論房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的質(zhì)量管理

何宇凱

【摘要】本文試圖從房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理的內(nèi)涵出發(fā)，分析開發(fā)各個(gè)階段的質(zhì)量管理及存在的問題，最后提出相應(yīng)的對(duì)策與建議。

【關(guān)鍵詞】質(zhì)量管理；房地產(chǎn)項(xiàng)目；開發(fā)設(shè)計(jì)

近年來，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也越來越火爆，在2008年遭受了由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球性金融危機(jī)之后，房?jī)r(jià)隨著經(jīng)濟(jì)的回暖又開始持續(xù)上升，在這一過程中房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)者的角色就尤為重要。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)者的開發(fā)過程中，質(zhì)量管理是一個(gè)重要的部分。面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的外部市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)面臨的許多質(zhì)量問題無疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的地位產(chǎn)生不利影響，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的質(zhì)量管理必然是必要的。

房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理的涵義

房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理是為了滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的要求而采取的一系列管理措施和方法體系。房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理的目的在于通過采取規(guī)范的質(zhì)量管理的方法，在保障投資成本的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)質(zhì)量的優(yōu)化，以排除在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的未達(dá)到質(zhì)量規(guī)定的現(xiàn)象，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量滿足工程合同和規(guī)范要求。

二、房地產(chǎn)開發(fā)各階段的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量管理貫穿于整個(gè)開發(fā)過程，如項(xiàng)目的決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段以及結(jié)算階段，同樣項(xiàng)目的質(zhì)量管理也相應(yīng)地分為設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理、施工階段的質(zhì)量管理及房屋交付后的質(zhì)量管理。

1.項(xiàng)目決策階段的質(zhì)量控制。

此階段質(zhì)量管理的主要內(nèi)容是在廣泛搜集資料、調(diào)查研究的基礎(chǔ)上研究、分析、比較，決定項(xiàng)目的可行性和最佳方案。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的質(zhì)量是項(xiàng)目成敗的前提，只有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致的具體的分析戰(zhàn)略研究并制定科學(xué)正確的、可執(zhí)行的項(xiàng)目規(guī)劃方案，才能保證項(xiàng)目順利進(jìn)行，以達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，并力圖在既定的成本預(yù)算情況下產(chǎn)生最優(yōu)的質(zhì)量，從而為房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)上的盈利。作為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并且有獲取、分析、儲(chǔ)存信息資料的能力，來確定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及自身價(jià)值。此外，還應(yīng)該委托有資信的設(shè)計(jì)單位，按照自身的市場(chǎng)定位來進(jìn)行系統(tǒng)的設(shè)計(jì)。

2.設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制

設(shè)計(jì)、規(guī)劃工作是項(xiàng)目能進(jìn)行下一步施工建設(shè)的前提，設(shè)計(jì)是否是科學(xué)正確的及可執(zhí)行性直接影響到工程的質(zhì)量。

3. 施工階段的質(zhì)量控制

施工階段的質(zhì)量控制包括施工操作質(zhì)量和施工技術(shù)管理質(zhì)量、設(shè)置質(zhì)量控制點(diǎn)、質(zhì)量檢查和成品保護(hù)等。

4. 竣工階段的質(zhì)量控制

竣工驗(yàn)收是工程施工全過程的最后一道工序，也是工程項(xiàng)目質(zhì)量控制的后期工作，是全面考核施工質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)。

總的來說，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的前期決策階段，質(zhì)量管理的主要任務(wù)是確定質(zhì)量目標(biāo)；在設(shè)計(jì)與規(guī)劃階段，質(zhì)量管理的主要內(nèi)容是設(shè)計(jì)質(zhì)量管理的具體方法；在施工階段，質(zhì)量管理則包括了材料和設(shè)備的質(zhì)量管理、工藝質(zhì)量管理與控制、施工工序質(zhì)量管理、工程過程監(jiān)督等；施工完成之后進(jìn)入的驗(yàn)收階段，包括工程驗(yàn)收及工程驗(yàn)收交付的質(zhì)量管理；在運(yùn)行階段，即項(xiàng)目產(chǎn)品的銷售及后期服務(wù)階段，建立質(zhì)量檔案并對(duì)運(yùn)作質(zhì)量的監(jiān)督管理即為質(zhì)量管理的主要內(nèi)容。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中質(zhì)量管理存在的問題

1. 開發(fā)商總體質(zhì)量意識(shí)不強(qiáng)

許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的一個(gè)問題就是，房地產(chǎn)開發(fā)普遍容易忽略在策劃和設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理，而將質(zhì)量管理的重點(diǎn)僅僅放在施工階段，這無疑會(huì)造成由于設(shè)計(jì)不合理而導(dǎo)致的施工階段的重重困難或是頻繁更換施工方案；而有些開發(fā)商在施工階段的質(zhì)量管理中又往往只重視現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量管理與控制，忽視了施工前明確的準(zhǔn)備工作，這也為施工過程帶來一些不便；還有一些施工單位常常將個(gè)體計(jì)劃及施工進(jìn)度的管理放在首位，忽視了項(xiàng)目整體的管理效率。此外，作為建筑的設(shè)計(jì)及建筑主體，開發(fā)商的行為在一定的程度上會(huì)直接影響到房屋質(zhì)量。一些開發(fā)商因?yàn)槭艿浇?jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，在設(shè)計(jì)及施工過程中只考慮項(xiàng)目成本而忽視了項(xiàng)目既定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，施工方則會(huì)采用不合格的材料及設(shè)備來降低項(xiàng)目的成本。這些由于開發(fā)商總體質(zhì)量意識(shí)不強(qiáng)的做法都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量產(chǎn)生很多不利影響。

2. 市場(chǎng)上建材、設(shè)備質(zhì)量不合格

我國(guó)經(jīng)濟(jì)還不夠發(fā)達(dá)，目前還處于發(fā)展中的階段，同時(shí)由于監(jiān)管方面的缺陷，市場(chǎng)上經(jīng)常充斥著大量的不合格的甚至是假冒偽劣的建筑材料及設(shè)備。承包商常常只顧及到自身的利潤(rùn)，一味地將施工成本降低而忽視項(xiàng)目的質(zhì)量，出于壓縮成本的目的選用市場(chǎng)上次等的甚至是不合格的建材產(chǎn)品、設(shè)備。

3.監(jiān)理問題

建筑工程的監(jiān)理制度是指為了保證建筑工程項(xiàng)目的質(zhì)量，建設(shè)單位委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程監(jiān)理企業(yè)承擔(dān)其項(xiàng)目管理工作，并代表建設(shè)單位對(duì)承建單位的建設(shè)行為進(jìn)行監(jiān)控的專業(yè)化服務(wù)活動(dòng)。自我國(guó)實(shí)行建筑工程監(jiān)理制度以來，由于建筑過程中仍存在許多問題，這些問題嚴(yán)重影響著監(jiān)理制度的順利推行與發(fā)展。如：監(jiān)理人員素質(zhì)偏低，他們的理論知識(shí)水平還沒有形成一個(gè)系統(tǒng)，又沒有足夠的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來讓他們足以有能力承擔(dān)各大房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；我國(guó)監(jiān)理工程師的數(shù)量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，所以常常出現(xiàn)一個(gè)監(jiān)理工程師同時(shí)承擔(dān)多個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量管理的責(zé)任，這無疑對(duì)本身專業(yè)知識(shí)不夠、素質(zhì)水平偏低的監(jiān)理工程師的監(jiān)督行為繼續(xù)大打折扣。而且，注冊(cè)監(jiān)理工程師執(zhí)業(yè)上崗證部分人員掛證掛牌現(xiàn)象普遍，監(jiān)理市場(chǎng)的無序競(jìng)爭(zhēng)使得監(jiān)理費(fèi)用過低，導(dǎo)致真正高素質(zhì)的監(jiān)理人才由于工資普通偏低而不愿意從事這項(xiàng)活動(dòng)。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中質(zhì)量管理的建議

1.嚴(yán)格控制投入品的質(zhì)量

房地產(chǎn)項(xiàng)目中的原材料及其它設(shè)備等的投入品是構(gòu)成項(xiàng)目最終的產(chǎn)品的基礎(chǔ)，也是決定工程質(zhì)量的主要因素。如上面所說，目前我國(guó)市場(chǎng)上充斥著大量的次品及不合格產(chǎn)品，如果施工單位出于壓縮成本的目的將這些質(zhì)量不合格的投入品投入施工，那么往往會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目質(zhì)量達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)的情況，所以嚴(yán)格控制投入品對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的施工及驗(yàn)收過程都是有必要的。在對(duì)原材料的采購(gòu)之前，首先應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)上的材料進(jìn)行充分的數(shù)據(jù)收集、統(tǒng)計(jì)與分析，選擇能同時(shí)滿足既定的目標(biāo)和成本預(yù)算的投入品；其次在投入品的驗(yàn)收與檢查階段應(yīng)實(shí)行全面的控制，進(jìn)行仔細(xì)核對(duì)；同時(shí)對(duì)施工過程采用的施工方案要進(jìn)行足夠的具體的綜合分析，確保項(xiàng)目的施工過程中采用的是科學(xué)正確的方法，這樣才能為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量管理打下良好的基礎(chǔ)。

2.全面控制施工過程，重點(diǎn)控制工序質(zhì)量

房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)復(fù)雜、系統(tǒng)的過程，由不同的階段構(gòu)成，所以要保證最終項(xiàng)目能夠達(dá)到業(yè)主既定的目標(biāo)，就必須在施工過程中實(shí)施全面的質(zhì)量管理，每一項(xiàng)每個(gè)部分都應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)格控制。同時(shí)，還應(yīng)該將這些不同階段不同分項(xiàng)綜合起來進(jìn)行考慮和管理，在實(shí)施質(zhì)量管理的過程中注意各個(gè)階段之間的聯(lián)系，如在設(shè)計(jì)階段，應(yīng)該考慮到在下一施工階段質(zhì)量控制的可行性。工程最終的實(shí)現(xiàn)是通過每一道工序才能的完成才能實(shí)現(xiàn)的，因此為確保工程質(zhì)量，必須應(yīng)該重點(diǎn)控制每一道工序的質(zhì)量，在實(shí)施質(zhì)量管理的過程中進(jìn)行定期的檢查和監(jiān)督，一旦發(fā)現(xiàn)某一項(xiàng)工序沒有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)就立即阻止其繼續(xù)進(jìn)行，以免影響其下一道工序，這樣一步步地真正實(shí)現(xiàn)質(zhì)量管理，最終達(dá)到整個(gè)項(xiàng)目質(zhì)量管理的目的。

3.建立內(nèi)部控制體系和外部監(jiān)控措施。

所謂內(nèi)部控制體系，就是為了合理保證房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的效益性、財(cái)務(wù)報(bào)告的可靠性和法律法規(guī)的遵循性，而通過內(nèi)部的自行檢查、制約和調(diào)整內(nèi)部業(yè)務(wù)活動(dòng)、進(jìn)行內(nèi)部學(xué)習(xí)交流的自律系統(tǒng)。所謂外部監(jiān)控及管理體系，就是外部監(jiān)管機(jī)構(gòu)與監(jiān)理通過一系列的方法和手段，對(duì)施工單位的現(xiàn)場(chǎng)施工流程和質(zhì)量進(jìn)行全方位全過程的監(jiān)控，以保證施工質(zhì)量。

結(jié)語(yǔ)

本文通過分析房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段的質(zhì)量管理的主要內(nèi)容，揭示了我國(guó)目前房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中存在的主要問題，并在最后提出一些對(duì)策與建議以期對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程及相關(guān)監(jiān)管單位提供有利的信息。