無美國綠卡，依舊買房三套

毛曉軍 趙冰燃

對于學(xué)區(qū)這件事，你不能不重視也不能太重視，我個(gè)人認(rèn)為小學(xué)初中能達(dá)到中上水平就可以了。

“聽說你在美國買了三套房？”我上個(gè)月回國和一些老朋友前同事小聚，這句話幾乎成了標(biāo)準(zhǔn)的問候語。其實(shí)我覺得自己并沒有做什么驚天動(dòng)地的事，只是嘗試著給孩子一種更好的教育，給自己一種新的改變。

為孩子的教育離開北京

真正動(dòng)了在美國買房的念頭，也就是2013年年初。那時(shí)候女兒還在上二年級，經(jīng)過一年級四處托關(guān)系找學(xué)校的緊張之后，女兒上學(xué)本應(yīng)和北京戶口的孩子一樣正常，但是風(fēng)聲好像越來越緊，外地戶口的孩子上學(xué)越來越難。更聽說，比起上初中，上小學(xué)費(fèi)的勁根本是毛毛雨。同時(shí)，我在工作了20年后也進(jìn)入了一個(gè)穩(wěn)定卻沉悶的階段，仿佛已經(jīng)提前步入了退休狀態(tài)。于是就想，不妨去美國買套房，把孩子送到美國上學(xué)；就這樣在國慶長假帶著一種模糊的憧憬來到了美國洛杉磯。那時(shí)候根本沒想過，自己會(huì)在短短幾個(gè)月時(shí)間里買下三套美國房。

買房第一步：找個(gè)靠譜的房屋經(jīng)紀(jì)人

在美國買房，有一個(gè)好經(jīng)紀(jì)人是非常重要的，否則輕則鬧得不愉快，重則蒙受損失。在當(dāng)?shù)匚液苄疫\(yùn)地結(jié)識了一位很靠譜的經(jīng)紀(jì)人。

雖然全家生活在北京，但我的戶口一直在深圳。來美國前，我賣掉了在深圳的一所房子作為預(yù)算，約40萬美元，理想的房型是獨(dú)立屋，即國內(nèi)所說的獨(dú)棟。等到開始找房子才發(fā)現(xiàn)美國的房價(jià)從2013年三月到十月已經(jīng)漲了近三成，40萬美元成了一個(gè)不尷不尬的數(shù)字。洛杉磯的房價(jià)呈現(xiàn)距離海邊越近就越貴的趨勢，近海的豪宅動(dòng)輒幾百萬甚至上千萬，而在華人一直比較青睞的地區(qū)，比如Pasadena、Arcadia、Walnut，以及新興社區(qū)如Irvine，獨(dú)立屋的房價(jià)已經(jīng)在80萬到100萬美元左右。

二十多天的時(shí)間里我跟著經(jīng)紀(jì)人看了近二十套房子，最后重點(diǎn)考慮了Chino Hills和Rancho Cucamonga這兩座城市。前者是一個(gè)正在興起的華人區(qū)，知名的大華超市已經(jīng)在此落戶。經(jīng)紀(jì)人告訴我：“在洛杉磯，大華跟著華人走，華人跟著大華走，所以在大華超市周邊買房子肯定沒錯(cuò)。后者是洛杉磯正在著力發(fā)展的一個(gè)新興小城市，學(xué)校也不錯(cuò)。”

我最終在Chino Hills選了一個(gè)不大的獨(dú)立屋，使用面積只有1300平方英尺（約120平米），但是院子比較大，還帶泳池。周邊環(huán)境也令人滿意：學(xué)校的評分是八分和九分，大華超市開車十幾分鐘就到，三公里之外就有一個(gè)高爾夫球場。

但是后來我們沒有住進(jìn)這個(gè)房子，而是租出去了。因?yàn)楹⒆舆€沒有美國身份，上不了這個(gè)學(xué)區(qū)的公立學(xué)校。我又買了第二所房子，是女兒私立學(xué)校附近的condo（低層公寓）。買完這兩個(gè)房子，在深圳賣房子的錢還有些結(jié)余，我就把第一所房子抵押給銀行貸了一些款，在Rancho Cucamonga買了一個(gè)condo作投資，出租后每個(gè)月有4%以上的凈收益。

買后兩所房子的時(shí)候我都不在美國，全是靠經(jīng)紀(jì)人，所以說在美國買房子經(jīng)紀(jì)人非常重要。另外，這兩所房子所在學(xué)區(qū)一般，但是并沒有太影響到出租，性價(jià)比其實(shí)比學(xué)區(qū)房好，因?yàn)橐恍┲膶W(xué)區(qū)房價(jià)已經(jīng)被炒得太高。所以對于學(xué)區(qū)這件事，你不能不重視也不能太重視，我個(gè)人認(rèn)為小學(xué)初中能達(dá)到中上水平就可以了。

大學(xué)學(xué)區(qū)房自住出租兩不誤

老陳是我朋友，發(fā)家的經(jīng)歷相當(dāng)勵(lì)志。老陳一家在國內(nèi)輾轉(zhuǎn)好幾個(gè)地方后來到北京，后來女兒因?yàn)閼艨诘膯栴}不能在北京參加高考。于是老陳下定決心，把孩子送到國外。老陳的女兒很優(yōu)秀，拿到了五所美國大學(xué)的錄取通知書，最后選了美國TOP50的賓州州立大學(xué)的建筑系。

聚會(huì)時(shí)，老陳說因?yàn)槊绹拇髮W(xué)一般只負(fù)責(zé)孩子第一年的學(xué)校住宿，所以想在女兒的學(xué)校附近買個(gè)房子，省得租房。另一方面，美國在經(jīng)歷2008年金融危機(jī)之后經(jīng)濟(jì)逐步好轉(zhuǎn)，房價(jià)走升，房子在孩子畢業(yè)后賣掉的話，保值升值的空間還是有的。于是我給他推薦了Zillow、Redfin、Trulia這些美國的房產(chǎn)網(wǎng)站。

沒想到，老陳這個(gè)買房新手很快就搞定了一套非常漂亮的房子。他做了很久的功課，幾乎天天泡在Zillow等網(wǎng)站，再結(jié)合Google Earth，整天研究。老陳初步選定了兩處房產(chǎn)，一個(gè)是house，另一處是condo。House的優(yōu)點(diǎn)是離學(xué)校近，女兒可以徒步上學(xué)，同時(shí)有一個(gè)大大的后院，可以養(yǎng)花種草；缺點(diǎn)是需要料理，夏天除草修枝，冬天還要除雪，女兒能否把這些都做好是個(gè)問題。

五月初，老陳和女兒跑了一趟賓州。他們看的小區(qū)不大，一共有三十套左右。老陳看到第一套房子就很喜歡，以至于前后不到一個(gè)小時(shí)就下了決心，不再看后面的。房子的戶型是地上兩層帶車庫，一樓是客廳、廚房、餐廳、一個(gè)衛(wèi)生間，二樓是三間臥室加兩個(gè)衛(wèi)生間，地下室還有寬大的一間房加衛(wèi)生間，擺放著家庭影院。房子一共有200多平米，裝修簡潔明亮。周邊環(huán)境也很舒心，比鄰是社區(qū)的戶外球場和室內(nèi)運(yùn)動(dòng)館，離購物中心兩公里。交通非常便利，有三趟公交通往鎮(zhèn)上和學(xué)校。這些都很合老陳的心意。當(dāng)時(shí)這套房仍在出租且租金不錯(cuò)，租戶希望再住一年，正好孩子第一年住校用不著房子。一切的一切都讓這套房子像是專門為老陳準(zhǔn)備的。

像老陳這樣在大學(xué)周邊買房子的國人也不少，買一個(gè)兩居室，孩子住一間，另外一間出租給學(xué)生，這樣租金差不多能供孩子的生活費(fèi)，等孩子上完四年大學(xué)再把房子賣掉，還會(huì)有收益。

我不是一個(gè)人在戰(zhàn)斗

通過自己買房的經(jīng)歷，以及與朋友們的信息分享，今年我自己注冊了一個(gè)微信公眾號叫做“瓜哥and美國買房客”。一時(shí)間聚集了幾百人，這成了一個(gè)我和關(guān)注美國買房的人共同交流的平臺(tái)。通過這個(gè)公眾號我發(fā)現(xiàn)，對美國房產(chǎn)市場更了解、比我走得更遠(yuǎn)的人大有人在，想在美國買房、關(guān)注美國房產(chǎn)的人，是一個(gè)比想象中大得多的群體。

據(jù)我的初步觀察，這些人分為兩類： 一類是純粹對投資美國房產(chǎn)市場感興趣，他們覺得國內(nèi)現(xiàn)在房產(chǎn)市場泡沫太大，漲幅有限，而美國的市場剛剛起步，有很大升值空間。另一類人跟我類似，想給孩子找更好的教育渠道，順帶買房。這個(gè)人群很有代表性：手里有一些錢，算不上大富翁，希望給自己和孩子更好的生活，也想分散一些資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

六月底回國，我和這些人中的一部分參加了一個(gè)奇特的聚會(huì)。大家都是陌生人，年紀(jì)從三十到五十多不等，卻因?yàn)楣餐年P(guān)注點(diǎn)顯得很貼近，話題都是關(guān)于美國的房子：房價(jià)、房管、房稅、學(xué)區(qū)等等。交流之后，我發(fā)現(xiàn)每個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)中都有值得別人借鑒的地 方。

比如成功人士七哥，在北京房市積聚了財(cái)富。兒子從紐約大學(xué)畢業(yè)以后直接被華爾街的一家大公司錄用，于是，七哥把眼光轉(zhuǎn)向了美國的房產(chǎn)市場，而且敏銳地把握住了機(jī)會(huì)，幾乎是在美國房價(jià)的最低點(diǎn)在紐約置業(yè)。

再比如對美國經(jīng)濟(jì)和房產(chǎn)市場很了解的小何，在洛杉磯的兩個(gè)區(qū)買了兩棟宅子。她考慮得非常周全，并且兩所房子都刻意避開了純粹的華人區(qū)，與華人區(qū)保持若即若離的距離。

瓜哥和朋友們在美國買房的故事還在繼續(xù)著，最近大伙都在談?wù)撊ッ绹鴸|南部城市亞特蘭大買房的事，據(jù)說那里的房價(jià)低，租金高，很有投資價(jià)值。

拎客

瓜哥買房經(jīng)—選一個(gè)靠譜的經(jīng)紀(jì)人，走正規(guī)程序

選一個(gè)好經(jīng)紀(jì)人至關(guān)重要，能依靠他的時(shí)候就不要不好意思。尤其對于英語不太好的人，要一下子全面了解美國房產(chǎn)的各種法律法規(guī)、交易流程等等，實(shí)在不容易。很多人還沒實(shí)際操作就擔(dān)心在美國買房太復(fù)雜，其實(shí)這些都是過慮了。美國是一個(gè)非常講規(guī)則、講法律的國家，所以只要經(jīng)紀(jì)人靠得住，一切事務(wù)都交給他去按正規(guī)程序辦。

瓜哥買房經(jīng)—相信大眾的眼光，量力而行

選房子的時(shí)候，盡量選一些公認(rèn)的好的區(qū)域，采取跟進(jìn)的策略，不要輕易嘗試一些新開發(fā)的區(qū)域，這是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的好辦法。

像老陳一樣在大學(xué)附近買房的，就必須要注意名校旁邊的房子很搶手，價(jià)格也高。如果為了出租，盡量不要選；可以考慮社區(qū)大學(xué)，或者稍微偏遠(yuǎn)一點(diǎn)的大學(xué)。比如我最近就在關(guān)注加州大學(xué)河濱分校附近的房子，那邊的房子價(jià)格相對比較便宜，租金收益相對來說就會(huì)比較高。