買美國房產(chǎn)與移民無關(guān)

曹爾寅 趙冰燃

中國人近年去美國買房的增勢不減，儼然已經(jīng)成為了美國房市的“救市主”，然而在美國買房自用和投資真的都超值嗎？在一切利好的表象下又隱藏了哪些風(fēng)險(xiǎn)和陷阱呢？

內(nèi)地高漲的房價(jià)和住房限購令中國富人將目光投向了海外房產(chǎn)。一部分人看重的是買房換身份的移民政策，一部分人是為了子女的教育規(guī)劃，早早購置海外“學(xué)區(qū)房”，還有一部分人則抱著投資目的抄底海外房產(chǎn)。

據(jù)美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)今年7月發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，中國人在2013年4月至2014年3月的一年里，豪擲220億美元在美國買房，遠(yuǎn)高于排名在第二位的加拿大138億美元。

然而《留學(xué)》在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在這個(gè)光鮮亮麗的數(shù)字背后，也同樣隱藏著各種買房陷阱，中國投資者由于缺乏了解，經(jīng)常走入一些誤區(qū)，容易成為某些無良中介的欺詐對(duì)象。

美國買房≠能獲綠卡小心中介偷換概念

“買房移民美國100%成功率，全家拿永久綠卡！”這些廣告語是一些中介機(jī)構(gòu)吸引中國投資者眼球的慣用伎倆，實(shí)際上美國沒有任何法律規(guī)定通過購買房產(chǎn)就可以獲得綠卡。買房與移民完全是兩個(gè)不同的概念，然而一些中介卻利用美國推行的EB-5投資移民法案中的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行概念偷換，將“投資移民”稱為“買房移民”。

美國EB-5投資移民法案規(guī)定，經(jīng)過政府審批的EB-5區(qū)域中心，可以招募投資人，投資50萬美元，創(chuàng)立一個(gè)項(xiàng)目，只要產(chǎn)生了政府規(guī)定的10人以上就業(yè)人數(shù)并正常運(yùn)作2年以上，就能申請(qǐng)無條件綠卡。EB-5項(xiàng)目中的確有房地產(chǎn)類別，但投資此類房地產(chǎn)與在美國買房完全是兩碼事兒。

從EB-5的要求可以看出，獲得美國綠卡的根本條件是為美國人提供就業(yè)機(jī)會(huì)，刺激其經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而購買美國房產(chǎn)只是單純的個(gè)人經(jīng)濟(jì)行為，無法和創(chuàng)造就業(yè)等移民關(guān)鍵因素關(guān)聯(lián)起來。所以任何舉著“買房移民美國”旗號(hào)的中介機(jī)構(gòu)都是在打擦邊球，投資者遇到此類中介時(shí)要十分警惕，以免上當(dāng)受騙。

買了學(xué)區(qū)房但拿不到學(xué)生簽證

想入讀美國的公立中學(xué)，除了需要拿出在該學(xué)區(qū)范圍內(nèi)居住房子的水、電、瓦斯證明以外，還需保證在每周五天的上學(xué)時(shí)間內(nèi)，孩子都住在該學(xué)區(qū)。不管是買房還是租房，孩子只有確實(shí)住在該學(xué)區(qū)內(nèi)，才有條件享受就近入學(xué)的政策。

然而，中國家長通過購買學(xué)區(qū)房的方式讓子女就讀美國的公立中學(xué)，雖然原則上可以，但美國的公立中學(xué)只接受短期的外國交換生，法定最長時(shí)間為一年。而公立學(xué)校一般不會(huì)給外國學(xué)生提供I-20表格，沒有綠卡的中國學(xué)生將無法拿到美國的F1學(xué)生簽證，而只能拿著旅游簽證來美國讀書，且必須每半年回中國續(xù)簽一次。

此舉不僅十分麻煩，而且學(xué)生以非綠卡持有者的身份享受美國的福利政策，在將來申請(qǐng)美國大學(xué)時(shí)，可能會(huì)造成不好的影響。在此，《留學(xué)》要提醒投資者：買了學(xué)區(qū)房，如果沒有綠卡，孩子只能依靠旅游簽證讀書，續(xù)簽手續(xù)十分繁瑣。只有您的子女擁有美國綠卡后，才能真正享受到學(xué)區(qū)房的福利。

產(chǎn)權(quán)不明，買了房也住不進(jìn)去

美國還存在一類價(jià)格比較低廉的“法拍屋”（Real Estate Owned，又稱 Bank Owned），此類房產(chǎn)一般都由銀行持有并公開拍賣。

亨瑞國際咨詢集團(tuán)的美籍資深房產(chǎn)專家楊晶晶介紹：“在美國購房一定先要確定房產(chǎn)是否為法拍屋，因?yàn)榉ㄅ奈莸馁徺I過程和一般房屋的買賣有很大不同，風(fēng)險(xiǎn)不少。很多法拍屋都疏于保養(yǎng)，狀況并不好，需要一大筆維護(hù)費(fèi)用。法拍屋一般都是在虧本狀態(tài)下出售的，在有買家愿意購買后還需向銀行申請(qǐng)批準(zhǔn)，因?yàn)殂y行需要承擔(dān)房屋出售后不能抵消的那部分貸款，所以等候批準(zhǔn)的時(shí)間可能會(huì)很長，最終銀行也可能否決以較低的價(jià)格出售該房產(chǎn)。投資者在買下法拍屋后，往往會(huì)將其租出去，但由于原租戶不愿搬離，業(yè)主只能通過法律手段起訴他，再由法庭開驅(qū)逐令，打官司的過程將十分漫長，費(fèi)時(shí)又費(fèi)力。”

美國房產(chǎn)交易頻繁且土地所有權(quán)比較復(fù)雜，進(jìn)行交易的房地產(chǎn)可能存在產(chǎn)權(quán)爭議。北京蘇富比國際房地產(chǎn)銷售副總監(jiān)劉震表示：“在買賣過程中最好購買一份產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，以保障房地產(chǎn)交易尤其是二手房的交易安全?！?/p>

謹(jǐn)防買房定金拿不回來

在美國買房往往要交一筆定金，大概占總金額的3%左右。美國的房產(chǎn)中介在銀行開立的帳戶分為自有帳戶和客戶保證金賬戶（Trust Account），客戶支付的購房定金屬于保證金性質(zhì)，必須存入保證金賬戶。房產(chǎn)中介的保證金賬戶受到政府管理部門的監(jiān)督，一旦發(fā)現(xiàn)賬實(shí)不符或有挪用的情況，就會(huì)受到最嚴(yán)厲的處罰，嚴(yán)重者會(huì)被吊銷執(zhí)照或入獄。

在買房期間，買家可以做房屋檢查，如果檢查結(jié)果出現(xiàn)很多需要維修的，就需要和賣家重新協(xié)商，有時(shí)候賣家會(huì)再給買家一些價(jià)格上的優(yōu)惠，作為維修費(fèi)的補(bǔ)償。有時(shí)候達(dá)不成協(xié)議，那么買家就可以取消購買合同，定金全額退回。不過房屋檢查要在一定的期限內(nèi)完成，這個(gè)期限的時(shí)間會(huì)寫在合同里。有的時(shí)候一些中介機(jī)構(gòu)故意不透露相關(guān)信息給客戶，而規(guī)定的時(shí)間一過，客戶再想收回定金已經(jīng)不可能了。

房屋質(zhì)量需找專業(yè)人士測評(píng)

在美國，房屋檢查（Home Inspection）十分重要，不少中國人對(duì)于房屋的質(zhì)量和維護(hù)并不了解，往往因?yàn)橘徺I時(shí)沒有重視而后來花不少錢去修繕。一般來說，在美國檢查房屋有一些比較特殊的情況，比如是否安裝避雷設(shè)備，房子里是否有蟲害（馬蜂，白蟻等）等。

當(dāng)買賣雙方在購房合約上簽字生效后，買主要做的第一件事就是請(qǐng)有執(zhí)照的房屋檢查師（Home Inspector）來檢查房子。檢查費(fèi)由買主付，價(jià)錢根據(jù)房價(jià)而定，房價(jià)越高，檢查費(fèi)越貴。

很多投資者在選擇相關(guān)的檢查人員上也存在誤區(qū)，認(rèn)為只要有證書就可以了，事實(shí)上，單憑證書本身并不能斷定該檢查人員是否專業(yè)，還要確定對(duì)方是否來自美國的相關(guān)機(jī)構(gòu)，比如美國房屋檢查協(xié)會(huì)（The American Society of Home Inspectors）。

“白菜價(jià)”房產(chǎn)沒有投資價(jià)值

在美國有一類房子被賣到了“白菜價(jià)”，這其中最具代表性的便是底特律的房產(chǎn)，底特律曾經(jīng)是美國的汽車之城，但由于巨額債務(wù)，底特律政府已于去年正式宣布破產(chǎn)，成為美國歷史上最大破產(chǎn)保護(hù)城市，這所城市的人口也從鼎盛時(shí)期的180萬下降到70萬人左右。隨著人口的大量流失，大批房屋被廢棄，這也是為什么底特律有些地區(qū)的房產(chǎn)能賣出“白菜價(jià)”的原因。

一些中國投資者認(rèn)為底特律的房子實(shí)在便宜，長遠(yuǎn)有增值的可能性，花幾百、幾千美元買房子也算不得什么風(fēng)險(xiǎn)，于是便購入了這些低價(jià)房屋。然而實(shí)際上，雖然購買這些房子花不了多少錢，但是在美國買房有很多隱藏費(fèi)用，比如房地產(chǎn)稅、社區(qū)管理費(fèi)、維修費(fèi)等等。像底特律幾百美元的房子，每年要交的物業(yè)稅和管理費(fèi)至少上千美元。而且這些房子基本上已被廢棄，重建至少要花十幾萬美元，買的時(shí)候還要擔(dān)心前任屋主廢棄房子時(shí)有沒有留下債務(wù)。所以說，實(shí)際投資此類房產(chǎn)的金額要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于購房的金額。這里《留學(xué)》要提醒投資者：在美國買房不能只看房子價(jià)格，還要估算持有成本和風(fēng)險(xiǎn)。

此外，此類房子所處的地區(qū)往往治安較差，一些暴力犯罪時(shí)有發(fā)生，很多游民或不法分子更是以此為家。據(jù)一些媒體報(bào)道，沒有槍或是不養(yǎng)狼狗的住戶是很難在這里生存下去的，所以此類房子想出租也沒人愿意住。投資者輕易不要出手購入“白菜價(jià)”的房產(chǎn)，此類房產(chǎn)若真有投資價(jià)值，美國人早就出手了。

拎客

法拍屋

由于債務(wù)糾紛，債權(quán)人取得“執(zhí)行名義”后，由法院查封債務(wù)人的不動(dòng)產(chǎn)抵押物，進(jìn)而執(zhí)行拍賣處分而產(chǎn)生“法拍屋”（Real Estate Owned）。法拍屋產(chǎn)生的主要原因是該不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人欠債，而必須拍賣該不動(dòng)產(chǎn)來還債。被拍賣不動(dòng)產(chǎn)之價(jià)格由鑒價(jià)公司鑒定。

獨(dú)立別墅 VS 獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓

獨(dú)立別墅 （ Single Family House ）：獨(dú)立屋占目前在美國銷售的非公寓群住宅中的87%左右，它的特點(diǎn)是業(yè)主擁有較大的土地，并對(duì)此土地有全權(quán)使用權(quán)。

獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓 （ Condo ）：指有產(chǎn)權(quán)的獨(dú)套公寓住宅。

I-20表格

申請(qǐng)美國留學(xué)的同學(xué)在拿到學(xué)校錄取通知書時(shí)會(huì)連帶收到I-20表格，I-20表格是每位去美國讀書的同學(xué)（F-1簽證持有者）入學(xué)和簽證面試時(shí)的必備文件，用于申請(qǐng)赴美簽證，證明申請(qǐng)者的學(xué)生身份、入學(xué)資格以及學(xué)生合法工作的資格。