住宅專項維修資金的管理問題研究

摘 要 住宅專項維修資金事關百姓的安居樂業(yè)和社會的穩(wěn)定?，F(xiàn)行《住宅專項維修資金管理辦法》依然存在“繳錢容易，使用難”、“監(jiān)管嚴格、效率低”等諸多的隱患和漏洞，迫切需要在配套管理制度、辦法的修訂和運行模式等方面有所突破，從而使該項資金對保障住宅安全使用、構建和諧社會發(fā)揮更大的作用。

關鍵詞 維修資金 管理問題 有效策略

一、住宅專項維修資金管理存在的問題

（一）住宅專項維修資金歸集依據(jù)不明確

《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主按照所擁有的物業(yè)的建筑面積繳存住宅專項維修資金，首期繳存的標準為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平米造價的5%～8%。但是，作為住宅專項維修資金歸集的重要依據(jù)——差別化的建筑安裝工程造價應該如何界定在現(xiàn)實中并不明確。首先，造價的核定方式不明確。建筑安裝工程造價由很多項目費用構成，且不同的住宅小區(qū)采用了不同的建筑結構、建筑材料和技術、配套設施，因此具體造價有差異。究竟是以各項目的實際造價為依據(jù)，還是取地區(qū)同類型工程的平均價，規(guī)定中也沒有明確。其次，造價確認的主體不明確。建筑安裝工程造價作為售房價的一個極為重要組成部分是一般開發(fā)商不愿公開的數(shù)字。業(yè)主又不可能對具體造價作深入的調(diào)查和揭示。

（二）增值方式單一，分配方法不明確

《辦法》第二十六、二十七條規(guī)定了住宅專項維修資金的增值方式為存款和購買國債，同時對購買國債的增值方式作了較多的限制。此外，《辦法》規(guī)定住宅專項維修資金實行記帳到戶管理方式，增值部份是否實行記帳到戶，如何進行分配，都不明確。

（三）住宅專項維修資金的使用、支取困難

多年來，各地住宅專項維修資金使用率低、支取困難已是一個不爭的事實。主要原因有兩個：一是相關手續(xù)要求嚴格，但呆板，難以操作?！掇k法》中明確規(guī)定在資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑面積2/3以上的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主討論通過、簽字確認后才能使用，而在實際操作中，此項要求很難達到。二是使用范圍不明確。在小區(qū)范圍內(nèi)哪些建（構）筑物、項目的維修、改造可動用住宅專項維修資金，幾乎每個小區(qū)都沒有明晰的清單。

二、住宅專項維修資金管理存在問題的成因分析

（一）管理機構不健全導致管理不到位

住宅專項維修資金管理原則為：專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策，政府監(jiān)督。資金使用的決策主體為全體業(yè)主，資金的使用要求2/3以上業(yè)主或業(yè)主大會通過，業(yè)主大會成立以前為地方政府行政部（代管），在業(yè)主大會成立后劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理，政府部門監(jiān)督。問題在于，在目前政府代管階段，大部分政府部門均沒有設置專門的管理機構，而是由相關的一個或兩個處室兼帶管理。由于此項業(yè)務往往非該處室的主要職能工作，許多因素都極易會使工作不到位。

（二）管理人員不專業(yè)導致管理水平不高

無論是政府代管還是業(yè)主大會自管，管理文化層次不高、業(yè)務能力不強、人員不足是普遍現(xiàn)象。一是住宅專項維修資金由政府代管，最終都落實為相關處室的個別人員兼管。這些兼管人員存在管理專業(yè)能力參差不齊、意識高低不一的共性；二是就業(yè)主大會自管，由于業(yè)主委員會的選舉機制并不成熟，很多業(yè)主委員會要么形同虛設，要么代表性不強，要么專業(yè)性不夠。

（三）資金沉淀而不運作導致管理效益低下

由于業(yè)主大會對資金的增值利用難以形成一致意見，管理部門對投資風險也心存顧慮，造成資金閑置率高、收益低的狀況。一方面是國債難以購買，另一方面是按規(guī)定的程序、手續(xù)難以辦妥，住宅專項維修資金增值率低也就不可避免。長此以往，由于通貨膨脹等因素，會造成住宅專項維修資金利息收入縮水，社會財富嚴重浪費的不良后果。

（四）缺乏監(jiān)督機制導致相關效應難以發(fā)揮

住宅專項維修資金實行政府監(jiān)督管理，具體由物業(yè)區(qū)域所在地政府主管部門代管，這就出現(xiàn)了政府主管部門自己管理又自我監(jiān)督的矛盾局面。業(yè)主大會成立后，住宅專項維修資金由業(yè)主委員會自管，政府部門監(jiān)管，但是每個行政區(qū)域存在眾多物業(yè)小區(qū)，政府主管部門事實上難以監(jiān)管數(shù)量眾多且數(shù)目龐大的專項維修資金，其監(jiān)督范圍和監(jiān)督力度客觀上很難得到有效保障，在實踐中可操作性不強。

三、住宅專項維修資金的有效管理策略

要確保住宅專項維修資金的使用、安全和保值增值。就必須從管理模式與運作模式兩方面采取相應的對策。

（一）建立“政府主導型”管理模式

政府執(zhí)政為民，有義務、有能力管理好這筆數(shù)額巨大的資金，涉及到住宅專項維修資金具體事項和業(yè)務的辦理以及政策邊緣問題的處理，政府部門的處理意見和處理辦法更具公信力。

1、強勢推進，專業(yè)管理。

2、拓展增值渠道，在確保安全的前提下，促使資金增值最大化，如組合定期存款、協(xié)議存款利率，開辟在業(yè)主委員會同意前提下的投資項目等。

3、規(guī)范使用程序，實施專業(yè)化管理手段，方便業(yè)主支取、使用住宅專項維修資金。

（二）建立“區(qū)域一體化”運作模式

1、建立類似于住房公積金管理中心的機構，并參照住房公積金的資金運作模式對住宅專項維修資金實施增值最大化管理，解決住宅專項維修資金續(xù)籌難的問題。

2、研究出臺相關實施細則，規(guī)范管理。首先，進一步明確住宅專項維修資金的繳存依據(jù)，由各地政府房產(chǎn)主管部門根據(jù)各項目的具體情況，按多層、小高層、高層等不同建筑類型，分別核算建筑安裝工程造價；其次，是明確住宅專項維修資金管理主體，充實專業(yè)化管理元素，應盡量吸收文化層次較高、專業(yè)能力強的人員加入，也可吸收街辦、居委會的專業(yè)人員參加，還可聘請社會專業(yè)人士加入，以強化業(yè)主委員會對住宅專項維修資金的監(jiān)管；第三，采取切實可行的辦法解決住宅專項維修資金的使用、支取困難，如業(yè)主委員會可對未來年度住宅專項維修資金使用項目編制年度預算。

3、加大住宅專項維修資金的監(jiān)管力度。政府財政部門要積極配合好業(yè)主委員會，會同各有關監(jiān)管部門對住宅專項維修資金的繳存、使用和管理的進行監(jiān)督，對違法使用的責任部門和責任人予以追究。

（作者單位：湘潭大學法學院）