限購(gòu)松綁難撼房產(chǎn)投資意愿下行趨勢(shì)

交銀中國(guó)財(cái)富景氣指數(shù)第24期（2014年7月）研究發(fā)現(xiàn)：二季度7.5%的GDP增速說(shuō)明經(jīng)濟(jì)處于合理的運(yùn)行區(qū)間，穩(wěn)增長(zhǎng)的措施已見(jiàn)效果。從6月份的消費(fèi)、工業(yè)增加值和投資以及發(fā)電量的數(shù)據(jù)都可以佐證經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)。另外，M1（狹義貨幣供應(yīng)量）的8.9%增速也說(shuō)明企業(yè)對(duì)現(xiàn)金的需求上升，經(jīng)濟(jì)活躍度提高。但本期數(shù)據(jù)顯示小康家庭對(duì)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)感覺(jué)偏弱，景氣指數(shù)相較上期略微下滑2個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)125%，具體來(lái)看，一級(jí)指標(biāo)中，經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)與國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)相符，本期（126）與上期保持一致；收入增長(zhǎng)指數(shù)也未見(jiàn)明顯波動(dòng)；但本期投資意愿指數(shù)略微下滑。

預(yù)期就業(yè)壓力增強(qiáng)影響了小康家庭對(duì)未來(lái)收入的樂(lè)觀程度，進(jìn)而造成了本期家庭財(cái)務(wù)狀況指數(shù)明顯下滑。

投資意愿指數(shù)呈下滑趨勢(shì)主要是受到不動(dòng)產(chǎn)投資意愿指數(shù)下行影響。 上半年樓市延續(xù)量?jī)r(jià)齊跌態(tài)勢(shì)使得本期不動(dòng)產(chǎn)投資意愿依然處于不景氣區(qū)間，且較上期下滑至96。無(wú)論從城市類別看，還是從擁有的房產(chǎn)數(shù)量看，各類小康家庭對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的投資意愿均呈下降趨勢(shì)，這無(wú)疑反映出他們的購(gòu)房意愿明顯放緩，觀望情緒加重。

交銀中國(guó)財(cái)富景氣指數(shù)

二季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)同比增長(zhǎng)7.5%，比一季度稍快0.1%，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)處于合理的運(yùn)行區(qū)間，一季度的經(jīng)濟(jì)下滑勢(shì)頭已得到遏制，但是該趨穩(wěn)態(tài)勢(shì)尚未明顯影響小康家庭對(duì)財(cái)富景氣程度的判斷。本期交銀中國(guó)財(cái)富景氣指數(shù)為125點(diǎn)，較上期略微下滑，其中，投資意愿指數(shù)的略微下滑是造成景氣指數(shù)繼續(xù)下行的主要原因，而小康家庭對(duì)總體經(jīng)濟(jì)景氣程度的判斷和收入增長(zhǎng)的判斷則與上期基本持平。

從二級(jí)指標(biāo)看，家庭財(cái)務(wù)狀況指數(shù)自2014年以來(lái)持續(xù)下滑，本期降幅達(dá)4個(gè)百分點(diǎn)；不動(dòng)產(chǎn)投資意愿仍居于不景氣區(qū)間，達(dá)近年來(lái)最低點(diǎn)（96）。

A.經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)

A1.總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境指數(shù)

二季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP) 增速回升，穩(wěn)增長(zhǎng)政策效果顯現(xiàn)。本期經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)與上期保持不變，持平在126點(diǎn)。其中預(yù)期總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境和現(xiàn)在總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境指數(shù)分別為132點(diǎn)和119點(diǎn)，從側(cè)面反映了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)中有進(jìn)，轉(zhuǎn)型升級(jí)勢(shì)頭良好。

財(cái)富景氣指數(shù)

財(cái)富景氣指數(shù) ：按二級(jí)指標(biāo)

B.收入增長(zhǎng)指數(shù)

收入增長(zhǎng)指數(shù)由兩個(gè)二級(jí)指標(biāo)組成，即家庭財(cái)務(wù)狀況指數(shù)和投資收益指數(shù)。本期收入增長(zhǎng)指數(shù)與上期基本持平，但家庭財(cái)務(wù)狀況指數(shù)持續(xù)下滑，降幅達(dá)4個(gè)百分點(diǎn)。

B1.家庭財(cái)務(wù)狀況指數(shù)

導(dǎo)致家庭財(cái)務(wù)狀況指數(shù)下滑的主要原因在于，本期預(yù)期家庭財(cái)務(wù)狀況指數(shù)下滑明顯，達(dá)4個(gè)百分點(diǎn)；而現(xiàn)在家庭財(cái)務(wù)狀況指數(shù)較上期則略微下滑。認(rèn)為勞動(dòng)所得是引起家庭收入變化主要原因的小康家庭比例有所增加，值得注意的是，相對(duì)悲觀的就業(yè)形勢(shì)預(yù)期持續(xù)影響著小康家庭對(duì)于未來(lái)的家庭收入預(yù)期，使得本期預(yù)期家庭收入變化仍呈下滑態(tài)勢(shì)。受到5～6月CPI的回升以及預(yù)期家庭收入降低兩方面的壓力，本期小康家庭預(yù)期家庭支出變化也處于持續(xù)下滑態(tài)勢(shì)。

B2.投資收益指數(shù)

本期，投資收益指數(shù)與上期持平，其三級(jí)指標(biāo)——現(xiàn)在投資收益指數(shù)和預(yù)期投資收益指數(shù)也均無(wú)明顯波動(dòng)。得益于宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示的經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)和IPO新股上市的刺激，自6月份以來(lái)滬市持續(xù)震蕩小漲，滬綜指數(shù)屢創(chuàng)收盤(pán)新高，故本期小康家庭對(duì)股票投資收益判斷漲幅最為明顯；此外，收益指數(shù)上漲的還有基金和貴金屬這兩類投資產(chǎn)品。

C.投資意愿指數(shù)

投資意愿指數(shù)由兩個(gè)二級(jí)指標(biāo)組成，即流動(dòng)資產(chǎn)意愿指數(shù)和不動(dòng)產(chǎn)投資意愿指數(shù)。本期投資意愿指數(shù)繼續(xù)呈下滑態(tài)勢(shì)。從二級(jí)指標(biāo)來(lái)看，相對(duì)穩(wěn)定的投資收益使得小康家庭流動(dòng)資產(chǎn)的投資意愿指數(shù)與上期持平，而不動(dòng)產(chǎn)投資意愿指數(shù)本期則下滑3個(gè)百分點(diǎn)，仍處于在不景氣區(qū)間。

C1.流動(dòng)資產(chǎn)投資意愿指數(shù)

從三級(jí)指標(biāo)來(lái)看，本期現(xiàn)在流動(dòng)資產(chǎn)投資行為指數(shù)有略微下滑，達(dá)3個(gè)百分點(diǎn)；而預(yù)期流動(dòng)資產(chǎn)投資意愿指數(shù)無(wú)波動(dòng)。受股市大盤(pán)小漲及股票收益增加的激勵(lì)，小康家庭選擇在未來(lái)增加對(duì)股票產(chǎn)品的投資比例，這也從側(cè)面反映出投資者對(duì)未來(lái)股市持較為樂(lè)觀的預(yù)期。另一方面，債券、外匯、期貨等的投資收益的下滑使得小康家庭在未來(lái)對(duì)大部分流動(dòng)資產(chǎn)的投資意愿均有一定程度降低。

各類投資產(chǎn)品的收益指數(shù)*（%）

C2.不動(dòng)產(chǎn)投資意愿指數(shù)

自6月27日樓市限購(gòu)松綁大幕拉開(kāi)后，取消或放松限購(gòu)的城市名單不斷擴(kuò)充。本期指數(shù)調(diào)研時(shí)間為7月11～20日，恰逢限購(gòu)松綁之后。從小康家庭當(dāng)前對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資意愿的反饋來(lái)看，樓市限購(gòu)松綁對(duì)需求刺激有限。

本期小康家庭不動(dòng)產(chǎn)投資意愿指數(shù)繼續(xù)處于不景氣區(qū)間，并較上期下降3個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)期不動(dòng)產(chǎn)投資意愿指數(shù)的持續(xù)下滑是導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)投資意愿指數(shù)下跌的主要原因。根據(jù)本期數(shù)據(jù)，預(yù)期不動(dòng)產(chǎn)投資意愿指數(shù)已跌至景氣區(qū)間臨界點(diǎn)，比上期下降4個(gè)百分點(diǎn)。現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)投資行為指數(shù)較上期繼續(xù)下滑2個(gè)百分點(diǎn)，依舊處于不景氣區(qū)間。

從統(tǒng)計(jì)局公布的7月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，房?jī)r(jià)環(huán)比下降城市繼續(xù)增加，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比下降城市分別為64和65，比6月份增加了9個(gè)和13個(gè)，也從房?jī)r(jià)角度印證了小康家庭對(duì)房地產(chǎn)的繼續(xù)觀望情緒，加大了房?jī)r(jià)下行壓力。

本期，各區(qū)域均呈現(xiàn)不同程度的漲跌態(tài)勢(shì)。本期北部地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)投資意愿指數(shù)持續(xù)下滑，跌破90點(diǎn)。東部地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)投資意愿指數(shù)略有回升，從上期的97點(diǎn)回升至99點(diǎn)，仍在100榮枯線下方。

結(jié)合不同地區(qū)小康家庭不動(dòng)產(chǎn)投資意愿的漲跌變化，限購(gòu)政策調(diào)整對(duì)市場(chǎng)的影響跟當(dāng)?shù)貥鞘泄┬璐蟓h(huán)境及限購(gòu)松動(dòng)的力度相關(guān)。對(duì)于部分放松特定戶型或特定區(qū)域的城市，第一輪放松主要源于該類戶型或當(dāng)?shù)氐膸?kù)存壓力更為突出，因此放開(kāi)限購(gòu)也暫時(shí)無(wú)法扭轉(zhuǎn)供過(guò)于求的局面。

剛需群體觀望持續(xù)，等待市場(chǎng)與政策進(jìn)一步調(diào)整。本期，小康家庭現(xiàn)在和未來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)投資意愿均未見(jiàn)明顯好轉(zhuǎn)，這些數(shù)據(jù)從側(cè)面反映了國(guó)內(nèi)購(gòu)房者觀望情緒蔓延。從房?jī)r(jià)看，近年房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)使居民收入對(duì)購(gòu)置房屋的支配能力明顯下降，在樓市仍處在調(diào)整期的背景下，風(fēng)險(xiǎn)偏好較低的剛需群體對(duì)房?jī)r(jià)繼續(xù)下行、政策進(jìn)一步放開(kāi)依然抱有期待，目前則更多地選擇以觀望為主。若1～2年后房?jī)r(jià)和個(gè)貸政策等外部因素趨于平穩(wěn)，剛需群體在置業(yè)需求壓力、心理預(yù)期轉(zhuǎn)向等內(nèi)部因素作用下或?qū)⑷胧?，屆時(shí)積壓的剛需可能集中釋放。

第24期各類投資產(chǎn)品的意愿*（%）

C2.不動(dòng)產(chǎn)投資意愿指數(shù)

分區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)投資意愿指數(shù)

現(xiàn)在/未來(lái)增加不動(dòng)產(chǎn)投資意愿的小康家庭 ：按擁有房產(chǎn)數(shù)量

現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)的投資意愿：按擁有房產(chǎn)數(shù)量（%）

未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)的投資意愿：按擁有房產(chǎn)數(shù)量（%）

不動(dòng)產(chǎn)投資意愿指數(shù)：按城市級(jí)別

現(xiàn)在/未來(lái)增加不動(dòng)產(chǎn)投資意愿的小康家庭 ：按城市級(jí)別

現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)的投資意愿：按城市級(jí)別（%）

未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)的投資意愿：按城市級(jí)別（%）

不同城市級(jí)別的小康家庭不動(dòng)產(chǎn)投資意愿，相較前三期相對(duì)平穩(wěn)的水平，核心城市對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)投資意愿指數(shù)本期首次跌至不景氣區(qū)間，而非核心城市本期仍處于不景氣區(qū)間（94），較上期無(wú)明顯變動(dòng)。

無(wú)論是核心還是非核心城市，小康家庭對(duì)現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)的投資意愿均保持在負(fù)值區(qū)間；而對(duì)未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)的投資意愿也有不同程度的降低。