對房地產(chǎn)項目開發(fā)前的市場探究思考

王飛龍

摘要：在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，做好前期市場調(diào)研工作是至關(guān)重要的，這將會關(guān)系到整個房地產(chǎn)項目的成功與否。本文將圍繞對房地產(chǎn)項目開發(fā)前的市場調(diào)研展開相應(yīng)的分析與思考，以便業(yè)內(nèi)人士參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；開發(fā)；市場調(diào)研；思考

隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的日益成熟，房地產(chǎn)業(yè)的競爭日益白熱化，危險系數(shù)直線上升，所以，應(yīng)重視并落實房地產(chǎn)項目開發(fā)前的市場調(diào)研工作，從而為整個項目的開發(fā)工作奠定理論和現(xiàn)實基礎(chǔ)。

1.房地產(chǎn)項目開發(fā)前市場調(diào)研的目的、作用及必要性

所謂開發(fā)前市場調(diào)研指的是，于投資決策正式實施之前，圍繞項目的技術(shù)性及經(jīng)濟(jì)性展開系統(tǒng)而深入的論證，對項目的可行性進(jìn)行評價，為整個項目的開發(fā)工作提供必要的指導(dǎo)。

房地產(chǎn)項目開發(fā)前市場調(diào)研，其目的在于保證項目決策的民主化以及合理化，最大程度規(guī)避決策失誤及其不利后果，為項目謀求盡可能大的綜合效益^[1]。

房地產(chǎn)項目開發(fā)前市場調(diào)研，其作用包括：1）作為房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的依據(jù)；2）作為籌集開發(fā)資金的依據(jù)；3）作為開發(fā)部門與各有關(guān)部門商談簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)；4）作為編制規(guī)劃設(shè)計開發(fā)區(qū)的詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)；5）作為項目管理中有關(guān)階段工作的依據(jù)。

房地產(chǎn)項目開發(fā)前市場調(diào)研，其必要性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：1）房地產(chǎn)項目的開發(fā)有其特殊性，所以，有必要予以系統(tǒng)而深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，從而謀求最大的綜合效益；2）房地產(chǎn)項目由于建設(shè)周期長、成本大，因而具有較高的風(fēng)險系數(shù)，所以，有必要對各類不確定影響因素予以科學(xué)預(yù)測，從而規(guī)避投資風(fēng)險；3）房地產(chǎn)開發(fā)的“產(chǎn)物”（如商品房），是用于交換的，所以，有必要對需求者及競爭對手狀況予以全方位了解，只有如此，才能直指重點，事半功倍。

2.房地產(chǎn)項目開發(fā)前市場調(diào)研的實施

2.1工作階段的劃分

主要工作階段：1）投資機(jī)會研究；2）初步可行性研究；3）詳細(xì)可行性研究；4）項目的評估與決策^[2]。

2.2實施步驟

主要實施步驟：1）簽訂合同與籌劃準(zhǔn)備；2）調(diào)查研究與收集信息；3）方案設(shè)計；4）評價與詳細(xì)研究；5）方案優(yōu)化與選擇；6）編寫可行性研究報告書；7）可行性研究報告的評估和審批。

3.房地產(chǎn)項目開發(fā)前市場調(diào)研中存在的問題

3.1缺乏完善的理論指導(dǎo)

現(xiàn)階段，國內(nèi)房地產(chǎn)項目開發(fā)前的市場調(diào)研工作絕大多數(shù)以2000年頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》為基礎(chǔ)而展開。上述規(guī)定針對房地產(chǎn)項目開發(fā)前的市場調(diào)研工作給出了大體框架以及一系列研究方法。然而，房地產(chǎn)開發(fā)項目有其特殊性，和常規(guī)工業(yè)項目存在較大區(qū)別，通常無法直接套用《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》^[3]，因此，很多情況下，該項工作人員僅能憑借個人經(jīng)驗或者理解來選擇和確定相應(yīng)的評價指標(biāo)，如此一來，參考價值無法百分百保證，給市場調(diào)研質(zhì)量埋下了極大隱患。

3.2市場定位不準(zhǔn)確

對于房地產(chǎn)項目而言，在開發(fā)前找準(zhǔn)市場定位是一個極為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，是該項目的文化精髓所在，同時也指明了該項目的具體營銷方向。所以，房地產(chǎn)項目開發(fā)前的市場調(diào)研普遍將市場定位的確定工作列為重中之重。以弘基集團(tuán)的一個房地產(chǎn)項目為例。該集團(tuán)經(jīng)研究決定在上海四川北路開發(fā)一個房地產(chǎn)項目，主營業(yè)務(wù)包括餐飲、百貨這兩大方面。然而，后期收益不甚理想，導(dǎo)致這一問題的關(guān)鍵原因在于前期市場調(diào)研未能把握好項目的市場定位，因為其附近已經(jīng)存在多家相同經(jīng)營業(yè)態(tài)，且品牌效應(yīng)已然形成^[4]。

3.3先入為主進(jìn)行開發(fā)

對諸多以失敗告終的大型房地產(chǎn)項目進(jìn)行分析和研究發(fā)現(xiàn)，其投資決策失誤，相當(dāng)一部分是由于可預(yù)測因素造成的，如高級別墅選址在工業(yè)園區(qū)附近，如此一來，造成別墅風(fēng)景不佳，且存在噪音污染及環(huán)境污染等問題，從而難以吸引消費(fèi)者；部分項目選址在規(guī)劃混亂的農(nóng)民居住區(qū)中，有可能面對回遷房，又或者是廉租房的強(qiáng)烈沖擊^[5]，所以，中途夭折的案例屢見不鮮；部分項目的建設(shè)成本失控，造成房地產(chǎn)開發(fā)啟動之后，出現(xiàn)資金難以為繼的尷尬局面。以上失敗案例在很大程度上是由于先入為主、未能做好可預(yù)測因素控制而導(dǎo)致的，這將會給地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來嚴(yán)重的打擊，甚至是毀滅性的打擊。

4.解決對策

4.1嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)項目的審批程序

在房地產(chǎn)項目開發(fā)之前，應(yīng)對其市場調(diào)研的審批予以嚴(yán)格控制。由于房屋建筑物質(zhì)量和使用者的生命財產(chǎn)安全密切相關(guān)，所以，質(zhì)量問題一直以來都是我國政府普遍關(guān)注的焦點，并為之制訂和頒布了一系列的法律法規(guī)，如《建設(shè)項目質(zhì)量管理條例》等。所以，在房地產(chǎn)項目開發(fā)前的市場調(diào)研中，便應(yīng)該將質(zhì)量問題提上日程，保證建設(shè)質(zhì)量，將房地產(chǎn)項目所涉及的基本建設(shè)程序落實到位，不管是單位，還是個人，均不可對房地產(chǎn)項目開發(fā)前的市場調(diào)研程序進(jìn)行簡化，當(dāng)市場調(diào)研報告等沒有達(dá)到有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)時，評估單位應(yīng)堅持立場，不予評估，與此同時，審批單位也應(yīng)堅守原則，不予立項批準(zhǔn)。

4.2重視市場調(diào)研

房地產(chǎn)項目市場較為復(fù)雜，同時還具有以下特點：1）涉及多個專業(yè)及行業(yè)；2）產(chǎn)品具有不可移動性；3）具有較高的投資風(fēng)險系數(shù)。對于房地產(chǎn)項目開發(fā)而言，市場調(diào)研發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，甚至關(guān)系到整個項目的成功與失敗。通過對典型的失敗案例進(jìn)行研究發(fā)現(xiàn)，相當(dāng)一部分是由于市場調(diào)研不充分、市場定位不準(zhǔn)確造成的。所以，有必要將市場調(diào)研工作提升到一個相當(dāng)高的高度，基于該領(lǐng)域的專業(yè)知識對市場展開全面的調(diào)研，深入的分析，系統(tǒng)的總結(jié)，從而給出極具參考價值的可行性研究報告，尤其要解決市場定位不準(zhǔn)確的問題。在市場調(diào)研工作具體實施過程中，應(yīng)重視與專業(yè)調(diào)查公司以及科研院所的合作，還應(yīng)采取適當(dāng)?shù)恼{(diào)查方式（如抽樣調(diào)查等^[6]），從而實現(xiàn)對客戶實際需求的精準(zhǔn)把握。

4.3不斷更新經(jīng)營理念

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日趨白熱化，且存在效益下滑的趨勢，相當(dāng)部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在嘗試轉(zhuǎn)型，將工作重心轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)這一方面。需要指出的是，房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)這二者由于領(lǐng)域歸屬不同，所以，操作模式也存在一定的區(qū)別，房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)開發(fā)很熟悉，卻不一定能夠很好地適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的有關(guān)經(jīng)營。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運(yùn)作過程中，不可先入為主，盲目開發(fā)，應(yīng)該不斷更新經(jīng)營理念，如通過招商這種方式，讓更多專業(yè)人士為房地產(chǎn)項目開發(fā)前的市場調(diào)研提供智力支持，從而使項目能夠最大程度滿足實際的商業(yè)需求，符合該類項目的市場運(yùn)作規(guī)律，如此一來，才能為開發(fā)企業(yè)帶來更大綜合收益。

5.結(jié)束語

隨著社會經(jīng)濟(jì)水平的日益提高，我國房地產(chǎn)業(yè)仍有很大的發(fā)展?jié)摿涂臻g，與此同時，也存在各種各樣的風(fēng)險。為降低風(fēng)險系數(shù)，減少開發(fā)成本，給開發(fā)企業(yè)帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益，則需要重視并落實房地產(chǎn)項目開發(fā)前的市場調(diào)研工作，如嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)項目的審批程序等，與此同時，還應(yīng)該重視相關(guān)工作人員的培養(yǎng)，提高他們的專業(yè)技能，從而保證市場調(diào)研工作的質(zhì)量和效率，為房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展奠定有利的基礎(chǔ)。（作者單位：府谷縣統(tǒng)計局）

參考文獻(xiàn)：

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[3] 史以賢.房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的法治思考——以限購令法律問題為視角[J].中國不動產(chǎn)法研究，2012，00：97-103.