高端住宅商品房價格變化的影響因素分析——基于長春市凈月區(qū)的調查

劉寶濤,郭 佳

(1.吉林農(nóng)業(yè)大學經(jīng)濟管理學院,吉林長春 130118;

2.吉林省紅石土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司,吉林長春 130118)

高端
住宅商品房價格變化的影響因素分析——基于長春市凈月區(qū)的調查

劉寶濤1,郭 佳2

(1.吉林農(nóng)業(yè)大學經(jīng)濟管理學院,吉林長春 130118;

2.吉林省紅石土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司,吉林長春 130118)

近年來,我國商品房市場活躍,商品房價格持續(xù)上漲,引發(fā)社會各界眾多關注。商品房價格與居民生活密切相關,同時還關系到社會穩(wěn)定及地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。本文以數(shù)據(jù)調研、文獻查閱為支撐,在全面介紹區(qū)經(jīng)濟發(fā)展及商品房市場概況的基礎上,深入分析影響區(qū)域商品房市場的地域因素,探討其對區(qū)域商品房價格的影響,希望對相關區(qū)域房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提供理論借鑒。

商品房;價格變化;影響因素;長春市

上世紀末,我國逐漸進入住房商品化時代,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛,但房價過高成為橫亙在城鎮(zhèn)居民面前的鴻溝,住房問題成為政府、開發(fā)商、市民關注的焦點。因此,越來越多的學者通過研究影響商品房價格的相關因素,探求房地產(chǎn)市場的變動規(guī)律。

學術界關于房地產(chǎn)市場研究的文獻很多,相關研究已近成熟、深入階段。商品房主要指在市場經(jīng)濟條件下具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資的企業(yè))通過出讓的方式取得土地使用權后經(jīng)營的住宅,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。

曾有學者針對土地價格與住房價格關系的進行研究,認為二者之間存在相關關系但并非是線性關系,即地價上漲,房價不一定隨之上漲,房價上漲主要取決于居民支付能力、消費需求等因素,所以房價上漲主要是由于需求推動而非成本推動。[1]33-35也有學者認為,房地產(chǎn)市場中,購買主體、購買動機、功能需求及價值觀念的變化影響消費者需求,消費者需求的變化影響商品房價格的變化,從而引起房地產(chǎn)市場的變化,等等。[2]

本文以高端住宅商品房分布集中的長春市凈月區(qū)為典型研究區(qū)域,分析影響區(qū)域商品房價格的地域因素,探討其對區(qū)域商品房價格的影響,為政府規(guī)劃部門實施科學住宅規(guī)劃提供必要信息,同時,希望對相關區(qū)域房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提供理論借鑒

1 研究區(qū)概況

長春凈月高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)位于長春市東南部, 2012年經(jīng)國務院批準晉級為國家級高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。全區(qū)下轄玉潭、新湖、新立城3個建制鎮(zhèn),凈月、永興2個街道辦事處,擁有凈月潭國家5 A級風景名勝區(qū)和新立湖國家水利風景區(qū),區(qū)域面積478.7平方公里,常住人口約40萬。開發(fā)區(qū)三面林水、四面環(huán)林,區(qū)域內林水總面積243平方公里。凈月區(qū)是以發(fā)展生態(tài)環(huán)保型經(jīng)濟為中心,著力建設經(jīng)濟、社會與人口、環(huán)境、資源協(xié)調發(fā)展的長春市東南部生態(tài)新城。

2 研究區(qū)商品房市場分析

2.1 區(qū)域商品房市場現(xiàn)狀

自2001年起,凈月區(qū)開始呈現(xiàn)“大鱷云集”“精品層出”的發(fā)展態(tài)勢。萬科、保利、益田、中信、和黃等知名房地產(chǎn)“大鱷”先后進駐。激烈的市場競爭逼迫開發(fā)企業(yè)不斷進行產(chǎn)品和技術的升級,推動凈月區(qū)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。如今,凈月區(qū)已成為高檔住宅聚集地和長春市的富源區(qū)。

凈月商品房市場供應以多層洋房和高端別墅為主,極大帶動區(qū)域的總體成交價格。根據(jù)調研數(shù)據(jù)分析(表2-1),2013年凈月商品房市場成交均價為8720元/平方米,僅略低于朝陽區(qū)。根據(jù)《長春市區(qū)2013年經(jīng)營性用地供應地塊表》,凈月區(qū)土地供應量最多,約占比全市供應地塊的40%。

表2 -1 2013年長春市凈月區(qū)樓盤概況表

2.2 區(qū)域商品房市場地域條件

2.2.1 生態(tài)環(huán)境優(yōu)越

凈月區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)越,是長春市的生態(tài)核心地帶,區(qū)域內有亞洲最大的人工森林,林水面積占凈月區(qū)總面積的51%,東部有凈月潭國家森林公園、南部有新立湖國家水利風景區(qū)、西部有長春的母親河—伊通河,形成了“三面環(huán)林水,一面接主城”的生態(tài)體系格局。長春市凈月區(qū)是吉林省乃至中國北方城市中不可復制的宜居、宜游、宜業(yè)的風水寶地。

2.2.2 政策環(huán)境良好

“地產(chǎn)未動,規(guī)劃先行”,區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)方向必須受到區(qū)域規(guī)劃的指導和限制。近年來,隨著長春市政府南遷,凈月生態(tài)城建設,凈月區(qū)依靠資源優(yōu)勢,吸引大量國家房地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)在此落戶,樹立城市高端居住品質標桿,成為長春市房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要板塊。

2.2.3 文化底蘊濃厚

凈月區(qū)科技人文要素內涵豐富。擁有最豐富的科技創(chuàng)新資源,15所高校,在校大學生18余萬人,占全市大學生總數(shù)的42.7%、全省的36.3%。占比在全國國家級高新開發(fā)區(qū)中居于首位。承擔著軟件信息、汽車電子、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、生命科學等國家級、省級重點科研項目2000余項,區(qū)域科研創(chuàng)新體系建設實現(xiàn)快速突破。

2.2.4 醫(yī)療配套規(guī)劃完善

2012年,凈月區(qū)政府部門擬合作、建設凈月醫(yī)療養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)園區(qū),位于凈月區(qū)愛國水庫南側,新立城水庫北約5公里處。凈月區(qū)自然環(huán)境優(yōu)越、區(qū)域內以高端樓盤為主,但醫(yī)療配套一直是區(qū)域短板,凈月醫(yī)療養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目的規(guī)劃,有力改善區(qū)域的醫(yī)療配套,顯著提高區(qū)域的升值空間。

2.2.5 政府重點規(guī)劃建設

凈月區(qū)發(fā)展規(guī)劃,實施“創(chuàng)新型生態(tài)城”區(qū)域戰(zhàn)略,建設“一城、一區(qū)、一高地”,即凈月生態(tài)城、國家現(xiàn)代服務業(yè)綜合改革示范區(qū)、國家科技創(chuàng)新高地;構建“一核、三帶、九園”的產(chǎn)業(yè)空間發(fā)展格局,即東北亞總部基地;生態(tài)旅游休閑帶、中部城市功能服務帶和西部新興產(chǎn)業(yè)帶;光電信息園、動漫創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、啟明軟件園、影視文化產(chǎn)業(yè)園、現(xiàn)代物流園、大學科技園、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技博覽園、健康服務產(chǎn)業(yè)園和歐陸風情園。凈月區(qū)規(guī)劃成為長春市南部最亮麗、最有現(xiàn)代特質、最具人文氣息的創(chuàng)新型生態(tài)城,政府重點規(guī)劃建設的實施,將進一步推動區(qū)域商品房市場的繁榮。

3 凈月區(qū)商品房市場影響因素分析

3.1 政府政策影響

房地產(chǎn)行業(yè)是關系國計民生的重要產(chǎn)業(yè),受宏觀政策的影響比較明顯。凈月區(qū)作為長春市市政重點開發(fā)區(qū)域成為眾多企業(yè)進駐的熱點區(qū)。隨著長春市南四環(huán)外部分建設項目逐漸經(jīng)營成熟,凈月區(qū)的土地熱度不斷攀升。凈月區(qū)經(jīng)營性用地出讓成交量較大,是城市外擴土地熱點供應區(qū)域,近幾年來凈月區(qū)樓面地價平穩(wěn)上漲有效帶動凈月區(qū)商品房價格的上漲。[3]58-65

3.2 區(qū)位影響

區(qū)位的實質是自然地理位置、經(jīng)濟地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間地域上有機結合的具體表現(xiàn)。一般來說,商品房住宅因其在城市中所處的社會經(jīng)濟文化位置不同,從而擁有不同的經(jīng)濟文化區(qū)位,其價格也會因所處區(qū)位的不同而有所差異。交通條件是影響區(qū)位的重要因素之一,現(xiàn)今擁擠的交通環(huán)境改變了人們的傳統(tǒng)觀念。交通的發(fā)展對城市形態(tài)和傳統(tǒng)的樓市格局產(chǎn)生了深遠的影響。

貫穿凈月區(qū)的輕軌交通,延伸了城市的邊界,拉近了偏遠區(qū)域與市中心的距離,帶動了沿線區(qū)域房地產(chǎn)價格的巨大增值。[4]1662010年以來,大都市“擁堵”在長春顯現(xiàn),“兩縱三橫”快速路建設開始實施,初步形成未來五年長春城市交通建設規(guī)則。長春市城市交通規(guī)劃建設極大帶動了凈月區(qū)商品房市場的發(fā)展。

3.3 自然環(huán)境影響

除交通因素的影響外,國內外已有不少文獻針對生態(tài)景觀對商品房住宅價格的影響進行了研究分析。眾多研究表明,城市水系、綠色空間等良好的環(huán)境景觀要素在很大程度上改善了城市的生活狀況,特別是靠近生態(tài)景觀的住宅區(qū),很大程度地提高了居住的舒適性。[5]93尤其是現(xiàn)在空氣污染越來越嚴重,人們對居住質量要求也越開越高,開發(fā)商更是為了順應廣大消費者的胃口,打“生態(tài)牌”,譬如國家5A級凈月潭森林公園以及新立城水庫等賦予區(qū)域優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境,使凈月區(qū)獲得長春市“綠肺”的美譽,有效推動了凈月區(qū)住宅價格的攀升。

3.4 居民收入水平

商品房住宅的價格在很大程度上受到當?shù)鼐用袷杖胨降闹萍s。居民收入水平是社會經(jīng)濟承受能力的綜合反映,只有居民收入水平與商品房住宅價格比趨于合理時才會形成有效的購買力,即消費者的收入水平將直接影響到商品房住宅的價格水平。[6]

由于凈月區(qū)商品房以高端產(chǎn)品為主,客戶來源沒有明顯地緣性,故以長春市居民的收入水平進行分析。2013年長春市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別達到25720、10240元,分別增長12.1%和13%;城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額增長13.6%。職工最低工資標準增長14. 8%,達到1320元。[7]39-40隨著長春市經(jīng)濟的增長、居民收入增加及生活水平提高,人們對居住環(huán)境的改善也與日俱增,客觀上導致了商品房住宅價格的上漲。

3.5 市場供需影響

商品房市場波動,是由于商品房供給和需求共同作用的結果。商品房供給、需求因素的單一變動或共同變動都會實現(xiàn)商品房價格的變化。[8]42-43

2013年,長春市地區(qū)生產(chǎn)總值4456.6億元,比上年增長12.0%。其中,三次產(chǎn)業(yè)結構為7.1：51.4：41.5,對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為：2.5%、57.2%、40.3%。人均生產(chǎn)總值58691元,比上年增長12.2%,折合9338美元。國民經(jīng)濟水平的提高,為凈月區(qū)商品房市場的有效需求奠定了堅實的基礎。[9]4-49

2013年,長春市經(jīng)營性用地供應量為717.6萬平方米,同比上升27.6%,供應量平穩(wěn)上升,樓市成交回暖,開發(fā)商預期良好,市場積極性較高。供應地塊主要集中于熱點區(qū)域凈月區(qū)、南部新城、高新南區(qū)等,集中于四環(huán)以外的城郊區(qū)域。隨著四環(huán)內地塊逐漸減少,凈月區(qū)將成為主要溢價地塊,使得凈月區(qū)房價進一步攀升。

2013年,長春市商品房成交量高達757萬平方米,達到歷史三年最高點。市場主要成交區(qū)域為凈月EBD核心區(qū),成交均價為8160元/m2,同比上漲7.6%。隨著區(qū)域開發(fā)程度的提高,成交客群主要為城市中高端收入人群,受中信城、益田瓦薩小鎮(zhèn)、萬科惠斯勒等高端樓盤帶動,凈月區(qū)商品房住宅價格呈現(xiàn)上升的趨勢。

4 結論

本文以實地調研、文獻查閱為支撐,全面介紹研究區(qū)經(jīng)濟發(fā)展及商品房市場概況,深入分析影響區(qū)域商品房市場的地域因素,探討其對區(qū)域商品房價格的影響,得出如下研究結論：

(1)城市化進程的推進,勢必導致地區(qū)建設用地擴張,同時帶動房地產(chǎn)市場發(fā)展。然而,區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展并非傳統(tǒng)意義上“攤大餅”式的區(qū)域均衡發(fā)展。

(2)區(qū)域房地產(chǎn)市場的活躍程度及其商品房價格的高低,首先取決于地區(qū)政府規(guī)劃,其次還有區(qū)域的自然條件、經(jīng)濟水平、交通區(qū)位、人文環(huán)境、醫(yī)療衛(wèi)生、配套設施等地域因素。

(3)城市發(fā)展進程中,高端住宅商品房集中布局在城市板塊的建新區(qū),即城市規(guī)劃新區(qū)。究其原因,首先是規(guī)劃新區(qū)優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境;其次,鑒于政府規(guī)劃,需求者對區(qū)域未來教育、交通、醫(yī)療、就業(yè)以及相關配套的合理預期。

[1] 姚先國,黃煒華.地價與房價的關系[J].中國土地, 2011(9).

[2] 張大亮,周麗梅.顧客需求的變化對房地產(chǎn)價格的影響[J].價格理論與實踐,2011(4).

[3] 柴強.房地產(chǎn)估價理論與方法[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社,2011.

[4] 李向輝.商品住宅價格影響因素分析[J].商場現(xiàn)代化,2010(3).

[5] 李愛萍,謝愛國.我國城市商品住宅價格水平合理性評價方法探析[J].商業(yè)研究,2009(6).

[6] 任志強.房價的三輪高漲溯因[N].中國經(jīng)營報,2004.

[7] 劉立.土地估價理論與方法[M].武漢：華中科技大學出版社,2011.

[8] 陳伯庚.商品住宅資產(chǎn)價格特性及其波動規(guī)律探索[J].價格理論與實踐,2009(1).

[9] 柴強.房地產(chǎn)估價理論與方法[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社,2011.

責任編輯：何玉付

F293

A

1671-8275(2014)05-0119-03

2014-06-22

1.劉寶濤(1987-),男,吉林長春人,吉林農(nóng)業(yè)大學經(jīng)濟管理學院助教,在讀博士研究生,研究方向為土地經(jīng)濟;

2.郭佳(1986-),女,內蒙古呼倫貝爾人,吉林紅石土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司職員,碩士研究生,研究方向為土地估價、房地產(chǎn)估價。