小產(chǎn)權(quán)房大限

對(duì)小產(chǎn)權(quán)房“不要再心存幻想”，北京市副市長(zhǎng)陳剛在北京兩會(huì)期間說的一句話，打碎了購(gòu)房者和投資客對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房有望轉(zhuǎn)正的憧憬。

《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者獲悉，在陳剛上述表態(tài)的背后，是近期最高決策層對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房新增建設(shè)的“零容忍”。

國(guó)土資源部（以下簡(jiǎn)稱“國(guó)土部”）內(nèi)部一位負(fù)責(zé)人表示，11月底，國(guó)土部和住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知》之前，決策層要求國(guó)土部在半年時(shí)間內(nèi)，徹底遏制住小產(chǎn)權(quán)房的新增。

1月21日，北京市人大代表、國(guó)土資源部執(zhí)法監(jiān)察局局長(zhǎng)李建勤在北京市人代會(huì)上透露，國(guó)土部將針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房采取“先止血，后療傷”的原則。當(dāng)前要堅(jiān)決拆除一批，堅(jiān)決查處一批，對(duì)地方政府支持、默許甚至縱容小產(chǎn)權(quán)房的責(zé)任人，要問責(zé)一批。

“先止血”

此次兩部委重拳出擊嚴(yán)控小產(chǎn)權(quán)房的新增，源于兩個(gè)月前小產(chǎn)權(quán)房的死灰復(fù)燃之勢(shì)。

在十八屆三中全會(huì)召開之前，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心率先向社會(huì)公開了其向全會(huì)提交的“383”改革方案總報(bào)告全文。報(bào)告指出，在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體土地與國(guó)有土地平等進(jìn)入非農(nóng)用地市場(chǎng)，對(duì)已經(jīng)形成的“小產(chǎn)權(quán)房”，按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問題。

報(bào)告發(fā)出后，小產(chǎn)權(quán)房有望轉(zhuǎn)正的報(bào)道一陣喧囂?！氨本┬‘a(chǎn)權(quán)房月漲千元”、“深圳買小產(chǎn)權(quán)房像買菜”等消息迅速蔓延，多地小產(chǎn)權(quán)房新建呈死灰復(fù)燃之勢(shì)。

國(guó)土部?jī)?nèi)部一位負(fù)責(zé)人介紹，彼時(shí)，正值決策層就即將召開的十八屆三中全會(huì)進(jìn)行會(huì)前研究，談到小產(chǎn)權(quán)房問題及所處的上述狀況時(shí)，各方反應(yīng)強(qiáng)烈。決策層當(dāng)即要求國(guó)土部就小產(chǎn)權(quán)房問題“發(fā)聲”。

隨后，國(guó)土部聯(lián)合住建部緊急發(fā)布前述通知，并要求各省上報(bào)2?3個(gè)典型的違法違規(guī)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，以剎住小產(chǎn)權(quán)房新增之風(fēng)。2013年11月底，北京市拆除了昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)兩處正在違法建設(shè)銷售的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目；2013年12月底，海口也拆除了美蘭墟、山高村、新海村等三大違規(guī)項(xiàng)目。

“治理小產(chǎn)權(quán)房，要緊緊抓住它是怎么來的。北京凡是搞得大的，所在地政府都有責(zé)任，除了土地不合法外，其他證件齊全，這已不是簡(jiǎn)單的官商勾結(jié)?！闭劦綄医恢沟男‘a(chǎn)權(quán)房時(shí)，國(guó)土部一內(nèi)部負(fù)責(zé)人直言不諱。

多年來，不斷上揚(yáng)的高房?jī)r(jià)，迫使一部分買不起商品房的購(gòu)房者轉(zhuǎn)向購(gòu)買價(jià)格相對(duì)低廉的小產(chǎn)權(quán)房。持續(xù)升溫的小產(chǎn)權(quán)房交易，給村鎮(zhèn)掌權(quán)者和與之有關(guān)聯(lián)的企業(yè)違法違規(guī)搶建、偷建小產(chǎn)權(quán)房增加了動(dòng)力。

據(jù)全國(guó)工商聯(lián)此前發(fā)布的一份調(diào)研數(shù)據(jù)，從1995年到2010年，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房建筑面積累計(jì)超過7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。

“國(guó)土部門只有發(fā)現(xiàn)和查處違法占地行為的權(quán)利，沒有強(qiáng)制拆除的權(quán)利，在協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)規(guī)劃、住建等部門聯(lián)合查處的過程中或者申請(qǐng)法院強(qiáng)制拆除過程中，小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)被迅速建成，造成既定事實(shí)，給查處帶來了難度。”一位地方國(guó)土部門負(fù)責(zé)人表示。

“后療傷”

與以往相比，本輪整治小產(chǎn)權(quán)房有決策層的指示，因此國(guó)土部此次的拆違不是短暫的“刮風(fēng)”。李建勤表示，接下來首先要拆除那些占據(jù)河道、耕地的小產(chǎn)權(quán)房，以及位于泥石流、滑坡等危險(xiǎn)地方的小產(chǎn)權(quán)房，其次要查處一批違法占地和建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房典型案件。

國(guó)土部部長(zhǎng)姜大明在此前召開的全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上已經(jīng)強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)決不允許城里人到農(nóng)村買地建房的“逆城鎮(zhèn)化”行為。各省國(guó)土廳負(fù)責(zé)人近期也紛紛表示，今年要堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的行為。

據(jù)了解，按照決策層指示，目前國(guó)土部一方面要嚴(yán)控住小產(chǎn)權(quán)房新增，另一方面要抓緊研究對(duì)已建已售小產(chǎn)權(quán)房的分類處理政策。

“科學(xué)界定小產(chǎn)權(quán)房，要從違法用地角度，從沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)，沖擊現(xiàn)行法律，破壞社會(huì)公平的角度出發(fā)考慮，小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該是違法占用農(nóng)村集體土地，建造用于出售、出租給本村以外人員的商品性住房。”福建省國(guó)土資源廳黨組書記、中國(guó)人民大學(xué)土地政策與制度研究中心研究員林依標(biāo)表示。

實(shí)際上，業(yè)界關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的分類處理的原則，已經(jīng)達(dá)成了較為一致的看法。依據(jù)小產(chǎn)權(quán)房的占地性質(zhì)，對(duì)于明顯不符合土地利用規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃、違法占用耕地特別是基本農(nóng)田的小產(chǎn)權(quán)房，要堅(jiān)決予以拆除；對(duì)于符合土地利用規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)予以保留，但必須補(bǔ)辦有關(guān)用地手續(xù)，并補(bǔ)繳土地出讓金及稅費(fèi)。

但說起來容易做起來難，在當(dāng)前社會(huì)環(huán)境下，小產(chǎn)權(quán)房治理異常復(fù)雜。

中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云表示，一方面，對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量至今沒有官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，摸底很難；另一方面，小產(chǎn)權(quán)房清理最難的是利益分配問題。向隱身幕后的基層政府管理者、開發(fā)商追討已獲得的利益非常之難，甚至有的開發(fā)企業(yè)已經(jīng)注銷。

林依標(biāo)建議，治理小產(chǎn)權(quán)房除了要科學(xué)界定小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)，更重要的是讓群眾充分了解購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)，分清監(jiān)管部門的責(zé)任及占地性質(zhì)，然后分門別類制定相應(yīng)的處理措施。