè)行列，也從曾經(jīng)的地產(chǎn)界“華南五虎”之首退至最末，家族化管理模式的缺陷是主要原因之一。而家族化管理的弊端主要體現(xiàn)在家族化管理模式與職業(yè)經(jīng)理人之間逐漸惡化的矛盾，家族化管理模式導(dǎo)致專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力欠缺以及家族化管理模式容易導(dǎo)致決策失誤三個(gè)方面。

苦守上半場(chǎng)

2008年年底，朱孟依受黃光裕案牽連被協(xié)助調(diào)查，消失了長(zhǎng)達(dá)9個(gè)月，當(dāng)時(shí)有關(guān)商業(yè)銀行一度停止對(duì)合生創(chuàng)展放貸，到2009年春節(jié)期間，沒(méi)有老板決策的合生創(chuàng)展，一度到了生死存亡的關(guān)口。

當(dāng)時(shí)正值金融危機(jī)，臨危受命的陳長(zhǎng)纓帶領(lǐng)全體合生創(chuàng)展職工在春節(jié)期間加班賣(mài)樓，并在北京及上海地區(qū)大幅降價(jià)，包括珠江帝景等個(gè)別項(xiàng)目降價(jià)近40%。2009年合生創(chuàng)展實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額150.9億元，將公司從資金鏈斷裂的懸崖邊上拉了回來(lái)。

在隨后的三年，合生創(chuàng)展均制定了150億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，但從財(cái)報(bào)中可以發(fā)現(xiàn)，2010年～2013年，合生創(chuàng)展實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額分別為110.4億元、99.4億元、116.43億元、112.7億元。

可以明顯看到，從2008年被傳言涉入黃光裕案以來(lái)，朱孟依逐漸對(duì)樹(shù)大招風(fēng)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)意興闌珊，開(kāi)始將這些業(yè)務(wù)交給年輕的子女練手，即使因此持續(xù)出現(xiàn)高管換將、被外界傳言大規(guī)模裁員并解散地產(chǎn)業(yè)務(wù)等風(fēng)波也并不在意。合生系正從一個(gè)20世紀(jì)90年代的地產(chǎn)霸主，逐步變成一個(gè)低調(diào)出擊、面目模糊的投資商。

關(guān)于市場(chǎng)上形容合生創(chuàng)展是在學(xué)習(xí)港資房企，慢開(kāi)發(fā)，追求高利潤(rùn)，其實(shí)歸根結(jié)底，朱孟依追求的是“干活不累多掙錢(qián)”。在地產(chǎn)界，朱孟依走“高層路線”已不是什么秘密。

朱孟依在房地產(chǎn)行業(yè)一戰(zhàn)成名，始于1992年在廣州天河區(qū)開(kāi)發(fā)的華景新城項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)那里還是一片農(nóng)田，合生創(chuàng)展以極低的價(jià)格拿地。不久之后，廣州市政府宣布城市規(guī)劃，天河區(qū)成為廣州市中心區(qū)域。

此后的駿景花園、珠江帝景、逸景翠園、華南新城這些樓盤(pán)的地塊當(dāng)時(shí)都很偏僻，不被市場(chǎng)看好，但朱孟依能先于城市發(fā)展規(guī)劃一步拿下，除了他大膽外，最關(guān)鍵的是他早已獲悉廣州城市的發(fā)展規(guī)劃是向東、向南，他總可以在城市規(guī)劃公開(kāi)實(shí)施前，以極為優(yōu)惠的價(jià)格拿到地塊。

位于廣州市天河區(qū)黃埔大道西繁華路段的“駿景加油站地塊”在13年中，成功演繹了由身價(jià)不足800元/平方米，到暴漲40倍的“童話”。這塊原本是政府劃撥工業(yè)用地，在一次次的“巧妙”運(yùn)作中，改換了土地歸屬，更改了用地性質(zhì)，壓低了土地價(jià)格。該地塊早在2001年就已經(jīng)被廣州合生創(chuàng)展拿下。

圖為廣州珠江帝景酒店，據(jù)說(shuō)這駿馬騰飛的造型與風(fēng)水有關(guān)。

在2006年，合生創(chuàng)展分別拿下了位于北京北二環(huán)和東二環(huán)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目合生德勝大廈和東方文華項(xiàng)目（即合生國(guó)際大廈），然而直到8年后的今天，這兩個(gè)項(xiàng)目均未開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)。8年里，地價(jià)、房?jī)r(jià)、租金都在不斷上漲，這兩個(gè)位于北京二環(huán)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值和所能帶來(lái)的收益也在不斷地放大。

高盛的一份報(bào)告稱(chēng)，合生創(chuàng)展在上海、廣州、惠州購(gòu)買(mǎi)的土地，成本是全房地產(chǎn)行業(yè)最低的，最典型的是位于天津?qū)氎鎱^(qū)的“京津新城”項(xiàng)目，2.5萬(wàn)畝的土地拿地成本僅為78元/平方米，完全是一個(gè)象征性的價(jià)格。

協(xié)議拿地則是合生創(chuàng)展早年騰飛的重要因素。合生創(chuàng)展近幾年來(lái)在土地市場(chǎng)上的動(dòng)作不大，大部分土地仍舊是它以前握有的大量用協(xié)議方式獲得的廉價(jià)土地。

在房地產(chǎn)行業(yè)的上半場(chǎng)，只要花8%的自有資金就能撬動(dòng)一個(gè)大項(xiàng)目，特殊關(guān)系還可以隨便囤地、土地變性和更改容積率。合生擅長(zhǎng)的事情并沒(méi)有延續(xù)下去，巨量土地資產(chǎn)還沒(méi)有用上半場(chǎng)的打法去完成，下半場(chǎng)的哨已經(jīng)響起。