以房養(yǎng)老模式存在的問題及對策分析

郭衛(wèi)

摘 要：中國社會養(yǎng)老壓力不斷增大，以房養(yǎng)老作為緩解養(yǎng)老壓力新模式，越來越受到社會各界和學者矚目。本文從中國擬實施以房養(yǎng)老制度可能出現(xiàn)的問題出發(fā)，借鑒國外經驗提出我國解決以房養(yǎng)老問題的對策及建議，為以房養(yǎng)老模式在我國的發(fā)展提供新思路。

關鍵詞：以房養(yǎng)老；老年人；養(yǎng)老模式

近十年中國人口老齡化呈加速跳躍狀到來，養(yǎng)老金支付總量持續(xù)井噴式增加，政府積極構建多元養(yǎng)老體系，鼓勵多種養(yǎng)老方式，以房養(yǎng)老就是一種新興的養(yǎng)老模式，受到了社會各界的廣泛關注。

一、以房養(yǎng)老模式的提出

以房養(yǎng)老，又稱“住房反向抵押貸款”。是指將自己的產權房抵押出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務的一種養(yǎng)老方式，在老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權，這種養(yǎng)老方式被視為完善養(yǎng)老保障機制的一項重要補充。

（一）我國人口老齡化情況加速發(fā)展

國際上通常把65歲及以上老齡人口占總人口的比重達到7%作為老齡化社會的標準。2001年，中國正式步入老齡化社會，2013年底老齡人口占比升至9.7%。預計到2050年，我國老齡人口占比將達到三分之一，并將在一段時期呈高老齡化階段。雖然2014年我國調整了人口生育政策，短時間內難于遏制人口老齡化趨勢。

（二）獨居老人越來越多

所謂“四二一”倒三角式家庭結構，年輕人瞻養(yǎng)壓力增大，加之社會交往頻繁，無暇照顧老人，獨居老人越來越多。全國老齡辦2014年公布了《十城市萬名老人居家養(yǎng)老狀況調查》結果顯示，獨居老人所占比例為51.1%。

（三）我國自有住房率遠超世界平均水平

2012年《中國家庭金融調查報告》稱，全國自有住房擁有率高達89.68%，遠超世界60%左右的水平，自有住房擁有率城市為85.39%，農村為為94.60%，值得注意的城市首套房平均收益率300%以上，催生有房族相關產業(yè)迅猛發(fā)展。

（四）可供借鑒的以房養(yǎng)老模式

美國、日本、加拿大、新加坡以房養(yǎng)老已經發(fā)展的成熟，運作也比較完善。政府銀行公益團體中介機構各司其職，有效推進以房養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展。

二、我國以房養(yǎng)老現(xiàn)狀及存在的問題

（一）我國以房養(yǎng)老模式

以房養(yǎng)老的概念在2003年被引入中國，經過幾年的發(fā)展目前我國已經付諸實踐的以房養(yǎng)老模式三種模式：第一、以租換養(yǎng)，老人將自己的住房出租，用租金來補充養(yǎng)老金的不足。第二、售房返租，老人用售房后的房款來支付房租。第三、養(yǎng)老按揭，老人將自有房屋抵押給銀行，銀行按照評估價按月給老人發(fā)放養(yǎng)老貸款。

（二）我國擬實施以房養(yǎng)老制度可能存在的問題

首選、傳統(tǒng)觀念根深蒂固，老人多數(shù)信守家庭養(yǎng)老觀，機構養(yǎng)老與兒女不孝相提并論；子孫繼承不動，老人與子孫接受不了房屋產權變更旁落，以房養(yǎng)老參與者廖若晨星。其次、房屋與土地兩權欠明確解釋，續(xù)期等問題《物權法》有待明確規(guī)定。第三、多風險因素制約借貸主體參與，受房地產市場影響，房價漲跌帶來毀約風險；不確定因素約束了金融機構；金融機構和借款人承擔浮動貸款利率風險 ；養(yǎng)老金發(fā)放期和壽命不合帶來的風險，發(fā)放截止期仍健在又無力償還貸款的老人將失去房屋。第四、政策法規(guī)不完善，以房養(yǎng)老模式需要社會各個方面的配合，目前相關政策配套建設滯后，實際操作性不強。最后、養(yǎng)老機構公信度低門檻高條件差，目前以房養(yǎng)老運作主體多為民間機構，項目缺乏政府擔保，公信力不足。以房養(yǎng)老貸款的申請條件苛刻，大多老人被拒之門外。硬件設施質量、軟環(huán)境等問題普遍存在。

三、以房養(yǎng)老模式的國際經驗及借鑒

（一）美國反向抵押貸款模式

美國、日本、加拿大、新加坡以房養(yǎng)老已經發(fā)展比較成熟，住房轉換抵押貸款、房屋保管者和財務自由計劃，而住房轉換抵押貸款在美國最受歡迎，約占反向抵押貸款市場的90%以上。

（二）美國反向抵押貸款的成功經驗

值得借鑒經驗有1.政府從法律的角度促進了反向抵押貸款的實施和政策保障。2.完善的金融市場抵御金融風險，吸引貸款機構。3.優(yōu)秀的金融人才為反向抵押貸款產品的設計、實施、保障工作做出了貢獻。4.輿論積極向老年人宣傳有關知識和進行理財教育。5.美國人思想開放，追求自由獨立，更希望通過自己的能力來養(yǎng)老。

我國借鑒國外以房養(yǎng)老的成功經驗并結合具體國情加以本土化，探索出我國自己的以房養(yǎng)老模式。

四、我國發(fā)展以房養(yǎng)老的對策建議

（一）加大宣傳力度，轉變傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念

設立專門咨詢機構宣傳住房轉換抵押貸款知識，轉變傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老觀念。

（二）健全社會保障體系，主動承擔國民養(yǎng)老責任

政府要完善社會保障的頂層設計，健全社會保障體系。國家還要進一步確保養(yǎng)老保險基金的保值增值。

（三）政府出面，加大以房養(yǎng)老市場建設，增加公信力

政府出面擔保并出臺相關的法律法規(guī)，大力建設各類養(yǎng)老機構，設立第三方監(jiān)督機制。完善利于產品發(fā)展的金融市場，建立借貸雙方的保障機制，放寬對貸款人的申請條件，引入保險機構，以房養(yǎng)老某種意義上具有社會救助、福利的性質，政府托底，提升運營主體公信力。

（四）加強宏觀調控，控制風險

政府要加強對房地產市場的宏觀調控力度，穩(wěn)定房價，減輕借貸雙方對房地產市場風險的顧慮。建立科學評估體系，綜合考慮房地產市場行情、市場利率、老人預期壽命、房屋折舊等因素，并結合區(qū)域的經濟發(fā)展水平來確定一個合理客觀的貸款額度，以降低貸款機構的風險。

（五）明確房屋土地使用權，提升房屋建設質量，建立房屋處置平臺

我國房屋土地使用權有償還是無償續(xù)期都未給出明確的辦法，政府應該盡快出臺續(xù)接房屋土地使用權的具體辦法，打消金融機構增加成本的顧慮。建立第三方評估制度，嚴格監(jiān)督樓盤招標、建設和驗收過程，對工程設計不合理，施工標準低的豆腐渣工程嚴厲懲處，嚴厲追究負責人的責任，以此來提高我國房屋質量，減輕貸款機構對房屋質量影響房屋出售價值擔憂 。處置抵押房產是貸款機構要考慮的問題，政府部門應該為貸款機構建立順暢的房產處理平臺，以降低抵押房產不能變現(xiàn)的風險。（作者單位：遼寧師范大學）

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